חישוב זכויות בגין הקלה התואמת תשלום היטל השבחה

כך נטען שבשומת ההשבחה על פי העקרונות שקבעה ועדת הערר, לא חויבה המערערת בתשלום היטל השבחה בגין זכויות הבניה בחלל הגג וזאת, הואיל ושווי זכויות אלו נילקח בחשבון הן במצב הקודם והן במצב החדש (משכך, נוטרל בפועל שווי של זכויות אלו שהן עדיין שרירות וקיימות) ומשכך, לא השפיע על שווי ההשבחה הנובעת מאישור ההקלות.

דיון והכרעה; כאמור השאלה המרכזית העומדת במרכז הדיון לפנינו היא האם בחישוב שומת השבחה למימוש הקלות המתבקשות בהיתר הבנייה, יש להביא בחשבון את חוסר האפשרות לניצול, במסגרת אותו היתר, של זכויות בנייה מכוח תכנית שכבר מומשה במכירה – היא תכנית ניצול חלל גג. אשר לשאלה זו, אקדים הכרעה להנמקה – לאחר שבחנתי את טענותיהם של הצדדים, בנסיבות כפי שהן במקרה דנן, באתי לכלל מסקנה כי על שאלה זו יש להשיב בשלילה ובהתאמה לכך, כי יש לדחות את העירעור.

...

טענתה זו של המערערת אין בידי לקבל וזאת, ראש וראשונה ובמיוחד בנסיבות בהן חוסר האפשרות למימוש הזכויות על הגג אינו קשור בקשר סיבתי להקלה.

לאור כל האמור, הנני סבורה כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי על השמאי המכריע לשום את שווי המקרקעין במצב החדש, על מנת לקבוע את שווין של ההקלות, באופן שלא יביא לידי ביטוי את הירידה בשווים כפועל יוצא מדחיית האפשרות למימוש הבנייה בהתאם לתכנית הגגות ובהתאמה לכך, הנני סבורה כי דין טיעוניה של המערערת לעניין זה להידחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיה של המערערת – הערעור נדחה.

המערערת טענה כי יש להחיל בעיניינה את נוסח תיקון מס' 3א ולחשב את הקף הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת בהתאם להקף הזכויות שניתן להעניק מכוח תיקון זה. כידוע, סעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת קובע פטור גם להשבחה הנוצרת מתוכנית מקומית שהוכנה על פי הוראותיה של תמ"א 38 (בעניינינו תוכנית 2213), אולם זאת רק אשר לחלק מההשבחה שהיה פטור מהיטל השבחה לו ניתן היתר לפי תמ"א 38.

טיעונה השני של המערערת נוגע לאופן חישוב או זהוי הזכויות לצורך החלת הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת.

סעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת קובע פטור מהיטל להשבחה הנובעת מתוכנית מקומית שאושרה מכוח תמ"א 38 (במקרה זה, תכנית 2213), אולם נקבע כי הפטור מהיטל "...יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה לו ניתן היתר לפי [תמ"א 38]". כלומר, על פי סעיף הפטור, זכויות הניתנות ממילא לפי תמ"א 38 זכאיות לפטור מהיטל השבחה, לעומת זכויות אחרות (נוספות) שמקורן בתוכנית לפי סעיף 23, המחויבות בהיטל השבחה מלא.

סעיף 23 לתמ"א 38 מסמיך מוסד תיכנון להתאים את הוראות תמ"א 38 לתנאים הייחודיים של היישוב, ומאפשר למוסד התיכנון לקבוע כי יחולו רק חלק מהוראותיה של תמ"א 38 וכן לקבוע הוראות שונות, בין היתר, לעניין שטחי בנייה, גובה בנייה וקוי ביניין.

משמעות הדבר היא כי כל חריגה מקוי הבניין הקיימים על פי התכנית המאושרת במקום טעונה אישור הקלה, כפי שאכן נעשה במקרה של המערערת (בהקף של 10% מהקווים הצדדיים ובקו האחורי).

...

בחינת הוראות תמ"א 38 בנוסחה לפי תיקון מס' 3 בצירוף הגבלת קווי הבניין שנקבעה בתוכנית 2213, מובילה למסקנה כי אין מקום לחישוב "סל זכויות" לפי תמ"א 38 בהתעלם מן המגבלה האמורה.

אשר על כן, יש לדחות את הערעור.

לאור צמצום יריעת המחלוקת בהסכמת המערערת במהלך הדיון בערעור, הוצאות המשפט ייפסקו על הצד הנמוך, והמערערת תשלם למשיבה סך הוצאות כולל של 6,000 ש"ח תוך 30 ימים.

במסגרת ההליך דנן מתברר החיוב בהיטל השבחה מתוך נקודת המוצא, כי ההליך שהביא לחיוב הוא הליך מתאים וראוי, ורק במקרים חריגים, בהם עולה באופן ברור כי ההליך שננקט מלכתחילה היה שגוי ולא נידרש (למשל חיוב בגין הקלה כאשר אין כל צורך בהקלה), יש מקום להעלות טענות מסוג זה. במקרה דנן אין מחלוקת שהיה צורך בהליך תיכנוני כלשהוא על מנת להביא לאיחוד המגרשים, ואין מחלוקת כי ניתן היה לעשות כן באמצעות תכנית, כך שההליך כשלעצמו אינו שגוי כלל וכלל.

וראו פס' 16 לפסק דינו של כב' השופט מזוז: "סיכומם של דברים: במקרים כגון זה שלפנינו, כאשר הוראות בתכנית יוצרות אפשרות (פוטנציאל) להשבחה עתידית, שמימושה טעון הליך תיכנוני נוסף, שאין וודאות באשר למימושו, ניתן לחייב בהיטל השבחה רק בגין השבחה שנבעה במישרין מהתכנית עצמה, היינו בגין עליית ערך הקרקע בשל עצם הפוטנציאל להשבחה עתידית - ככל שנבעה השבחה כזו - ולגבות בגינה היטל השבחה בהתייחס למועד אישור התכנית ומהבעלים של הקרקע בעת אישור התכנית. לעומת זאת, לא ניתן לדעתי לייחס לתכנית השבחה מאוחרת, שנתגבשה בעקבות הליך תיכנוני נוסף כאמור". כן ראו הערתה של כב' הנשיאה חיות: "בצדק ציין חברי כי 'התכנית לא העניקה את התוספת של עשרים אחוזי בניה לחלקות, כפי מצבן בעת אישור התכנית, אלא אך יצרה את הפלטפורמה החוקית לאפשרות פוטנציאלית עתידית של השבחה של חלקות הכלולות בתחומה על ידי מהלך תיכנוני נוסף, באמצעות איחוד חלקות' (פסקה 10 לחוות דעתו של חברי). לכן מקובלת עלי מסקנתו כי לכל היותר ניתן לחייב את אקרו בע"מ בהיטל השבחה בגין הפוטנציאל להשבחה עתידית, באשר אותו ואותו בלבד ניתן לראות כנובע במישרין מן התכנית". בעיניין גוזלן, חזרה כב' השופטת ברק-ארז על ההלכה הידועה כי בהתאם ל"שיטת המדריגות" "כל אחת מן ההשבחות תחושב בנפרד, תוך השוואת שווי המקרקעין לפני ומיד אחרי אישורה של כל תכנית ותכנית" (שם, פס' 34).

המערערת טוענת, כי מכיוון שלא שולם היטל השבחה בגין הזכויות המוגדלות בתכנית מ', ייצא הציבור נפסד שכן לא שולם מלוא ההשבחה.

...

וראו פס' 16 לפסק דינו של כב' השופט מזוז: "סיכומם של דברים: במקרים כגון זה שלפנינו, כאשר הוראות בתכנית יוצרות אפשרות (פוטנציאל) להשבחה עתידית, שמימושה טעון הליך תכנוני נוסף, שאין וודאות באשר למימושו, ניתן לחייב בהיטל השבחה רק בגין השבחה שנבעה במישרין מהתכנית עצמה, היינו בגין עליית ערך הקרקע בשל עצם הפוטנציאל להשבחה עתידית - ככל שנבעה השבחה כזו - ולגבות בגינה היטל השבחה בהתייחס למועד אישור התכנית ומהבעלים של הקרקע בעת אישור התכנית. לעומת זאת, לא ניתן לדעתי לייחס לתכנית השבחה מאוחרת, שנתגבשה בעקבות הליך תכנוני נוסף כאמור". כן ראו הערתה של כב' הנשיאה חיות: "בצדק ציין חברי כי 'התכנית לא העניקה את התוספת של עשרים אחוזי בניה לחלקות, כפי מצבן בעת אישור התכנית, אלא אך יצרה את הפלטפורמה החוקית לאפשרות פוטנציאלית עתידית של השבחה של חלקות הכלולות בתחומה על ידי מהלך תכנוני נוסף, באמצעות איחוד חלקות' (פסקה 10 לחוות דעתו של חברי). לכן מקובלת עלי מסקנתו כי לכל היותר ניתן לחייב את אקרו בע"מ בהיטל השבחה בגין הפוטנציאל להשבחה עתידית, באשר אותו ואותו בלבד ניתן לראות כנובע במישרין מן התכנית". בעניין גוזלן, חזרה כב' השופטת ברק-ארז על ההלכה הידועה כי בהתאם ל"שיטת המדרגות" "כל אחת מן ההשבחות תחושב בנפרד, תוך השוואת שווי המקרקעין לפני ומיד אחרי אישורה של כל תכנית ותכנית" (שם, פס' 34).

למסקנה דומה, גם אם בנסיבות שונות מענייננו, הגיע בית המשפט העליון ברע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' רון (15.7.2014), כאשר הוא נמנע מלהשית על הנישום את מלוא ההשבחה המאוחרת.

מכל מקום, אין בשיקולי האינטרס הציבורי כדי להביא לתשלום מס שהנישום אינו חייב בו. סיכומם של דברים, הערעור מתקבל, והחלטת ועדת הערר מבוטלת מעיקרא (בכפוף לאמור בסעיף 23 לעיל).

ברחוב מונטיפיורי 9 (גוש 6920, חלקה 29) הבניין הקיים היה בן ארבע קומות ואילו ברחוב מונטיפיורי 9א ו- 11 (גוש 6920, חלקות 28 ו- 27, בהתאמה), הבניינים הקיימים היו בני שלוש קומות כל אחד.

כאן נזכיר כמה מושכלות יסוד בנושא היטל השבחה: · על פי סעיף 1 לתוספת שלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ("החוק"), "השבחה" היא "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". · סעיף 2(א) לתוספת השלישית מורה כי: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו...". · משמעות המונח "הקלה", בהתאם לסעיף 1 לחוק, היא "הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנידון ושאין בה משום שימוש חורג". · סעיף 19 לתוספת השלישית קבוע כי "(ב) לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה... (10) השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית כמפורט להלן: (א) תכנית המתאר הארצית לחזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38)...". כאמור, המשיבות ביקשו וקיבלו הקלה לצורך הבלטת המרפסות בקוו הבניין האחורי.

אלא שבעניינינו, עסקינן בזכויות להקמת גזוזטראות אשר המקור להן הנו מכוח תקנות חישוב שטחים ולא מכוחה של התמ"א, ומשכך אין להחיל את קוי הבניין המוקטנים מכוחה של תמ"א 38 ביחס לשטחים אלו, אלא נידרשת הקלה מקוי הבניין הסטאטוטוריים – הקלה המהוה ארוע מס המחייב גביית היטל השבחה".

...

בשולי הדברים, יש מקום לציין שתי נקודות נוספות: (1) המסקנה אליה הגעתי בסעיף 21 לעיל, התקפה לגבי הבניינים ברחוב מונטיפיורי 9א ו- 11, ובאופן חלקי לגבי רחוב מונטיפיורי 9, אף משתלבת עם מדיניות הוועדה המקומית עצמה בכל הנוגע לתמ"א 38 במסלול החיזוק: "... לפנים משורת הדין, במימושי זכויות בדרך של עיבוי ותוספת בניה מכוחה של התמ"א, הוועדה המקומית מכירה בשטחי הגזוזטראות כאילו ניתנו מכוחה של התמ"א וזאת כאשר לא נוצל השטח העיקרי הספציפי להרחבת הדירות הקיימות (13 מ"ר) או לא ניתן זיכוי אחר עבור שטחים אלו. במקרים אלו קווי הבניין של הגזוזטראות מאושרים בהליך הרישוי בקווי בניין מוקטנים מכוחה של תמ"א 38 לפי סעיף 11.1.4(א) לתמ"א 38 ולא כהקלה המחויבת בהיטל השבחה." (סעיף 21 להשלמת הטיעון מטעם המערערת) לא שוכנעתי מנסיונות המערערת להסביר מדוע מדיניות זו איננה יפה גם לגבי מסלול ההריסה, אם כי, כמפורט לעיל, אין צורך במדיניות "לפנים משורת הדין" כדי להגיע לתוצאה אליה טוענות המשיבות.

אולם אין צורך למצות את דיון בעניין זה והצדדים עצמם לא נדרשו לו. בסיכומו של דבר, הערעור המינהלי, בחלקו הגדול, נדחה.

לאור התוצאה, המערערת תשלם הוצאות משפט בסך 3,000 ש"ח לכל אחת מן המשיבות, ובסך הכל 9,000 ש"ח, וזאת תוך 30 ימים.

ההוראה בדבר דחיית מועד התשלום למועד המימוש נועדה להקל על החייב בתשלום, אולם לחייב ישנה זכות לבקש ולשלם את המס מיד ובסמוך למועד ההשבחה.

עוד נזכיר כי מקום שבו אושרו מספר תכניות משביחות, טרם מימוש הזכויות, בלי ששולם היטל בעקבות איזו מהן, תחול הוראת סעיף 4(5) לתוספת, דהיינו ההשבחה תחושב בהתאם "[...] להפרש בין שוים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה" (ראו לעניין דרישות הוראה זו בע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נב(2) 494 (1998); דנ"א 3768/98 הנ"ל; רע"א 4217/04 הנ"ל).

משמע, הקביעה כי מדובר בתכנית כוללנית תואמת את העמדה שהציג המערער.

...

לאור כל האמור אין גם מקום להתערב בהחלטת הוועדה שקבעה כי אינה מבקשת למנות שמאי מייעץ.

בכל מקרה החלטה לעניין מינוי שמאי מייעץ היא החלטה מקצועית של ועדת הערר שבית המשפט אינו נוהג להתערב בה. סוף דבר לאור כל האמור, אני דוחה את הערעור על כל חלקיו.

המערער ישלם למשיבה הוצאות ההליך בסך של 10,000 ₪.