חיוב בהיתר לעיבוד חקלאי בלבד

שטח המקרקעין מושא התביעה מהוה חלק מחלקות ב' של האגודה, המיועדות לעיבוד חקלאי בלבד של חברי האגודה.

בעיניינו של הנתבע דנן לא יכולה להיות מחלוקת כי לא ניתן לגור בחלקה ב' שייעודה הוא שימוש חקלאי בלבד ולא ניתן היה גם לתת רשות לעשות כן ללא אישור מפורש של התובעת, אלא שלמרות כך בפועל ניתן אישור לנתבע להתגורר שם ולשקם את עצמו והנתבע סבר בתום לב כי הוא מתגורר שם כדין.

כאשר מדובר בשימוש של חודשיים בלבד אשר הופסק מיד כשנדרש לכך, וטרם הגשת התביעה הרי שבהתחשב בנסיבותיו האישיות של הנתבע ובהיתחשב גם בכך שלא הובאו ראיות כלשהן כי הנתבע עשה רווח כלשהוא מהשמוש במקרקעין לתקופה קצרה ועל מנת להגיע לתוצאה צודקת בהתאם לסע' 2 לחוק, הרי שלא מצאתי לחייבו בדמי שימוש.

...

כך לא הועלו טענות כנגד חישוב של 6% או טענות כנגד חישוב רווח יזמי ועל כן לא מצאתי צורך להתייחס לטיעוני התובעת בסיכומיה בהקשר זה. בהתאם לכך אני מקבלת את חישוב דמי השימוש שנעשה ע"י גב' עדן קליין (בכפוף למימצאים להלן ביחס להוכחת תקופות השימוש).

אני מקבלת את גרסת הנתבע כי מדובר בעסק שפעל חודשים ספורים ונסגר, גרסתו מתיישבת עם כך שרק בשנת 2018 יש מימצא לכך שקיים שם עסק ברזל כפי שעולה מדוח הפיקוח והעסק פונה, כפי שעולה מהדוחות המאוחרים.

אינני מקבלת טענת ההתיישנות שנטענה ע"י ב"כ הנתבע בסיכומיו ביחס להריסת המבנים.

כמו כן ישלם הנתבע 1 לתובעת דמי שימוש בסך של 5,103 ₪ בתוספת מע"מ החל מחודש 1/21 לכל חודש עד לפינוי מבנה 2.

האגודה נימקה את החלטת הסרוב וטענה שאין מדובר רק בשאלה של תיכנון ובנייה ושכל בקשה צריכה להבחן גם בהקשר כללי ורחב ביחס לשאר חברי האגודה: (א) מדובר בשטחים שהשימוש בהם הוא לעיבוד חקלאי בלבד, בעוד לולים מהוים מבנים קשיחים.

הקמת לולים בשטח מבוקש של כ-7,200 מ"ר לא רק תיצור עובדה מוגמרת אלא גם תגביל את האפשרות של האגודה להשתמש בעתיד בחלקות ב' ו/או לייעדן לשימוש אחר לטובת כלל חברי האגודה ובהתאם לצרכיי האגודה; (ב) הבנייה עלולה לידרוש מהאגודה לתחזק את דרכי העפר הקיימות ולהקים תשתית של דרכי גישה כדי לאפשר כניסת כלי רכב לצורך בנייה ותפעול של הלולים והדבר עלול לגרום לנזק לדרכים ויתר חלקות ב' כמו גם להוצאות כבדות; (ג) אין בחלקות ב' תשתית של אספקת חשמל, גם במקרה זה אישור תוכניות הבנייה יחייב התקנה של מערכת לאספקת חשמל בעלות גבוהה; (ד) הקמת לולים בהקף כה גדול, עלולה לשנות את אופיו של המושב, שכן ייגרמו מיטרדי רעש, ריח ולכלוך.

לראיה אושרו למבקש בשנת 2007 הקמת 9 מבנים ביניהם דירי כבשים ומחסנים חקלאיים בחלקה זו. מאידך, טוענת האגודה כי ביחס לחלקות ב' קיימת מדיניות שונה בכל הנוגע לשימוש בהן, בהיותם שטחים משותפים המהוים את עתודות הקרקע של האגודה והשמוש בהם יכול שישפיע על כלל חברי האגודה ולכן השמוש בחלקות אלה כפוף להחלטותיה של האגודה.

...

גם אם אגיע למסקנה כי האגודה פעלה כלפי המבקש באופן מפלה, הרי שהסיבה הנוספת בגללה דחתה האגודה (ולאחריה המינהל) את בקשתו של המבקש הן סיבות לגיטימיות שאין מקום שבית המשפט יהתערב בהן.

לאור האמור, אני דוחה את התביעה.

המבקש ישלם לכל אחד מהמשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪.

הועדה קבעה כי במקרה דנן יכין-חקל לא התעשרה ולא יכלה להתעשר כתוצאה מאישור התכנית, וזאת בשל הוראות חוזה החכירה בינה לבין רמ"י. החכרת המקרקעין נעשתה למטרת עיבוד חקלאי בלבד, והחוכרת לא יכולה הייתה לממש את ההשבחה ללא שינוי של הסכם החכירה.

מעמדה על פי הסכם החכירה הוגבל לשימוש חקלאי בלבד, הנו מעמד מוחלש, שכן שינוי הייעוד מבטל את החכירה לדורות ומחייב את המחזיק בקרקע להשיב אותה לרמ"י. היא לא נהנתה משינוי הייעוד ולכן אין לחייבה בהיטל השבחה, ואין בעובדה שהתיקון לסעיף 21 ניכנס לתוקפו מספר ימי בודדים לאחר המועד הקובע, כדי לגרוע מהרציונאל הטמון בו. לבסוף, מבקשת יכין-חקל לאמץ את קביעתה של ועדת הערר, כי הוראות הסכם המכר מוכיחות כי השווי של הקרקע הוא של קרקע חקלאית בלבד, והדבר היה נהיר וברור לצדדים בעת חתימת ההסכם.

...

בדומה לוועדת הערר, אני סבורה כי התיקון של סעיף 21 לא שינה את המצב המשפטי, אלא הבהיר אותו.

סוף דבר – הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה 1 הוצאות משפט ושכר טרחת בסך 5,000 ₪.

בתום בחינה זו, החליט המשיב 2 להעתר לבקשת העותרת ולאפשר לה להכנס לחלקה שבבעלותה בתנאים שקבע: כניסה של נציגים מוגדרים מטעמה למקרקעין, בתיאום פרטני מראש, ולצרכי עיבוד חקלאי בלבד.

ככל שלעותרת השגות ביחס לתנאים כאלה או אחרים שנקבעו בהחלטה לגופה – זהות נציגיה (שטרם הוגדרו) או תקופת ההיתר – הרי שהיא רשאית לפנות בעיניין זה לגורם המוסמך, ואף להגיש עתירה חדשה בעתיד, ככל שיתעורר בכך צורך, וזאת בכפוף למיצוי הליכים.

...

בתום בחינה זו, החליט המשיב 2 להיעתר לבקשת העותרת ולאפשר לה להיכנס לחלקה שבבעלותה בתנאים שקבע: כניסה של נציגים מוגדרים מטעמה למקרקעין, בתיאום פרטני מראש, ולצרכי עיבוד חקלאי בלבד.

לאחר עיון בעתירה ובתגובות הנלוות לה באנו לכלל מסקנה כי דין העתירה להימחק.

אשר על כן, אנו מורים על מחיקת העתירה.

באותו היום (17.3.20) שלחו העוררים אישור מטעם הועדה המקומית לתיכנון ובנייה של עירית טירה (נספח 8 לתצהיר המשיב), לפיו: "... החלקה בגוש שבנידון כלולה בתכנית המתאר המאושרת של טירה מח/281 ויעודה חקלאית ...". כבר כעת ייאמר כי לדעת המשיב אישור זה אינו מציג את מצב הדברים לאשורו, והוא אף הציג אישור של אותה ועדה ביחס לאותה חלקה שניתן לחברה שבבעלות מנסור – חברת מ.מ מנסור גרופ בע"מ (להלן: "חב' מנסור"), ושבו נקבע כי ייעוד החלקה הוא "לאיזור תעסוקה". כעניין שבעובדה, אין מחלוקת כי על החלקה ניצבים בפועל מבנים וסככות המשמשים לאיחסון/תעשייה ואף למשרדים, כפי שעולה אף מתמונות שהציגו הצדדים.

כך לדוגמה, בסעיף 4 להודעת הערר כתבו העוררים: "... המדובר בקרקע חקלאית גרידא ללא כל זכויות בנייה או מבנה בנוי מכל מין וסוג והקרקע הנה מיועד לעיבוד חקלאי בלבד והכל לפי אישור הועדה ... ." וכך לדוגמה בקדם משפט שנערך ביום 26.10.20 (עמ' 1 לפרוטוקול ש' 15-13): "העוררים הגישו למשיב אישור של הערייה בו נאמר כי הייעוד של המקרקעין הוא חקלאי. ... לדעתנו מדובר בשווי גבוה שאינו תואם את אופיה החקלאי של הקרקע". במהלך דיון שמיעת הראיות ועם הגשת הסיכומים, התברר כי למעשה אין מחלוקת בין הצדדים בעיניין ייעוד החלקה ובתוכה המקרקעין והשמוש שנעשה בהן בפועל, ותמונת הדברים שהוצגה (כנ"ל) מפי העוררים – לא מדויקת.

...

סוף דבר אציע לחבריי לקבוע כדלקמן: הערר יידחה ברובו המכריע, תוך ששווי המקרקעין יועמד על 1,000,000 ₪.

שווי קרקע ביעוד זה גבוה בשיעור ניכר משווי קרקע חקלאית ולכן איני מקבל את השווי שנקבע ע"י שמאית העורר בסך 120,000 ש"ח. המשיב העמיד את שווי המקרקעין בסך של 1,200,000 ₪ והציג חו"ד שנערכה ע"י שמאי המקרקעין מר אילן בוחניק, אשר קבע כי שווי המקרקעין הנו 1,750,000 ₪, גבוה אף יותר מהשווי שקבע המשיב.

איני מקבל גם את השווי שקבע שמאי המשיב, אשר מבוסס על שקלול נתוני השוואה ובהם חילוץ שווי קרקע משטחים בנויים לצד קרקעות ריקות.