חישוב דמי הסכמה להעברת זכות חכירה במקרקעי ישראל

עוד נטען שהקונות רכשו את הבית לאחר שעשו את כל הבדיקות של הבית והסביבה, ואכן הצהירו בסע' 3.5 כי בדקו "..את כל הזכויות בבית ובכל מירשם רלוואנטי, לרבות אך לא רק בלישכת רישום המקרקעין, תיק הבנין בערייה ובועדה המקומית לתיכנון ובניה ת"א, וברשות מקרקעי ישראל וכן בדק את מצבו מבחינה פיזית, משפטית, תכנונית וסביבתית ומצאו אותו מתאים לצרכיו ולמטרותיו". כן הצהירו הקונות כי בדקו את כל התוכניות החלות על הבית וכי : "ידועות להן כל זכויות הבניה, ככל שקיימות, לגבי הבית". בסע' 3.7 הצהירו הקונות כי הן רוכשות את הבית במצבו AS IS ובהסתמך על בדיקותיהן, הן מוותרות בזאת "על כל טענה או תביעה מכל סוג ומין שהוא, בקשר עם מצבו הפיזי, היישומי, המשפטי או התיכנוני של הבית ובין השאר בגין פגם ו/או מום ו/או אי התאמה בקשר לבית, למעט מום נסתר שהמוכר ידע עליו ולא גילה אודותיו לקונה". עוד נטען שעובר לחתימת ההסכם אף בוצעה עבור הקונות, ולבקשתן, מדידה של הבית וזאת בשל רצונן לבדוק את ענין ההפקעה של חלק מהשטח כפי שצוין בפניהם ע"י המוכרים.

על פניו, מעיון בחישוב דמי הסכמה שבוצע ע"י רמ"י לצורך העברת הזכויות לחוכר הנ"ל - מתברר כי החיוב נעשה לפי 210 מ"ר, כך שסביר היה להניח שרמ"י הביאה בחשבון שטח נוסף שקיים בנכס מעבר ל- 174 מ''ר .

עוד נטען שתשלום דמי היתר, "אינם מופיעים כתנאי להעברת זכויות". גם טענה זו לא נטענה קודם לכן, אולם גם אם היה בה ממש, המוכרים מאשרים כי רמ"י זכאית להתנות "הסכמתה לבעל זכויות להפיק מהקרקע הנאה נוספת על זו שרכש, בגבולות שטח ההקצאה המקורי". כמו כן, כבר הובא תנאי מחוזה החכירה, לפיו בניה ללא היתר מהוה הפרה של הסכם החכירה ומכאן שהבעלים רשאי להביא לסיום ההסכם.

...

בדעת רוב נקבע כי על פי לשונו ועל פי תכליתו של סעיף 16 לחוק המכר "מדובר בסעיף קוגנטי שאיננו מאפשר לזקוף 'אשם תורם' לחובת הרוכשים בגין הצהרותיהם בחוזה המכר כי בדקו את הנכס". המוכרים טענו בסעיף 19 לסיכומיהם כי פסק הדין אינו חל במקרה דנן מאחר ולא התקיימו במקרה זה יסודות סעיף 16 לחוק המכר, שכן המוכרים "לא ידעו על אי ההתאמה בממכר". אולם, טענה זו נדחית שכן בסעיף 16 לחוק המכר, המחוקק קובע במפורש שאין הוא חל רק במקרה של ידיעה בפועל, אלא גם במצב בו היה על המוכר לדעת.

אולם, גם טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר התביעה מתקבלת חלקית ע"י חיוב המוכרים לשלם לקונות הסך של 88,000 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כדין ממועד הגשת התובענה ועד מועד התשלום בפועל.

על הסוגייה של קביעת דמי ההסכמה, חלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 מיום 29.6.1992 - "החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960" (להלן: החלטת המועצה).

זאת אומרת שאמרת להם והם בחרו לא לעשות זאת? אני הבאתי בפניהם את העובדה שאפשר לשלם 2% אבל הם לא מצאו לנכון לשלם עכשיו את ה-2% בגלל שגב' דינה אדר חזרה על זה שוב ואמרה שהיא לא יכולה להעביר את הזכויות במשק בגלל חובות שרובצים על האגודה ומשבצת האגודה והחברים" אף העדה מטעם הנתבעת אישרה בעדותה כי ככל שהתובעים היו מגישים כבר לאחר רכישת הנחלה בקשה להעברת הזכויות, ניתן היה לערוך את החישוב לדמי ההסכמה כבר אז, בהתאם לשעור שנקבע בנוהל הקודם, והליך העברת הזכויות היה נשלם במועד מאוחר יותר (עמ' 21 שורות 12-16, עמ' 26 שורות 3-5 לפרוטוקול).

...

טענות הנתבעת הנתבעת טוענת כי יש לדחות את התביעה שכן היא פעלה כדין בקביעת דמי ההסכמה ומנגד - התובעים לא קיימו במשך עשרות שנים את חובתם לעדכן אותה בדבר רכישת הזכויות בנחלה.

גם טענתם החלופית של התובעים, לעניין סכום החוב אותו יש להציב בנוסחה לקביעת שווי המשק, דינה להידחות.

סיכום על יסוד האמור לעיל, התביעה נדחית.

הן מבהירות כי דמי ההסכמה או הרכישה שהעותר נידרש לשלם (בכובעו ככונס נכסים) עוגנו בשעתו בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל "החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960" (29.6.1992) – שעברה מאז שורת גלגולים (להלן: החלטה 534).

במקרים אלה, נקבעת, בדרך כלל, מיגבלת סחירות (לרוב, בת 5 שנים ממועד סיום הבנייה), אם כי הרשות מאפשרת להעביר את הזכויות בשלב מוקדם יותר בכפוף לתשלום נוסף, שיחושב "באופן יחסי לחלוף הזמן מעת סיום הבניה" (החלטה 1503 של מועצת מקרקעי ישראל "העברת זכויות במקרקעין לבניה נמוכה שהוקצתה בפטור ממכרז או בהרשמה והגרלה או במיכרז לבעלי מאפיינים מיוחדים" (5.2.2017), שעברה אף היא גלגולים שונים; להלן: החלטה 1503).

...

אין, אפוא, מנוס מן המסקנה כי העתירה דנן אינה מבססת עילת התערבות ביישום החלטה 4209 בכלל, ובענייננו בפרט – כך שדין ראשה הראשון להידחות על הסף.

תוצאה בלתי נמנעת של קביעה זו היא כי דין הראש השני של העתירה – העברת הזכויות במקרקעין "כשהם נקיים" מכל תשלום למשיבות – להידחות אף הוא על הסף.

אשר על כן, העתירה נדחית על הסף.

(6) להצהיר כי לגבי אלה שהתיישבו בכפר סירקין (לרבות צאצאיהם) לפני 1.4.1955 יחושבו דמי ההסכמה במקרה של העברת זכויות לאחר בהנחה בשיעור של 50% מדמי ההסכמה הרגילים; וכן - (7) להצהיר כי השקעות שהשקיעו התובע וחבריו ברכישת המקרקעין, לרבות הוצאות לצורך השבחתם של המקרקעין פיתוחם והכשרתם למגורים, דינם כתשלום דמי חכירה ראשוניים בשווי של 84% מעלות רכישת המקרקעין, בדומה לאופן בו הוכרו תשלומים כאלה במיגזר העירוני בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 1, 269, 851 ו-968, ולפיכך תשלומים אלה מזכים את התובע ואת חבריו בזכות להיוון חלק מהזכויות במקרקעין בשיעור נמוך (סעיפים 135(ו) ו-135(ז) בכתב התביעה).

...

סוף דבר כפועל יוצא מכל האמור לעיל ומהנימוקים שפורטו בהרחבה בפסק דין זה, הנני דוחה בזאת תביעתו של התובע על כל רכיביה.

עם זאת, בהתחשב בהודעתן של הנתבעות לפיהן אין הן מסתייגות מן האמור בהחלטת 1991 ומוכנות ליישמה לגבי התובע בכפוף לקיום התנאים המפורטים בה (ר' סעיף 13 בסיכומי הנתבעות), הנני קובע בזאת כי התובע יהיה זכאי לקבל מהנתבעות את מלוא ההטבות שניתנו לו על ידי הנתבעות במסגרת החלטת 1991 אך זאת בכפוף למפורט בהחלטת 1991 ובכפוף להתקיימות כל התנאים המפורטים בהחלטה זו. בהתחשב בדחיית התביעה שבפניי ולצורך פסיקת החיוב בשכ"ט עו"ד והוצאות משפט - אני סבור כי יש להביא בחשבון העובדה כי הרוב המכריע של טענות התובע נדחו במלואן בפסק דין זה. נוסף על כך נדרש להתחשב בהיקף ההוצאות שנגרמו לנתבעות לשם ניהול הגנתן מפני התביעה דנן.

אשר על כן, הנני מחייב את התובע לשלם לנתבעות, בחלקים שווים בינהן, שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 75,000 ₪.

עצם העובדה שרמ"י לא השיבה למשולם דמי הסכמה עודפים במשך כ-25 שנים יצרו אצלם ציפייה והסתמכות; נטען שיש להיתחשב עוד בחוזה החכירה שנחתם על ידי משולם בחודש ינואר 1997 ואשר מחייב את רמ"י; כמו גם במפה מהמרכז למיפוי ישראל (ת/1) שמוכיחה כי החלקה היחידה בשכונה שחצויה באמצע היא חלקה 586, באופן שהפריד בין הבית לחצר שבנידון.

התובעים לא ביססו זכאות כלשהיא לחכירה של שטח בהקף של 422 מ"ר. אמנם, הם מצביעים על טופס חישוב דמי ההסכמה משנת 1983 ועל התשלומים ששלמו, אך למעשה הם נשענים על אותו תשריט משנת 1953, ותשריט זה רחוק מלבסס את ההקף הנטען.

ועוד הוסיפה כי "בחוזי המכר השונים ובחוזי העברת זכות החכירה בתיקי עמידר, לא נזכרים ולא מתוארים שטחים ספציפיים בקרקע המשויכים לדירה, ומצוין בהם גודל הדירה בלבד". על רקע זה היא לא מצאה להכיר בזכויות של התובעים במיגרש 600.

...

מכל מקום נושא ההחזר של דמי ההסכמה ששולמו ביתר אינו נוגע בתביעה זו, שכן הוא איננו כלול בסעד המבוקש, והתובעים יהיו רשאים לנקוט הליך מתאים ככל שימצאו לנכון, וככל שלא יגיעו להסכמות עם רמ"י. כמובן שלא אקבע עמדה בעניין זה. עוד אינני מקבל את טענת משולם כי החוזה עליו חתמו (חוזה החכירה מיום 21.1.97) מחייב את רמ"י, באופן שהיא לא יכלה לחזור ממנו.

וכך ניתחה את הדברים כב' השופטת ברק ארז: "ככל שהדברים נוגעים ללשון ההסכם, אני סבורה שזו לא הייתה יכולה להיות מפורשת יותר. ההסכם מתייחס באופן עקבי ל'דירה' שהשימוש בה הוא למטרת 'מגורים' בלבד. כאמור, גם במבוא להסכם הדירה מתוארת כ'דירה מס' 1 שבמבנה מס' 45'. בנוסף, לשון ההסכם מבחינה באופן ברור בין הדירה לבין התייחסויות אחרות לקרקע ולבנוי עליה – 'יחידת הקרקע שעליה עומד הבית המכיל את הדירה' (סעיף 2 להסכם); ה'מגרש' (סעיף 3(ג) להסכם); ה'בית המכיל את הדירה' וה'קרקע שעליה בנוי הבית' (סעיף 17 להסכם). לכאורה, מכאן ניתן ללמוד שההסכם מקנה זכויות בדירה בלבד ולא במגרש שעליו היא בנויה" (שם, בפסקה 17).

התוצאה התביעה נדחית.