חיוב מס בעקבות העברת מקרקעין

אם האיש היה מעוניין לרכוש גם את זכויות החברה במקרקעין, היה עליו להפקיד ערובה לפי שווי של 6 מיליון ₪ הכולל גם את זכויות החברה והוא לא עשה כן. ברור אם כן, שגם האיש לא התכוון לרכוש את זכויות החברה במקרקעין וממילא אין מקום לחייבה בתשלום המס בגין העברת זכויות החברה במקרקעין אליו.

...

תמצית טענות המשיבים יש לדחות את הערעור.

דיון והכרעה לאחר עיון בטענות הצדדים, אני סבור ששורש המחלוקת בין הצדדים לא הוכרע ע"י בית המשפט קמא ויש להשיב את התיק לביהמ"ש קמא על מנת שידון בשאלה העקרונית שהתגלעה בין הצדדים.

סיכומו של דבר: אציע כי הערעור יתקבל בחלקו במובן זה שההחלטה השנייה מיום 1.11.21 תבוטל וכן יבוטל סעיף 18 להחלטה הראשונה מיום 15.10.21 הקובע שכונס הנכסים ייקבע את הנוסח הסופי של ההסכם והוא יחייב את הצדדים.

ביום 12.7.2016 הנפיקה הערייה אגרת חיוב מס' 3133 (נספח 4 לתצהיר מר מתי קסלסי), במסגרתה חייבה את התובעת בתשלום סכום כולל של 101,518 ₪ בגין אגרת כבישים ומדרכות והיטל תעול.

פרשנות אחרת תחייב את הרשויות המקומיות לציין בכל האישורים שהן נותנות בגין נכסים בהם לא שולמו בעבר דמי הישתתפות את האפשרות לחיוב עתידי בשל הוצאת היתר בנייה, ככל ואחוזי הבנייה בחלקה מאפשרים זו. בדיקה מעין זו הינה מורכבת ואינה מתאימה לשלב אישור העברת זכויות בנכס, ואף אינה נחוצה בשלב זה; שנית, באישור נקבע סייג לפיו אינו בא לפטור מחיוב הרובץ על הנכס, אשר לא היה ידוע בזמן מתן האישור; שלישית, רשות מנהלית אינה רשאית למנוע מתן אישור, כגבייה פסיבית, שעה שהחוב התיישן.

האישור האמור (נספח 9 לעתירה), ניתן רק לצורך העברת הנכס על שם העותרת, וצויין בו מפורשות, כי 'אין באישור זה כדי להעיד על סילוק חובות הבעלים הקודמים של הנכס פויכטונגר .

. (ג) שולמו בעד נכס, בשל ביצוע עבודות תעול, היטל קודם, היטל תעול או דמי הישתתפות (להלן – חיוב ראשון), לא ייכללו שטח הקרקע ושטח הבניין בנכס בעת הטלתו של החיוב הראשון, במניין השטחים לפי סעיף קטן (א), לצורך חישוב ההיטל לפי חוק עזר זה. (ד) שולם בעד נכס חיוב ראשון, יחוייב בעל הנכס פעם נוספת בתשלום היטל תעול, בעד בנייה חדשה שאושרה לאחר ששולם החיוב הראשון.

...

לעניין זה יפים דברי בית המשפט בפסק הדין המפורט שניתן בת"צ (ת"א) 53246-06-14‏ ‏ רועי אמריליו נ' המועצה המקומית כפר שמריהו (12.6.2017) (ערעור שהוגש לבית המשפט העליון ונדון בעע"מ 7475/17 נדחה לאחר שהמערערים חזרו בהם מערעורם בהמלצת בית המשפט): "נקודת המוצא לדיון בעניין לרר הייתה, כי המדובר בכביש שנסלל מחדש, כאשר הכביש המקורי נסלל לאחר שנת 1976, היינו בעת שחוק העזר הקיים, שמכוחו הושת החיוב בהיטלים, היה בתוקף. היינו, נעשתה בעבר 'סלילה' של 'כביש' ו'מדרכה', כמשמעותם בחוק העזר. כפי שעולה בבירור מפסק הדין, המסקנה שאליה הגיע בית המשפט העליון נגזרה, בין היתר, מהוראות סעיף 5(א) לחוק עזר להרצליה (סלילת רחובות), התשל"ו-1976, הקובע כי החיוב בהיטל יוטל על מי שהיה בעת התחלת הסלילה הבעלים של הנכס, ומהוראות סעיף 6 לחוק, הקובע את עקרון חד פעמיות ההיטל ... בנסיבות אלה קבע בית המשפט העליון, כי הימנעותה של העירייה, מטעם שאינו מוצדק בדין, מלגבות היטל מהחייב כאשר מתגבש החיוב לראשונה, מהווה מחדל שתוצאתו היא שלא ניתן יהיה לגבות את ההיטל מאדם אחר, לאחר העברת הבעלות בנכס. ובמילותיו של כב' המשנה לנשיאה, השופט א' ריבלין (עניין לרר, פסקאות 4-5) ....

סבורני, כי נוכח ההסתייגות המפורשת האמורה, אין גם בסיס לטענת ההסתמכות של העותרת על האישור.

אשר על כן, אני דוחה את התביעה להשבת חלק מהיטל הסלילה בו חוייבה התובעת בגין הקרקע והמבנה הישן.

" דומה כי חיוב התובעת בהיטל תיעול תואם את הוראות חוק העזר (הופחת היטל תיעול ששולם בעבר בגין קרקע ובגין הבניין הישן והתובעת חוייבה בגין 267.15 מ"ר בלבד), ומכל מקום התובעת לא טענה כנגד חיוב זה. ו - סוף דבר אשר על כן, אני דוחה את התביעה.

ראו גם: סעיף 71 להמרצת הפתיחה המתוקנת, סעיפים 4, 25, 32 ו- 46 לסיכומי המבקשת, וסעיפים 1 – 3, 6 לסיכומי התשובה של המבקשת); יוצא אם כן, כי המבקשת עותרת במסגרת התובענה דנן למתן פסק דין הצהרתי, לפיו, "החברה לא מכרה 50% משני המגרשים שבבעלותה, ולפיכך יש לבטל את חיוב מס השבח שהוטל בגין מכירתם" (סעיף 6 לסיכומי התשובה).

עוד נטען, כי בית המשפט הגיע למסקנה זו על סמך מצגיהם של המוכרים, אשר הצהירו כי הם היורשים החוקיים של מניות החברה ורשאים לבצע פעולות בשם החברה וכי החייאת החברה נועדה אך ורק לצורך העברת הזכויות במקרקעין בלבד, ולא לשם חידוש כולל של פעילות החברה.

"מבנה" העסקה בסעיף 21 להמרצת הפתיחה המתוקנת נטען כדלקמן: "הרי לכולי עלמא ברור כי ניתן להציג את העסקה בשתי דרכים לצרכי מס, האחת כפי שהוצגה ותוכננה ע"י הרוכשים (המשיבים 1 – 2 במאוחד), ולפיה המשיבים הם אלו שמכרו את הקרקע במישרין, ואז חבות המס (בהנחה של שקילות בחוזים), מוערכת בסך של למעלה מ- 250,000 ₪ (כולל משיכת דיבידנד), ומנגד מכירת המניות, תניב להם (בשל מצב האישי), בחישוב לאחור, מס מינימאלי, אם בכלל". בסעיף 65 לאותה המרצה הוסיפו המוכרים וטענו: "ברור שמשיקולי מס, הייתה עדיפות למימוש זכויותיהם של יחידי המוכרים ע"י מכירת מניותיהם בחברה ולא ע"י מכירת המיגרש ע"י החברה ותשלום מס חברות, ולאחר תשלום המס חלוקת דיבידנד עליו יש מס בשיעור של 30%". אף בהנחה שניתן היה לבצע את עסקת המכר באופן אחר, בשל שקולי מס, והעסקה לא בוצרה בצורה העדיפה והמטיבה עם המוכרים, אין בכך כדי לפגוע בתוקפו של הסכם המכר.

...

מקובלת עלי טענתו של ב"כ הרוכשים, שאף בהנחה שהמוכרים לא היו מוסמכים לחתום על הסכם המכר, הרי שבהתאם להוראות סעיף 56(ב) לחוק החברות אין כל מניעה שהאורגן המוסמך לכך (מר פוליטי שמונה כדירקטור) יאשר בדיעבד בשמה של החברה את פעולת המכירה ויאפשר לחברה לבצע את הסכם המכר כפי שהתחייבו בשמה המוכרים.

התוצאה לאור כל המקובץ לעיל, אני קובע כי אין בידי לקבל את גרסתה של החברה המבקשת כי לא מכרה את מחצית הזכויות במקרקעין, שכן על-פי הסכם המכר החברה מכרה אותן זכויות, באמצעות המוכרים, אשר גם הם עצמם התחייבו למכרן לרוכשים.

אשר על כן, אני דוחה את התביעה ומחייב את המבקשת והמוכרים (המשיבים 6-4), יחד ולחוד, לשלם לרוכשים (המשיבים 2-1) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ וזאת תוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין, שאם לא כן, יתווספו לסכום זה הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ביום 15.2.22 הגיש המנהל עו"ד ד"ר שפטלר עמדה, בה ציין מספר עניינים: לדבריו, למרות שבית המשפט העליון דחה בזמנו את טענתו, טרם מינויו למנהל, כי יש לאפשר לבעלי זכויות לשלם את שכה"ט בכסף ולא בקרקע, הרי שיש לשקול את הדבר בשנית; העיסוק בסוגיית מס השבח מיותר שכן לפי הוראות הסכם 1980 אין חיוב מס שבח בגין העברת זכויות במקרקעין מהבעלים למנהלים כשכ"ט ואכן לא שולם מס שבח בפועל בגין העברה זו; המע"מ עבור מלוא 8% שנפסקו כשכ"ט כבר שולם למדינה, אם כי יש צורך בהחלטה שיפוטית ברורה בעיניין על מנת למנוע ספקות; סוגית היטל ההשבחה הושארה לשיקול דעת בית המשפט; יש לדחות את עמדת המדינה כי אין היא חבה בשכ"ט המנהלים.

...

גם שכר זה אינו עולה בקנה אחד עם השכר הצודק, הסביר והראוי, גם בהתחשב בעבודה הרבה והברוכה שהשקיעו הנאמנים, ואפשר אף לומר שהוא שונה בתכלית משכר שכזה (ראו פר"ק (מחוזי מר') 31163-01-16‏ גינדס נ' בנק הפועלים בע"מ (29.1.18); הערעור נדחה).

לסיכום, בעוד שככלל נפסק שמקובל לפסוק שכר לבעל תפקיד בשיעור של 10% - 6%, ניתן להבחין במגמה ברורה של פסיקת שכר בשיעורים נמוכים בהרבה, כאשר מדובר במקרקעין ששוויים ניכר.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, נפסק כדלקמן: המנהלים הנוכחיים אינם זכאים לשכ"ט בגין חלק המדינה במקרקעין; הבעלים אינם חבים בתשלום מיסים והיטלים בגין הזכויות שיועברו למנהלים הנוכחיים כשכ"ט ועל האחרונים לשאת בכך; אין מקום להפחית את שכ"ט המנהלים הנוכחיים כפי שנקבע בהחלטה מיום 21.9.08 (8%-3.25%=4.75%).

ביום ט"ו בסיוון תשס"ב (26.5.2002) היתקבל בלישכה למיסוי מקרקעין בירושלים מכתבה של האשה שבו היא משיגה על עיקול בסך של 3,577 שקל שהוטל על משכורתה לטובת מס מקרקעין בגין העברת מחצית הדירה בירושלים על שמה.

ואף כאן מאן לימא לן שהציווי לרשום על שם הבן (או – ויותר נכון לומר – ההסכם שהובא לבית הדין, שהיה חייב להיות בין הצדדים המתגרשים ולא יכול היה להערך בין האבות שביניהם הועברו הכספים), שאף לא נרשם באותה שעה, היה לצורך כוונת הקנאה? ומהיכי תיתי שהאב רוצה להקנות לו? ומסתבר טפי (וכל שכן לפי כלל התנהלויות הצדדים וכמתואר לעיל) שנכתב על שמו כדי לפטור ממס, שהרי העברה אגב גירושין לא מחויבת במס.

...

סוף דבר, ההיגיון אומר שהאב הוא ששילם בתמורה לחלק האישה הראשונה.

השבחת הדירה באמצעות פירותיה – דמי השכרתה לאור כל האמור ודאי גם שאף הכסף שהתקבל מהשכרתה שייך לשני הצדדים.

מסקנות ומתן הוראות נפסק: ערעורו של האיש על פסק דינו של בית הדין קמא נדחה, ערעורה של האישה לעומתו – מתקבל.