חלוקת דירה ליחידות דיור ללא היתר בנייה

ביקור בדירה העלה שחולקה לארבע יחידות דיור עצמאיות.

אני מצאתי שבמקרה זה הנכס שבבעלות הנאשם פוצל לארבע יחידות דיור עצמאיות ובכך יש לשנות את מספרן של יחידות הדיור , לכן התקנת המקלחות,ל משל, שנועדה לשרת את הגדלת מספר יחידות הדיור , אינה בגדר שינוי פנימי הפטור מהצורך בהיתר בנייה.

הדירה שבבעלות הנאשם פוצלה לארבע יחידות דיור נפרדות ועצמאיות ולפיכך מדובר בשימוש בנכס שנעשה ללא היתר כנדרש בדין.

...

אינני מקבל את טענת הנאשם שפני הנאשמים הולבנו בהליך.

אומנם טוען הוא שמדובר בדירת שותפים , אך כפי שקבעתי בהכרעת הדין אינני מקבל טענתו זו ברמה העובדתית.

אני מרשיע את הנאשם בעבירה המיוחסת לו בכתב האישום.

התובעים, לעומתם, שילמו במצטבר ויחד סכום של 1,436,369 ₪ עבור 4 החנויות (וכן הדירה בקומה הראשונה לתובעים 3-2), וכן סכום של 227,656 ₪ עבור "זכויות בקומת הקרקע". יצוין כי תשלום זה עבור זכויות בקומת הקרקע התחלק בין התובעים 5-1 בלבד, קרי ללא התובע 6, שכנזכר, לא החזיק במחסן.

כך, מסר התובע 1 בתצהירו (סע' 4), כי: "עיקרון הברזל והתנאי המרכזי אותו ביקשנו, בבואנו לרכוש את זכות הבעלות ביחידות, במסגרת הסכם רכישת המקרקעין ובהסכם השתוף, הוא כי המחסנים המשמשים את עסקינו במשך עשרות שנים עת היינו דיירים בשכירות מוגנת, יהיו בבעלותנו וחלק בלתי נפרד מחנויותינו, שהרי ללא המחסנים יפגעו עסקינו, פגיעה אנושה, והבענו את רצוננו לרכוש את הבעלות בחנויות שבקומת הקרקע רק אם יכללו בהם שטחי המחסנים לרבות כל זכויות הבנייה אשר ניתן לנצל בקומת הקרקע". כך אף עלה מדבריו של עו"ד הס, שאישר כי התובעים הדגישו בפניו, עת ערך את הסכם השתוף, את חשיבות המחסנים עבורם (ראו: פרו' עמ' 171, שו' 15-9).

הדברים עלו מעדותו של עו"ד הס, שייצג את שני הצדדים וערך עבורם את הסכם השתוף, כך: "הייתה חצר פנימית כזו עם פאטיו שהם (התובעים – א' י') השתמשו בו כמחסנים ללא היתר במשך תקופה ארוכה כנראה, והשמאי אמר שלא בטוח שהעירייה תאפשר בנייה במקום הזה, אבל הם אמרו שאם כן הם רוצים לקנות את זה וכך סוכם ועל זה הם גם שילמו" (ראו: פרו' עמ' 16 שו' 11-8).

...

לא שוכנעתי כי הוכח המסד הנדרש בדבר ביטול הסכם השיתוף או בדבר פגיעה מאיינת במכלול קניינם של התובעים.

נוסף על כך, לא שוכנעתי די כי נבחנה לעומקה האפשרות לתחליף שטחי מחסנים בעומק המקרקעין.

ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי ולאור כל המקובץ, דין התביעה והתביעה שכנגד להידחות.

עניינו של כתב האישום המתוקן, בניה אסורה שהנה חלוקת דירת מגורים ל- 2 יחידות דיור, אשר נעשו ללא היתר וכן שימוש אסור, דהיינו תוך שימוש בבניה האסורה וכן בקירוי כניסה אחורית בגודל של כ- 6 מ"ר, כאשר במשך כ- 3 חודשים, היה שימוש בבניה גם בנגוד לתוכנית בנין עיר.

...

מכאן, מכלול הראיות שציינתי לעיל, מובילים למסקנה כי הדירה הופעלה כחדר אירוח, לכל הפחות, במשך 3 חודשים, בין החודשים נובמבר 2020- מרץ 2021, כאשר הנאשם, מנגד, לא הניח כל תשתית המקימה ספק סביר, להפעלת הדירה כחדר אירוח בתקופה זו. שנית, אשר לטענת הנאשם בדבר תחולה רטרואקטיבית של פסיקה.

למעלה מן הנדרש, אוסיף כי גם אילו הייתי מגיעה למסקנה כי חל שינוי בפסיקה, ולא כך בענייננו, הרי שברע"א 8925-04 סולל בונה בניין ותשתיות בע"מ נ' עזבון המנוח אחמד עבד אלחמיד ז"ל [פורסם בנבו] (27.02.2006), נקבע על ידי בית המשפט העליון כי "נקודת המוצא העקרונית הינה כי הלכה שיפוטית חדשה פועלת הן רטרוספקטיבית והן פרוספקטיבית", דהיינו הלכה תחול הן מעתה ואילך והן למפרע.

לסיכום, טענת הנאשם לפיה נכס שייעודו למגורים בלבד, אינו צריך היתר לשימוש חורג לשם השכרה לטווח קצר, כאשר השימוש בפועל הוא למטרת אירוח נדחית.

דיון והכרעה בתביעה זו עלי להכריע האם הנתבע ביצע בדירותיו עבודות בניה ללא היתר, האם חילק את שתי הדירות שבבעלותו בקומת הקרקע ובקומה הראשונה, למספר יחידות דיור, האם העמיק את הקרקע מתחת לקומת הקרקע ופתח כניסות חדשות בחזיתות המבנה כדי לאפשר את פיצולה למספר יחידות, האם הגדיל את שטח המרתף והאם יצר במרתף יחידת דיור נוספת.

...

אני מחייב את הנתבע להרוס כל בניה בלתי חוקית בקומת המרתף ולסתום כל חפירה שבוצעה בקומת המרתף ללא היתר.

אני מחייב את הנתבע לאטום את הפתח שבין הדירה שבקומת הקרקע והמרתף ואני אוסר על הנתבע לעשות שימוש מכל סוג שהוא בשטח המרתף ו/או בשטח דירת המרתף.

טענת הקיזוז של הנתבע נדחית, הן לאור תוצאות התביעה והן מאחר ולא הוכחו ע"י הנתבע כל נזקים שנגרמו לו. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את סכום האגרה כפי ששולמה ואת החלק בשכר מומחה בית המשפט ששולם על ידם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום, בנוסף אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪.

הבקשה שהוגשה בשנת 2014 להיתר בניה לשימוש חורג כמלון דירות נועדה לצורך התאמת השמוש שנעשה בפועל בבניין למצב התיכנוני וכדי לאפשר רישיון עסק קבוע על בסיס זה. לדבריו של ישעיהו, שומת היטל השבחה בסכום כספי ניכר הפכה את התכנית כולה ללא כדאית בשים לב לתקופה המוגבלת והחברה החליטה לא להמשיך בה. אשר לשימוש שנעשה בבניין בפועל, לפי עדותו של ישעיהו תחילה שימש כבית דיור מוגן, כפי שתוכנן.

הראיה היחידה שהוצגה בתמיכה לעדותו של ישעיהו, שלפיה וולף ידעו את הרקע להפסקת השמוש בבניין כבית דיור מוגן ומעבר לשימושים מסחריים, היא חוזה שנחתם על ידי עו"ד שילה מטעם עמותת העיוורים בשנת 2012, אותו עורך דין שלטענת וולף ייצג אותם בפגישה שהתקיימה עם נציגי החברה בשנת 2016 שבה נימסר להם לראשונה כי ייעוד כל קומות המגורים בבניין הם למשרדים על פי היתר הבניה שניתן לחברה לצורך הקמת הפרויקט.

אוסיף כי העובדה שבחוזה צוין כי "ההיתר המקורי" מתיר שימוש בדירה ל"מלונאות" מערערת את ההנחה שהקונה אכן עיין בהיתר המקורי, שכן אין מחלוקת כי שימוש כזה לא הותר בהיתר הבנייה (ואף לא בתכנית).

יצוין כי החלוקה במיפרט תואמת את ההגבלות שנקבעו בתכנית הן בכך שהבניין לא כולל יותר מ-25 יחידות דיור הן בכך שאין שימושים מעורבים באותה קומה.

...

בענייננו אני סבורה שיש לדחות את טענת החברה שלפיה עילת התביעה התיישנה, שכן הוכח שחל החריג הקבוע בסעיף 8 לחוק ההתיישנות אשר משעה את מרוץ ההתיישנות בנסיבות שבהן נעלמו מעיניו של התובע העובדות החיוניות להגשת תובענה.

מסקנתי היא, אפוא, כי עד שנת 2016 וולף לא היו יכולים לגלות, אף לא בזהירות סבירה, את העובדות שהקימו את עילת התביעה.

דין טענת החברה להידחות.