חיוב דייר סרבן לחתום על תמ"א 38

תמצית טענות המבקשת במהלך התקופה שמיום 13.9.2016 ועד ליום 23.5.2017 חתמו הנתבעים ומשרד הבינוי והשיכון עם התובעת על הסכם לבצוע פרויקט מסוג תמ"א 38/2, במסגרתו התחייבו הנתבעים ומשרד הבינוי והשיכון למכור לתובעת את זכויותיהם בבניין, בתמורה להריסתו ובניית ביניין חדש במקומו, אשר יהיה עמיד בפני רעידות אדמה, וייבנה בסטאנדארט בנייה מודרני.

התובעת אף הגישה תביעה לאכיפת ההסכם על מספר דיירים סרבנים בבניין, בהתאם לסעיף 5 לחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח - 2008 ונכון להיום נותר דייר אחד בלבד שטרם חתם על ההסכם, ועל פי הנטען, בימים אלה מתנהלים עמו מגעים לחתימה על ההסכם.

בכל הנוגע לסכויי ההליך נטען כי בין הצדדים קיים הסכם תקף ומחייב, והמשיבים אינם רשאים לבטלו באופן חד צדדי ומשכך, כל הודעה או הצהרה בדבר בטלות ההסכם שניתנה על ידי המשיבים, נחשבת להפרה של ההסכם ואין לה תוקף ובנסיבות אלו ברי כי לתביעה סכויים גבוהים ביותר להצליח ומכל מקום ברי שאין מדובר בתביעה משוללת יסוד.

אם לא יינתן הסעד הארעי, קיים חשש כי המשיבים יפעלו להיתקשר עם חברה יזמית אחרת לקידום פרויקט תמ"א 38, דבר אשר עלול למנוע את אכיפת ההסכם, היה ותתקבל התובענה, או יקשה על אכיפתו באופן ניכר, זאת כשהמבקשת כבר נימצאת בעיצומו של קיום החוזה והשקיעה, על פני הדברים, משאבים ניכרים בקידומו.

...

רקע התובעת, היא המבקשת בבקשה שבפניי, הגישה נגד הנתבעים, הם המשיבים בבקשה שבפניי, תובענה במסגרתה ביקשה כי יינתן צו הצהרתי לפיו ההסכם בין הצדדים עומד בתוקפו והוא מחייב את הנתבעים ואת משרד הבינוי והשיכון לכל דבר ועניין; צו הצהרתי על פיו התובעת לא הפרה את ההסכם בין הצדדים וכי אין לנתבעים עילה תקפה לביטולו; צו הצהרתי המצהיר כי הודעת הנתבעים מיום 13.7.2023 על ביטול ההסכם, נעשתה שלא כדין, מהווה הפרה של ההסכם ואין לה כל תוקף משפטי; צו עשה לאכיפת הסכם התמ"א, המחייב את הנתבעים לקיים את כל התחייבויותיהם על פיו; וכל צו או סעד אחר או נוסף שיימצא בית המשפט לנכון בנסיבות העניין.

בכל הנוגע לשיקולי צדק ויושר אני סבורה כי מתן הסעד המבוקש הוא מידתי ואינו פוגע במשיבים במידה העולה על הנדרש להבטחת ביצועו של פסק הדין, היה ותזכה המבקשת בתביעתה, ובפרט משמדובר, לעת הזו, בצו ארעי בלבד שיעמוד בתוקפו עד להחלטה אחרת שתתקבל לאחר דיון בבקשה במעמד שני הצדדים.

לאור האמור לעיל, מששוכנעתי על בסיס ראיות מספקות לכאורה בדבר קיומה של עילת תביעה, כי מאזן הנוחות נוטה, בנסיבות העניין, לטובת המבקשת וכי ההשהיה הכרוכה בקיום דיון במעמד שני הצדדים עלולה לסכל את מטרת הצו, אני נערת לבקשה ונותנת צו מניעה ארעי האוסר על המשיבים ו/או מי מהם או כל הבא מטעמם, וזאת עד להחלטה אחרת, לבצע כל פעולה העומדת בניגוד להסכם, כהגדרתו לעיל, ובכלל זה לבצע פעולות למחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת המבקשת; לבצע פעולות כלשהן בפני הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אונו ו/או עיריית קריית אונו בקשר עם הבקשה להיתר בניה שהגישה המבקשת; ולהתקשר עם צדדים שלישיים בעסקאות אשר יש בהן כדי לשנות את מערך הזכויות והחובות על פי ההסכם שבין המבקשת לבין המשיבים.

המבקשת תמציא את הבקשה, על נספחיה, בצירוף החלטתי זו, למשיבים, זאת עד ליום 7.8.2023.

המבקשים חתמו על ההסכם מול קרסו בשנת 2011 מתוך רצון וכוונה לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין, לטובת הדיירים ולטובת היזם – קרסו.

אחד התנאים לקיומו של ההסכם היה חתימת דיירים "סרבנים" על הסכם ולא היה חולק שבחלוף מספר שנים עדיין לא חתמו הדיירים הסרבנים על הסכם.

ב"כ המבקשים רוצה שבית משפט יסיק מפסקי הדין הללו, כי כיום, בית משפט צריך (או חייב) לקבל כל תביעה לביטול הסכם תמ"א 38 שמוגשת על ידי דיירים נגד יזם, אך ברור כי אין כך הדבר.

...

בסעיף 7 ב. להחלטתי כתבתי: " אמנם, המכתב אשר מבוקש לצרפו נכתב והובא לידיעת המבקשים רק לאחר שהסתיים שלב ההוכחות בתיק כך שמקובלת עלי טענת המבקשים ולפיה מדובר "בראיה חדשה". יחד עם זאת, לא מצאתי כי הראיה דרושה לצורך חקר האמת ומתן הכרעה צודקת בתובענה שלפני ואף לא שוכנעתי כי אי צירופה יפגע בזכויות המבקשים.

שוכנעתי מכל העדים אשר העידו בפני, כי לדיירים עצמם לא היו טענות ענייניות נגד היזם ונציגיו.

הם לא חשבו בזמן אמת כי מאן דהוא מטעם היזם אינו ראוי לאמונם, ואני סבורה, כי היתה הסכמת הנציגות בזמן אמת להארכת המועדים החוזיים.

לסיכום א) לאור האמור לעיל, דין התובענה להידחות.

לטענת המשיבה, המבקש הערים ומערים קשיים על שכניו דיירי הבניין תוך סיכול כוונתם לבצע פרויקט חזוק במסגרת תכנית תמ"א 38 אשר תיטיב עם הבניין על דייריו, לרבות עם המבקש עצמו.

המשיבה 1 בתגובתה טוענת שהמבקש מנסה לסחוט ככל שיכול ולהגדיל את התמורה שתנתן לו בבחינת "דייר סרבן" אופייני אלא שדייר זה לאחר קשיים מרובים חתם על הסכם החיזוק ומשכך – בשלב זה מפר את ההסכם על כל המשתמע מכך.

ב"כ המבקש טען כי אינו חייב להפגש עם ב"כ המשיבה וכי בפועל המבקש לא רצה לחתום על ההסכם ואולם הובטח לו לבצע שינויים שדרש ועמד על הבקשה לצוו מניעה זמני.

...

בנסיבות העניין, בשל העובדה שבין הצדדים קיים הסכם שנכרת לכאורה עם דיירי הבניין סבורני שמאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקש וזאת בשים לב לעובדה שנזקו של המבקש, ככל שיזכה בתובענה, יהא ניתן להערכה ופיצוי כספי לאחר שיוכרע על ידי המותב שידון בתיק זה. לאור כל האמור עד כה, אני סבורה כי במקרה של דחיית הבקשה, לא ייגרם למבקש נזק שאינו בר ריפוי כספי, ודי בכך כדי לקבוע שמאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקש.

סוף דבר מכל הטעמים האמורים, הגעתי לכלל מסקנה, כי אין מקום להיעתר לבקשה ליתן צו מניעה זמני ואני מורה על ביטול צו המניעה הארעי שניתן על ידי.

באשר להוצאות, המבקש ישלם הוצאות בסך של 3,000 ₪ למשיבה 1 וזאת בתוך 30 יום .

הסתמכות, ניתן להבין את טענות קריב, כיוון שקריב סבר שאל חי יחתום על הסכם 2 כיתר בעלי הזכויות בבניין (זולת זיגדון), והינה כל אלה עשו כן ואל חי חזר בו ונמנע מלחתום, תוך הותרת קריב ללא הרוב הנידרש לשם נקיטת מהלכים אצל המפקח על רישום המקרקעין לחיוב הדייר הסרבן (האחר), זיגדון, להסכים.

ואישר קריב אפילו בתצהירו כי לאחר חתימת הסכם 1 ביצע בדיקת יציבות של יסודות הבניין (שאותה נימנע מלהציג), שלימדה "כי יש מקום לבחון אפשרות של מעבר לעיסקת תמ"א 38/2" (סעיף 30; וראו גם מכתבו של עו"ד לם, שקריב אישר כי הובא לידיעתו, ולפיו "בדיקה יסודית של הבניין העלה כי חזוק הבנין נוכח מצבו ואופן בנייתו אינו מעשי. בנסיבות אלה הסכימו היזמים להמיר את תוכנית החיזוק על פי תמ"א 38 לתוכנית חזוק על דרך הריסת הבניין הקיים ובניית ביניין חדש תחתיו" (נספח 19 לתצהיר קריב)).

משנטש, מתוך תקוותו כי יעלה בידו לקדם את הפרוייקט מכוח תמ"א 38/2 במישור המעשי, התיכנוני והרישויי ואף לשכנע די דיירים לחתום על הסכם שכזה, יש קושי שבחלוף כשש שנים מכריתתו (וזאת רק עד להגשת התביעה) יבקש לחזור לאותו הסכם, אם נואש מקידום הפרוייקט בנתיב תמ"א 38/2 (והשוו: ע"א 1901/91‏ מראות יפו העתיקה בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ (9.4.1997)).

...

סוף דבר נוכח כל האמור, דין תביעתו של קריב להדחות.

משפקע, יש להיעתר לעתירת התובעים שכנגד למחוק את הערות האזהרה שנמחקו מכוחו.

אשר לתביעתם הכספית של התובעים שכנגד, כלפי כלל הנתבעים שכנגד, דינה להידחות.

המבקשת עותרת למינוי בורר שיהא נחן בכישורים של "עורך דין ותיק, מנוסה ובעל שם המיתמחה בתחום המקרקעין ותכנון ובניה", על מנת שידון ויכריע בסכסוך מול בעלי הזכויות ב-24 דירות בשני בתים משותפים סמוכים בעיר רמת גן, בקשר עם הסכם לבצוע פרויקט תמ"א 38.

זילברברג מתנגדים לצירופם להליך הבוררות, מש"מעולם לא חתמו על הסכם" ואינם כבולים בתנית בוררות הכלולה בו, ומשהגורם המוסמך לפי חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 "לאשר את ביצוע העבודה" שלא בהסכמת כלל בעלי הדירות ובהנתן רוב מיוחס מתאים, ובכלל זה "להתנותה בתנאים", הוא רק מפקח שנתמנה לפי סעיף 117 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 בכובעו השפוטי.

הלכה זו אכן מאפשרת לחייב גורם שאינו נימנה על החתומים על ההסכם בכתב הכולל תנית בוררות, אך בתנאי קיומה של זיקה רבת עוצמה בין הגורם שצירופו מתבקש לבין הגורם שהסכים לבוררות או בין הגורם שצירופו מתבקש לבין ההסכמה עצמה.

גם אז הסמכות לידרוש מהמפקח לכפות על דייר סרבן ליטול חלק בפרויקט החיזוק מוקנית ב"תביעה של בעלי הדירות", ולא בתביעת היזם.

...

מקובלת עלי עמדת זילברברג לפיה אין ניתן לכפות עליהם ליטול חלק בהתדיינות בבוררות בעל כורחם.

באין נימוקים אחרים שיש בהם כדי לבסס את הזכאות למבוקש – דין בקשת הצירוף להידחות.

התוצאה אני ממנה כבורר, על מנת שידון בסכסוך שבין המבקשים לבין משיבים 1-35, את עו"ד דורון כהן, רח' צבי 5 רמת גן, טל' 03-7515700.