חיוב רטרואקטיבי בארנונה בגין שיפוץ נכס במצב ירוד

לטענת העותרת, בעת רכישתה הייתה הדירה במצב ירוד ומוזנח והעותרת ביקשה לשפצה.

בבקשתה זו ציינה שוב כי אינה מתגוררת בנכס וכי הנכס "אינו מתאים למגורי אדם". העותרת אף ביקשה כי הדירה תיבדק על ידי הערייה (פניה מיום 18.12.2008) ובסופו של דבר ביום 6.7.2009 אושר לעותרת פטור מתשלום ארנונה בשל מצבו של הנכס, החל מיום 1.1.2008 (נספח "יב 8" לעתירה).

על כן, נידרשת הודעה בזמן אמת שתעמיד את הרשות המקומית בפני מצבו של הנכס בשנת המס מושא החיוב (ראו ה' רוסטוביץ ארנונה עירונית ספר ראשון 594 (מהדורה חמישית, 2001); עת"מ (מרכז) 65460-09-14 רביבו נ' עריית יבנה (15.2.2015)).

       הקביעה כי ההליך הנוכחי אינו מתאים לחיוב הערייה להעניק לעותרת הנחה מתשלום ארנונה באופן רטרואקטיבי אינה סוף פסוק.

...

על כן, עתירת העותרת לקבלת פטור רטרואקטיבי לנכס ניזוק החל משנת 1999, דינה להידחות.

סוף דבר ראינו כי העותרת אינה זכאית לקבלת פטור רטרואקטיבי מתשלום ארנונה על פי סעיף 330 לפקודת העיריות.

עם זאת, בשים לב לנוהל מחיקת חובות כמפורט בפסקה 22 לעיל, אני מורה כי העתירה תועבר לוועדת ההנחות, על מנת שזו תחליט האם יש מקום למחיקת חובותיה של העותרת, כולן או חלקן, בהתאם להוראות הנוהל.

19) החברה טוענת כי בשל מצב הנכס לא ניתן היה להשכירו לאחרים, ולא ניתן היה לקבל את החזקה בו. על כן, משהחזקה, למעשה, לא נימסרה לחברה, הרי כל החובות החלים על הנכס, לרבות הארנונה, רובצים לפתחו של השוכר - המל"ל. גם לאחר תום עבודות השיפוצים, לא נענה המל"ל לבקשת החברה לשלם עבור התיקונים בנכס.

"...על פי עקרונות חובת הקטנת הנזק, על הניזוק לבחור בדרך פעולה סבירה ואין מטילים עליו את החובה לבחור בהכרח בדרך הטובה ביותר שתביא לצימצום המאקסימאלי של הנזק. גם אם בדיעבד נמצאה דרך להקטין את הנזק מעבר להקף הנזק אליו הביא אמצעי הקטנת הנזק שבו נקט הניזוק, אין הדבר מצביע בהכרח על כך שהניזוק לא עמד בחובת הקטנת הנזק. כידוע, חובת הקטנת הנזק מתקיימת לכל אורכם ורוחבם של דיני החיובים (ראו ע"א 320/87 גנזך נ' אריה חברה לביטוח בע"מ ואח', פ"ד מה (1) 743, פסקה 5 לפסק הדין). ההצדקה לקיומה של חובה זו מבוססת על שיקולים מוסריים וכלכליים. היא מונעת מן הנפגע או הניזוק לנצל את דבר ההפרה או הנזק על ידי חוסר מעש, ומדרבנת אותו להקטין את ניזקו (ראו ג' שלו דיני חוזים, מהדורה שניה, תשנ"ה, 581). הניזוק חייב לעשות את מה שצפוי שאדם סביר יעשה להקטנת ניזקו (פס"ד גנזך הנ"ל), ואם לא עשה כן, משמשת החובה להגבלת חבות המפר או המזיק. כלומר, בגין אי-מילוי החובה מופעלת מעין סנקציה כלפי הנפגע או הניזוק והיא, שלא יהיה זכאי למלוא הפצוי בגין הפגיעה בו, אלא רק בשיעור אותו לא היה יכול למנוע אילו עשה שימוש באמצעים סבירים להקטנת ניזקו" [ת.א. (מחוזי - י-ם) 1282/99 פיוניר קונקריט (ישראל) בע"מ נ' דניה סיבוס חברה לבנייה בע"מ, מיום 9.8.2006] 58) ממכלול החומר הקיים בתיק, לא התרשמתי כי החברה עשתה מאמץ סביר להקטין את ניזקה, בכלל זה, לתקן את הליקויים ולהשכיר את הנכס תוך זמן סביר [ראו עדות מר ממן, שורות 5-1, עמוד 20].

בהסכם משנת 2007 [מוצג ת/8], צוין (סעיף 6), בין השאר, כי הנכס בחלקו, מצוי במצב ירוד מאוד, וכי קונים אותו במצבו כפי שהוא.

[ע"א 8417/09 עריית ירושלים נ' ששון לוי, מיום 21.8.2012, פסקה 18] 68) מן הכלל אל הפרט; אלולא טעות המל"ל באי-דיווח לעירייה בדבר החדילה מחזקה בנכס החל מיום 16.3.2008, החיוב בארנונה בגין הנכס היה עובר לבעל הנכס, היא החברה.

העובדה לפיה עבור השנים 2010 ו-2011 ניתן פטור מתשלום ארנונה עקב כך שהנכס אינו ראוי לשימוש, אין בה כדי להעיד בהכרח שפטור כזה היה ניתן גם עבור התקופה שקדמה לשנים אלו, שכן מטבע הדברים, וכך יש להניח, שפטור כאמור ניתן, ככל שניתן, על-יסוד מצב עובדתי נתון בפרק זמן נתון.

...

בהקשר זה ואשר לטענת החברה לפיה בשנים 2009-2008 הנכס לא היה ראוי לשימוש ולכן היה מגיע פטור מתשלום ארנונה, לטעמי, דין טענה זו להידחות, זאת משני טעמים.

לא ברור היכן ומדוע מנגנוני הבקרה לא טרחו לבדוק מראש כיצד משולמת ארנונה, בעשרות אלפי שקלים, עבור נכס שכבר אינו מושכר על-ידי המל"ל. חרף זאת, אין מתקנים עוול בעוול, לא כל שכן, עת מדובר בטעות בשימוש בכספי ציבור, כספים שנגבו מהציבור ואשר מיועדים לו. 77) על כן, עקרונית, יש מקום להיעתר לתביעת ההשבה של המל"ל. עם זאת, משנתקבלה התביעה של החברה בגין אובדן דמי שכירות, באופן חלקי כמפורט לעיל (פיצוי עבור ארבעה חודשים בלבד), ומשכן יש להניח כי לו הנכס היה מושכר לאחר במשך התקופה האמורה, השוכר החדש היה נושא בתשלום הארנונה, בנסיבות אלו, סבורני כי מן הצדק, לנכות מסכום ההשבה של סכום הארנונה ששולמה בטעות, את החלק היחסי של התקופה האמורה.

סיכום 79) התביעה והתביעה שכנגד, אפוא, מתקבלות באופן חלקי.

דיון והכרעה: טענות לעניין אי שתוף פעולה ומסירת מידע כוזב: סעיף 19 לחוק הבטחת הכנסה תשמ"א-1980, הוא הסעיף המקנה לנתבע את האפשרות להשעות או לדחות את תשלום הגימלה כדלקמן: "(א) לצורך קביעת הזכאות לגמלה או המשך תשלומה, חייב התובע גימלה או המקבל גימלה, לפי דרישת המוסד לביטוח לאומי -

אמנם, במסגרת שלב ההוכחות נטען כי התובע העלים מידע בכל אותן שנים בהן קיבל גמלה בנוגע לנכס, ולכך נתייחס להלן, אך לגופו של עניין, זכאותו של התובע לגימלה אכן אושרה מחדש, והיה מקום על פי ההלכה הפסוקה, לאשרה רטרואקטיבית מיום דחייתה בחודש 09/10, מה גם שדובר בתקופה בת כחמשה חודשים בהם נשללה הגימלה, ולא בפרק זמן בלתי סביר.

כאשר התבקש להשיב מדוע לא ציין את דבר קיומו של הנכס בשאלונים אותם מילא בעת קבלת הגימלה (והוצגו בפני בית הדין), השיב לפי גרסה אחת כי מסר את כל המידע וממילא הנתבע יכול לבדוק כי הוא קשור גם לארנונה וגם לקופת חולים (עמ' 7, ש' 13) ולפי גרסה אחרת טען כי חשב שהשאלה בדבר הנכס מיועדת לאישתו (עמ' 7, ש' 24).

השמאי אינג' אבו ריא אחמד מהדי, ציין כי מצבה הפיזי של הדירה ירוד ביותר וכי אינה ראויה למגורים.

גם בעדותו אישר השמאי מטעם התובע את הערכת השווי של השמאי מטעם הנתבע (עמ' 12 סיפא): "אני לא הערכתי. אבל אני מסכים עם השמאי שלכם פחות או יותר, בהנחה שהדירה במצב כמו הדירות בסביבה וראויה למגורים ותקנית". בנוסף, עלה מחוות הדעת שהוגשו כי הנכס בכפר עקב הוא למעשה הקומה הראשונה בבית בן שלוש קומות, כאשר שתי הקומות העליונות שייכות לאחות התובע (שנפטרה) ולבניה המתגוררים שם. בנקודה זו מתעוררת שאלה – כיצד ניתן לבנות שתי קומות של מגורים על דירה שהיא "חורבה". ניתן איפוא, להסיק – כפי שגם עולה מחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבע – כי הדירה אכן זקוקה לשפוץ נרחב, אולם לא ניתן לראות בה "דמוי שלד" בלבד, כהגדרת שמאי התובע.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

התביעה נדחית לעניין ייחוס הכנסה רעיונית בגין הנכס בכפר עקב ולעניין הייחוס הרטרואקטיבי של אותה הכנסה משנת 2007.

משהתביעה תקבלה בחלקה, ישלם הנתבע לתובע סך של 1,500 ₪ כשכ"ט עו"ד. נציגת ציבור(ע) ירדנה רוביו נציג ציבור(מ) שלום שמעון יפה שטיין, שופטת אב"ד ניתנה היום, כ"ו שבט תשע"ה, (15 פברואר 2015), בהעדר הצדדים ותישלח אליהם.

הנתבעת 1 שכרה את המבנה כולו, חרף מצב קומת הקרקע מאחר והנכס הושכר לה ללא תמורה ולאור כוונתה לשפץ את קומת הקרקע ולייעדה למפגש פעילים וכנסים, אולם הדבר לא הסתייע, תחילה, בשל אילוצי תקציב ובהמשך בשל הידיעה על כוונת התובעת לפנותה מהנכס ולהרסו.

הנתבעת 1, תולה את הסיבה לכך שלא שילמה את חיובי הארנונה, במצבו הירוד של הנכס אשר לטענתה, לא היה ראוי לשימוש ואף הוכרז ע"י התובעת כמבנה מסוכן.

הנתבעים עותרים לבית משפט זה, להכריע בדיעבד, בטענותיהם אשר נדחו בהליכים מינהליים, השגה אשר הוגשה למנהל הארנונה וערר לועדת הערר לעניין ארנונה כללית.

אפילו לא נדרשה העמותה לתשלום דמי שכירות, הרי שהיתה חשופה לאורך כל התקופה, לחיובי ארנונה בגין נכס אשר אינו משמש אותה.

...

אשר על כן, ולאור טענות הנתבעת עצמה, אני סבורה כי ניתן לקבוע במקרה זה כי חיובי הארנונה יושתו על הנתבעים ביחד ולחוד.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

הנתבעים ישלמו לתובעת ביחד ולחוד, את סכום התביעה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

טענות הנתבעים: לטענת הנתבע 1, שטח המושכר המוחזק על ידו הוא לא יותר מ- 157 מ"ר (כולל מרפסות), כמפורט בחשבונות הארנונה המופנים אליו זה שנים ע"י עריית תל אביב.

עוד טוענים הנתבעים כי בהתאם לחוות דעת השמאי מטעמם – מר משה רוזנר, דמי שכירות המשולמים על ידם תואמים להערכת דמי השכירות הראויים עקב מצבו הירוד של הנכס הנובע מסירובם המתמשך של התובעים למלא את חובותיהם על פי דרישות הערייה, שכן חלקים מהתקרות בבניין התמוטטו וישנה חדירת רטיבות מהקירות החיצוניים ומגג הבניין (אשר בגינם הוגשה תביעתם הדיירים).

המומחית העריכה כי דמי השכירות עבור הנתבעים הן כדלקמן: שנת שכירות נתבע דמי שכירות חודשיים ראויים במצב הנכס במועד הביקור לפני ביצוע התיקונים דמי שכירות חודשיים ראויים לאחר ביצוע התיקונים המתחייבים 2012 נתבע 1: נתבע 2: 7,454 ₪ 2,120 ₪ 9,296 ₪ 3,192 ₪ 2013 נתבע 1: נתבע 2: 7,454 ₪ 2,120 ₪ 9,296 ₪ 3,192 ₪ 2014 נתבע1: נתבע 2: 8,298 ₪ 2,360 ₪ 10,292 ₪ 3,534 ₪ 2015 נתבע 1: נתבע 2: 8,298 ₪ 2,360 ₪ 10,292 ₪ 3,534 ₪ 2016 נתבע 1: נתבע 2: 8,298 ₪ 2,360 ₪ 10,292 ₪ 3,534 ₪ בהקשר למושכר שהוחזק בידי הנתבע 1, קובעת המומחית כי בהיתחשב בכך שבחדר אחד, בשטח ברוטו של 25.30 מ"ר, לא מתאפשר שימוש בשל נפילת בטון מהתקרה, לא חויבו דמי שכירות לגבי שטח זה לפני ביצוע התיקונים המתחייבים.

לכן טוענים הנתבעים כי זכותם של התובעים קמה אך ורק החל משכר הדירה לחודש ינואר 2016 ולהבא, וכי הם אינם זכאים לכל עידכון "רטרואקטיבי" של דמי השכירות לתקופה הקודמת להגשת התביעה.

בנוגע לנתבע 2: אשר דמי השכירות ששולמו על ידו בפועל היו 1,904 ₪, זכאים התובעים לדמי שכירות בגין נזק לא משופץ מיום הגשת התביעה ועד יום סיום השיפוצים, קרי שישה חודשים וארבעה ימים, ובנוסף לכך לדמי שכירות ראויים בגין נכס משופץ מיום 1.7.2016 ועד ליום 31.12.2017, קרי שישה חודשים (משום שעזב את הנכס ביום 1.1.2018).

...

סוף דבר: הפועל היוצא הוא, כי בגין העלאת דמי השכירות על הנתבעים לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: בנוגע לנתבע 1: אשר דמי השכירות ששולמו על ידו בפועל היו 3,745 ₪, זכאים התובעים לדמי שכירות בגין נכס לא משופץ, זאת מאחר שהנתבע 1 עזב את הנכס ביום בו הסתיימו התיקונים לטענת הצדדים.

לסיכום- התובעים זכאים מהנתבע 1 לתוספת דמי שכירות בסך של 18,796.9 ₪ (18,212+584.9).

לסיכום- התובעים זכאים מהנתבע 2 לדמי שכירות ראויים בסך של 12,574.8 ₪ (2,794.8+9,780).