חיוב דמי שימוש ראויים בגין שימוש חורג במשק חקלאי בכפר אחים

לימים - הופסק השמוש החורג במקרקעין, ולמעשה הדיון בעיניין זה התייתר, ופסק הדין יתמקד בתביעה הכספית לתשלום דמי השמוש הראויים בגין השמוש המסחרי במקרקעין שנתבעו אך כנגד הנתבעים 1 ו – 3.

כללי המקרקעין מושא תיק זה מצויים בכפר אז"ר, ואשר ידועים כחלק מחלקה 67 בגוש 6177 וחלק מחלקה 36 בגוש 6178 המצויים בחלקה א (להלן: "חלקה א"), וכן חלק מחלקה 239 בגוש 6177 המצויים על חלקה ב (להלן: "חלקה ב"), והם חלק ממקרקעין שעל פי ייעודם התיכנוני הנם קרקע חקלאית, ושהוקצו לנתבעת 3 (להלן: "האגודה"), בהתאם להסכם המשבצת שנחתם בין התובעת לבין אגודה, וזאת לשימוש חקלאי ולצורך מגורי חברי האגודה ובני רשותה; הסכם המשבצת האחרון נחתם ביום 12.12.01 ותוקפו לא הוארך.

ייעודם של מקרקעי המשבצת הוא חקלאי ברובו, תוך שבחלקה א' שהיא חלקת מגורים, רשאי המתיישב להקים בית אחד לו ובית נוסף לבן ממשיך מטעמו, בעוד שבחלקה ב', מותר שימוש חקלאי בלבד, כאשר גם הקמת מבנים משקיים בחלקה ב', מותרת אך למטרות חקלאיות בלבד.

התובעת טוענת כי על שעשוע והאגודה לשלם לה דמי שימוש ראויים בגין השמוש שנעשה במקרקעין בהתאם לשימוש בפועל, שאינו חקלאי.

בן חיים טוענת, ששעשוע הסתיר ממנה, כי אין לו זכויות חכירה בגין חלקה 239, אשר חלק ממנה, הוא ואחיו יוסף- השכירו לה את הנכס למטרת יקב, והיא לא ידעה שהזכות היחידה שיש לשעשוע, אם ישנה כזו, היא רק זכות שימוש מטעם האגודה.

חיוב האגודה בתשלום דמי שימוש ראויים טוענת התובעת כי האגודה הפרה את הסכם המשבצת בעת שידעה על השמוש החורג במקרקעין ולא פעלה למניעתו.

...

סוף דבר על שעשוע לשלם לתובעת דמי שימוש כמפורט להלן: ביחס לחלקה א', הרי שעשוע ישלם לתובעת סך של 212,512.71 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה 19.4.2010 ועד למועד התשלום בפועל.

באשר לאגודה, הרי שדין התביעה כנגדה דחייה כאמור.

באשר להודעת צד ג' נגד בן חיים, הרי שהיא נדחית .

בית משפט השלום בכפר סבא 20 ספטמבר 2016 רע"צ 44204-05-16 לוגסי נ' רשות המסים - מס הכנסה כפר סבא ואח' לפני כב' סגנית הנשיאה השופטת, רחל קרלינסקי המבקש משה לוגסי המשיבים 1. רשות המסים - מס הכנסה כפר סבא 2. שגית מורצייאנו 3. פנחס מישל מורצייאנו 4. כרמל - אגוד למשכנתאות והשקעות בע"מ 5. דוד לוי ,עו"ד פסק דין

בנוסף, צוין כי "דמי ההסכמה שיש לשלם למינהל בגין העברת הזכויות הנ"ל מסתכמים נכון ליום 22.12.09, בסך 378,435.64 ₪ כולל מע"מ", כי "במידה ובמשק קיימים שימושים שאינם חקלאיים, העברת הזכויות תהא כפופה לסילוק השימושים החורגים ותשלום דמי שימוש ראויים בגינם. יובהר כי רק לאחר השלמת העברת הזכויות הנ"ל ניתן יהיה לטפל בהעברה מה"ה המבקש לה"ה מרציאנו" וכן, כי "דמי ההסכמה שיש לשלם למינהל בגין העברת הזכויות מה"ה המבקש לה"ה מרציאנו מסתכמים, נכון ליום 22.12.09, בסך 472,792 ₪ כולל מע"מ". ביום 9.11.10, קבע רשם ההוצאה לפועל שדמי ההסכמה הראשונים לרמ"י בהקשר לעיסקת הרכישה ע"י המבקש - לא ישולמו מתוך קופת הכנוס בתיק ההוצל"פ. בהמשך ,נתגלע סיכסוך בין כונס הנכסים לבין המשיבה 1 הנוגע לשכר הטירחה בתיקים שבהם ייצג את האחרונה, וחרף הצעת רשם ההוצל"פ, הבנק היתנגד למינוי כונס נכסים אחר, או בנוסף לו. עוד אוסיף שכונס הנכסים, העביר לבנק כנגד כתבי השיפוי הנ"ל כ- 1.2 מיליון ₪ מקופת הכנוס (בשתי "פעימות" - 4.2.07 ו- 27.3.08), והותיר בידיו כ- 526,000 ₪, שהחזיק בנאמנות, ושנועדו בעקרם לתשלום דמי ההסכמה האחרונים.

גם כב' הרשמת הכירה בזכות המבקש להעלאת טענותיו בעיניין כבר בשלב זה למניעת נזקיו, באמרה בהחלטתה: "רק לאחר שייגרעו כספים מהבנק שחזור לחייב בתביעה, רק אז יעמוד החייב בפני נזק ממשי, ובכל זאת, רשאי החייב לטעון עתה למניעת נזקיו" נוכח הפגיעה הסבירה הצפויה לכאורה בזכויות המבקש, בהתבסס על טענותיו כלפי צדדים מעורבים אחרים בפרשה זו, שאינן מופנות רק כלפי כונס הנכסים, ומבלי הצורך והסמכות של רשמת ההוצאה לפועל להדרש להן במסגרת זו,( כפי שקבעה) ניתן לומר כי הן טעונות בירור בפני ערכאה המוסמכת.

...

עוד טען המבקש כי שגתה כב' הרשמת באופן שבו פירשה את נוסח כתבי השיפוי, שכן פרשנות נכונה של הנ"ל, בנסיבות המקרה הנוכחי, צריכה להוביל למסקנה שהשבת כספים על ידי הבנק לקופת הכינוס נועדה למצבים "רגילים" ולא למצב ייחודי, כמו כאן בו מדובר בגזל של כונס הנכסים.

אין בידי לקבל את עמדת המבקש (והבנק) כי כב' הרשמת שגתה כשקבעה כי "אין צורך בקביעת ראיות מורכבות לכאורה, כדי להחליט למה התכוון הבנק עת נתן את כתבי השיפוי... כשלשון כתבי השיפוי ברורה, אין להתבונן ולחקור כוונות נסתרות". המבקש לא עמד בנטל המונח לפתחו להראות כי קמה עילה להתערב בקביעה זו. אדגיש: קביעה זו הולמת את החלטות רשם ההוצאה לפועל הנ"ל מיום 25.1.07 ומיום 7.3.07, כמו גם את הנסיבות במועדים בהם ניתנו, ובכללן העובדה שבקשת הבנק בזמנו לקבל לידיו כספים מקופת הכינוס ללא מתן כתבי שיפוי - נדחתה.

זאת ועוד, אינני מקבלת את טענת המשיבה 1 לפיה ההחלטה נשוא הבר"ע לא פוגעת או עלולה לפגע בזכות המוקנית למבקש.

לא ינקוט הליך כנ"ל בתוך 30 יום, תעמוד החלטת כב' הרשמת על כנה ללא עיכוב נוסף על הנקבע בה. לסיכום לאור האמור, הערעור נדחה בכפוף לאמור להלן.

בית משפט השלום בכפר סבא ת"א 6007-07 ג'יעאן אברהם ואח' נ' ארגון פועלים להתישבות שיתופית נוה ימין ואח' תיק חצוני: בפני כב' השופט דורון חסדאי התובעים והנתבעים-שכנגד 1. ג'יעאן אברהם 2. ג'יעאן אידה ע"י ב"כ עו"ד פינצ'בסקי הנתבעים והתובע-שכנגד (1) 1. ג'אן רחמים ע"י ב"כ עו"ד דדוש 6. האגודה השיתופית של המושב נווה ימין ארגון פועלים להתיישבות שיתופית פסק דין

לטענתם, התובע 1 ואחיו, אביו של הנתבע, קבעו קו גבול בין החלקות כאשר קו הגבול חצה את שתי הנחלות ברוחב של כ-3 מטר ושימש כדרך מעבר לשתי הנחלות.

בין הנחלות היה מעבר על דרך חקלאית אשר התובעים פלשו אליה והמשיכו לפלוש לשטח הנתבע באופן שיטתי.

הנתבעים מציינים כי התובעים מקימים ובונים ללא היתר ותוך שימוש חורג בחלקים מסוימים בנחלה 49 מבנים שונים ואף צנור ביוב אשר מזרים את הביוב לכיוון מבנה המגורים אשר בנחלה 49 (ר' נספחים 3 ו-4), הם התלוננו פעמים רבות כנגד התובעים בשל פלישתם, הן במישטרה, הן במשרד לאיכות הסביבה והן בועדה המקומית (ר' בהרחבה סעיפים 19-21 לכתב ההגנה).

בכתב התביעה שכנגד נתבקש ביהמ"ש לחייב התובעים בתשלום דמי שימוש ראויים החל מחודש 08 בשנת 1994 ועד למועד פינוי השטח הנפלש בפועל, כאשר דמי השמוש הסתכמו בסך של 1,003,590 ₪ (450 מ"ר X 12.6 ₪ למ"ר (3 דולר) X 177 חודשים +15.5% מע"מ).

בחוות דעתו זו מציין המומחה כי הוא ביצע מדידה בעבור משק 49, כי בעת כתיבת חוות דעתו עמדו לרשותו מדידה שהוא ערך ביום 30.7.07 ותכנית הפרצלציה שהכין המרכז למיפוי ישראל מספר 219/94, אשר משמשת גם כתכנית גוש מספר 8545.

לא למותר לציין כי התובעים לא שילמו לנתבע או לאביו ז"ל לפניו, דמי שימוש ראויים בגין השמוש העסקי שעשו בחלקה הנפלשת במשך שנים רבות ואף עובדה זאת פועלת לחובתם.

...

אשר על כן, הנני מורה לתובעים לפנות את החלק הנפלש בתוך 180 ימים מהיום ולהחזירו לידי הנתבע, כשהוא נקי מכל אדם, חפץ, נטוע ומחובר.

הנני מחייב את התובעים לשלם לנתבע הוצאותיו בגין אגרת משפט ושכ"ט המומחה מטעמו ומטעם בית המשפט על פי אסמכתא שתוצג לבא כוחם, כאשר ההוצאות יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד התשלום בפועל.

כמו כן ישלמו התובעים לנתבע בגין שכ"ט עו"ד סך כולל של 36,000 ₪.

מהו טיב והקף השמוש החורג במשק הנתבעים בכפר אחים בגינו יש לשלם לרשות דמי שימוש ראויים.

לעניין זה מקובלת עליי עמדתו של כב' השופט ש' פרידלנדר, בת"א (מחוזי ב"ש) 29164-06-18 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' ג'אן בנימין, 22.02.2022, פסקה 31: "כך שטחי השמוש כוללים לא רק את שטחי הייצור או המסחר או האחסנה במובנם המצומצם, אלא גם את שטחי הגישה והתמרון השלובים בהם". שעה שהנתבעים הפקיעו בפועל את השטח החקלאי לשימוש כשטח איחסנה לצרכי העסק של הנתבע, כל השטח שנימנע בו שימוש חקלאי ניתן לחייב בגינו כשימוש של איחסנה, ואין להיתחשב במרווחים בין שימוש מפר זה או אחר.

החובה העקרונית לשלם דמי שימוש ראויים בגין שימוש שאינו חקלאי נובעת מהשמוש הנוגד את סעיף 3 להסכם המשבצת המתיר שימוש לצרכי חקלאות ועל בסיס דיני עשיית עושר ולא במשפט, כפי שעוגנו בפסיקה אליה הפנה ב"כ התובעת בסיכומיו (רע"א 8313/08 לידו כינרת בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל,31.08.2009, כן ראה ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף, 21.07.2015).

...

התובעת הדגישה כי נחלה מטיבה נועדה רק לשימוש חקלאי (הפנתה לע"א 1257/01 שמעון אביעזר נ' מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(5) 625 (2003)), ואין לקבל טענות הנתבע כי לא ידע כי אסור לעשות שימוש מעין זה. טענה זו מקובלת עליי, וכפי שהבהרתי לעיל מדובר בטענה מיתממת.

אשר על כן, ובפרט נוכח החלטת הנהלת המינהל בעניין זה, הנני קובעת כי אחוז התשואה, לו זכאית רמ"י, יעמוד על 6% לשנה משווי המקרקעין".

סוף דבר על הנתבעים לשלם דמי שימוש בגין השימוש במבנה היביל למגורים ואחסנה פתוחה, סך של 335,706 ₪.

אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת 335,706 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 31.8.18.