העוררות הגדירו במכתב ההודעה את ההסכם כהסכם למתן שירותים של מימון, שיווק וניהול פרויקט מגורים בטירת הכרמל, תוך שצוין כי השירותים האמורים יועמדו על ידי חברת רבץ במידה וחברת חדיף תזכה במיכרז וכי תמורת השירותים תובטח בתוצאות הפרויקט.
המשיב דחה ביום 5.7.17 את טענות העוררות בהשגה, וקבע כי ניתוח ההסכם בין העוררות מעלה כי חברת רבץ לא יכולה היתה להצטרף לחברת חדיף בהצעה למכרז מחמת העידר סיווג קבלני נידרש למכרז, ובשל כך המשיב לא קיבל את טענת העוררות בדבר רכישה משותפת של הזכויות במקרקעין.
אמנם, נאמר באותו סעיף 4 להסכם כי חברת חדיף היא הגורם שמתקשר בהסכם הפיתוח עם רמ"י ובהסכם עם משרד הבינוי והשיכון, ואף הודגש כי היא תהיה בעלת הזכויות הבלעדיות במקרקעין, אך מנגד ברור כי הגדרת המונח "השירותים" שמספקת חברת רבץ, הכוללת מימון מחצית מההון העצמי הנידרש לפרויקט, שיווק, פירסום ליחידות הדיור שייבנו בפרויקט, בין היתר לעולי הקהילה היהודית מצרפת, נוכח היות בעל השליטה בחברת רבץ ראש קהילה יהודית בצרפת, מתן שירותי ניהול – והכל כנגד קבלת תמורה של מחצית מהרווחים של כל הפרויקט כולו, כפי ההגדרה בסעיף 2.8 להסכם – מהותה ומשמעותה היא כי חברת רבץ רוכשת למעשה מחצית מזכויות החכירה במקרקעין.
הצהרה שכזו, לא סביר שתנתן על ידי מי שאמורה להיות רק בגדר "נותנת שירותים". מה לו לנותן שירותים כי יבדוק את כל הבדיקות שציינה חברת רבץ כי בדקה?! נותן שירותים אמור לספק את השירותים ותו לא. אך כאשר מדובר בגורם אשר מידת מעורבותו עולה על אספקת שירותים גרידא, כאשר הוא עצמו כבר מגדיר את ההיתקשרות כ"שתוף פעולה", כאשר הוא בוחן את המקרקעין, המסמכים המשפטיים הנוגעים לפרויקט ואת הדרישות הקיימות מצד רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון – לא ניתן להתייחס לגורם כזה רק כאל נותן שירותים.
האם בפנינו עסקה החבה במס לפי חוק מסוי מקרקעין
השאלה המרכזית, בערר זה, היא האם אכן בפנינו עסקה משותפת בה העוררת 1 רכשה מחצית מהמקרקעין מהעוררת 2 או הסכם מתן שירותים בלבד.
...
לעניין קנס פיגור
גם בעניין זה דין טענת העוררים להידחות ואני מצטרף לדעתה של כב' יו"ר הועדה ולטעמיה.
סוף דבר:
מכל המקובץ, אני מצטרף לדעת יו"ר הועדה, מטעמיה ומהטעמים שפורטו מעלה, כי דין הערר להידחות ובהתאם לקבוע כי ההסכם בין העוררות מיום 22.12.15 מהווה עסקה במקרקעין כמשמעותה בחוק, באופן המקים חבות במס רכישה ובמס שבח, כמו גם בתשלום קנס אי הצהרה במועד וקנס פיגור.
הערר נדחה אפוא, וכל אחת מן העוררות תישא בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪, ובסך הכל 30,000 ₪.
