חישוב היטלי פיתוח לאחר החזרת תיק מבית המשפט העליון

בע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זכרון יעקוב (2.4.2015) מפי כבוד השופט יצחק עמית (להלן: "עניין רמת נילי") נקבע: "במקרה שבפנינו, הצדדים השלימו את חיוביהם על פי הסכם הפיתוח, ומשכך, השאלה הצריכה לענייננו היא כיצד יש להחיל את סעיף 31 לחוק החוזים, סעיף המאפשר גמישות לעניין חובת ההשבה ואף פטור ממנה במקרים המצדיקים זאת (ראו, בין היתר, ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עריית ירושלים (22.1.2009)). לטעמי, קשה להלום כי לאחר שהמערערת רדתה את כל הדבש מהסכם הפיתוח, בנתה שכונת קוטג'ים יוקרתית והפיקה רווחים, היא תחזור לקופה הציבורית בתביעת השבה.... לטעמי, המקרה שלפנינו מתאים במובהק גם להחלת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, המאפשר לבית המשפט לפטור מהשבה מטעמי צדק". בפסק הדין בעיניין רמת נילי נקבע כי הטענה לכפייה כלכלית או לעושק אינה יכולה לעמוד באותו מקרה על פי הפרמטרים שנקבעו בפסיקה.

סיכום הפסיקה אם לסכם את העולה מן הפסיקה, אזי חרף קביעתו העקרונית של בית המשפט העליון בעיניין דירות יוקרה כי גביית מיסים, או חלף מיסים, שלא על פי חוקי העזר אינה חוקית, הרי שתוצאות אי החוקיות עצמן צריכות להבחן גם הן על פי הוראותיו של חוק החוזים.

זאת, הן מפני שככלל לפסיקה בדין המהותי יש תחולה רטרואקטיבית (בג"ץ 221/86 אליעזר כנפי נ' בית הדין האיזורי לעבודה (26.2.1987); רע"א 8925/04 סולל בונה ביניין ותשתיות בע"מ נ' עיזבון המנוח אחמד עבד אלחמיד ז"ל (27.2.2006)); הן מפני שפסק הדין בעיניין דירות יוקרה לא שינה הלכה (כאמור לעיל); הן מפני שחוזה הפיתוח הנידון בתיק זה נחתם רק לאחריו.

כפי שהוכח בדיון לפניי, וכפי שאף קבע מפורשות מומחה בית המשפט, המקרקעין לא היו ניתנים לפיתוח כלל בלא שיטת גביית ההיטלים שנקבעה בחוזה הפיתוח: "[ו]האם אפשר היה להקים הפרויקט בלי הטקטיקה של זה, אמרתי שאי אפשר" (עמ' 39 שורות 20-19 לפרוטוקול הדיון מיום 19.2.2020).

7- הנזק היחסי לא גדול: המדובר בחישובים סבירים והוגנים; הקדמת הזמינות היא שיקול נוסף להיתחשב בו אף אם נרד לשאלת ההשוואה בין הסכומים שנגבו ביתר לצורך הפיתוח לבין עלויות הפיתוח בפועל, נגיע למסקנה שהסכומים המדוברים אינם עילה להתערבות בית המשפט בהסכם בין צדדים שנחתם ברצון וביודעין.

גם בעיניין קרן פז מצא בית המשפט להורות על השבה חלקית בלבד של סכום הפיתוח ששולם.

...

גם בעניין קרן פז מצא בית המשפט להורות על השבה חלקית בלבד של סכום הפיתוח ששולם.

תוצאה והוצאות נוכח כל האמור לעיל דין התביעה להידחות.

כן ישלמו התובעים לנתבעות שכר טרחת עורכי דין כולל בהליך בסך 70,000 ₪.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו פש"ר 26420-08-16 מדליס בע"מ נ' יפה ואח' תיק חצוני: ע"א 3042/19 מספר בקשה:103 לפני כב' השופט חגי ברנר, סגן נשיא מבקשים 1. אלי אלחי עוז 2. ליז עליזה עוז ע"י ב"כ עו"ד מיכה צמיר משיבים 1. עו"ד אביחי ורדי, נאמן לעצמו 2. כונס הנכסים הרישמי החלטה

מפאת הרלוואנטיות להמשך לדברים, אפרט להלן את התשלומים הנלווים, כפי שצוינו (להלן: "הטבלה"): תאור התשלום תאריך סכום מס' אסמכתא 1 היטלי פיתוח 07.07.2015 123,417 ₪ 7 2 תשלום לשמאי אפרים מרגליות בגין חישוב דמי איזון לפירוק השתוף במקרקעין.

קבע בית המשפט העליון את הדברים הבאים: "הלכה פסוקה היא כי במקרה של ביטול הענקה לפי סעיף 96 לפקודה, אין לקזז כנגד החוב לנאמן, שנוצר עקב הביטול, חוב אותו חב החייב למקבל ההענקה. זאת, מן הטעם ש"התרת קזוז במקרים של הענקות עלולה לפתוח פתח רחב לקנוניות לרעת הנושים בין החייב ובין מקבלי הענקות, שהם כרגיל קרובי החייב או דורשי טוב" (ע"א 368/72 קונויסר נ' יעקובי-שווילי, פ"ד כז (1) 302.

ברם, בפסק דין מאוחר יותר שניתן בעיניין ע"א 4619/15 עו"ד יניב אינסל נ' שמואל ינקוביץ (נבו 14.08.2017) (להלן: "ינקוביץ"), נקבע כי השבת חלקו של החייב בתמורת מימוש הנכס המוענק תעשה "לאחר קזוז המשכנתא, דמי התיווך והחוב למינהל מקרקעי ישראל". יוער כי בית המשפט בעיניין ינקוביץ היה ער לקיומו של פסק הדין בעיניין סלור, אליו הפנה בהקשרים אחרים.

...

בנוסף, נדחתה בקשת המבקשים לשלם כעת את ההפרש בין התמורה ששולמה על ידם בפועל לבין שווי המקרקעין הריאלי, נכון למועד כריתת ההסכמים: "משעה שנפסק כי מדובר בהענקה שדינה בטלות, יש לדחות את בקשתם של המשיבים לאפשר להם כעת לשלם לקופת פשיטת הרגל את ההפרש בין מה ששילמו בפועל לחייב, לבין שוויו של המגרש באותה עת, רק כדי להציל את העסקה מבטלות. עסקה המהווה הענקה אסורה היא עסקה בטלה לכל דבר וענין. בנסיבות המקרה דנן לא יהיה זה ראוי לאפשר למשיבים להחיותה ולהצילה מבטלות, שהרי משמעות הדבר היא מתן תמריץ לצדדים שלישיים להתקשר בעסקאות המהוות הענקה אסורה עם חייבים." המבקשים לא השלימו עם ההחלטה הקודמת והגישו ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 8200/20).

מסקנה זו נכונה גם ביחס לתשלומים שפורטו בשורות 3-4, 6-8.

מאידך גיסא, סבורני שיש לאשר למבקשים את החזר ההוצאות ששילמו במסגרת הליך פירוק השיתוף בחלקה בה מצויים המקרקעין (להלן: "החלקה").

לנוכח האמור לעיל, דין הבקשה להידחות, להוציא סך של 26,755 ₪ שעל הנאמן להשיב למבקשים בגין התשלומים הנלווים שצוינו בשורות 2 ו-5 לטבלה, וזאת תוך 30 ימים ממועד החלטתי זו. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהמועד שבו שילמו המבקשים תשלומים אלו לשמאי ולכונסי הנכסים, לפי העניין.

בית משפט השלום בקריות ת"א 40366-02-19 א. כפיר אחזקות ובנין (1991) בע"מ נ' פלגי מוצקין בע"מ ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט שלמה מיכאל ארדמן תובעים א. כפיר אחזקות ובנין (1991) בע"מ נתבעים פלגי מוצקין בע"מ פסק דין

בתביעה הנוכחית, טוענת התובעת כי חלק מהסכומים שולמו ביתר ויש להשיבם לה. הנתבע, לעומת זאת, סבור כי הסכומים שולמו כדין ואף בחסר כי הסתבר שבגין שטחים מסוימים לא שילמה התובעת את ההיטלים.

אשר למס ערך מוסף, טוענת התובעת כי חוקי העזר של העיריות, בגינם התיימר הנתבע לגבות את המע"מ, כללו כבר את רכיב המע"מ בגדר תעריף היטל הביוב, והדבר גם עולה מכך שתעריף חוקי העזר תוקן בשנות ה- 80' לאחר חקיקת חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, ולפיכך לא היה מקום להוסיף מע"מ והדבר סותר את כלל 2(ד) לכללי תאגידי מים וביוב (תעריפים לשירותי מים וביוב והקמת מערכות מים או ביוב), התש"ע-2009 (להלן: "כללי התעריפים") ואת סעיף 152(א) לחוק תאגידי מים וביוב, התשס"א-2001 (להלן: "חוק תאגידי מים וביוב").

הנתבע מוסיף וטוען כי אמנם כללי חישוב עלות שונו ולא מאפשרים כיום לגבות בגין רכיב מכון הטיהור, אך שינוי זה מ- 2015 אינו רלבאנטי לשנת 2012 בה נגבה רכיב זה. הנתבע מוסיף וטוען באשר לטענת התובעת כי רכיב מכון הטיהור מגולם במחיר האגרה השוטפת, כי התובעת כלל לא הוכיחה כי שילמה את התשלום השוטף, ובכל מקרה ככל שקיים כפל גביה הוא אינו מתייחס לגורם המשלם, שכן בעוד שאת איגוד הערים מממנים ספקי המים, את היטל הביוב מממנים צרכני הקצה.

על אף האמור, ראתה פסיקת בית המשפט העליון באגרות והיטלי פיתוח, לרבות היטלי מים וביוב ככוללים גם את מרכיב המע"מ למרות שהדבר לא נקבע בחוקי העזר במפורש (ראה: ע"א 3616/04 מגדל הזוהר בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף תל אביב [ניתן ביום 22.12.2005]; ע"א 6014/04 מנהל מס ערך מוסף אשדוד נ' ראדקו אינבסטמנט לימיטד [ניתן ביום 28.1.2009]; ע"א 10252/05 קרית שדה התעופה בע"מ נ' מנהל מע"מ [ניתן ביום 3.3.2008]).

...

עוד הינו טוען לשיהוי שבגינו יש לדחות את התביעה בשל פגיעה בוודאות התקציבית של הרשות.

אלה לא בגדר הטענות שהצדדים הכלילו בגדר השאלות שבמחלוקת ולפיכך ויתרו עליהן, ודינן להידחות.

המסקנה על כן הינה, שכאשר קבעה עירית קרית מוצקין את גובה התעריפים, בתיקונים לחוק העזר (ביוב), שחוקקו לאחר כניסתו לתוקף של חוק מס ערך מוסף, היא כללה בתוכם גם את עלות המע"מ, על אף שהדבר לא נכתב במפורש.

בית המשפט לא התבקש לבטל את חוק העזר העירוני, אלא רק לקבוע כי הערייה גובה היטלי פיתוח על בסיס תחשיב שגוי ולהורות על השבת הסכומים שנגבו ביתר.

לאחר הגשת הבקשה והתשובות הגיעו הצדדים בכמה הזדמנויות שונות להסדרים דיוניים שלפיהם ההליכים בתיק יימשכו ללא דיון בטענות ברובד הרביעי, וזאת עד להכרעה בערעורים התלויים ועומדים בבית המשפט העליון על פסקי דין של בתי המשפט המחוזיים שניתנו בעקבות פסק דין אלפריח.

דיון כפי שעולה מטענות הצדדים ומהפניותיהם לפסיקה, לאחר מתן פסק דין אלפריח הוגשו לערכאות הדיוניות בקשות לסלק על הסף תביעות השבה רגילות נגד עיריות שהוגשו לבתי המשפט האזרחיים והתבססו בין היתר על טענות לאי סבירות של תעריפי היטלים שנקבעו בחוקי עזר.

בעיניין ביג באר שבע קיבל בית המשפט העליון את עמדתו של בית המשפט המחוזי כי בתביעה שהוגשה שם, עיקר טענותיה של המשיבה נגד הערייה לא כוונו לתקיפת חוקיותם או סבירותם של חוקי העזר, התעריפים שנקבעו בהם או החישובים שביסודם, ולכן אין לדחות את התביעה על הסף.

...

בסופו של דבר נקבע בפסק הדין לאמור: "בשלב זה קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט בעקבות הערותיו לגבי תחולת החריג של העדר חלופה להלכה שנקבעה בע"א 4291/17 אלפריח נ' עיריית חיפה (6.3.2019) (נוכח ביטול התוספת נושא בקשת האישור) ולפי ההצעה: פסק דינו של בית המשפט קמא יבוטל והדיון יוחזר אל בית המשפט קמא על מנת שידון ביתר טענות הסף שהעלתה המשיבה וטענות שני הצדדים בעניין זה שמורות להם." ברי כי הדברים שנאמרו בדיון ובפסק הדין שניתן בהסכמת הצדדים אינם מהווים הלכה מחייבת, אך לעת עתה לא הוצג לפניי פסק דין מנומק ומחייב של בית המשפט העליון המאמץ פרשנות שונה לחריג של היעדר חלופה שנקבע בפסק דין אלפריח.

לאור האמור לעיל, ועל רקע נסיבות תיק זה, אני דוחה את בקשת העירייה לסלק על הסף את הטענות ברובד הרביעי, אולם בתום ההליך הצדדים יהיו רשאים להתייחס להתפתחויות בפסיקה, אם יהיו כאלה, ממועד מתן החלטה זו ועד למועד הגשת סיכומיהם.

בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 43401-04-19 עלמי נאטור חשמל בע"מ ואח' נ' מועצה אזורית מגידו תיק חצוני: בפני כבוד השופט יונתן אברהם עותרים 1. עלמי נאטור חשמל בע"מ 2. י.ש. שמיר יזום והנדסה בע"מ 3. אלומלייט (ישראל) בע"מ 4. א.ד. עידן חדש - חברה לעבודות עפר בע"מ 5. ע.ד.ר. יזמות ופיתוח בע"מ 6. בליס דר בע"מ 7. זמל הרמן שותפות רשומה ח.פ 558204749 8. רגב פרי-זור בע"מ 9. סיליס ביצים בע"מ 10. א.מ.ק.ו. הנדסה בע"מ 11. אלרם א.מ. ביצוע בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד ברוך חייקין ואח' משיבה מועצה אזורית מגידו ע"י ב"כ עוה"ד אריאל פישר פסק דין- משלים

נטען כי בעת אישור החוק היתה המועצה ריאלית וכי שנתיים לאחר אישור המועצה ומסגרת תחשיב חדש שהוגש עלו תעריפי ההיטלים בשיעור של 44% (תוך הפנייה לחוו"ד מומחה המשיבה).

בע"פ 603/92 שמואל ברוך נ' מדינת ישראל, מו(2) 114 (1992)‏‏ דן בית המשפט העליון בטענה האם יש לפסול אישום מכח חוק עזר בשל טענה לפגם בהליך אישורו, טענה המבוססת על הצגת פרוטוקול אישור חוק העזר.

העותרות הפנו לסעיף 7 לנוהל משרד הפנים המחייב לטענתן ניכוי של "כלל עלויות הפיתוח בנושא סלילה ... הנדרשים לפיתוח השצ"פ ואשר נכללו כבר בחישוב היטלי התשתית בנושאים אלו...". נטען כי העותרות הראו ששצ"פים מס' 70-73 וכן 75-88 מיועדים כרצועות שצ"פים לאורך הדרכים "ולכן מטבעם הם שטחים המיועדים לפיתוח אקסטנסיבי היינו, שצ"פ הנשאר במצבו הטבעי או ברמת פיתוח נמוכה, ולא פיתוח אינטנסיבי. המשמעות היא הפחתת עלויות מאסיביות בגין פיתוח כל דונם". הואיל שסך הקף השטחים הנ"ל לפי חוו"ד העותרות עומד על מעט יותר מ-25 דונם, יש להפחית מהעלויות הישירות סכום נוסף של 5,647,155 ₪.

בתשובת המשיבה באשר לטענה לחיוב הנוגע לשטחים צמודי כבישים השיבה המועצה כי בנוגע לעלויות תאורה, הטענה נדונה בפסק הדין שניתן בפסקות 68-70 ועל כן לא ניתן להעלותה במסגרת זו. נטען כי מומחה העותרות כלל ללא בדק את תחשיב היטל הסלילה.

...

כן נטען שעניין זה נידון בעתירת לרר שהוגשה גם היא בעניין זה, הטענות כנגד המשיבה בעניין זה נדחו וגם הערעור נדחה.

כאמור, נדחית גם טענה זו. לא יהיה מיותר לציין כי בטענה דומה דנתי בעת"מ 37945-05-19 י. לרר (הנדסה) בע"מ נ. המועצה האזורית מגידו והיא נדחתה שם. ערעור שהוגש על פסק הדין הנ"ל לבית המשפט העליון (עע"מ 7719/19) ע"י העותרת שם נדחה אף הוא.

סיכומו של דבר העתירה בכללותה נדחית.