חישוב מס שבח מקרקעין בעסקת מכר חלקה בחיפה

עו"ד מלאך העיד שאל שאלות נוספות על המקרקעין, ונתבע 8 מסר, שיום קודם לכן ניתן בבית משפט השלום בחיפה פסק דין לפירוק שתוף בתביעה שהתנהלה בין בעלי הזכויות בחלקה זו. במהלך אותה פגישה נתבע 8 היתקשר לעו"ד שמעון צח ובקש ממנו שישלח למשרדו של עו"ד מלאך באמצעות הפקס עותק מפסק הדין של פירוק השתוף וכך אכן קרה.

כל שהעיד, באופן מעורפל, היה בחקירה נגדית, בעמ' 133 שורה 6, כי "הגשתי את המסמכים כפי שהגשתי בעצה אחת עם עו"ד מלאך שהדבר יעזור לנו לשלם פחות מס". זאת, בתשובה לשאלה איך הגיש למס שבח דיווח על נאמנות של 75,000 ₪ אם הוא טוען שזו לא העסקה האמיתית, אלא עסקת מכר.

טופס 7002 מכירת זכויות במקרקעין (ת/24) מולא בכתב ידו של עו"ד מלאך, "כמי שהכין וריכז את כל המסמכים האלה ומסר אותם לעו"ד שכיב אבו רוקן את המקור לצורך הגשת הדיווח לרשויות המס". עו"ד מלאך הבהיר, שחלק מכתב היד על גבי ת/24 הוא שלו וחלק של נתבע 8, "רואים למעלה חיפה זה כתב ידי, פרטי הנכס זה כתב ידי, פרטי שמות המוכרים כתב ידי, פרטי המייצג מוכר קונה כתב ידי, בעמודים 2,3 זה לא כתב ידי, בעמ' 4 מילוי הטופס גם לא כתב ידי, אבל רואים שאני אשרתי כעורך דין את חתימת עו"ד שכיב אבו רוקן בהיותו הרוכש ממשפחת עבליני". ת/24 כלל גם טופס חישוב מס שבח מקרקעין, שהכין עו"ד מלאך במחשבו, על פי הנתונים שמסר לו נתבע 8 (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 15-21.

...

על כן, כאשר התקשר בהסכם הסותר את זיקת ההנאה שניתנה לתובע, לא היה תם לב. לפיכך, אני קובע שנתבע 9 קנה את חלקו של נתבע 8 במגרש בכפוף להתחייבויותיו של נתבע 8 כלפי התובע, כלומר בכפוף לקיום האמור בתשריט ת/23, בו מופיעה זכות מעבר בחלקה.

סוף דבר על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה כדלקמן: בכפוף לכך שהתובע ישלים לנתבע 8 את התמורה בסך 23,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 10.11.15 עד לתשלום בפועל, התובע זכאי להירשם כבעליו של מחצית מהמגרש מושא התובענה, 500/24073 חלקים בחלקה 23 גוש 17151 בעוספיא- שטח המסומן באות A בתשריט ת/23; התובע זכאי לזכות מעבר ברוחב נטו של 6 מטר שתהיה מיועדת למעבר כלי רכב והולכי רגל מתוך השטח המסומן באות B בתשריט, אל חלקו של התובע במגרש המסומן באות A בתשריט ת/23; נתבע 8 שימש כנאמן עבור התובע ברכישת 1/2 חלקים מהמגרש.

רשות המסים תדון ותטפל בשומת העברה של 500/24073 חלקים במגרש מנתבע 8 לתובע מנאמן לנהנה; אני מורה על מינוי ב"כ התובע ככונס נכסים על זכויות נתבעים 3-5, 8 ו-9 בחלקה 23 בגוש 17151 בכדי לבצע ולרשום את זכויות התובע כפי שנקבע בפסק דין זה; אני מורה לרשם המקרקעין לרשום בפנקסי המקרקעין ביחס לחלקה 23 בגוש 17151 הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לפיה התובע זכאי לזכות מעבר ברוחב נטו של 6 מטר שתהיה מיועדת למעבר כלי רכב והולכי רגל מתוך השטח המסומן באות B בתשריט, אל חלקו של התובע במגרש המסומן באות A בתשריט האמור שיצורף להערה; הנתבע 8 ישלם לתובע אגרות המשפט ועוד 58,500 ₪ עבור שכר טרחת עו"ד. הנתבע 9 ישלם לתובע שכר טרחת עו"ד בסך 23,400 ₪.

בית המשפט המחוזי בחיפה ו"ע 2917-11-14 רויכמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין איזור חדרה ו"ע 24352-10-14 רויכמן נ' מנהל מסוי מקרקעין חדרה ו"ע 30229-05-14 רויכמן נ' מנהל מסוי מקרקעין חדרה בפני ועדת הערר לפי חוק מסוי מקרקעין העוררים 1. אברהם רויכמן ע"י ב"כ עו"ד מ' מזרחי 2. שיר רויכמן ע"י ב"כ עו"ד א' שפירא המשיב מנהל מס שבח מקרקעין- חדרה ע"י ב"כ עו"ד ר' ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה פסק דין

לאחר שינוי ייעודם של המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד למגורים, החלו האחים רויכמן למכור חלקים מהמקרקעין הנ"ל. בעקבות מכירת הזכויות במקרקעין, נדרשו העוררים לשלם מס שבח כקבוע בחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

(חלקות אלו כולן להלן: המקרקעין).

המסגרת המשפטית חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מטיל חיוב במס על בעל זכות במקרקעין, על הרווח הנובע מבצוע עסקה בהם (ראו א' נמדר מס שבח מקרקעין – בסיס המס 70 (2012); י' הדרי מסוי מקרקעין כרך א' 31 (2012)).

עוד חשוב להזכיר את סעיף 21(ב) לחוק מסוי מקרקעין, הקובע כי "על אף האמור בסעיף קטן (א) – נקבע שוויה של זכות במקרקעין בקשר עם הרכישה לעניין מס שבח, יהיה שווי הרכישה לעניין חישוב השבח – השווי שנקבע כאמור". הוראה זו נועדה להבטיח את רציפות תקופת השבח, כך שלא תחמוקנה תקופות בהן עלה שווי הזכות מבלי שהן נכללו בתקופת השבח עליה מוטל המס (ראו א' נמדר הנ"ל עמ' 131; י' סרוסי מ' מזרחי "עיקרון רציפות המס באיגודי מקרקעין" מסים טו/6 א – 51 (2001)).

...

כן הגעתי למסקנה כי לא היה מקום לפתוח ולתקן את השומות לעסקאות מכירת מגרשים 205 ו- 206.

כן אציע לחברי לקבוע כי המשיב ישלם לכל אחד מהעוררים הוצאות המשפט ושכר טרחת עורכי דינו בסך כולל של 30,000 ₪.

דב שמואלביץ, עו"ד חבר הוועדה אר על כן ולאור כל האמור הוחלט לקבל את העררים ולחייב בהוצאות כאמור בפסקה 77 לפסק דיונו של יו"ר הוועדה השופט רון סוקול.

בהחלטתה, קבעה ועדת הערר כי בהסכם המכר לא נקבו המערערים בסכום כספי כתמורה עבור החלק של 5/7 מהחלקה ועל כן התמורה החוזית "היא נושא לחישוב". ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי "יש להעריך הן את שווי הזכות לקונים [עלות 5/7 מהקרקע – י' ט'] והן את זו של המוכר [עלות 2/7 בנייה – י' ט'] על מנת לבחון את האיזון ביניהם". לפיכך, משמצאה כי השווי של 5/7 מהחלקה הוא 334,042$ וכי שווי הבנייה על 2/7 מהחלקה הוא 305,454$, העמידה את התמורה למוכר ולקונים, על דרך של מיצוע בין הסכומים, על סכום של 319,748$ שהם 1,144,697 ש"ח. המערערים ערערו על החלטתה של ועדת הערר.

לפיכך, היה על ועדת הערר לשום את מס השבח "כנגזר מעסקת מכר מקרקעין טהורה ע"פ שווי המכירה של המקרקעין עובר לחתימת ההסכם [הסכם הקבלנות – י' ט']", ולא היה מקום לשום את שווי הבנייה.

לפי ההגדרה יחושב, איפוא, שוויה של זכות פלונית לפי התמורה הצפויה במכר בשוק החופשי אלא אם כן יתקיימו התנאים שבסעיף (1) להגדרה שאז יחושב שווי הזכות לפי התמורה שקבעו הצדדים (ליחס בין הרישא של ההגדרה לסעיף (1) שבה ראו, בין היתר, ע"א 664/80 מנהל מס שבח מקרקעין נ' חביב, פ"ד לז(3) 449; ע"א 188/82 hotel corporation of Israel נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לט(2) 197; ע"א 78/83 הינדס נ' מנהל מס שבח תל-אביב, פ"ד לט(2) 57; ע"א 717/85 וייס נ' מנהל מס שבח מקרקעין, תק-על 88(2) 742; ע"א 3433/00 ליטנפלד נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, פ"ד נו(5) 241; ע"א 3632/01 חדיג'יה נ' מנהל מסוי מקרקעין מחוז חיפה, תק-על 2003(1) 11).

...

כנגדם טוען המשיב כי דין הערעור להידחות על הסף מהטעם שאינו מגלה "בעיה משפטית" כאמור בסעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן – "חוק מיסוי מקרקעין").

טענה זאת דינה להידחות.

גם טענה זו דינה להידחות.

לעצם העניין גם לא מצאנו מקום להתערב בהערכותיה של ועדת הערר, שסמכה את ידיה על חוות דעת של שמאי מקרקעין.

ענייננו בחלקת מקרקעין בחיפה בשטח של 903 מ"ר (גוש 10787 חלקה 104).

על פי הוראת הסעיף, נקודת המוצא היא שווי השוק של העסקה, והבחירה בחלופה של התמורה המוסכמת מותנית בכך שהמנהל השתכנע כי היא "נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין". כפי שיתבהר להלן, בנסיבות המקרה תנאים אלה אינם מתקיימים (עניין אלירם, בפיסקה 9; ע"א 7759/07 כספי נ' מנהל מס שבח מקרקעין, בפיסקה טו (12.4.2010); ע"א 9539/05 מנחם אב בע"מ נ' מנהל מס שבח חיפה, בפיסקה 7 (25.7.2006); ע"א 2602/01‏ קפלן נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נט(1) 775, 779 (2004) (להלן: עניין קפלן); ע"א 3632/01‏ חדיג'יה נ' מנהל מסוי מקרקעין מחוז חיפה, פ"ד נז(2) 806 (2003) (להלן: עניין חדיג'יה)).

כפי שנאמר בע"א 7759/07 כספי נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה, פסקה טו (12.4.2010): "בעיסקאות קומבינאציה מסוג מכר חלקי (מקרים בהם מוכר בעל הקרקע חלק ממנה לקבלן, תמורת בניה של הקבלן על חלקו של המוכר), כגון במקרה שלפנינו, ההלכה היא כי שווי המכירה יהא שווי התמורה המוסכמת, קרי, הבניה; שווי הבניה יחושב כשווי השוק של שירותי הבניה לבעלים בצרוף רווח קבלני מקובל ביום המכירה, אך ללא מרכיב הקרקע". בהתאם, אופן החישוב של שווי התמורה מפורט בהוראת הבצוע מס' 23/98 של נציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, שכותרתה "שווי מכירה בעסקת אחוזים", ומטרתה היא "לקבוע עיקרון, לפיו יש לקבוע את שווי המכירה עפ"י שווי שרותי הבניה שמקבל המוכר וכמפורט [...]". כאמור, לצד גישה זו, נשמרת האפשרות למסות את העסקה לפי שווי השוק של המקרקעין (ע"א 552/82‏ אופיר‎ ‎נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד מב(3) 508, 511 (1988); עניין קפלן, בעמ' 779; וראו גם: אהרן נמדר מס שבח מקרקעין 270-265 (2011) (להלן: נמדר); יצחק הדרי מסוי מקרקעין - כרך ב 159-153 (מהדורה שניה; 2003); יצחק הדרי מסוי מקרקעין - כרך א 315-311 (מהדורה שלישית; 2012) (להלן: הדרי - מהדורה שלישית)).

...

מסקנה זו מקובלת עליי.

בהתחשב במכלול הראיות והנסיבות, אני סבור כי לא ניתן לאמץ את השורה התחתונה בחוות דעת השמאי בוחניק מטעם המשיב, ויש להעריך את שווי המקרקעין שמכרו חנין לקבלן ב-1.9 מליון ₪.

נוכח התוצאה אליה הגעתי, אני סבור כי המקרה שלפנינו אינו מצדיק הטלת קנס גירעון ויש להורות על ביטולו, וזאת אף מבלי להידרש לפגיעה בזכות הטיעון של חנין.

ערעור על החלטתה של ועדת הערר לפי חוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963 (להלן-החוק), שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר דחתה ערר שהגיש המערער באשר לגובה מס השבח שהוא חייב בו בגין ביצוע עיסקת אחוזים (קומבינציה) לגבי חלקה 12, בגוש 12260 בחיפה, שהייתה בבעלותו.

ביום 18.7.83 נשלח מטעם המשיב לבא-כוח המערער טופס "דרישת פרטים חסרים לצורך חישוב מס שבח מקרקעין או מס רכישה" (נספח ו' לעובדות המוסכמות), ובו דרישה להמצאת המסמכים הבאים: "שטר מכר של העיסקה או נסח רישום"; "קבלות על ההוצאות והניכויים הנדרשים על ידך"; "צו ירושה או תעודת פטירה"; "תוכניות מאושרות של הבניין". בתגובה, שלח בא-כוח המערער ביום 14.8.83 מכתב (נספח ז'), ובו פירוט המסמכים המצורפים אליו (צו ירושה, נסח רישום, תצלומי קבלות שונות, אישור מס הכנסה לעניין חישוב פריסה).

...

בין היתר נאמר שם, באשר לאישורים על תשלום מס רכוש: "המצאנו לכם את כל הקבלות בגין מס רכוש, אך בכל מקרה פנינו במכתבנו מיום 22.6.83 למס רכוש בבקשה כי ימציאו את פירוט התשלום, אך אישור כאמור לא הומצא לנו עד היום". ביום 29.4.84 הוציא המשיב "שומה זמנית" בגין העיסקה הנ"ל. על השומה הזמנית הגיש המערער השגה, וזו נדחתה בהחלטת המשיב מיום 30.1.85.

התוצאה היא איפוא, ש"יראו את השומה העצמית לכל דבר וענין כהצהרה לפי סעיף 73(א)(1).

המסקנה היא איפוא, כי על-אף הכותרת שנשאה, השומה בענייננו היא שומה סופית לפי מיטב השפיטה (וראה ע"א 751/82, 752 בעמ' 838 מול אות השויים ה).

אשר-על-כן החלטנו לדחות את הערעור.