חיוב נאמן לחתימה על מסמכים למינהל מקרקעי ישראל

טענת התובעת בדבר המשמעות של חוסר הבנתה הנטען שגויה משפטית, לאור הפסיקה לפיה: "בית-משפט זה חזר ושנה במספר הזדמנויות כי חתימתו של אדם על מיסמך מהוה עדות לכך שאותו אדם קרא את המסמך, הסכים לאמור בו, והיה מודע למשמעות ולתוצאות חתימתו, ועל כן אין הוא יכול לנער חוצנו ממנו (ראו למשל, ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2) 113, 117; ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד(3) 591, 594). לפיכך נפסק, כי על-פי רוב "אדם החותם על מיסמך בלא לדעת תוכנו, לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב" (ע"א 467/64 הנ"ל, שם; ראו גם ע"א 413/79 אדלר חברה לבניין בע"מ נ' מנסור, פ"ד לד(4) 29, 38.

מכאן, שהתובעת מחוייבת בהוראות ההסכמים, ובין היתר בהוראות סעיף 3.2 להסכם השתוף, לפיו היא מתחייבת להמציא היתר בנייה לבנוי בפועל במקרקעין, בעצמה ועל חשבונה, ולמחוק את צו ההריסה בסמוך לקבלת היתר בנייה, ובסעיף 4.1 להסכם השתוף לפיו התחייבה "להתחיל לפעול מיידית לחתימת חוזה בינו לבין מינהל מקרקעי ישראל לחכירת המיגרש המסומן ב ולרשום את הבית המשותף בלישכת רישום המקרקעין בעצמו ועל חשבונו." בסעיף 11.8 להסכם השתוף אישרו התובעת ובעלה, שחתימתם מופיעה במרחק של כ-6 ס"מ "הצדדים מצהירים כי הם חותמים על ההסכם לאחר שקראוהו והבינוהו לאשורו". היא מחוייבת גם בהוראות סעיף 2.8 לחוזה לפיו הצהירה התובעת כי תשיג היתר בנייה על כל הבנוי בחלקה בעצמה ועל חשבונה, תקבל את אישור רמ"י לבנוי בפועל, ותרשום בית משותף בחלקה.

על פי חוזה המכר, התשלום הראשון בסך 200,000 ₪ לא שולם כלל למוכרים עצמם אלא לעו"ד **** אפרת בנאמנות, על מנת שישלם תשלומים שיידרשו לרבות הוצאות משפטיות, ורק במידה שתיוותר תמורה, היה על הנאמן להעביר למוכרים את יתרת התשלום.

מהקונה יישלל סעד האכיפה לא בשל מיגבלות הקשורות בדיני החיובים, אלא בשל דיני הקניין והכלל הגדול .Nemo dat quod non habet לפיכך, אפשר שבית המשפט קמא לא דקדק בלשונו כשקבע, כי "אין לראות את ההיתחייבות עצמה משוכללת כל עוד לא ניתנה ההסכמה", וכי "יש לקרא, בהכרח, תנאי המכפיף את ההיתחייבות להסכמתו של המינהל והצורך בהסכמה זו הופך חלק מן ההיתחייבות". שכן ראינו, כי ההיתחייבות יכולה להיות בלתי מותנית, גם כשמימושה תלוי בתנאי, ואפשר שכך הוא בעניינינו.

...

אני מורה על מינוי ב"כ התובעים שכנגד, עו"ד גיא זוהר ככונס נכסים שיבצע בשם הנתבעת שכנגד את הפעולות הנחוצות לשם השלמת רישום הבית המשותף, השלמת עסקת המכר ורישום הזכויות על שם התובעים שכנגד, על חשבון הנתבעת שכנגד.

כמו כן אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעים שכנגד פיצויים בגין הפרת חוזה המכר בסך 240,000 ₪.

בהעדר התייחסות הנתבעת שכנגד לבקשה לפיצול סעדים, אני מקבל את הבקשה ומתיר לתובעים שכנגד לפצל את הסעדים בגין הפרת התחייבויות הנתבעת שכנגד.

בכתב התביעה טען התובע כי במהלך חודש יוני 2014 נוהל בינו לבין הנתבע מו"מ למכירת הנכס ובמהלכו הודע לנתבע כי רובצים על הנכס חובות, ובכלל זה חוב כלפי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בגינו גם ניפתח תיק הוצל"פ. התובע טען כי הוסכם בינו לבין הנתבע כי התובע יקבל לידיו סכום נטו של 42,000 ₪ ואילו הנתבע "ישלם את כל החובות הרובצות על הנכס" (ס' 7 לכתב התביעה).

בכל הכבוד הראוי, ואף שאמנם מדובר בעיסקה שסכומה נמוך יחסית, התובע אינו חייב לחתום על שום מיסמך, והוא אכן לא חתם על המסמך, אם זה אינו ברור דיו לשיטתו.

...

עוד טען התובע כי בשיחה האחרונה בינו לבין הנתבע ביקש הנתבע כי בהסכם שייערך אצל עורך דין יירשם הסכום של 27,000 ₪ כתמורת המכירה ומייד לאחר חתימת ההסכם ישלם הנתבע לתובע סך של 15,000 ₪ במזומן.

יש כמובן להשתמש בסמכות זו בזהירות רבה אך דומני כי המקרה שבפנינו הינו המקרה המתאים, בהיבט של מדיניות שיפוטית ראויה, לקביעה כי הצדדים שניהם נושאים אחריות לתשלום החוב כלפי המינהל בתיק ההוצל"פ, ובו בלבד, וכך אני מורה.

סיכומו של דבר לנוכח כל האמור לעיל אני מקבל את התובענה בחלקה ומחייב את הנתבע לשלם לתובע מחצית מהחוב בתיק ההוצל"פ שמספרו בערכו נכון להיום או את מחצית מהחוב הקיים כיום במינהל, לפי הנמוך מבין השניים, וזאת בלבד.

שאר תביעתו של התובע, ובכלל זה לפיצוי בגין איחור בתשלום ופיצוי מוסכם, נדחית הן לנוכח מה שנקבע ביחס לנוסחו ותוקפו של המסמך והן בהתחשב בכך כי לא הוכח כי הנתבע הפר את ההסכם בהפרה יסודית או בכלל אשר מזכה בפיצוי מוסכם כלשהוא.

אשר לטענת התובע, לפיה במהלך המשא ומתן שקדם לכריתת ההסכם בעל-פה, הסתיר ממנו הנתבע את גובה התחייבויות החברה לתנובה: כידוע, בהוכחת עובדה בעלת יסוד שלילי, ניתן להסתפק בכמות פחותה של ראיות (ע"א 296/82 נבנצאל נ' ג'רסי, פ"ד מ(3) 281 (1986); ע"א 7303/01 עסאף נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(2) 847 (2003)).

" .... עד הסכם העקרונות לא הייתי ולא נחשפתי לחשבונות". כילאני תיאר בעדותו את נסיבות החתימה על המסמך שכותרתו "הסכם עקרונות" הנושא תאריך 29.8.2013 ואת חתימותיהם של התובע, הנתבע ושל שני עדים - כילאני והקבלן מחאג'נה: "זה נערך אצל רואה-החשבון של החברה, אצל ח'אלד אבו-שקרה, וזה נערך אז כשמר מוחמד (התובע - א"ג) החליט שהוא צריך, הוא רוצה, להתנתק כאילו ולצאת פיזית מהעסק ולנהל את העניינים שלו לבד. אז הייתה הישיבה הזאת בשלבי לבצע את... התהליך הזה ומה מגיע לזה ומה מגיע לזה" (עמ' 43 לתימלול ישיבה מיום 28.5.2019).

עוד אמר: "הפגישה הייתה קצרה מאוד. לא יותר מחמש דקות. אני זוכר, והוא דפק על החזה שלו ואמר 'אני מוכן לשלם ואין בעיה, אני את סכום השיקים הללו' .. 'אני אשלם את זה' ... אני יודע שמאוחר יותר פנה אליו מאג'ד מחאג'נה, פנה את הנתבע ובקש להסדיר את כל נושא החזר התשלומים שהוא חייב להחזיר, אבל הוא היתכחש להתחייבות הזו וסרב לחתום על משהו" (עמ' 10, שם).

...

מאחר ולא הובאו העדים הרלבנטיים האחראים לרישום הכרטסת, ומאחר ובהעתקי דפי הכרטסת שצורפו לתצהיר אבו מנהל - ואשר מתייחסים לתקופה שלאחר כריתת ההסכם - לא מופיע שמו של הנתבע, הנני קובע כי לא עלה בידי התובע להוכיח ברמת ההסתברות הנדרשת במשפט האזרחי כי הנתבע הוא שחב לחברה את הסכומים הנטענים - 120,000 ₪, 100,000 ₪ ו-164,000 ₪.

התוצאה לאור האמור לעיל, הנני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבע לשלם לתובע מס' 1 את הסכומים הבאים: (1) 232,263 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מיום 30.9.2008 ועד לתשלום המלא בפועל; (2) שליש מאגרת התביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 31.1.2016, ועד לתשלום המלא בפועל; משנדחה חלקה הארי של תביעתו של התובע מס' 1, אינני מחייב את הנתבע לשלם לו שכר טרחת עורך-דין.

תביעת התובעת מס' 2 נגד הנתבע נדחית ללא צו להוצאות.

בכל הקשור לדמי ההוון נקבע בהסכם כי הנתבעים ישאו בתשלום "דמי חכירה מהוונים למינהל מקרקעי ישראל בשיעור של עד 11% משווי המכר כפי שייקבע על ידי השמאי הממשלתי הראשי. למען הסר ספק, מוסכם בזאת במפורש כי הקונה ישלם את חלקו הנ"ל בדמי החכירה המהוונים מתוך החשבון שיתקבל ממינהל מקרקעי ישראל באופן שהמוכר ישלם 25% דמי חכירה מהוונים והקונה - 11%". ביום 5.1.1989 נחתם הסכם מכר נוסף בין המנוח לנתבע 1 במסגרתו רכש האחרון 1/14 מהחלקה.

בכתב התביעה (המתוקן) עתרה התובעת לחייב את הנתבעים ואת עו"ד גוגיג "להמציא לתובעת את כל המסמכים הדרושים לרישום המקרקעין ע"ש התובעת ובכלל אלה את אישורי המיסים והיטל ההשבחה וכן את שטרי החכירה חתומים כדין ע"י הנתבעת 4, וכן בקשות לרישום החכירה ככל הנידרש ע"י רשם המקרקעין" (סעיף 17 לכתב התביעה).

זאת ועוד, דרישת התובעת כי הנתבעים ישלמו את תשלומי רמ"י היא במהותה תביעה כספית והיה מקום לבררה בדרך של הגשת תביעה כספית, לאחר שהנתבעים חתמו על המסמכים לרמ"י ואף הודיעו כי יחתמו על כל מיסמך נידרש לצורך העברת הזכויות.

...

איני מקבלת את טענת התובעת בסיכומיה כאילו דרישתה כי יומצאו לה "כל המסמכים הדרושים לרישום המקרקעין ע"ש התובעת ובכלל אלה את אישורי המיסים והיטל ההשבחה" כוללת גם את תשלומי רמ"י. היה על התובעת לתקן את כתב תביעתה, לצרף את כל המסמכים הקשורים בעסקה זו לרבות המפרט הכספי והשומה שנשלחו אליה, ובכך לתחום את חזית המחלוקת בין הצדדים.

לאור האמור תביעת התובעת למתן סעד הצהרתי בעניין התשלומים לרמ"י נדחית, אך אין בכך כדי למנוע הגשת תביעה כספית לאכיפת ההתחייבות לאחר שתאושר העסקה.

הנתבעים טוענים כי הוראות ההסכם בענין חיוב היטל ההשבחה סותרות זו את זו, והפרשנות הנכונה היא שעל התובעת לשאת בתשלום זה. משמודים הנתבעים בתוקפו של ההסכם, ומשנקבע בהסכם כי הנתבעים ישאו בהיטל ההשבחה בקשר לתכנית נת/1/700א', הרי שעליהם הנטל להוכיח כי פרשנות ההסכם מובילה למסקנה שעל התובעת לשאת בתשלום זה. הנתבעים מפנים לסעיף 10 להסכם שם נקבע כי הקונה תישא ב"כל המיסים הארנונות, ההיטלים, התשלומים והאגרות למיניהם, הממשלתיים והעירוניים האחרים מכל סוג שהם, שיחולו החל מיום חתימת ההסכם למעט היטל השבחה, אם יחול, בגין כל תכנית עד ליום חתימת הסכם זה".

סוף דבר עילת התביעה לסעד הצהרתי בעניין התשלומים לרמ"י נדחית; פתוחה בפני התובעת הדרך להגשת תביעה כספית.

בפסיקה הוכרה חזקה, הנתנת לסתירה, לפיה כאשר נמחק ההליך לאחר שהתובע זכה בסעד אותו הוא ביקש, הדבר מצביע על כך שהייתה הצדקה לנקיטת ההליך, ואילו כאשר ההליך נמחק בלא לקבל את הסעד קמה חזקה הפוכה לפיה לא הייתה הצדקה לנקיטת ההליך (ראו והשוו, בג"ץ 738/99 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' מינהל מקרקעי ישראל, פסקה 14 (9.7.2008); ע"א 994/08 עיזבון יוסף וסופי גוזלן ז''ל נ' קרן קימת לישראל באמצעות מינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז, פסקה 5 (6.4.2009); ת"א (מחוזי י-ם) 6276/04 מינהל מקרקעי ישראל נ' אזורים בנין (1965) בע"מ, פסקה 13 (16.5.2006)).

בסופו של יום הושג הסדר בתיק אשר לא כלל חיוב של הנתבעים 2-1 להמציא מסמכים כאמור (הנתבעים 2-1 חתמו על ייפוי כוח, אולם נראה שלכך הם לא היתנגדו מלכתחילה), אולם בנסיבות העניין הדבר אינו מלמד על כך שהגשת ההליך לא הייתה מוצדקת, שכן הפתרון שהושג כולל את השתת העלויות הכרוכות בבצוע הרישום על התובעים, תוך שהם שומרים על טענותיהם כי על הנתבעים לשאת בהן (על ידי חיובם בהוצאות ההליך).

...

אולם, בחלוף שנים כה ארוכות ממועד חתימת ההסכם, לא הייתה הצדקה לניסיונם של התובעים לחייב את הנתבעים 2-1 לעשות עבורם את המלאכה או לשאת בעלויות הכרוכות בה. נוכח האמור, סבורני שיש מקום לחייב את התובעים בהוצאות הנתבעים 2-1.

נוכח כל האמור, סבורני כי לא ניתן לקבוע האם הגשת ההליך נגד הנתבעים 4-3 הייתה מוצדקת או לא, ואין מקום לחייב מי מצדדים אלו בהוצאות.

נוכח כל האמור, אני מורה כי התובע 1 ישלם לנתבעים 2-1 הוצאות בסך 12,395 ש"ח. אין צו להוצאות ביחסים שבין התובעים לנתבעים 4-3.