חלוקת אחריות של עו"ד מייצג לבין המוכרים בעסקת מכר ללא אישורים

להבדיל מעורך הדין מטעם הקונים, עורכי הדין תורג'מן ובישיץ לא ביצעו פעולה כלשהיא בהליך רישום עסקת המכר ולא פעלו מכוח התקנות האמורות, כך שנשמט הבסיס לחיובם.

גם עו"ד וייס שייצג את הצד השני בעסקת המכר אישר כי העסקה לא היתנהלה בצורה חריגה: "זה לקח חודש וחצי לפחות, לא דחקו בנו לחתום... לא הרגשתי שום לחץ או משהו חריג. יתרה מזאת הם עשו לנו טובה שנתנו לנו להחליף את הקונים. זה מראה שלא היתה בהילות או משהו שצריך לחשוד" (עמ' 121 לפרוטוקול הדיון).

אזכיר כי בית המשפט קבע שעו"ד תורג'מן היה הפעיל יותר מבין השניים, ועל בסיס זה נקבעה חלוקת האחריות ביניהם ביחס של 60-40%.

משהגעתי למסקנה כי לא הוכחה התרשלות מצדם של עורכי הדין או לישכת רישום המקרקעין, ואין מקור לחיובם לפי כל דין, מתייתר הדיון ביתר טענות הצדדים שהועלו במסגרת הערעורים, אך אעיר בקצרה כי אם הייתי מותיר את אחריותם של עוה"ד תורג'מן ובישיץ על כנה הרי שהיה מקום לטענתם כי משווי המיגרש צריך היה לנכות את המיסים שהיו חלים על רוט אילו היה מוכר את המיגרש.

...

משהגעתי למסקנה כי לא הוכחה התרשלות מצידם של עורכי הדין או לשכת רישום המקרקעין, ואין מקור לחיובם לפי כל דין, מתייתר הדיון ביתר טענות הצדדים שהועלו במסגרת הערעורים, אך אעיר בקצרה כי אם הייתי מותיר את אחריותם של עוה"ד תורג'מן ובישיץ על כנה הרי שהיה מקום לטענתם כי משווי המגרש צריך היה לנכות את המיסים שהיו חלים על רוט אילו היה מוכר את המגרש.

סוף דבר אין לכחד כי התוצאה אליה הגעתי מעוררת אי נוחות.

לאור כל האמור, אציע לחבריי לדחות את ערעורו של רוט (ע"א 8128/18), לקבל את ערעורי עורכי הדין (ע"א 8157/18 וע"א 8124/18), ולקבוע כי אין הם נושאים באחריות לנזקיו של רוט.

העובדה ששמואל היה מיוצג ע"י קרן, וגם העובדה שקרן ידעה, או אמורה הייתה לדעת על הרשעתו בשנות השבעים בגין בניית הנכס ללא היתר ומתן צו הריסה, כפי שיפורט בהמשך, אינה מסייעת לו כמוכר במישור היחסים החוזי עם הקונים, הם התובעים בקשר למילוי התחייבותו להעמיד היתר בהתאם לסעיף 2.5 לחוזה.

ביהמ"ש דוחה הטענה לפיה שמואל עוול בהפרת חובה חקוקה התובעים טוענים כי שמואל עוול בהפרת חובה חקוקה שכן לא גילה כפי חובתו על פי חוק המכר את העובדה שבנה הנכס ללא היתר.

ביהמ"ש קובע שמרגע שלא ציינה במפורש ובמודגש שאין לנכס היתר בנייה, וכי שמואל הורשע בגין בניית הבניין ללא היתר, להבדיל מהיתרים מסוימים לבנייה זו או אחרת, וכי עמדת הועדה עליה היא מסתמכת, נימסרה לה בעל פה, לא עלה בידיה לשכנע ביהמ"ש כי הסבירה לתובעים, כפי חובתו של עו"ד המייצג קונה בעסקת מקרקעין, הסיכון הרב הטמון בעיסקה.

בעיניין חלוקת האחריות בין קרן ובין יוסף יש להביא בחשבון שעל אף מחדלו של יוסף לציין קיום גזר הדין וצו ההריסה, קרן ידעה על קיום גזר הדין וצו ההריסה בגין בנית הנכס ללא היתר ולמצער אמורה הייתה לדעת על קיומם.

...

נציג הוועדה נתן מידע מוטעה לקרן כאמור לעיל, ביהמ"ש הגיע למסקנה שנציג הוועדה אהרון עדכן את קרן בשיחה ביניהם, לפני חתימת החוזה, שישנה הרשעה בשנות השבעים, אך סבר בטעות, וכך גם אמר לה, שאותה הרשעה המחייבת הריסה של הנכס, אינה עוד על הפרק שכן לאחר מועד אותה הרשעה, שמואל הורשע שוב בגין בנייה נוספת ומסוימת והעירייה והוועדה לא מצאו לממש ההריסה, או לרשום הערת אזהרה בדבר אותה הרשעה, עד עצם היום הזה.

מסקנה זו מתבססת, על אף שאהרון הכחיש זאת, לרבות בחקירתו, על עדות קרן שמשתלבת עם מכתבו של אריאל ליועץ המשפטי של העירייה (נספח יב' 5 הנזכר לעיל).

סוף דבר ביהמ"ש מחייב את שמואל לשלם לתובעים הסך של 176,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד הגשת התביעה בהליך הקודם מיום 1.8.2011 ועד למועד התשלום המלא בפועל.

בעקבות דבריו אלה, הצעתי שעו"ד סלומון יטפל, על חשבונו, בהכנת תשריט פיצול, בהגשת הבקשה לועדה המקומית לתיכנון ובנייה חיפה (להלן: "הועדה") ובקבלת היתר מהועדה לחלוקת כל אחת מהדירות לשתי דירות נפרדות, בהתאם לשטח שנמכר לתובעים על פי הסכם המכר ובהתאם לחלוקה בפועל הקיימת כיום בשטח, בכל אחת מהקומות.

שלום הסביר, שהם סמכו על ההצהרות הברורות של הנתבעים, לפיהן קיימים היתרי בנייה לכל הממכר ועל דבריו של עו"ד סלומון, אשר היה גם עורך הדין שלהם וייצג אותם בעיסקה, לפיהם הוא בקי בפרטי הממכר ולא תהיה כל בעיה לרשום את הממכר כארבע דירות נפרדות ולכן סברו שאין לסעיף זה כל משמעות לגביהם.

בנסיבות אלה, בהן הציג עו"ד סלומון, בפני המוכרים, מצגים ספציפיים, פוזיטיביים, לגבי הממכר, כפי שפורטו לעיל, אין בסעיף 7 ו/או בטענתו לפיה אין הדברים מצויים בתחום מומחיותו, כדי לפטור את עו"ד סלומון מאחריותו; בעדותו ביקש עו"ד סלומון להסתמך על גרמושקה ג/1 (עמ' 87 לפרו' שו' 5-1) ועל אישור ברוור, אליו כבר התייחסתי לעיל ולטעון שהם מהוים, למעשה, היתר בנייה ו/או טופס 4, או תחליף שקול להם: "המכתב הזה של לילי ברוור שהוא מבחינתי שקול לטופס 4, אישור שהבנייה נעשתה לפי היתר" (עמ' 87 לפרו' שו' 21-18).

הקטע מפסק הדין, אשר צוטט בסיכומי עו"ד סלומון היתייחס ליחסים שבין עוה"ד לבין המוכרת-לקוחתו, אשר מנהליה לא גילו לו את המידע (ולא כלפי הקונה) ולכך שהערכאה הדיונית חייבה את המוכרת (הלקוחה של עוה"ד) להשיב לעוה"ד 75% מסכום הפיצויים אותו חוייב עוה"ד לשלם לתובעת (במסגרת הודעה לצד שלישי שעוה"ד שלח למוכרת).

סיכום האחריות סופו של דבר, אני קובעת כי כל הנתבעים אחראים כלפי התובעים; קראוס אחראים כלפיהם בגין מצגי שוא והטעייה ובגין הפרה יסודית של הסכם המכר ועו"ד סלומון אחראי כלפיהם, לכל הפחות ברשלנות, לעניין יצוגם בעסקת המכר וכן בהפרת התחייבותו לקבל אישור לפיצול הדירות בשתי הקומות ולרישומן בלישכת רישום המקרקעין, כארבע דירות נפרדות.

...

לפיכך, אני דוחה את הדרישה לסעד זה. הסעדים להם זכאים התובעים מעו"ד סלומון כאמור לעיל, השתכנעתי שאילו התובעים היו יודעים שקיימות חריגות בנייה בקומה השלישית, שלא קיים טופס 4 לבנייה במצבה בעת עריכת הסכם המכר, ושלא ניתן לפצל את הקומה השלישית לשתי יחידות דיור נפרדות, הם לא היו רוכשים אותה.

לפיכך, על עו"ד סלמון לשאת בנזק שנגרם בגין רכישת קומה זו. אני דוחה את טענת עו"ד סלומון, בסיכומיו, לפיה התביעה לא הוגשה בעילה נזיקית; בסוף סעיף 36 לכתב התביעה נכתב, כי עילות התביעה נגד עו"ד סלומון הן הפרת חובות נאמנות, הפרת חובות חקוקות, הטעייה ורשלנות, שהן עילות נזיקיות, אשר מפורטות בסעיפים 46-37 לכתב התביעה {וראו סעיף 40 לכתב התביעה, שם מצוינים, במפורש, סעיפים מפקודת הנזיקין [נוסח חדש]}.

התוצאה התביעה מתקבלת חלקית, לגבי הקומה השלישית בלבד, הן נגד קראוס והן נגד עו"ד סלמון והם מחויבים בזה לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן: חיוביהם של קראוס - להשיב לקניג את התמורה ששילמו בסך של 1,125,000 ₪, באופן שכל תשלום אשר שולם עבור הקומה השלישית, יהא צמוד למדד תשומות הבנייה, מהיום בו שולם ועד להחזר המלא בפועל.

אין חולק כי הסכם המכר אינו כולל הצהרה של המוכרים בעיניין זה. ככלל, הנטל להוכיח כי המוכרים חדלו לחובת הגילוי החלה עליהם מוטל על הקונים.

אשר על כן, אני דוחה גם את הטענה שעו"ד קליקה שייצג את הנתבעים (המוכרים) בעסקת המכר אמר לעו"ד סופי אביב שאין לדירה היתר לשימוש למגורים.

למעשה, די בעדותה של עו"ד סופי אביב לפיה היא בודקת בכל עסקת מכר האם קיים היתר בנייה ("ש. היום את עושה את זה מן הסתם בטח בדירות כאלה בהדר, נכון? ת. אני עושה את זה בכל דירה, לא רק בהדר. ..." (עמ' 24.

בעניינינו, בשים לב לכך שהעוולה בוצעה על-ידי עובדת של עו"ד יאיר לביא, תוך כדי עבודתה, לקידום מטרות עבודתה, משלא נטען ומשלא הוכח כי סטתה בעבודתה מינהלי העבודה המקובלים במשרד או ללא רשות, חב עו"ד לביא ביחד ולחוד עם עו"ד סופי אביב מכוח אחריות מעביד לפי סעיף 13 לפקודת הנזיקין.

" ז.3 – החלוקה בין המעוולים קבעתי, אם כן, כי הנתבעים חדלו לחובת הגילוי החלה עליהם וכי עורכי הדין אשר ייצגו את התובעים התרשלו.

...

משקבעתי כי התובעים זכאים לפיצוי בגין הפרת חובת הגילוי החלה על הנתבעים, מהווה תביעה לפיצוי בגין הפרה יסודית של הסכם המכר, שעניינה אותו מחדל, כפל פיצוי ולפיכך דינה להידחות.

דין התביעה ברכיב זה להידחות.

י – סופו של דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת בחלקה.

כחודש לפני עריכת הסכם המכר, ביום 20.6.17, נערך מיסמך עקרונות (מעין זכרון דברים אשר יכונה להלן מיסמך העקרונות), בין המוכרת לקונה.

עוד נקבעה חלוקת האחריות בין הצדדים להסכם אשר נוסחה באופן הבא: מס שבח – מוכר, מס רכישה – קונה, דמי הסכמה – מוכר, היתחשבנות – מוכר, והוראות נוספות ביחס למע"מ והיטל השבחה שלא מהוות פלוגתא בהליך זה. לאחר מיסמך העקרונות נערך הסכם מחייב בין הצדדים בו התחייבה המוכרת בסעיף 3.6 כי תשלם את כל תשלומי המס החלים על המוכר על פי דין, לרבות היטל השבחה, דמי הסכמה ומס שבח שיחול בגין העסקה.

אין חולק כי למרות שהקונה הייתה מיוצגת בעסקת המכר על ידי עו"ד וינברגר, בפועל מי שטיפל בכל נושא העברת הזכויות והקשר מול רמ"י היה עו"ד עמיר אשר פעל מול רשויות המס ורמ"י לקבלת שומות מס שבח ודמי הסכמה או רכישה.

ניכר בגירסתו, כי למרות שמדובר בעו"ד ותיק המנוסה שנים רבות בעבודה מול רמ"י, העיד עדות מתממת ומתחמקת המתעלמת באופן בוטה מינהלי הרשות ומעלה גרסה שאין לה אחיזה באופן פעולת רמ"י. ניסיונו של עו"ד עמיר לתאר עיסקאות אחרות בהן קיבל השבה מלאה של דמי רכישה לא צלח, שעה שלא הוצג בראיות המוכרת כל תעוד ביחס לאותן עיסקאות.

באותה תרשומת, אשר אילן לא היה חלק ממנה ולא אישר את תוכנה, מתוארת פגישה בנוכחות המוכרת ואביה, עו"ד עמיר ועו"ד דהן ואילן בלבד מצד הקונה.

...

על כן אני מחייב את הנתבעת לשלם את דמי ההסכמה ולשאת בהפרש בין דמי הרכישה במועד הוצאת השוברים לבין הסכום שייקבע בעת השלמת העסקה ותשלום דמי הרכישה בפועל.

בגין הפרת ההסכם תשלם הנתבעת לתובעת את הפיצוי המוסכם בסך של 500,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד מיום חתימת ההסכם, 18.7.17, ועד למועד הגשת התביעה.

במידה ולא תשלם הנתבעת את דמי ההסכמה לרמ"י בגין כל המשק ולא רק החלק החקלאי, תשלם הנתבעת לתובעת סך של 1,350,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה, וזאת כדי לאפשר לתובעת להשלים את העברת הזכויות בתשלום דמי רכישה שתגבה רמ"י. כמפורט לעיל, הנתבעת מעכבת את העברת הזכויות במשק בטענות סרק במשך מספר שנים.