חיוב חברה קבלנית בכספי ליווי בנקאי לפרויקט בנייה שבוטל

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 23491-01-18 נוה פאר יחזקאל בן יצחק בעמ ואח' נ' נעמן איתן חברה להנדסה ובנין בע"מ ואח' לפני כבוד השופט גרשון גונטובניק הנתבעת והתובעת שכנגד: נעמן איתן חברה להנדסה ובנין בע"מ על-ידי ב"כ – עוה"ד גיל ורגון ואבי גבאי ורגון, דנון ושות' נ ג ד התובעים והנתבעים שכנגד: .1 נוה פאר יחזקאל בן יצחק בע"מ .2 בתיה אשורי 3. יואל גליננסקי .4 עודד גליננסקי 5. שרית גליננסקי .6 בלהה שיטה על-ידי ב"כ עוה"ד הילה לביא יתים ורותם קלימי שוב ושות' בקשות הדדיות לחיוב בהפקדת ערובה להוצאות החלטה

רקע נעמן איתן חברה להנדסה ובניין בע"מ (להלן: נעמן) היא חברה קבלנית ויזמית.

הארכת המועד למתן היתר בנייה לא ניתנה והסכם עם הבנק הלווה לא גובש.

לפי הסכם הפשרה שני הצדדים רשאים להגיש תביעה כספית במקרה של ביטול עסקת הקומבינאציה, ושני הצדדים עשו כן. לפיכך שני הצדדים בשלב הזה עומדים על אותו מישור, ולא ניתן להגדיר אחד מהם כתובע ראשי וכתובע שכנגד.

לעומת זאת נעמן צרפה לכתב התביעה שכנגד חוות דעת שמאית שהיא דוח אפס לפרויקט שבנידון, לצורך היתקשרות עם בנק בעסקת לווי פינאנסי (נספח מז' לתביעה שכנגד).

לפיכך, לאור כל הנסיבות שתוארו לעיל במצטבר, ומאחר ששתי התביעות עוסקות באותן נסיבות ובפיצויים בגין ביטול של אותה עסקת קומבינאציה, ומאחר שנווה פאר כבר הסכימה לעקל לטובת נעמן 1.4 מיליון ₪, במסגרת הבקשה לעיקול זמני, הרי שראיתי לחייב את נעמן בערובה להוצאות בסך 65,000 ₪, ואת נווה פאר בערובה להוצאות בסך 35,000 ₪.

...

בקשת נווה פאר לחייב את נעמן (התובעת שכנגד) בהפקדת ערובה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והמסמכים שצורפו על ידם במסגרת בקשת נווה פאר לחיוב בערובה, הגעתי למסקנה כי יש להיעתר גם לבקשה זו. גם נעמן לא הצליחה להרים את נטל הראיה המוטל עליה להוכיח את איתנותה הכלכלית, שכן היא לא צירפה תצהיר לתגובתה לבקשה.

למרות שנעמן ציינה בתגובתה לבקשה כי "היות ומנהל נווה פאר מצוי בחו"ל, יצורף תצהיר תומך בבקשתה עם חזרתו מישראל" (סעיף 27), הרי שעד למועד החלטתי זו, לא צורף תצהיר כאמור.

גובה הערובות לפי הפסיקה, לאחר שבית המשפט מגיע למסקנה כי יש לחייב את החברה התובעת בהפקדת ערובה, על בית המשפט לקבוע את גובה הערובה בצורה מידתית ומאוזנת.

לטענתו, בעוד שהוא הישתתף במיכרז לרכישת הקרקע וצרף ערבות בנקאית ממקורותיו האישיים, ראובן הפר את התחייבותו ולא היה מעורב בהשגת הלווי הבנקאי לפרויקט, מה שגרר חשיפה אישית של יגאל לאשראי הבנקאי.

ביום 15.3.2015 חתמו הצדדים על הסכם בוררות (להלן: "הסכם הבוררות"), בו נקבע כדלקמן: "הואיל: ובין הצדדים קיימים חילוקי דיעות בכל הנוגע לאחזקת יגאל ב-50% ממניות חברת רויאל נתניה בע"מ... אשר בנתה את הפרויקט ברחוב סולומון 12 בנתניה, על חלקה 119 בגוש 8271 (להלן: "המחלוקת") והואיל: והצדדים רוצים למנות בהסכמה הדדית ביניהם בורר אשר ידון ויפסוק בכל המחלוקות הקיימים ביניהם (כך במקור-ב.ט).

ראשית, המבקש עצמו מודה בכך שראובן טען בכתב התביעה שהגיש במסגרת הבוררות שעל יגאל להחזיר לחשבון החברה כל סכום ששולם לקבלן מעבר ל - 38 מיליון ₪ וכי יש לחייבו בהפרשי הריבית וההצמדה עבור הלוואות שלא ניפרעו במועד (סעיף 75 לבקשה).

האם כתוצאה מהתנהלות הצדדים שונו או בוטלו הסכמות שהיו בין הצדדים, לטענתנו לאור היתנהלותו של יגאל והוצאת כספים לא חוקית מהחברה, זכויותיו (10% מחלקו של ראובן בטלות) עתירה כספית- לחייב את יגאל בכל ההוצאות שאינן לגיטימיות שהוצאו ע"י יגאל מחשבון הפרויקט/ החברה".

...

יגאל הוסיף וטען כי ראובן איים עליו באמצעים שונים ובכלל זה באמצעות מסרים מעבריינים מורשעים וכי לאחר לבטים, ובתיווכו של אטיאה שהפעיל עליו לחץ רב, "נכנע" וחתם על הסכם המעביר את הסכסוך שבינו לבין ראובן, לבוררות.

סיכום מהטעמים המפורטים ראיתי לדחות את הבקשה לביטול פסק הבוררות, למעט בכל הנוגע לסיפת סעיף 114 בפסק הבוררות.

הקביעה כי "כל סכום, כנאמר לעיל, שיוחזר ע"י יגאל לקופת הפרוייקט, הרי בסופו של דבר, עליו להיות מוחזר לראובן במחציתו" - מבוטלת בשל חריגה מסמכות.

לפיכך אני מאשרת את פסק הבוררות, למעט האמור בסעיף 114 סיפא כאמור לעיל, ונותנת לו תוקף של פסק דין.

הבנק מבקש לאכוף את השעבודים שיצרה החברה על זכויותיה בפרויקט תמ"א 38/1 ברח' מילר 19 ברחובות (להלן: "הפרויקט") במקרקעין בגוש 3703 חלקה 707 תת חלקה 30 ומימוש שטר משכנתא שיצרו בעלי הדירות הקיימות, שהם המשיבים 3 לבקשה (להלן: "בעלי הדירות") על זכויותיהם במקרקעין בהם ניבנה הפרויקט.

המפקח הפינאנסי מטעם הבנק, לטענת הרוכשים, כשל בבצוע הפיקוח וטען כי הוא מסתמך רק על הצהרות החברה או אישורי מפקח הבנייה מטעמה ואינו חייב להמצא בשטח בפועל.

כל זה טוב ויפה אולם מול טענות אלה יש עובדות אחרות: על חשבון הלווי של החברה בבנק הוטלו עיקולים, דבר שאילץ את הבנק לסגור את הכספים שבו בחשבון נפרד המוקדש לעיקולים, בכפוף לזכויות הבנק.

למעלה מארבעה קבלני משנה הוחלפו בפרויקט והעבודה בו נכון למועד הגשת הבקשה אינה מתקיימת; בעלי הדירות נקטו בצעדים משפטיים לביטול הסכם התמ"א ודורשים חילוט ערבויות בנקאיות; רוכשי הדירות אף הם אינם שבעי רצון מהתנהלות החברה ומלאי תלונות כרימון כלפיה, דבר המשליך על מעמדם גם כלפי הבנק; לאור העיקולים והמגבלות שהם מטילים על חשבון הלווי, אני מוצאת כי רווחיות הפרויקט הנטענת, אינה ברת מימוש כרגע.

...

אשר על כן, אני קובעת כי עו"ד מור נרדיה ב"כ הבנק הוא שימונה ככונס נכסים קבוע לצורך מימוש השעבודים, כמבוקש.

סיכום : מן המקובץ לעיל, אני מורה בזאת על מימוש השעבודים – כמבוקש.

המזכירות תמציא עותק החלטתי זו לב"כ הצדדים.

[] בבסיסה של הבקשה שבפני עומדת פעילותה של המשיבה 1, א.י פרידמן חברה ליזמות והשקעות בע"מ (להלן: החברה), חברה קבלנית שפעלה החל משנת 2010 לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין בעיר אשדוד (להלן: הפרויקט).

מבלי להדרש לכלל הפרטים, יצוין כי הפרויקט כלל בניה של 40 דירות חדשות (להלן: הדירות החדשות), בבניין שבו היו עוד קודם לכן 64 דירות.

לבסוף, המפרקים הזמניים סברו כי אם מי מרוכשי הדירות החדשות לא ישלם את הפרישי התמורה כנדרש, ניתן יהיה להגיש בקשה מתאימה לביטול ההיתקשרות עמו.

זאת ועוד, המבקשים מוסיפים כי אף שקולי מאזן הנוחות נוטים לטובתם, בהדגישם כי ככל שלא תעוכב ההחלטה הם ייאלצו ללוות כספים מגופים חוץ-בנקאיים בריבית גבוהה.

בתגובתו טען הכנ"ר כי שקולי מאזן הנוחות אינם נוטים לטובת המבקשים, בהדגישו כי מדובר בחיוב כספי גרידא וכי כל עיכוב נוסף בקידום הפרויקט יוביל לנזק ממשי ולפגיעה באיכות חייהם של יתר הצדדים לפרויקט.

...

אף בתגובה שהוגשה מטעמו של הכנ"ר נטען כי יש לדחות את הבקשה לעיכוב ביצוע.

לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה כמו גם בתגובות שהוגשו לה, הגעתי ל[כלל מסקנה]כי דינה להידחות.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

רקע התובעת 1, חברת גבריאל בלמס בע"מ (להלן: "חברת בלמס"), היא חברה קבלנית בשליטת מר גבריאל בלמס, הוא הנתבע 2 (להלן: "בלמס").

הנתבע 1, מר שמעון כהן (להלן: "כהן"), הינו בעלים של 50% ממניות חברת מפעלות ייזום פרויקטים ובנייה (תמ"א 38) בע"מ (להלן: "מפעלות") , היא הנתבעת 2.

בנוסף לסכום זה יועבר סכום נוסף של 1,525,000 ₪ בתוספת מע"מ לטובת המבקשים, זאת על ידי המשיבים 1 ו-6 כאשר סכום זה יועבר מסכום הלווי של בנק מזרחי.

התובעים טוענים כי הטלת העיקולים בכלל והטלתם אצל הבנקים עימם הם עובדים בפרט, גרמה להם נזקים עצומים, שבאו לידי ביטוי הן בשינוי יחס הבנקים אליהם והן בשמועות בקהילה העסקית בכלל ובפרט בתחום הנדל"ן, כאילו הם בקשיים כלכליים, דבר שלא היה ולא נברא ודבר שחייב אותם לתת הסברים ולהתגונן בפני לקוחות פוטנציאלים.

משלא התכוונו הנתבעים לקיים את התחייבויותיהם ולא העמידו ערבויות גם לאחר שניתנה להם ההזדמנות לתקן את ההפרה (מכתב התפטרות גם הוא לא ניתן עד היום; ביטול התלונה במישטרה נעשה, אם כי באיחור), הם אינם יכולים להסתמך על כך שהחיובים לא היו שלובים (כפי שאמנם נקבע בפסק הדין של השופט אלטוביה) ועל כך שהתובעים במועד פתיחת תיק ההוצל"פ טרם הודיעו על ביטול ההסדר, כדי להצדיק את פתיחת תיק ההוצל"פ לגביית התשלום השני.

בהיתחשב בכלל נסיבות העניין הרלוואנטיות לעניינינו, ובעיקר העברת מיליוני שקלים מחשבון מפעלות ערבה לחשבון חברת בלמס והעובדה שהבקשה לסעד זמני התקבלה למעשה בחלקה בהתאם להסדר שהושג כפי שפורט לעיל, תוך השבת כספים בלתי מבוטלים לנתבעים, הטלת פיצוי כספי על הנתבעים, בשל העובדה שצרפו לבקשה לסעדים זמניים גם בקשה לעיכוב יציאה מהארץ של בלמס, על בסיס חשש כללי בלבד ליציאתו מהארץ בשל אופן העברת הכספים בצורה חד צדדית, תהא משום החמרה יתר על המידה עם הנתבעים, אשר בהיתחשב בכל הנסיבות שפירטתי לעיל, היו רשאים להיזעק.

...

הנתבעים, אשר מלכתחילה לא היו מרוצים מההסדר ואף ציינו כי הם רק מחכים לרגע שיוכלו לבטל אותו, לא התכוונו מלכתחילה לקיים את ההתחייבות להפקיד הערבויות ועל כן לא היה כל מקום לפתיחת תיק ההוצל"פ. בהינתן מסקנה זו, גם הגשת הבקשה לעיקולים הייתה שלא כדין וביתר שאת, במובן זה שלא פרסו הנתבעים בבקשה בצורה שקופה, הוגנת ומפורטת את מצב הדברים ובפרט לא את העובדה שטרם מילאו הם אחר התחייבויותיהם, כגון בנושא העמדת הערבויות ובנושא מכתב ההתפטרות.

בהינתן כי התביעה הועמדה על סכום של 1,000,000 ₪, תוך כך שאף טענו התובעים בכתב התביעה לנזקים של לא פחות ולא יותר מ- 4.7 מיליון ₪, ואילו התביעה התקבלה על סכום של 50,000 ₪, מן הדין ומן הצדק כי כל צד יישא בהוצאותיו וכך אני מורה.

הנתבעים ישלמו לתובעים 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל וזאת תוך 30 יום מהיום, הפגרה במניין.