חיוב הקבלן בתשלום עלויות תיקונים מכח הסכם בוררות

כפי שצוין בכתב התביעה המתוקן: "עיקרה של תביעה זו הנה תביעה כספית ע"ס 767,745 ₪ לשם מימוש כספים שהנתבעים 2- 3 (להלן ביחד ולחוד: "הקבלן") העמידו כערבות- (שפג תוקפה ביום 14.3.21) לתובעים בכלל ולקבוצת הרכישה בפרט, כחלק מהתחייבויותיו של הקבלן ע"י הסכם פאושלי שנחתם עימו בשנת 2014" וכן "מטרת התובענה שבכותרת הנה ביחס למימוש כספים של הקבלן שנועדו לשמש כבטוחה- לתובעים בכלל וחברי קבוצת הרכישה בפרט עד סיום פרויקט הבניה- שעה שהקבלן סרב להאריך את הבטוחה (שפגה ביום 14/03/21) חרף שלא סיים את התחייבויותיו ועבודותיו עפ"י ההסכם הפאושלי ומעמיד את התובעים בכלל וקב' הרכישה בפרט אל מול שוקת שבורה". התובעים עותרים לחייב את הנתבעים לשפותם בסך של 767,745 ₪ בגין נזקים ישירים שנגרמו על ידי הקבלן בשל הפרות יסודיות נטענות של ההסכם ובשל מעשים ומחדלים שביצע.

כך ובין היתר טוענים התובעים: כי הקבלן רוקן את קופת הקבוצה בגין תשלום סך 1,450,000 ₪ על מנת להסדיר תשלומים שחב לקבלני המשנה; לא הנפיק טופס 4 בעצמו ועל כן נידרש למנות קבלן חצוני לשם הנפקת טופס 4; לא סיפק חיבורי מים וחשמל; התרשל בבנייה כך שקיימים ליקוי בנייה רבים (כפי שעולה מחוות דעת המהנדס אינג' רונן שטרנברג); הבריח נכסים באמצעות שיעבוד של שיעבוד צף בנגוד להתחייבויותיו; הציג מצגי שוא כלפי חברי קבוצה הרכישה; פועל בנגוד עניינים חמור ומפר חובות אתיות ונאמנות.

עלות עבודות נוספות אלו, יחד עם עלות תיקון הליקויים בתוכניות עומדת להערכת הנתבעים על למעלה מעשרה מיליון ₪.

לטענתם, תניית הבוררות פקעה ולא ניתן לקיים עוד הליך בוררות מכוחה וזאת משום שהמבקשת לא פעלה לעכב את ההליך ולפנות לבוררות בהזדמנות הראשונה.

במסגרת סעיף 24 להסכם השתוף הסכימו השותפים כי "כל חילוקי הדיעות שיתגלו ביניהם בקשר להסכם זה, פרושו, כריתתו, ביצועו וכל הנובע ממנו, לרבות- בין מי מהשותפים לבין האספה הכללית של השותפים ו/או לבין הוועד ולרבות מקרה שבו שותף יפגע מהחלטת הרוב של אספת השותפים ותקום לו עילה לעתור לביהמ"ש עפ"י הדין, ימסרו להכרעת בורר, דן יחיד, עפ"י חוק הבוררות" וזאת בתנאים המנויים בסעיף (ההדגשה אינה במקור- ר"א).

...

סבורני כי עד שאנו באים ליישם שאיפה זו, עלינו לקיים מבחן דו-שלבי: ראשית, לבחון את "הנחיצות הדיונית", דהיינו אם צורף לתובענה מי שאינו צד להסכם הבוררות צירוף של אמת, או רק כדי שתהא בידי התובע עילה להתחמק מהתחייבותו ליישב את הסכסוך בבוררות (ספרה של פרופ' ס' אוטולנגי, בוררות - דין ונוהל (דע-פורט, מהדורה 3, תשנ"א) 138).

לסיכום: לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי קיימת תניית בוררות בתוקף, המבקשת פנתה לקיום הבוררות בהזדמנות הראשונה, ולא קיים טעם מיוחד שיש בו כדי למנוע את קיום הבוררות.

על כן דין הבקשה להתקבל, וההליך כנגד המבקשת- הנתבעת 1- מעוכב לאור קיומה של תניית בוררות.

רקע; בין הצדדים לבקשה שלפני היתנהל הליך בוררות בפני השמאי ועוה"ד ערן לס (להלן: "הבורר") מכוח הסכם בוררות שנחתם בין הצדדים ביום 19.09.2019.

יתרה מהאמור, המשיבה שטוענת כי המייל של עו"ד אוחנה העיד על ההסכמות בהתקבלו בפגישה, פעלה בנגוד לאמור במייל בכך שביקשה מהבורר לחייב את המבקשת ואת קבוצת הרכישה בסכומים שונים, חלקם ביחד ולחוד וחלקם רק את המבקשת.

במסגרת הבוררות נדון עניין קצור לוחות הזמנים של הפרויקט שלא היה צריך להיות נדון במסגרת זו בכלל אלא במסגרת מו"מ בין הצדדים והמבקשת "נקלעה למלכודת". המבקשת שהייתה אמורה להעביר לידי המשיבה סכומי כסף על פי פסק הבורר - סך של 200,000 ₪ בצרוף מע"מ בגין סעיף 2 וכן את עלות פינוי החנויות ששילמה המשיבה בסך כולל של 278,647 ₪ - העבירה למשיבה 200,000 ₪ ללא מע"מ וכן 25,000 ₪ בגין סעיף 1 לפסק הבורר, שניהם בשיקים רגילים בנגוד לפסק הבורר.

אתמה, ככל וסברה המשיבה שעל הבורר לתקן/להבהיר/להשלים את פסק הבוררות, יכולה הייתה לפנות אל הבורר – כשם שעשתה המבקשת – בבקשה לתיקון או השלמת פסקו בהתאם להוראות סעיף 22(א) לחוק הבוררות שקובעות: "הבורר רשאי, על פי פניית בעל-דין ולאחר שניתנה לבעלי-הדין האחרים היזדמנות נאותה לטעון טענותיהם, לתקן או להשלים את פסק הבוררות...". למקרא סעיף זה עולה כי אין דרישה כי הפנייה אל הבורר תהיה בהסכמת הצדדים אלא כי לצד השני תנתן היזדמנות נאותה לטעון טענותיו.

בסעיף 6 לפסק למשל נקבע כי המפקח ימציא דוח חישוב של תשלומים שיש לשלם לקבלן, ועל המזמין להעביר לידי הבורר שיק בנקאי ביחס לאותו הסכום, מבלי שפורטו הסכומים, מבלי שנקבע באופן מעשי כיצד על הצדדים להעלות השגותיהם מהדו"ח או מה קורה במידה ולא מוגש הדו"ח וכד'.

...

אמנם קיימות הוראות אופרטיביות, כגון הצבת שמירה או לוח זמנים, ואולם לא ניתן לנתק את הסעיפים הספציפיים הללו, מכלל פסק הבורר, ולאשר רק חלק מהפסק, מה גם ביהמ"ש לא התבקש לעשות כן. כבוד הבורר אמנם פירט בסעיף נפרד את אופן ביצוע פסק דינו, ואולם גם עיון בסעיף זה המורה על אופן הביצוע לא מסייע לענייננו, ואינו מוביל למסקנה כי בפני ביהמ"ש פסק בורר העומד על רגליו באופן שניתן לאחר אישורו לפנות ללשכת ההוצאה לפועל לצורך ביצועו, או כי בפנינו פסק בורר הכולל הוראות ברות ביצוע חד משמעיות.

בענייננו אני סבורה כי ההוראות שנתן כבוד הבורר והנוגעות להשלמת העבודות, ניתנו מתוך הנחה כי הצדדים ממשיכים לעבוד זה עם זה, ומתוך הנחה כי פסק הבורר יוביל למה שכינה "יישור קו", אלא שהוראות אלה בהיותן כלליות, לא הובילו לפתרון המצופה, ולא סילקו את המחלוקות שבין הצדדים ואף לא הכריעו בהן.

לסיכום לאור כך אני דוחה את הבקשה לאישורו של פסק הבורר.

בהתאם להסכם אמורה הייתה הקבלנית להמציא ערבויות לשם קיום חיוביה מכוחו: "ערבות ביצוע", עבור קיום חיובים שבמהלך ביצוע העבודות; ו"ערבות בדק", עבור קיום חיובים שלאחר מסירת הדירות, לרבות תיקון ליקויים (סעיפים 20(ג) ו-20(יא) להסכם).

בין היתר טוענת הקבלנית כי פסק הבוררות השני ניתן בחריגה מסמכות; כי הוא ניתן בלא שהייתה לה היזדמנות להביא ראיות ולטעון טענות; כי הבורר נידרש לפסוק על פי דין, ובפועל פסק בנגוד לדין, שכן הוא לא היה רשאי לידון מחדש בעניינים שהוכרעו כבר בפסק הבוררות הראשון, כגון השלכות הפרת חיובי הקבלנית לבצוע תיקונים ברכוש המשותף ובדירות; כי הבורר שגה בכך שחייב אותה לשלם עבור תיקונים בלא שבעלי הדירות היו צד להליך ובלא שהוכח שהמזמינה נשאה בעלויות תיקונים כאמור; כי התניית התשלום בהמצאת מיסמכי פטור מצד בעלי הדירות פוגעת במי שלא היו צד להליך ואינה כדין; ועוד.

...

דיון והכרעה דין הבקשה לביטול פסק הבוררות השני להידחות, וממילא דין הבקשה לאישורו להתקבל.

שנית, גם לו היה ממש בשתי ההנחות שבבסיס טענת הקבלנית, הרי שהמסקנה הייתה כי הבורר טעה טעות משפטית.

סיכום מכל הטעמים שפורטו, דין הבקשה לביטול פסק הבוררות השני להידחות, ודין הבקשה לאישורו להתקבל.

טיעוני הצדדים ברע"ב יהונתן טיעוני יהונתן בקשתו של יהונתן כוללת טענות בדבר טעויות מהותיות ביישום הדין שנפלו לטענתו בפסק הבוררות, ואשר יש בהן כדי לגרום לעיוות דין, בקשה לתיקון ו/או לביטול פסק הבוררות מכוח עילות ביטול הקבועות בסעיף 24 לחוק הבוררות, וכן בקשה לתיקון פסק הבוררות מכוח סמכות בית המשפט לידון בטענות אלו, בהתאם להוראות סעיף 22(ד) לחוק הבוררות, ו/או לעיין מחדש בפסק הבוררות.

שנית, החיוב מכוח הסכם ד/2 ומרכיביו נקבעו כאמור על ידי הבורר לאחר שבחן את מכלול הראיות הרבות שהובאו בפניו, לרבות ההסכמים שקדמו להסכם ד/2, לשונם, תכליתם וכן את אי ההתאמות והסתירות העולות מהם וביניהם, תוך בחינה והערכה של עדויות בעלי הדין והסתירות העולות מהן, לרבות גרסאותיו הסותרות של זכריה בהקשר זה, בחינה מעמיקה של מקור החיוב שנקבע בהסכם ד/1, תוך הערכה של כל הראיות, לרבות עדויות רואי החשבון מטעם הצדדים ועוד.

הבורר נימק את הטעמים שהביאוהו למסקנה כי יהונתן לא שילם לחברה או לקבלן עבור בניית הקוטג', לרבות ראיות המלמדות כי בעת שיהונתן ושטרר רכשו את נכסיהם, היו הבתים קיימים ולפחות היו בשלבים מתקדמים של הבצוע; העובדה כי אין בהסכם עם יהונתן לרכישת המיגרש כל היתייחסות לכך שהחברה כבר השקיעה בבניית הקוטג', ואין כל התחייבות מצד יהונתן לשלם לקבלן את שכרו; לכך שלא הובאה כל ראיה על היתחשבנות בין החברה לבין הקבלן בנוגע לקוטג' של יהונתן, הלוקחת בחשבון כי רכש לכאורה קוטג' במיגרש לא מבונה, ועליו לשלם את עלות הבניה; לעובדה כי אין כל ראיה להיתחשבנות כלשהיא בין הקבלן ליהונתן וכי ההסכם ביניהם, אם בכלל קיים, לא הוכח; להעדר כל הוכחה כי הרוכשים האחרים שלמו לקבלן עבור בניית הקוטג', ועוד (ראו סעיף 216 לפסק הבוררות).

...

פסיקת הוצאות ושכר טרחה בפסק הבוררות ייאמר כבר עתה כי דין בקשתם של אזולאי להתיר התערבות בשיעור ההוצאות ושכר הטרחה שנקבעו בפסק הבוררות - להדחות.

בשל כך, מסקנתי היא, וכך אציע לחבריי לקבוע, כי יש לבטל את קביעתו של בית המשפט המחוזי, ולעומתה לקבוע כי לא היה מקום ליתן למשיב רשות ערעור בעניין זה. כפועל יוצא מכך, תבוטל קביעת בית המשפט המחוזי בעניין ההוצאות ושכר הטרחה, ותושב על כנה קביעת הבורר".

סוף דבר נוכח המקובץ לעיל, אני רואה לדחות את שתי הבקשות למתן רשות ערעור, על כל רכיביהן, וכן את הבקשה לביטולו של פסק הבוררות, או כל חלק ממנו.

לפני שהוגשה התביעה, ביום 16.11.2014 מונה המהנדס מיכאל מרטון כמומחה מוסכם מכוח הסכם בוררות שנחתם באותו יום על ידי הצדדים.

הקבלן טען כי בהתאם להוראת סעיף 8.12 להסכמים, במקרה של חילוקי דיעות ימונה מומחה מוסכם על הצדדים שישמש גם כבורר והכרעתו תהא סופית ומחייבת.

כן מכילה חוות הדעת טבלה בדבר חלוקת התשלומים, בין היתר, בהתאם לבחירת הדיירים לפי אופציות שונות שניתנו להם (דיירים שירצו בכך ייערכו תיקונים והשלמת העבודות על ידי הקבלן, דיירים שירצו בכך, יפורקו הריצוף והאיטום היכן שנעשו, וייעשו מחדש, תוך חלוקה של העלויות בין הצדדים לפי קביעת המומחה).

הדיירים טוענים כי המומחה הקל על הקבלן שלא כדין, כאשר לא חייב אותו לקיים את ההסכמים כלשונם, לשיטתם, אלא היה מוכן לקבל עבודה פחותה לשיטתם, בעוד הם שילמו תמורה וזכאים לבצוע ברמה גבוהה יותר.

...

התביעות בגין יתר רכיבי התביעה של שני הצדדים, נדחות.

כך בין היתר, נדחות טענות הדיירים לרכיבי תביעה של עלות חו"ד המומחה מטעמם, פיצוי בגין נזק לא ממוני וכן פיצוי בגין מניעת השימוש במרפסת, בחניות ובשטחים המשותפים, ושכר טרחת המומחים.

כך בין היתר נדחות טענות הקבלן לפיצוי בגין הפרות ההסכמים (אעיר כי שיעור הנזק והפיצוי בגין כך, ככל שישנו, לא פורט ולא הוכח), וכן רכיבי התביעה של פיצוי בגין חומרים וציוד שנותרו באתר הבנייה, תשלום תקורות עודפות ופגיעה במוניטין של הקבלן.