חיוב שטחים משותפים בארנונה חבות בתשלומי ארנונה

ועדת הערר צדקה בקביעה לפיה צו הארנונה מקים לשטחים המשותפים חבות בארנונה.

בשומת הארנונה העדכנית, שצורפה לתשובת הערייה להשגה, הרכיב של "חניון בתשלום" נותר אם כי השטח המדוד הופחת מ – 14.15 ל – 13 מ"ר. נוסף רכיב של "שטח משותף חניון בתשלום" שטח לחיוב 14.15 מ"ר. בתשובת הערייה נדחתה טענת המערער.

...

מקובלת עלי קביעת ועדת הערר לפיה טענות הנוגעות לרטרואקטיביות של חיובים וכן בנוגע להבטחה שלטונית אינן מצויות בסמכות ועדת הערר הואיל והן חורגות מגדר העילות המנויות בסעיף 3 לחוק הערר.

אני סבורה כי פרשנות המערער אינה מתיישבת עם ההחרגה המפורשת של שטחים משותפים לגבי מבני מגורים ועל כן מסקנתי היא כי פרשנות מנהל הארנונה את הצו היא המתאימה יותר ללשון הצו.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין הערעור להידחות.

לפיכך, אין צורך להדרש לשאלת הזיקה הקרובה לאותם שטחים, שאלה שתִשָאֵל רק בעת שהארנונה אינה משולמת והמחזיקים האפשריים כופרים בחבותם לשלם את הארנונה.

מצאתי כי כך ממש הוא ענייננו – יש הסכמה בין הקניון ובין שוכרי החנויות שהשוכרים יֵרשמו כמחזיקים בשטחים המשותפים לצורך תשלום הארנונה; את ההסכמות בחנה ועדת הערר שציינה כי "כל חוזי השכירות של השוכרים בקניון הוצגו למשיב כאשר כל החוזים (ולא נטען או הוכח אחרת) כוללים את הסעיף המסדיר חוזית בין העוררת לבין המחזיקים את סוגיית חיוב השוכר בדמי שכירות באופן חלקי בשטחים המשותפים" (עמ' 4 להחלטת ועדת הערר).

...

אין בידי לקבל את הגישה הפרשנית של ועדת הערר שהיא כה דווקנית ומצמצמת ואינה מתיישבת עם כלל מעשה בית-דין, על שני רכיביו - השתק עילה והשתק פלוגתא.

על כן בהעדר כל שינוי נסיבות, בוודאי בהעדר שינוי מהותי, ומשלא נחשפו עובדות חדשות (בר"מ 704/19), הרי שהמסקנה היא כי הסוגיה נדונה לגופה והוכרעה בפסק דין מנומק בעמ"נ 28859-12-13 שהפך להיות חלוט, ויצר השתק המחייב את מנהל הארנונה לפעול לפיו.

סוף דבר אני מקבלת את הערעור.

המערער רשם את השוכרים כמחזיקים החל מיום הפניה, למרות שהמשיבה הציגה אישורים חתומים ומאומתים ע"י השוכרים לגבי מועדי תחילת החזקתם בנכס, ואף בקשה מפורשת שלהם להחיל עליהם את חיובי הארנונה מיום תחילת החזקה בו. החלטת ועדת הערר ועדת הערר קיבלה את ערעור המשיבה בציינה כי עסקינן בנכסים בהם אין מחלוקת בין הצדדים באשר לזהות המחזיק בהם, כך גם הן הבעלים והן המחזיקים מאשרים את מלוא תקופת החזקה והמחזיקים אף מאשרים את נכונותם לשאת במלוא חובות הארנונה בתקופת ההחזקה על ידם, ומכאן שהתנגדות הערייה המבוססת על לשון סע' 325 ו- 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"), לא נועדה אלא לאפשר חיוב שטחים משותפים בקומת הקרקע ובקומה השניה היות ושינוי המחזיקים בקומות אלה יוביל לתוצאה ולפיה אין באותם קומות מחזיק המחזיק בלמעלה מ- 80% מהקומה באופן המצדיק חיוב, מה גם שסעיפים אלה אינם גורעים מהחבות העיקרית של המחזיק בפועל וכי חובת בעל הנכס הנה שיורית בלבד.

עוד הוסיפה המשיבה, כי היתנהלות המערער בנסיבות הנה בחוסר תום לב באשר הנה מבקשת לחייב בארנונה גם שטחים משותפים הפטורים מתשלום ארנונה בהתאם לסעיף 1.3.1ח' לצוו הארנונה הקובע, כי שטחים משותפים בקומה בה מספר מחזיקים כאשר אין באף מחזיק בלמעלה מ- 80% מהשטח הלא משותף, יהיו פטורים מארנונה.

...

סיכם כב' ביהמ"ש העליון את ההלכה וקבע, כך: "סעיפים 326-325 פותחים בפני העירייה אפשרות חיוב נוספת, ואין הם שוללים את חבותו בארנונה של בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. כשלעצמם, אין בהם כדי למנוע מן העירייה להשית את הארנונה על בעל הזיקה כאמור באופן רטרואקטיבי, או לחלופין להסמיכה לעשות כן". המסקנה מן האמור לעיל לענייננו הינה, כי החיוב בגין הטלת ארנונה הינו תמיד על המחזיק כפי הוראת סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, ואילו סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות פותחים בפני העירייה אפשרות חיוב נוספת, להבדיל מבלעדית.

מכאן המסקנה ולפיה, בכל הקשור לתקופה שבין תחילת החזקה ועד למסירת ההודעה, יהא הרישום באשר למחזיקים בנכס רישום כפול, היינו הבעלים והמחזיק בפועל (המשיבה והשוכר), וממועד מסירת ההודעה ואילך, יירשם ויחויב השוכר בלבד.

ח' לצו ארנונה הקובע: "שטח משותף בבנין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט בניין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק ע"י מחזיק אחד". סוף דבר המסקנה הינה, כי בכל מקום בו מוגשת לרשות המקומית הודעה מוסכמת בכתב בין מחזיק למחליפו בדבר מועד רטרואקטיבי לתחילת ההחזקה בנכס, תרשום הרשות המקומית את שם המחזיק המקורי וכן את שם המחזיק שמחליפו יחדיו כמחזיקים בנכס עד למועד מסירת ההודעה וזאת רטרואקטיבית.

ביום 05/03/2020 ניתן פסק דין המורה על ביטול החיוב של השטח האמור שסיווג בסווג של קרקע תפוסה, ועל מתן פטור מתשלום ארנונה לפי הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] - פטור לבניין שנהרס.

כל עוד לא עשה כן, והסתפק בהודעה על העברת החזקה ביחידות המושכרות, יהיה בעל הנכס החייב בארנונה עבור השטחים המשותפים (השוו לפסק דיני בעמ"נ 42505-01-16 ארזים טק (ד.י.א.א) בע"מ נ' מנהל הארנונה בעריית עכו (30/08/2016); עמ"נ 17709-04-16 טירת הכרמל טריידינג בע"מ נ' מנהל הארנונה בעריית טירת הכרמל 26/07/2019)).

וכך מורה הסעיף היום: נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק – (1) עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן – תקופת הפטור הראשונה); (2) חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו ביניין בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השמוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיף זה – תקופת התשלום); (3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשעורי ארנונה נוספים; (4) התקופות כאמור בפסקות (1) ו-(2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשעורי הארנונה שהגיע זמן לפרעונם לפני מסירת ההודעה.

...

טענה זו דינה להידחות.

גם טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור עד כה, אני דוחה את הערעור, למעט לעניין סיווג השטחים הריקים כמפורט בפסקה 49 לעיל.

כן נטען, כי הסכם השכירות שנחתם בין המשיב למערער היה רק לגבי חלקות 143-141 וכי בהסכם שהוגש לעירייה להוספתו כמחזיק, נעשה תיקון בכתב יד, כך שגם חלקה 144 תיכלל בו. זאת לטענתו, ללא ידיעתו או הסכמתו וכי הוא אף לא חתם על תיקון זה. בעיניין החיוב עבור שטחים שאינם בקומת הקרקע של הנכס, טען המערער, כי החשבון המסתיים במספר 0013 כולל חיוב אשר בחלק מהתקופה צוין כי השטח המחויב הוא 47 מ"ר ובתקופה אחרת צוין כי שיטחו 28 מ"ר. מעדות נציגת הערייה עלה כי השטח כלל עליית הגג וגלריה, אשר לטענת המערער, לא היו חלק מהעסק המשותף וכי אף לא הוזכרו בהסכמים שנחתמו.

המערער טען עוד וטען כלהלן: אין לקבל את קביעת בית המשפט קמא כי יש לקבל את פנקסי הערייה כראיה לאמתות תוכנה, מאחר שבפועל הוא לא החזיק בשטח הנוסף בקומה השנייה, שלא היה חלק מהעסק; טענת "איני מחזיק" אפשר לטעון גם כטענת הגנה מפני תביעת הערייה (סעיף 3(ג) בחוק הערר), ולכן היה מקום להכריע בטענה זו לגופה; התצהיר שהגיש בחודש דצמבר 2014 היה בגדר הודעת עזיבה; לגבי הציוד שנשאר בעסק ובעניין מפתחות העסק טען, כי אין בכך כדי לבסס את החזקתו בנכס ואת חיובו בתשלום ארנונה וכי המשיב הוא שהמשיך להחזיק בנכס ואף מכר את הסחורה ואת התמורה לקח לעצמו.

דיון הכרעה תחילה ראוי להעיר, כי אכן, כפי שטענה המשיבה בצדק, על-פי סעיף 3(ג) בחוק הערר, הטענה בדבר אי החזקה בנכס בכל הנוגע לחבות בתשלום ארנונה, היא טענה אשר כלל צריכה להידון בהליך מנהלי (השגה, ערר, ערעור מנהלי).

...

לאחר עיון בפסק-דינו של בית המשפט קמא, בתשובתה של המשיבה ובנספחיהם, הגעתי לכלל מסקנה כי ניתן להכריע בערעור על יסוד החומר בכתב שלפניי ללא צורך בקיום דיון (בהתאם לתקנה 138(א)(1) בתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 (להלן – התקנות)).

מסקנה זו נסמכה בעיקרה על קביעת בית המשפט בפסק הדין בתביעות ההדדיות, כי בין השניים נחתם הסכם שותפות להקמת עסק וכי כל עוד שותפות זו לא פורקה, על שניהם לשאת בהוצאות השותפות ובכלל זה במלוא חוב מסי הארנונה החל על הנכס בתקופת השותפות.

מסקנה זו אף נתמכה בכך שהמערער לא הודיע למשיבה על עזיבתו את הנכס במועד וכן על כך שהוא אף הותיר במקום ציוד מתוך כוונה למכור אותו.

לנוכח כל האמור, הערעור נדחה.