חיוב מושב בדמי חכירה מהוונים עבור נחלה

נהלי הרשות הרלוואנטיים חלקת בית המגורים נימצאת בשטח שייעודו איזור מגורים א' [תצהיר שבתאי, סעיף 38, 64 ו-68]; נהלי הרשות בקשר לרישום הזכויות בחלקת בית המגורים, בשטח שייעודו איזור מגורים א', פורטו בתצהיר שבתאי [סעיפים 75 ואילך]: ב-28.10.86 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "החלטת מועצה") מספר 339, שכותרתה: "הסדר החכרת מיגרשי מגורים בנויים במושבים (הוראת שעה)", על פיה מגרשים קיימים ומבונים יוכרו רק בהמלצת הועדה בין מוסדית ואישור האגודה; ב-4.1.90 התקבלה החלטת מועצה מספר 438 וב-2.7.90 התקבלה החלטת מועצה מספר 454, אשר תיקנו את החלטת מועצה מספר 339; ב-5.11.01 התקבלה החלטת מועצה מספר 914, המבטלת את החלטות מספר 438 ו-454 [תר/סד]; הוראת אגף חקלאי (להלן: "הוראת אגף") מס' 2 מיום 14.12.86, שעודכנה ב-5.4.90, אשר הגבילה את גודל המיגרש להקצאה לדונם; ב-1.1.91 פורסמה הוראת אגף מספר 10, שעניינה בין היתר הפרדת מיגרש בית מגורים מחלקה א' של נחלה, במקרה כזה רשאית האגודה להעביר את הזכויות על שמה, כנגד תשלום דמי חכירה, או להעביר את הזכויות על שם הדייר, כנגד תשלום דמי הוון, בשיעור המלא הנהוג באותו ישוב; בינואר 1991 פורסמה הוראת אגף מס' 10א'; במשך השנים ההחלטות שעסקו בנושא השתנו עד שביום 31.12.13 התקבלה החלטת מועצה מספר 1315; ב-2.5.2010 פורסמה הוראת אגף מספר 101, אשר קובעת כי גודל המיגרש ייקבע בהתאם להוראות תמ"א 35, אשר קובעת שבנפת אשקלון, בה נמצא מושב באר-טוביה, גודל המיגרש למגורים יהיה בין 400 מ"ר ל-500 מ"ר וכי בגין ההקצאה ישולמו דמי חכירה מהוונים כנהוג באיזור מגורים, כלומר 91% מערך הקרקע; החלטה מס' 1315 שונתה על ידי החלטת מועצה מספר 1459 מיום 8.5.16, אשר שונתה על ידי החלטת מועצה מספר 1489, מיום 5.9.16, אך הן לא שינו את גודל המיגרש אותו ניתן להקצות ואת התשלום שיש לשלם בגין ההקצאה.

בהחלטת הועדה הבין מוסדית למגורים בנחלות מיום 31.10.91 [תר/כ], ובמכתב המינהל מיום 14.11.91 [הפ/3] נאמר במפורש כי ניתן להחכיר את חלקת בית המגורים למבקשת "... בדמי חכירה מהוונים כמקובל במינהל ...". לעניין שטח החלקה ושיעור דמי ההוון, אמנם הנהלים השתנו במשך הזמן, אך ניתנו למבקשת הזדמנויות לתשלום דמי ההוון בהתאם לנהלים שהיו קיימים במועד הרלוואנטי, ראו- מפרטים כספיים מיום 15.3.99 [תר/לב], 24.9.01 [תר/לג] ו-4.12.02 [תר/לה], בהם ניתנה למבקשת אפשרות לשהלם דמי הוון בשיעור 66%, עבור חלקה בשטח של 1,860 מ"ר [שומות שצורפו למפרטים מיום 24.9.01 ו-4.12.02; תצהיר שבתאי, ס' 37 - 39]; בכל אחד מהמפרטים שנשלחו למבקשת נרשם: "אם לא נקבל הסכמתך למיפרט הכספי כשהוא חתום על ידך תוך 14 יום, נראה בכך חוסר ענין מצדך בביצוע העסקה". המבקשת לא שילמה את דמי ההוון במועד ונוכח הנהלים החדשים, לא יכולה יותר הרשות להקצות למבקשת את חלקת בית המגורים בהתאם להחלטות מועצה ונהלים אשר בוטלו.

ההיגיון מחייב שמי שמחויב בתשלום דמי החכירה השנתיים, הוא המחויב לשלם את דמי ההוון, אם כך נידרש.

...

למרות זאת, אני סבור שהאגודה קיימה את התחייבותה בהסכם, מהנימוקים הבאים: בטרם חתימת ההסכם קיבלה האגודה הסכמה של המינהל להקצות למבקשת חלקה בשטח של דונם [הפ/3]; חלקת בית המגורים פוצלה מהמשק, והמינהל שלח למבקשת 3 מפרטים כספיים [תר/לב, תר/לג ו-תר/לה], בהם איפשר המינהל למבקשת להתקשר עמו בהסכם חכירה לחלקה כשטח של 1,860 מ"ר (שטח גדול מהתחייבות האגודה).

תוצאה אני דוחה את התובענה נגד משיבה 1 (הרשות), משיבה 3 (האגודה) ומשיבים 4 ו-5 (הזוג גולדמן).

המבקשת תשלם את הוצאות הרשות בסך 20,000 ₪, הוצאות האגודה בסך 20,000 ₪ והוצאות הזוג גולדמן, אשר לא היו מיוצגים, בסך 7,500 ₪.

כמו כן, טוען המשיב כי שילם את דמי החכירה המהוונים המופחתים שהיה חייב בהם למינהל, כי מזכיר המושב אישר לו לשלם את הוצאות הפיתוח באיחור וכי הוצאות אלה שולמו במלואן.

משכך הגבילה מדיניות המינהל לאורך השנים את אפשרות השמוש בקרקע חקלאית למטרות מגורים, ובכל הנוגע למושבים היא יוחדה בעיקר לבניית יחידת מגורים עבור בעלי הזכויות בנחלה החקלאית ועבור "בן ממשיך" (ובמקרים מסוימים גם עבור בנו של "הבן הממשיך").

ולבסוף התקופה הרביעית והאחרונה שתחילתה לכל המאוחר עם מתן פסק המשקם, אז פג סופית תוקפה של החלטה 737 ביחס למושב, וניתן היה להקצות מגרשים בהרחבה על-פי תנאי החלטה 959 בלבד, היינו תמורת דמי חכירה מלאים ובלא שהאגודה רשאית לגבות תשלום עבור ההמלצה על המשתכן, גם כאשר מדובר ברוכשים חצוניים.

...

בעדותו, עמד המערער עצמו על מסקנה זו בתשובה לשאלות שנשאל בחקירה הנגדית: אני ידעתי שאם אני לא מצליח לבנות, המושב אמור למכור את המגרש.

סיכומו של דבר, מגרש 161 יועד אמנם למערער בהגרלה שנערכה בשנת 1996 אך ייעוד זה הותנה בכך שהמערער יודיע על רצונו לממש את זכויותיו במגרש ויישא בעלויות הכספיות הנובעות מכך.

מן הטעמים המפורטים לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערעור, אך נוכח האופן שבו התנהלה האגודה במקרה דנן ובשל הפרת הסדר החוב על ידה אציע כי לא ייעשה צו להוצאות בערעור לטובתה או לטובת המשיב.

ערעורים אלה מופנים נגד החלטתו של בית משפט קמא לחייב את המערערת והמשיבה שכנגד, פעמי תש"ז, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (להלן: המושב), לשאת במחצית התשלום של דמי חכירה מהוונים אשר נדרשים על ידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) כתמורה בעד החכרה לדורות של יחידת מקרקעין הידועה כמשק 38 או כנחלה 38, אשר נימצאת בשטח המושב (להלן: הנחלה), למשיב ולמערער שכנגד, מר שמואל גובר (להלן: שמואל).

החלטתו להמתין לכך שהמושב יבקשו להתייצב ולקבל לידיו את הנחלה מבלי לשלם עבורה היתה סבירה בנסיבות העניין ואיננה מנוגדת לשום דין.

...

דיון והכרעה סבורני כי עלינו לדחות את שני הערעורים וכך אציע לחבריי לעשות.

טענה זו דינה להידחות מאחר שפסק הבורר זכה למעמד של פסק דין של בית משפט ביום אישורו, 24.11.2010 – זאת, מכוחו של סעיף 23(א) לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968.

לאחר שידענו כי לכל אחד מבעלי הדין הללו היתה הזדמנות להביא למימושו של פסק הבורר לפני שנת 2004, לא נוכל להגיע למסקנה שונה.

כן מתבקשת קביעה, כי חוזה המשבצת חסר כל תוקף ולמצער, הצהרה לפיה ככל שחוזה זה גורע מזכויות המושב, זכאים המתיישבים לקבל את תנאי חוזה החכירה ההסטורי ללא תשלום דמי הסכמה ודמי היתר במקרה של העברת זכויות בנחלה או בנייה בנחלה.

התובעים לא צלחו במעבר משוכה גבוהה במיוחד שמלפניהם, להוכיח כי כספים שהשקיעו אבותיהם לפני כ-90 שנים לצורך התיישבות במושב, מקנים להם זכויות קנייניות במקרקעי המושב, בין חכירה מהוונת לדורות, בין הוון חלקי ובין זכויות אחרות.

לסיכום הקשר זה, לא עלה בידי התובעים להוכיח אחרת מהפניות הנתבעות לפיהן מתיישבי ארגון ארשוף (באמצעות הארגונים הדר ורעננה), העבירו לקק"ל סכום של 3,350 לא"י עבור ההתיישבות במושב, כאשר מחצית מהסכום הוגדרה כתרומה ומחצית כתשלום דמי חכירה מראש.

במכתב היתאחדות עולי גרמניה לקק"ל מיום 28.3.1938 נאמר ביחס לשלושה מתיישבים, גץ ושניים נוספים, כי קק"ל מסרבים ליתן את "האישור המתאים" למחלקה הגרמנית וזאת בשל חוב שהמושב חייב לקק"ל. באותו מכתב ציין ד"ר קרוליק מהתאחדות עולי גרמניה כי: "אין אני חושב שמן הצדק הוא, שיסבלו 3 המתיישבים המוכנים לשלם את דמי החכירה בגלל חטאי חבריהם" (ההדגשה הוספה – א' י').

...

סוף דבר העילות עליהן מתבססות התביעות התיישנו ואף לא צלח ניסיונם של התובעים להוכיחן לגופן.

ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו להשפיע על מסקנותיי ולאור המקובץ, דין התביעות להידחות.

חרף התוצאה אליה הגעתי ועל אף מורכבות המחלוקת והמשאבים הרבים אליהם נדרשו הנתבעות, שוכנעתי כי מדובר במקרה מיוחד המצדיק פסיקת הוצאות על הצד הנמוך ואף הסמלי.

לעניין זה אף קיים מעשה בית דין בין התובעים לאגודה נוכח קביעה עובדתית במסגרת הליך בוררות בין הצדדים לפיה התשלום לא היוה תמורה עבור קבלת הזכות במיגרש אלא תשלום חוב בו חויבו כלל חברי האגודה עוד בשנת 1991.

בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 612 משנת 1993 נקבע שמושב כבדנן יוכל להתרחב בתוספת מגרשים למגורים בכמות הזהה למיכסת הנחלות המתוכננות של המושב.

כך, מומלצי האגודה לרכישת מיגרש בהרחבה ג' (להלן) במושב שילמו דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך המגרשים שרכשו.

...

מכל מקום, על רקע האמור באה מעורבות התובעת בהליך זה ובהתנהלות רלוונטית במישורים שונים לרבות בניהול הליכים משפטיים קודמים בין הצדדים.

שנית, איני מקבל כי מה שעמד בין התובעים לבין רכישת הזכויות במגרש היה הקושי שבחתימה על תצהיר המומלץ.

מעל לנדרש, התובעים אינם יכולים להיבנות מטענה זו שכן אף אם ההחלטה התקבלה שלא כדין הרי שכאמור המסקנה היא שאין עסקינן ב"כספים אסורים" וכי לא התשלום להון האגודה (אשר שולם לפני המועד הקובע) ולא ההצהרה על היעדר תשלום "כספים אסורים" הביאו לעצירת קידום ההליך מצד התובעים ומכל מקום ניתן היה לנקוט בצעדים אחרים.

סוף דבר התביעה נדחית.