חיוב בעל דירה לתיקון צו בית משותף

ה) בכל מקרה של תוספת בניה בעתיד וניצול אחוזי הבניה, לא יהיו חייבים בעלי הזכויות ביחידה מספר 11/6 לקבל הסכמת יתר בעלי הזכויות ו/או בעלי היחידות לתיקון צו רישום הבית המשותף, ויהיו רשאים לבקש ולקבל את תיקון צו הבית המשותף, כמתחייב מהבנייה ללא הסכמתם של יתר בעלי היחידות, לרבות ע"י רישום יחידות נוספות.

טענה נוספת בפי המבקש, לפיה חוסר ההתאמה בין הבקשה לייחוד דירות לבין צו רישום הבית המשותף הוא עדות נוספת לכך שהרישום לא נעשה על דעת בעלי הדירות.

...

ראו לעניין זה ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי ו 246 אח'(15.07.2015) בו התייחס כב' השופט י' עמית, בין היתר, לשימוש בטכניקת "הקולב המשפטי": "על רקע האמור לעיל, באה לעולם טכניקת "הקולב המשפטי". טכניקה זו, הוכרה בפסיקה כלגיטימית (אך ראה עניין עזבון קליין בפסקה 36, שם נמנע בית המשפט מלנקוט עמדה לגבי טכניקה זו), והיא מאפשרת לקבלן-המוכר לרשום "תא" מסוים כ"דירה" ולהצמיד אליה שטחים ויחידות נוספות (יהושע ויסמן "הצמדות בבתים משותפים" עיוני משפט י 611, 613 ה"ש 14 (תשמ"ה) (להלן: ויסמן בתים משותפים).

לאור כל האמור לעיל, ברור מקל וחומר שאין מקום להורות על הריסת הבניה והחזרת המצב לקדמותו.

לאור כל האמור, אני דוחה את הבקשה לסעד זמני.

בהסכם המכר אין אזכור לגריעת חלק הגג נשוא הדיון מהממכר, אולם בסעיף 58 לתצהיר המשיב נטען, שהמבקש היה מודע, בטרם רכש את הדירה, לזכויות המשיב בשטח גג הבניין שמעל לדירתו, ולהסכמות הבעלים הקודמים של דירתו לתיקון צו בתים משותפים בעיניין ההצמדה נשוא הדיון.

תביעה לאכיפת חיוב חוזי – הצמדת חלק מהגג לדירת המשיב מכוח הסכם חלוקה בין האחים מ-26.7.89 , במקרקעין מוסדרים – תקופת התיישנותה 25 שנים.

עוד נוסיף, שהמשיב טען שהיה לו קושי לתקן את צו בתים משותפים לפני שנת 95' באשר 3 יחידות בבית המשותף – תת חלקות 1, 2 ו-4 היו רשומות במירשם המקרקעין בבעלות כהן אברהם ז"ל, והמדובר היה בנכס עזוב שהוצא לגביו צו ניהול ע"י האפוטרופוס הכללי רק ב-31.8.95 [ראו נספח ח'3 לכתב התביעה].

...

בסופו של דבר נתקבלה הסכמת נאמני ההקדש לעתירה בתובענה, וזאת בשם בעלי יחידות 1, 2 ו-4 בבית המשותף [ ראו מוצג ת/3].

סוף דבר [א] הבקשה לדחייה על הסף של התביעה בטענת התיישנות – נדחית.

[ב] המבקש ישלם למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום ההחלטה ועד התשלום בפועל.

כך הוצג הממכר גם במסמכים שנוסחו על ידי עו"ד סלומון נחתמו על ידי הצדדים; בזכרון הדברים, שנחתם בין הצדדים ביום 8.6.17, תוּאר הממכר ככולל שתי דירות בקומה השלישית, תוך שצוין כי היתקבל לבנייה זו היתר בנייה וכי צו הבית המשותף "עדיין" לא תוקן, אך בעלי הדירות הסכימו לתיקונו באופן שתירשמנה שתי דירות על הגג.

בית המשפט העליון הבהיר כי, אמנם, לא כל כשלון של עורך הדין ייתפס כהפרת חובתו כלפי לקוחו, אולם "עורך דין, המקבל על עצמו טפול בענייניו של לקוח, רואים אותו כמי שמציג לפניו מצג מכללא, שלפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו (ראו: ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446, 464 (1990) (להלן: עניין לוי)). עוד נקבע בעיניין לוי כי עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטיפולו בעינייני לקוחו - בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא [...] חובתו של עורך הדין היא לפעול עבור לקוחו כאיש מיקצוע מיומן וזהיר, וזאת, בין השאר, נוכח החובות המפורשות המיוחדות המוטלות עליו הן בחוק לישכת עורכי הדין והן בכללי לישכת עורכי הדין, התשמ"ו-1986" (שם, פסקה 51).

...

לפיכך, אני דוחה את הדרישה לסעד זה. הסעדים להם זכאים התובעים מעו"ד סלומון כאמור לעיל, השתכנעתי שאילו התובעים היו יודעים שקיימות חריגות בנייה בקומה השלישית, שלא קיים טופס 4 לבנייה במצבה בעת עריכת הסכם המכר, ושלא ניתן לפצל את הקומה השלישית לשתי יחידות דיור נפרדות, הם לא היו רוכשים אותה.

לפיכך, על עו"ד סלמון לשאת בנזק שנגרם בגין רכישת קומה זו. אני דוחה את טענת עו"ד סלומון, בסיכומיו, לפיה התביעה לא הוגשה בעילה נזיקית; בסוף סעיף 36 לכתב התביעה נכתב, כי עילות התביעה נגד עו"ד סלומון הן הפרת חובות נאמנות, הפרת חובות חקוקות, הטעייה ורשלנות, שהן עילות נזיקיות, אשר מפורטות בסעיפים 46-37 לכתב התביעה {וראו סעיף 40 לכתב התביעה, שם מצוינים, במפורש, סעיפים מפקודת הנזיקין [נוסח חדש]}.

התוצאה התביעה מתקבלת חלקית, לגבי הקומה השלישית בלבד, הן נגד קראוס והן נגד עו"ד סלמון והם מחויבים בזה לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן: חיוביהם של קראוס - להשיב לקניג את התמורה ששילמו בסך של 1,125,000 ₪, באופן שכל תשלום אשר שולם עבור הקומה השלישית, יהא צמוד למדד תשומות הבנייה, מהיום בו שולם ועד להחזר המלא בפועל.

חלק מהעבודות בוצעו בהיתר בניה אולם חלקן ללא היתר, וזאת מבלי שביצעו הליך של תיקון צו הבית המשותף, כך שלמעשה המצב הרישומי שונה מהמצב בשטח, והתובע הסתמך על האמור בפנקס הרישום עת רכש דירתו.

לטענת הנתבעים, בטרם עבר התובע להתגורר בבניין, לא נוצרו מחלוקות או חיכוכים בין בעלי הדירות והבית המשותף היתנהל על מי מנוחות.

עבור שימוש זה יש להורות על חיוב הנתבע שכנגד בשכר ראוי בגין 7 השנים האחרונות, לפי שווי של 59 ₪ למ"ר. בנוסף, יש להורות על פירוק כל המבנים שהקים הנתבע שכנגד ללא אישור ולסלק את כל המיטלטלין שהעמיד ברכוש המשותף, כך שהמצב יחזור לקדמותו.

...

משכך, תביעת לשון הרע נדחית בזאת.

כמו כן, ביחס לתביעת לשון הרע, מצאתי כי לתובע עומדת הגנת אמת פרסום, כך שגם תביעה זו נדחית והתובעים שכנגד אינם זכאים לפיצוי בגין לשון הרע.

סוף דבר התביעה העיקרית והתביעה שכנגד נדחות בזאת.

בסעיף 9(ג) להסכם המכר של הדירה בתת חלקה 8, שנחתם ב-24.4.90 בין יצחק כהן לבין אברהם רודריגז [עמ' 130-133 לתצהיר יוסף] נאמר: "בכל האמור בסעיף ב' דלעיל [חתימה על מיסמכי תיקון צו רישום בתים משותפים – י.ג] יחייב את הקונה [רודריגז – י.ג] גם בנוגע לגג שמול לדירתו של יוסף צדוק, הידועה חלקה 9 [צ"ל: תת חלקה 9 – י.ג] בחלקה 96 בגוש 6916, והקונה מתחייב לפעול כאמור בסעיף ב' גם לגבי הצמדת הגג לדירתו של יוסף צדוק". · בעיניין הסכם מכר הדירה בתת חלקה 3 [דירת אורנה] עפ"י חומר הראיות שהונח בפני ביהמ"ש, ניתן לקבוע שיגאל מדינה וידועתו בציבור אורנה מלמד – ידעו לפני חתימת הסכם המכר שנחתם ב-14.11.07 בין יצחק כהן לבין יגאל מדינה, על זכויות הבעלות של יוסף בחלק מהגג, גם אם עניין זה לא הוזכר במפורש בהסכם המכר שנחתם.

בתקופה שעד למכר דירות יעיש, פעל יוסף ללא הצלחה לאיתור יורשיו של אברהם כהן ז"ל – הנעדר – הבעלים של מבנה בית הכנסת, כדי להחתים אותם על המסמכים לתיקון צו בתים משותפים.

עו"ד חגי נצר העיד בחקירתו בעמ' 88 לפרוטוקול שורה 29 עד עמ' 89 לפרוטוקול שורה 12: "ש. יתכן שבמשרדך או במשרדה של עו"ד שלומית בק... נושא הגג, שהוחלפו מסמכים לגביו ומסמכי תיקון צו בית משותף עפ"י מיטב זיכרונך נחתמו, לא יבואו לידי ביטוי? ת. הלקוחות שלי חתמו על כל המסמכים לתיק הבית המשותף. אני מבחינתי יצאתי מנקודת הנחה שהאחריות של מי שזכויותיו אושרו כאמור ונחתמו [האחריות לבצוע היא של יוסף – י.ג]. ילך [יוסף – י.ג] ויטפל בזה, וטיפל בזה. ומכאן ואילך אני מכרתי". אין בפני ביהמ"ש ראשית ראיה, שחרף העידר האיזכור בהסכם המכר מ-3.12.15 לזכויות יוסף בחלק מהגג, וחרף אי ההצמדה בנסח הטאבו של חלק מהגג לדירת יוסף בתת חלקה 9 [הוצא נסח טאבו עובר לעריכת העסקה] – הביא עו"ד חגי נצר לידיעת עו"ד שלומית בק, שהמוכרים חתמו כשנה קודם לעריכת העסקה, על מסמכים לתיקון צו בתים משותפים לצורך רישום זכויות יוסף בחלק מהגג.

...

עפ"י חומר הראיות שהובא בפני ביהמ"ש יש להיעתר לתביעה, וזאת מהטעמים כדלקמן: ראשית, האחים יוסף ויעיש חילקו קניינית ביניהם לא רק את 7 הדירות בבניין אלא גם את הבעלות בגג הבניין.

סוף דבר להורות על תיקון צו בתים משותפים, באופן שחלק משטח גג הבניין – השטח המרוצף ששטחו 36.14 מ"ר, והחדר על הגג ששטחו 24.05 מ"ר [ראו תשריט מודד ביהמ"ש – ת/1] יוצמד לדירת יוסף בתת חלקה 9 חלקה 96 בגוש 6916.

עניין הפיצוי יתברר בבימ"ש השלום בת"א בתביעה שהוגשה בת.א 30805-12-19, ושעוכב בירורה עד למתן פס"ד בתובענה זו. התובע ישלם לנתבע 1 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.