חילופי שטחים בין רמ"י, עיריית ת"א וחברה פרטית

עניינו של ההסכם בפיתוחה של חטיבת קרקע ששיטחה כ- 63 דונם בתחומי העיר יהוד, המצויה בבעלות מדינת ישראל ובניהול רשות מקרקעי ישראל, והידועה בכינויה "מיתחם השלושה" (להלן: "מיתחם השלושה").

יצוין כי חלק מחוקי העזר הללו הוחלפו בנתיים בחוקי עזר עדכניים).

מכוח מעמדה זה, וללא מיכרז, מסרה רשות מקרקעי ישראל את עבודות הפינוי, התיכנון, הפיתוח והתשתית במיתחם השלושה לחברת לנדקו, והיא גם זאת שהייתה אמורה לשווקם ליזמים (בעת כריתת ההסכם הוסדרו היחסים בין רשות מקרקעי ישראל לבין חברת לנדקו בהסכם לתיכנון עבודות פיתוח ותשתיות, אשר נכרת ביום 12.8.2000.

המחלוקות בעיניין זה הביאו לשתי התדיינויות משפטיות, אשר הסתיימו בפסקי דין המורים על קיום ההסכם: ההיתדיינות הראשונה, ה"פ (מחוזי ת"א) 596/07 לנדקו ישראל ייזום וניהול בע"מ נ' עריית יהוד, הוכרעה ע"י השופטת רות רונן ביום 15.4.2008, תוך שנקבע כי חברת לנדקו לא הפרה את ההסכם, לא באי ביצוע עבודות התשתית, לא בכך שהפכה מחברה ציבורית לחברה פרטית ולא במכירת זכויותיה מכוח ההסכמים עם רשות מקרקעי ישראל לחברת הדסילנד בע"מ. עוד נקבע כי שינוי התב"ע אין בו כדי לשנות את ההסכם (להלן: "פסק הדין הראשון").

...

מהטעמים שיפורטו להלן הגעתי למסקנה כי ההלכה שנקבעה בעניין דירות יוקרה חלה על ההסכם שלפניי, וכי היא מחייבת להכריז עליו כהסכם בטל מחמת אי חוקיות.

העירייה ערערה על פסק הדין הראשון לבית המשפט העליון, וערעורה נדחה ביום 23.11.2009, תוך שנקבע כי "נראה לנו כי צדק בית המשפט המחוזי בקבלו את תובענתה של המשיבה ובדחותו את טענותיה של המערערת". ההתדיינות השנייה, ה"פ (מרכז) 22753-03-11 לנדקו ישראל ייזום וניהול בע"מ נ' יהוד, הסתיימה בהסכם פשרה, שניתן לו תוקף של פסק דין על ידי השופט יעקב שיינמן ביום 2.5.2011.

לפיכך, אין מנוס מהמסקנה כי ההסכם הינו חוזה בטל.

בנסיבות המקרה שלפניי קל להגיע למסקנה כי אין מקום להורות על קיום ההסכם, וזאת ממספר טעמים: ראשית, מתן הוראה לקיום ההסכם הוא ציווי על ביצוע המעשה בלתי חוקי עצמו, ופעולה שכזו לא תעשה על ידי בית המשפט (ראו פרידמן וכהן, חוזים כרך ג', עמודים 615 – 617).

סוף דבר מהדיון לעיל עולה כי ההסכם שנכרת ביום 1.11.2000, אשר כותרתו "חוזה תשתית ופיתוח מתחם השלושה" הינו חוזה פסול, בהתאם להלכת דירות יוקרה, וכי דינו בטלות.

בתי משפט בית המשפט המחוזי בבאר שבע בפני כב' השופטת שרה דברת – ס.נשיא ת"א 32426-07-13 מ.ל. יזמות והשקעות אילת 2011 בע"מ ע"י ב"כ עו"ד נמרוד כנפי התובעת יעקב בן שושן ע"י ב"כ עו"ד שמואל אורן הנתבע פסק דין

כמו כן, חלות על הנכס הגבלות מכוח הסכם החכירה שנחתם בין הנתבע לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן - "רמ"י") אשר קבע כי יעוד הנכס הנו לשירותי נופש, בידור ומסחר אך מטרת החכירה היא לצורך מועדון זמר.

התובעת, מ.ל. יזמות והשקעות אילת 2011 בע"מ (להלן - "התובעת") הנה חברה פרטית, אשר הוקמה במרץ 2011 לרכישת הנכס נשוא התביעה.

אדגיש, כי מלכתחילה היתר הבניה הראשון והשני ניתנו מבלי לבקש את אישורה של רמ"י, וזאת על דעתה של הערייה, אשר סברה, כי אין צורך באישור כזה, מאחר והבקשות שהוגשו לא חרגו מהשטח והשימושים שאושרו בהיתר הבניה משנת 2008 (אושר טובלי, פ' 14.4.15 עמ' 508) (כאמור, כל שהתבקש בהיתר 2008 זה מועדון זמר ושימושים נלווים לו).

מר בנימין בן דוד, סמנכ"ל חברת בריל, השוכרת 750 מ"ר מתוך הנכס לחנות ביגוד והנעלה, אם כי בפועל היא מחזיקה בשטח מעט גדול יותר (פ' 14.4.15 עמ' 522-523), העיד כי יתר הנכס, המיועד לשימוש למועדון זמר, עומד ריק, משלא צלח בידי התובעת להשכיר את המקום בשל מיגבלת השמוש החלה עליו, על אף שהוא ניסה לסייע לתובעת בעיניין זה (שם, עמ' 525-526).

גם אם התובעת התכוונה מלכתחילה לערוך שינויים בהיתר שינתן - ואיני רואה צורך לקבוע ממצא עובדתי בעיניין זה - הרי שאין פירוש הדבר כי לא היה לה עניין במועד בו ינתן ההיתר, שכן גם לשיטת הנתבע רק לאחר מתן ההיתר, שעליו לספק, יכלה התובעת לערוך את השינויים הרצויים לה. עוד מפנה הנתבע לשינויים שערכה התובעת בהיתר הבניה השלישי ולבקשה לחילופי שטחים שהוגשה מטעמה.

...

סוף דבר, אני מקבלת התביעה משהוכח, כי הנתבע הפר את ההסכם עם התובעת.

הנתבע ישלם לתובעת סך של 1,450,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

כן ישלם הנתבע לתובעת שכ"ט עו"ד בסכום של 100,000 ש"ח והוצאות משפט על פי בקשה שתוגש.

הנתבעת 1, מקיף פיתוח ותשתית (1993) בע"מ (להלן: "מקיף") הנה חברה פרטית, אשר זכתה במיכרז שפורסם בשנת 1994 על ידי הנתבעת 2 - רשות מקרקעי ישראל (מינהל מקרקעי ישראל דאז) (להלן: "רמ"י") למתן שירותי ניהול עבודות תיכנון, סיוע לשיווק ופיתוח תשתיות ציבוריות שיימסרו לרשויות מוניציפליות.

במסגרת מיכרז זה, על החברות המנהלות (וביניהן גם מקיף) לנהל את הפרויקטים השונים שיימסרו לניהולן, החל משלב איתור המקרקעין, סיוע לרמ"י בשיווק הקרקעות, היתקשרות עם מתכננים לצורך תיכנון, אישור התיכנון בועדות הסטאטוטוריות, ועד לשלב התקשרויות עם קבלנים לצורך ביצוע עבודות פיתוח התשתיות בשטחים הציבוריים.

מבין הפתרונות שהוצעו, הוחלט לבחור בפיתרון באמצעות החלפת חומר המילוי והמבנה בכבישים.

בנוסף, קיימת תיכתובת המעידה על כך שמקיף / עריית ת"א עידכנו את רמ"י (או את חברת הבקרה מטעמה) על השקיעות שנוצרו (ר': נספח 4 לתצהירי מקיף, נספחים 9-7 לתצהיר גדי כהן).

חזוק נוסף לכך שלא ניתן להפריד בין ביצוע התיקונים לבין התשלום עבורם, ניתן למצוא בתכתובות מיום 31.7.03 בין רמ"י וחברה הבקרה שלה, במסגרתן כתב גדי כהן (חברת הבקרה) לרונן כהן (רמ"י) כי: "אין לעבור לסדר היום באישור אוטומטי של הוצאה משמעותית זו על חשבון ממ"י וביקשתי לחקור באופן מעמיק את הסיבות לבעיה כדי לנסות ללמוד האם יש נושא באחריות להיווצרה, האם ניתן להפיק לקחים לעתיד וע"מ שנוכל להעריך את יעילות הפיתרון המוצע לתיקון המצב אשר יעמוד לאורך זמן" (נספח 8 לתצהיר גדי כהן).

...

מלרג טוענת מנגד, כי עבודות התשתית בוצעו על ידה הלכה למעשה, בעבור רמ"י אשר נהנתה מעבודות תשתית אלה שהעשירו את קופתה בעשרות מיליוני ₪, כפי שאישר בעדותו העד מטעם רמ"י. אינני מקבלת טענת הסף של העדר יריבות הנטענת על ידי רמ"י. אכן, בין התובעת לבין רמ"י לא קיים חוזה ישיר בכתב.

כן נדחות הודעות צד ג' וצד ד'.

התביעה כנגד מקיף נדחית.

הודעות צד ג' וצד ד' נדחות.

בית המשפט המחוזי קיבל באופן חלקי ערעורים שהוגשו על פסק דינו של בית המשפט השלום בתל אביב-יפו מיום 10.9.2020 (ת"א 1174/79, השופט (כתוארו אז) א' שליו).

מקורן של בקשות רשות העירעור שבפני בהתדיינות משפטית ממושכת ורבת שלבים ביחס ליחידת קרקע בת כ-630 דונמים במיתחם פי גלילות, המצויה בחלקה בתחום המוניציפאלי של עריית תל אביב-יפו ובחלקה בתחום המוניציפאלי של עריית רמת השרון (להלן: הקרקע או המקרקעין).

חלק מהבעלים הפרטיים חתמו בעבר על הסכם חילופי שטחים עם המדינה ויכונו להלן, כפי שיכונו בהליכים קודמים, קבוצת מוגרבי.

ברקע הדברים יש לציין כי ביום 12.2.1989 נחתם הסכם פשרה שהסדיר את חלוקת הזכויות בין רמ"י לבין הבעלים הפרטיים.

בית המשפט המחוזי הורה על השבת התיק לבית משפט השלום, כדי שיכריע במספר סוגיות שפורטו, ובהן השאלות הבאות: האם המנהלים נותרו בתפקידם לאחר הסכם הפשרה משנת 1989; האם רמ"י הייתה מודעות לכך שהמנהלים פעלו בשמה בתקופה שלאחר שנת 1994; האם מינויים של המנהלים פקע ביחס לקבוצת מוגרבי, על רקע מכתב פיטורין ששלחה האחרונה בשנת 1981; וכן מה היה הקף עבודתם של המנהלים מזה ושל חברת יהל מזה.

...

לעומת זאת, כך נטען בה, יש לקבל את בקשת רשות הערעור של עו"ד שגב, לדון בה כבערעור, וככל שזה יתקבל להחיל את תוצאותיו אף על משרד עו"ד שוב.

לאחר שעיינתי בבקשות רשות הערעור ובנספחיהן, כמו גם בתשובות שהגישו כול הצדדים המעורבים, הגעתי לכלל מסקנה כי דינן של שלוש הבקשות להידחות בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.

סוף דבר: הבקשות נדחות.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד 01 ינואר 2023 ת"א 62507-05-19 לפני: השופט יעקב שפסר, סגן הנשיאה התובעים: 1.תקוה רובינסון 2.אורי לבון 3.רגב שבתאי מזרחי ע"י ב"כ עוה"ד רפי שפטר, איתן חסון, דנה שמיר, אורנה שפטר הנתבעים: 1.עריית פתח תקווה ע"י ב"כ עוה"ד גיל זילבר 2.רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז 3.קרן קיימת לישראל נתבעות 2-3 ע"י ב"כ עוה"ד אורלי ברנע – פמ"מ 4.ברטה רוזנבלט (פורמאלי) ע"י ב"כ עוה"ד עמנואל שופמן פסק דין

בנוסף, גם המגעים שהתנהלו במשך כל השנים בין אבן עזרא, התובעים, הערייה, רמ"י וקק"ל והניסיונות להסדיר את אותה אנומליה, מהוים הודאה בזכותם של התובעים ( ע"א 2808/10 עיזבון חיים שיף נ' החברה לפיתוח חוף אילת בע"מ (נבו 29.5.2012)).

האם נערך הסכם חילופי שטחים בין הערייה לבין אבן עזרא? כאמור ברקע הדברים, בראשית ההליך, לא הייתה מחלוקת בין הצדדים, כי מיסמך הסכם חילופי השטחים המקורי עליו מבססים התובעים את תביעתם אינו בנמצא (סעיף 3.3 לכתב התביעה; סעיף 13 לכתב ההגנה של הערייה; סעיף 19 לכתב ההגנה של רמ"י וקק"ל).

המסקנה מכל האמור לעיל, היא כי בזמן שרמ"י הייתה מוכנה לבוא לקראת התובעים ולסייע בהליכי התיכנון של החלקות השייכות לאנשים פרטיים, ביניהם התובעים, הערייה כשלה בהשלמת ההליך התיכנוני הנידרש והנובע מהסכם חילופי השטחים ולפיכך, עליה לשאת בתוצאות הנובעות מכך, כפי שיפורט להלן.

...

סוף דבר דין התביעה נגד הנתבעת 1 (העירייה) להתקבל.

דין התביעה נגד הנתבעות 3-2 (רמ"י וקק"ל) להידחות.

התובעים זכאים לסעד החלופי לו עתרו (בסעיף 14.2 לכתב התביעה) ואני מורה לעירייה לרכוש מאת רמ"י וקק"ל עבור התובעים זכויות חכירה מהוונות בחלקות 100 וכן ב- 509 חלקים בחלקה 123, בין על יסוד הצעת רמ"י מיום 11.7.17 (נסח 25 לתביעה) ובין על יסוד הסכמה אחרת אליה תגיע העיריה עם רמ"י וקק"ל. העירייה תישא בתשלום המגיע לרמ"י ולקק"ל בגין הרכישה כאמור.