חיוב בעלי מקרקעין בחובות ארנונה והיטלים

השופט י' עמית: העירעור שבפנינו עוסק בשאלה מהם המקרקעין שאותם רשאית רשות מקומית לשעבד בגין המנעות מתשלום חוב ארנונה: האם כל מקרקעין שבבעלות החייב או רק מקרקעין שבגינם צמח החוב? שורש המחלוקת בין הצדדים טמון בפרשנות הוראת סעיף 11א לפקודת המסים (גביה) (להלן גם: הפקודה): המס – שיעבוד על מקרקעי הסרבן (1) מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שיעבוד ראשון על אותם מקרקעין.

הדברים הובהרו שם במפורש על-ידי בית המשפט, באמרו: "דיוננו לא יתמקד בסמכויות הגבייה והאכיפה של הרשויות מכוח פקודה זו, אלא בשאלה האם הפקודה מעניקה לחובות לרשויות, בגין ארנונה והיטל השבחה, בטוחה בנכס החייב, המקנה להן עדיפות על פני נושים מובטחים בהליכים של חידלות פרעון וכינוס נכסים" (פסקה 58; כל ההפניות הן לפסק דינו של הנשיא גרוניס).

...

בהמשך פסק הדין, מפורטות השאלות הטעונות הכרעה (פסקה 68), ובמסגרת השאלה "האם הארנונה הינה 'מס המגיע על מקרקעי הסרבן' במשמעות סעיף 11א(1) לפקודת המסים?", נאמרו הדברים הבאים: "בכל הנוגע להוראות סעיף 11א לפקודת המסים, יש לראות בארנונה כ'מס המגיע על מקרקעי הסרבן', באופן המחיל לגבי חובות ארנונה את סעיף 11א(1) ולא את סעיף 11א(2) לפקודה. אחת הטענות המרכזיות שהועלו על ידי המערער בע"א 6369/05, הינה כי אין לראות בארנונה 'מס המגיע על מקרקעי הסרבן'. לטענתו, החובה לתשלום הארנונה מוטלת על המשתמש בנכס בפועל (המחזיק). על כן, כך נטען, אין מדובר במס החל על המקרקעין, שהרי ייתכנו מקרים רבים בהם הבעלים אינו המחזיק, ומטעם זה לא יהא הבעלים, באותם מצבים, הנישום החב בתשלום הארנונה. דינה של הטענה להידחות [...

מסקנה זו מתיישבת עם הנוהג המקובל בפרקטיקה מזה כארבעים שנה, וגם לכך יש משקל לא מבוטל במסגרת הדיון הפרשני (ע"א 8932/02‏ פקיד שומה נ' טאומן, פ"ד נח(1) 625, 643-642 (2003); בג"צ 333/68 מפעלי מושבי הדרום חברה לפיתוח בע"מ ואח' נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים, פ"ד ב(15) 327, 328 (1969); ברק, בעמ' 397-396).

סוף דבר לסיכום, סעיף 11א(2) מתפרשֹ גם על מקרים שבהם חובו של הסרבן הוא חוב ארנונה (או חוב אחר שצמח בגין מקרקעין), ומכח הסעיף ניתן לשעבד גם מקרקעין שלא בגינם צמח החוב.

המשנה לנשיאה השופט א' שהם: אני מסכים לפרשנות המוצעת על ידי חברי, השופט י' עמית, לגבי הוראת סעיף 11א לפקודת המסים (גביה), ולפיכך דין הערעור להתקבל, כמוצע על ידי חברי בפסקה 23 לחוות דעתו.

העובדה כי הצדדים בחרו והסכימו על צימצום גבולות הגזרה של אישור הערייה לעניין העדר חוב ארנונה בלבד, מדברת בעד עצמה ותומכת בעמדת המוכרת בעיניין זה. שהרי, החיובים שחב בעל נכס מקרקעין לעירייה הנם שונים ומגוונים ועשויים לכלול בין היתר היטלים שונים, כגון תעול וסלילה, אגרות שונות וכיו"ב. ואולם חיובים נוספים אפשריים אלו לא נכללו ע"י הצדדים בתנאים אשר נוסחו על ידם לצורך שיחרור כספי הנאמנות, ובהגדרת "אישור הערייה" אשר עוצבה על ידם בסעיף 3.10.2 להסכם.

...

סעיף 324(א) לפק' העיריות [נוסח חדש] קובע בעניין זה:  "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר –סולקו במלואם או שאין חובות כאלה". עם זאת, אני סבורה, כי הואיל ואין חולק כי לא קיים למוכרת חוב ארנונה בגין התקופה שעד מועד מסירת החזקה בנכס, הרי שמהותית חלק זה הנדרש לצורך הנפקת אישור העירייה ללשכת רישום המקרקעין, מתקיים.

אני סבורה, כי אף טענת הקונות כלפי הנאמן בדבר הרחבה או שינוי חזית אסורים, אינה מועילה להן.

משכך, ועל אף ניסיון אשר נעשה לאורך ניהול ההליך על ידי הנאמן, ע"י הצדדים ובית המשפט, ללבן וליישב בהסכמה אף סוגיות אלו, בניסיון לחסוך לצדדים התדיינויות משפטיות מיותרות, ובהיעדר הסכמות סופיות בנושאים אלו, אין להכריע בהם בפסק דין זה. מטעם זה, אף אין מקום להיעתר לבקשת הביניים שהגישו הקונות לגילוי ועיון במסמכים ע"י העירייה (בקשה 9), אשר עניינה במסמכים הקשורים לחיובים הנוספים אשר העירייה טוענת להם.

לסיכום נקודה זו מובהר, להסרת כל ספק, כי פסק דין זה אינו מכריע בשאלת מיהות החייב בתשלום היטל הסלילה או כל חיוב אחר ככל שקיים כלפי העירייה, ואף לא בתוקפם או היקפם הכספי של חיובים אלו, אלא הינו מצומצם לגבולות הגזרה שקבעו הצדדים לעניין התשלומים והאישורים המתחייבים לצורך שחרור כספי הנאמנות.

]הנשיא א' גרוניס: האם מי שמבקש לרשום משכנתה על נכס מקרקעין שבבעלותו, נידרש לפרוע את חובות הארנונה בהם הוא חב ביחס לנכס, ולשלם היטל השבחה, כתנאי לרישום המשכנתה? האם במסגרת הליכי חידלות פרעון וכינוס נכסים למימוש משכנתה, מוקנה לחובות ארנונה והיטל השבחה מעמד עדיף על פני שעבודים שנעשו לטובת נושים מובטחים? שאלות אלו, כמכלול, טרם נתלבנו באופן סופי בפסיקתו של בית משפט זה. הערכאות הדיוניות אשר דנו במקרים שבאו לפניהן, הגיעו לעיתים לתוצאות סותרות.

...

גם אני סבורה כי ישנה חשיבות בשמירה על אחידות בסדרי העדיפות בין הנושים בהליכי כינוס ובהליכי חדלות פירעון, כך שלא ייווצרו שני סוגים של סדרי נשייה כתלות בסוג ההליך.

מקובלת עליי המסקנה אליה הגיע הנשיא כי הוראות סעיפים 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 10(א) לתוספת השלישית אינן מקנות, כשלעצמן, עדיפות לרשויות על פני נושים מובטחים.

ת אשר על כן התוצאה היא כדלקמן - לעניין בג"ץ 7009/04 - (א) לגבי שאלת החיוב בתשלום היטל השבחה, בד בבד עם רישום משכנתה, הוחלט ברוב דעות של הנשיא א' גרוניס והשופטים ע' ארבל, א' רובינשטיין, ח' מלצר, י' דנציגר ו-ע' פוגלמן, לדחות את העתירה ולקבוע כי עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה אינה מהווה מימוש זכויות במשמעות הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

בפני בקשת רשות ערעור על החלטות רשם ההוצל"פ מיום 13.12.10 ומיום 16.12.10 אשר ניתנו במסגרת תיק הוצל"פ 1702692083 לפיהן חייב את המבקשות להנפיק למשיבה 2 אישורים לצורך העברת בעלות בנכס, כהגדרתו להלן, וזאת מבלי שתחויב קופת הכינוס בפירעון חוב היטל השבחה המוטל על הנכס.

בנוסף, מבחין בית המשפט בין חוב ארנונה אשר הנו חוב "גברא" המוטל על המחזיק בנכס-הוא הוא הנהנה מהשירות שניתן כנגד מס זה-ובין היטל השבחה אשר בגדר "חוב חפצא" המוטל על המקרקעין וצמוד להם וממילא ירבוץ על האדם הנהנה משיעור ההשבחה – הלא הוא בעל הנכס אשר בנעליו נכנס הנושה המובטח המוכר את הנכס וזוכה לתמורה גבוהה יותר.

...

החלטתי לידון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה כאמור בתקנה 120 (א) לתקנות ההוצאה לפועל 2.

עיקר החלטתי זו מבוסס על העובדה כי אישור התוכניות המשביחות (14.6.87; 15.8.02) קדם להליך מימוש המשכנתא (18.11.09).

יפים דברי ביהמ"ש העליון שנאמרו עוד בשנת 2003 אך מוצאים להם מקום רלבאנטי עד מאד דווקא בימינו: " היטל ההשבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי לפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמאטיבית של הרשויות התכנון,ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל, המשתלם לאותה רשות תיכנון והמשמש אותה להכנת תוכניות וביצוען." (ראה ע"א 1321/02 נוה ביניין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבנייה למגורים ותעשייה מחוז מרכז, פ"ד כז(1) 131) לסיכום 26.

נוכח כל האמור אני סבורה כי יש לקבל את העירעור ולחייב את קופת הכינוס באמצעות המשיבה 2 בתשלום היטל ההשבחה כתנאי להנפקת האישורים להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

לטענתה, הסכם זה מהוה הסדר סופי לסילוק כל חובות הארנונה וההיטלים של העותרת כלפי הערייה והמשיבה לא רשאית לחייב את העותרת בגין היטלי סלילה ותעול שהתגבשו לאחר חתימת ההסכם.

נטען כי החוב נשוא דרישת התשלום אינו חיוב אמיתי אלא נשען על סברה של גורם חצוני לעירייה ובעל אינטרס שלא שולמו היטלי פיתוח בעבר הרחוק.

בדרישה שנשלחה לעותרת נכתבו זהות הנכס, שטח הקרקע ושטח הבניין שבנכס, תעריפי ההיטל למ"ר קרקע ובניין וסכום החיוב.

...

דין הטענה להידחות.

סיכום סיכומו של דבר – מצאתי כי התקיימו עילות החיוב לפי חוקי העזר הרלוונטיים ולפיכך, החלטת המשיבה לחייב העותרת בהיטל סלילה תיעול ושצ"פ נשוא דיוננו התקבלה כדין, על בסיס תשתית עובדתית המקימה חיוב כדין.

העתירה נדחית.