חיוב בתשלומי ארנונה ומיסים בגין הפעלת שוק עירוני

המחלוקת החל משנת 2009 מפעיל המערער את השוק העירוני בנצרת עילית, לאחר שזכה במיכרז שפירסמה החברה הכלכלית לפיתוח נצרת עלית (להלן: החברה הכלכלית).

הוא מוסיף ומציין, כי השמטת החובה לשלם ארנונה מהסכם ההפעלה נעשתה בכוונת מכוון, כיוון שהחברה הכלכלית לא התייחסה אל המערער כאל "המחזיק". המערער מבקש לשכנע, כי חיוב החברה הכלכלית בארנונה משך 11 שנה מעיד על כך, שמירב הזיקות הוא לחברה הכלכלית ולא לו כמפעיל השוק, ולמצער יש להשית את תשלומי הארנונה על סוחרי השוק.

כך למשל נפסק בע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עריית קרית ביאליק, פ"ד נה(1) 156, 164 (1999): "ארנונה מוטלת על-ידי הרשות המקומית על מחזיקי נכסי מקרקעין בתחומה, על-מנת לממן את פעילותה של הרשות המקומית... אופייה של הארנונה כמס נובע מכך שהתמורה שמספקת הרשות המקומית בגינה היא עקיפה ולא ישירה. ... ההצדקה להטלת החיוב העקרוני לשלם ארנונה טמונה בהנאה שמפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית לנכסים המצויים בהחזקתם. ... הנאת הנישומים מן הנכס שבו הם מחזיקים כרוכה ומותנית אפוא בהנאתם משירותיה של הרשות המקומית. הדעת נותנת, כי מקום שמחזיקי הנכס נהנים משירותים אלו, ראוי כי ישתתפו במימון עלותם." כך למשל נקבע, כי שוכר דירה, ולא בעליה, יחויב בתשלום ארנונה (רע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עריית ירושלים, פ"ד מו(3) 661 (1992)); כי המתגוררים בדיור לגיל הזהב הם שיחויבו בארנונה, ולא בעליו של הנכס (ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין נ' עריית ראשון לציון (9.2.2003)); וכי דרישת ארנונה ראוי שתופנה לחייבים שהתגוררו בדירה ולימים פונו ממנה, ולא לכונס הנכסים ששמש ככזה עובר לפינוייָם מן הנכס (רע"א 7037/00 עריית ראשון לציון נ' עו"ד וינבוים, פ''ד נו(4) 856, 862 (2002)).

...

מסקנה זו מתיישבת היטב עם התכלית שבהטלתה של ארנונה, המבקשת לחייב את מי שמפיק הנאה מהחזקת הנכס בהשתתפות במימון השירותים שמעניקה לו הרשות.

סוף דבר סיכומם של דברים, מן הטעמים שמניתי מעלה, הנני ודחה את הערעור.

המערער ישלם למשיבה שכר טרחת עורכי דין בסך של 15,000 ₪.

מר יונה ניצל את זכות השכירות והשכיר את הנכס בשכירות משנה לבעלי עסקים שונים לצורך הפעלת חנויות נעלים בנכס, בהתאם להוראות הסכם השכירות בינו לבין הנהלת הקניון.

במהלך תקופת הניסיון, החלו מתדפקים על דלת חנות הנעליים גובים של השוק האפור אשר טענו, כי יש לרפי חובות כלפיהם וכי לדבריו הוא שותף בחנות ואשר על כן באו לפרוע את החוב.

על כך עמד בית המשפט העליון בע"א 8417/09 עריית ירושלים נגד ששון הלוי: " סעיף 318 שלעיל קובע את מעמדם של תדפיסי החיוב כ"ראיה לכאורה על קביעת הארנונה" (ראו בעיניין ט.ט. טכנולוגיה, בעמ' 786 הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה ועקנין ונורית לב ארנונה עירונית ספר שני 901-900 (מהדורה חמישית, רונית כהן כספי ושגיב חניון עורכים, 2001) לוי לא הגיש אף ראיה הסותרת את האמור בתדפיסי החיוב, ולמעשה הוא גם לא הציג חלופה משלו לעניין גובה החוב.

לגופו של עניין, כיוון שהנתבע הפעיל חנות נעליים, ניהל אותה ושילם את הוצאות החנות לרבות אגרת שלוט סביר להניח שידע את שמו של בית העסק שהופיע במחלקת רשוי עסקים.

בעיניין בית ספר אלפרדוס נאמר, כי משילובן של שתי ההוראות שהובאו לעיל עולה כי על מנת שהרשות המקומית תוכל לגבות את חוב הארנונה מבעל השליטה נידרש שיתקיימו מספר תנאים: החיוב הוא בגין נכס שאינו משמש למגורים; המחזיקה בנכס היא חברה פרטית שאיננה דייר מוגן; החברה לא שילמה את חוב הארנונה והוא חוב סופי; החברה התפרקה או הפסיקה את פעילותה; הנתבע הוא בעל השליטה בחברה; נכסי החברה הועברו לבעל השליטה בלא תמורה מלאה.

...

משכך ולאור כל האמור לעיל, לא נותר לי אלא להורות על חיובו של הנתבע 2 בחוב הארנונה.

סיכום דין התביעה להתקבל.

אציין, כי טענות שנטענו ונזנחו במסגרת הסיכומים, או שהוזכרו בלבד במסגרת הסיכומים, נדחות, שכן הכלל הוא שטענות שנזנחו בסיכומים בית המשפט לא ישעה להן.

החנות היתה ממוקמת בעורף המבנה המזרחי של המיגרש שבו מצוי השוק העירוני, וזאת עד להריסתה ביום 23.5.13.

מדובר במקרה בו התבקש סיוע בשל חשש לפריצה, שוטר שהגיע למקום לאחר שההריסה הייתה בעיצומה, הפעיל שיקול דעת ראוי ומקצועי , וכאשר גם הוצג לנתבעת 2 היתר הריסה , בטרם הפעולה .

בכל מקרה הנתבעת 2 עותרת לשיפוי מלא מהנתבעת 1, ככל ותחויב בתשלום כלשהוא .

לצורכי הסדר מן הסתם, על התובעת לבסס זכות כלשהיא, כזו או אחרת, המצדיקה גם בהיעדר זכות קניינית, שלא נטענת בעיניין, תשלום פיצוי על פי כללים שהתגבשו בפסיקה במקרים דומים, בהנחה שמדובר בחזקה ממושכת משנות ה – 60 כנטען, ובהרשאת הערייה, וכאשר משולמת ארנונה וכן ניתן רישיון עסק, לפי נטען, וכאשר מאידך, ככל הנראה, לא היתה פעילות ממשית במקום לאחר פטירת האב המנוח ולמעט איחסון מיטלטלין, יש להיתחשב בעניינים אלה ואין באמור למצות.

...

לטענת הנתבעת 1, התובעת אינה מציינת בתביעה, ולא בכדי, מה טיב הזכויות במקרקעין להן היא טוענת, לא מציגה כל אסמכתא לגבי קיומה של זכות במקרקעין, כלשהיא , ורק מטעם זה יש לדחות את התביעה.

סוף דבר נוכח כל האמור אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעת סך של 250,000 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 11.7% מן הסכום שנפסק לעיל , וכן הוצאות דיון , כולל חלק האגרה ששולמה, בסך כולל של 10,000 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

התביעה נגד הנתבעת 2 נדחית ללא צו להוצאות, והודעת צד ג' שנשלחה על ידה לנתבעת 1 נמחקת בהתאם.

בתביעה העיקרית התובעת (להלן: ואז) תבעה סכום של 8,818,832 ₪ וכן מתן סעדים כדלקמן: א. צו המורה לנתבעת (להלן: גרופ) למסור את הממכר לפי הסכם המכר (להלן: הממכר) לידי ואז באופן מידי, לצורך הפעלתו; ב. מתן צו הצהרתי לפיו גרופ חייבת בתשלום דמי שכירות בגין שלושה חודשים נוספים ממועד מסירת החזקה, לצורך תיקון ליקויים בממכר כמפורט בחוות הדעת (סעד זה כומת בהמשך לסכום של 240,000 ₪).

הבניין נמצא במיתחם השוק העירוני בנתניה.

השאלה השנייה: ההיתחשבנות בין הצדדים לאור הקביעה בנושא הסכם העבודות הנוספות; ההכרעה - יתרת התמורה שטרם שולמה היא עומדת על 244,000 ₪ בצרוף מע"מ. השאלה השלישית: האם הייתה התחייבות של גרופ לבניית "שוק איכרים"; התשובה לכך שלילית, נוסף לקביעה שמדובר בטענה החורגת מכתבי הטענות.

אף פרוטוקול המסירה הוא מיום 18.5.20 ולא לפני כן. זרח הכחיש שואז ביקשה להמנע מתשלום ארנונה וטען שממילא עד למועד טופס 4 אין חיוב בארנונה.

...

התוצאה היא 746 מ"ר במקום 1,000 מ"ר. היחס נטו ברוטו בגלריה הוא כ- 167% כאשר נהוג יחס נטו ברוטו של 125%.

דיון והכרעה אני דוחה את התביעה ברכיב הארנונה.

נוסף לכך, אני מקבלת את טענתה של גרופ כי ואז נמנעה מלהביא נתונים מינימליים בקשר לגובה הארנונה, כך שרכיב זה לא הוכח גם מבחינת גובהו.

לפני תביעה למתן פסק דין הצהרתי וכספי לפצוי התובע בגין נזקים שנגרמו לו עקב הפרת התחייבויות הנתבעת כלפיו בנוגע לזכויותיו בדוכן בשוק העירוני , כפי שיפורט להלן.

התובע אמנם מציין כי שילם את החובות לעירייה אך כל מה שצרף זה 3 שיקים מ-2009 שאין בהם להעיד דבר וחצי דבר לנוכח רישום גב' לאה בנוז כמחזיקה של דוכן 40 בשוק הישן לצורך חיובה בארנונה ואכן, מנספח 1 לתצהיר התובע עולה שהקבלה עבור תשלום הארנונה נשלחה לגב' בנוז.

בפגישה שהתקיימה בין התובע למנהלת נכסי הערייה גב' מניס הועלו עקרי הפגישה על הכתב, מפרוטוקול הישיבה (נספח 11 לתצהיר גב' מניס ) עולה שהתובע הודה כי אינו מפעיל את הדוכנים שקבל שכן, לא רצה לחתום על הסכם בר רשות ולשלם דמי שימוש וארנונה: לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי הוכח בפני שהתובע למרות שלאורך כל תביעתו טען כי רכש את הזכויות בדוכן מס' 40 בשוק הישן ואף קיבל 2 דוכנים צמודים בשוק הזמני, בפועל לא החזיק ולא הפעיל את הדוכנים לא בשוק הישן ולא בשוק החדש.

...

ולכן, מקובלת עלי עמדת העירייה שיש לקבוע כי ככול שהתובע זכאי לפיצוי כלשהו יש לקזז מפיצוי זה את חובותיו לעירייה הנאמדים על פי תצהיר מר ויצמן גזבר העירייה בסך של 112,198 ₪ עבור דמי שכירות לו היה חותם על הסכם בר הרשות (ס' 35.1.2 לתצהירו ) ו-55,193.41 ₪ בגין חוב ארנונה (ס' 35.2 לתצהירו).

אני סבור אפוא שיש להשוות עניינו של התובע למהות ההליך שהתקיים בין הסוחרים ובין העירייה בהליך הבוררות בשים לב להערות הנ"ל ומשהוכח בפני כי התובע ניזוק מאי בניית השוק החדש הוא זכאי לפיצוי שיוערך על דרך האומדן.

לאור האמור לעיל , אני מחייב את העירייה –עיריית עכו לשלם לתובע סך של 40,000 ₪, בצירוף הוצאותיו: החזר אגרה, שכר טרחת עו"ד בסך של 11,700 ₪ , סכומים אלו ישולמו תוך 30 יום מהיום שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.