חיוב בהיטלי פיתוח על מבנה ללא היתר

בשום מקום בחוזה הפיתוח לא הותנה תנאי שכזה ושעה שלפי ההסכמה בחוזה הפיתוח מוטלות הוצאות הפיתוח על המשיבה, עומדת לה הזכות לגבות אותן בהתאם לחוק העזר כמקור מימון לבצוע אותן עבודות.

חיוב בגין שטחי פארק שעשועים ושטח צמוד למבנה ציבור לטענת העותרות, שטח פארק השעשועים והמבנה הצבורי מיועדים לשמש את כלל תושבי העיר, ולא רק את תושבי פארק התעשייה.

בין היתר מופיע באותו נספח חיוב ברור בגין "היטל פיתוח גינות ציבוריות (שצ"פים) אם וכאשר יאושר חוק זה". חיוב בגין שטחי "טפול נופי" בעיניין זה ובהסתמך על חוות דעתו של מאירזאדה, נטען כי עיון בתכנית המתאר החלה על שטח הפארק מלמד כי שטחים אלה, הגובלים בשדות חקלאיים שמטבעם הנם שטח פיתוח נופי, הוגדרו כשטחי "טפול נופי" באופן שונה משטחי "שצ"פ" ואף נצבעו בצבע שונה בתכנית המתאר (צבע צהוב, לעומת צבע ירוק של שטחי שצ"פ).

...

לאור האמור, מתקבלת טענת המשיבה ונדחות טענות העותרות לפסילת חוק העזר.

גם טענה זו דינה להידחות.

על כן נדחית גם טענה זו של העותרים.

סוף דבר העתירה נדחית .

לטענת הנתבעות, הובהר לתובעת כי הזיכוי בגין שטח המבנה הישן שנהרס, ניתן רק לגבי אותם שטחים שניבנו בהיתר ושולמו לגביהם היטלים, ולא בגין אותם שטחים במבנה הישן שניבנו ללא היתר בניה, וכפועל יוצא מכך- לא שולמו בגינם היטלי פיתוח.

אגרות בניה מושתות בגין הטיפול בבקשה למתן היתר ואין מחלוקת לגבי חיוב זה. חישוב ההיטלים בהם תחויב התובעת, נעשה באופן ששטח מבנה בגודל 688 מ"ר (שטח המבנה הישן), נוכה מהשטח שאושר לבניית הבניין החדש.

...

על מנת לקבל היתר בניה למבנה החדש ולקדם את בניית הפרויקט, סוכם בין הצדדים שהתובעת תשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, תמציא ערבות בנקאית בגין הסכום השנוי במחלוקת, ותפנה לערכאות השיפוטיות לצורך בירור המחלוקת בדבר היקף השטח המבונה אותו יש להחסיר מהשטח שאושר במסגרת היתר הבניה שניתן לבניית המבנה החדש, ומכאן התובענה דנן.

המסקנה הסבירה יותר היא, כי גם אם בשלב זה לא ניתן היה להגיש כתבי אישום בגין בניה לא חוקית בשל התיישנות העבירה, הועדה לא הייתה מאשרת היתרים נוספים בטרם ייהרסו השטחים שנבנו ללא היתר, או לכל הפחות הייתה עומדת על הגשת בקשה ללגליזציה לשטחים אלה.

סוף דבר משקבעתי כי החיובים מכוח חוק סלילת רחובות בגין השטח שבמחלוקת אינם יכולים לעמוד בשל העובדה שהמסקנה המתבקשת היא ששטחים אלה נבנו בהתאם להיתר, על הנתבעות ביחד ולחוד להשיב לתובעת סך של 105,286 ₪ בהם חויבה ביתר.

הנתבעות תשלמנה לתובעת ביחד ולחוד, סך של 105,286 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד בו שולם התשלום לנתבעות ועד למועד בו יבוצע ההחזר בפועל.

(4) (נמחקה); (5) קטרים, קרונות נוסעים, קרונוע, קרונית מנוע, קרונית שירות ותחזוקה, קרונות להובלת טובין ומשק חי וציוד אחר כיוצא באלה המשמשים לקיום התנועה במסילה"; (ההדגשה שלי א.ב.) לנוכח האמור לעיל נידרש לבחון האם הבניין בו עסקינן מוגדר כ"נכס" שהנו כאמור בר חיוב בהיטלי פיתוח וכן האם למרות היות הבניין בגדר "נכס" עדיין ניתן לראותו כ"רחוב" המוחרג מגדר הגדרת "נכסים" ולכן גם אינו חב בהיטלי הפיתוח.

עוד ציינה העותרת, כי בפסה"ד בפרשת הרצליה הכיר ביהמ"ש העליון בכביש הגישה לתחנת הרכבת כמו גם במסילת הברזל, השטחים הצמודים אליה והרציפים כ"רחוב" אך לא במבנה התחנה עצמה לרבות מינהרת הולכי הרגל והחניון לגביהם התיר הטלת היטל, זאת לנוכח הקרבה הרעיונית והתפקודית למסילת הברזל המוגדרת כזכור כרחוב בסעיף 269 לפקודת העיריות.

מעבר לאמור, בחינת הצעת החוק בכל הקשור עם "תחנה לתחבורה ציבורית" מלמד כי כוונת העידכון נועדה לאפשר הליך מהיר יותר למתן היתר בניה, ללא קשר בהכרח להגדרת המונח דרך במסגרת ה"רחוב", וכלשון דברי הצעת החוק: "להגדרת 'מבנה דרך' – מוצע להוסיף גם תחנה לתחבורה ציבורית כהגדרתה המוצעת (כשהכוונה לתחנה משמעותית יותר מהתחנות הרגילות הפזורות לאורך קו התחבורה הציבורית, הנותנת שירותים מעבר להעלאת והורדה של נוסעים) וכל ביניין אחר הדרוש במישרין לצורך הקמתה של דרך או השמוש בה, כפי שקבע שר הפנים בהתייעצות עם שר התחבורה והבטיחות בדרכים. הרחבת ההגדרה גם למבנים אלה תביא להחלת הליך רשוי מצומצם יותר (הליך הרשאה למבנה דרך) גם על המבנים האמורים" (ההדגשה שלי א.ב. ר' ה"ח 793, כ"ב אב התשע"ג, 29.7.13) מעבר לאמור, בפסה"ד בעיניין בר"מ 4700/18 רכבת ישראל בע"מ נ' עריית מודיעין ומכבים רעות (9.9.19), (להלן: "פרשת מודיעין") שניתן לאחר תיקון 101 לחוק התיכנון והבניה, קובע כב' הש' פוגלמן מהם אותם חלקים בתחנת הרכבת בגינם יינתן פטור מארנונה עירונית וכפועל יוצא גם מהיטלי פיתוח ומציין זאת כך: "בכל הנוגע למסילות הרכבת, ביקש המחוקק להצר את גבולות ההגדרה ואת השטחים הנכללים ב'רחוב'. סעיפים 2(1) ו-2(2) לפקודת מסילות הברזל נוגעים למסילה גופה, ואילו סעיף 2(3) עוסק במתקנים שהם פריפריאליים למסילה ואינם חלק מהמסילה עצמה. סעיף 2(3) מונה מתקנים מסוימים הקשורים להפעלת הרכבת (משרדים, בתי מלאכה וכו'), וכן את ההגדרה הכללית של 'שאר מיתקנים שהוקמו לצורך מסילה או בקשר אליה'. עיון בסעיף 269 לפקודת העיריות, מעלה כי מסילת הברזל כוללת גם 'מיתקנים לצורך מסילת הברזל או בקשר אליה, המהוים חלק בלתי נפרד ממנה'. כלומר, ההשוואה בין ההגדרות מלמדת כי סעיף 269 מצמצם את הפטור רק למתקנים שהם חלק בלתי נפרד מהמסילה. דברים אלה מתיישבים גם עם סעיף 2(1) לפקודה, התוחם את המקרקעין המשמשים למסילה". (ההדגשה שלי א.ב.).

...

במצב דברים זה אין מנוס כאמור מדחיית הטענה על אתר ובנסיבות טוב היה לולא נטענה.

אמנם ייתכן כי קיימת חריגה מגודל המבנה או שטחי הקרקע במועד עריכת החשבון, אך אין בכך כדי למנוע את עצם החיוב והתשלום הנדרש (ר' לעניין זה הוראות סעיפים 9(ג) לחוקי העזר לפיהם "אין בפגם שנפל בדרישת תשלום כדי לגרוע מחובת בעל נכס בתשלום היטל סלילת כביש" או בנוסח חוק העזר תיעול "בתשלום היטל תיעול" ור' כמו כן ע"א 1842/97 עיריית רמת גן נ' מנחמי, פ"ד נד(5) 15 (2000) פסקה 5 שם קובע כב' הנשיא ברק כי: "בפרשה שבפנינו הפרה העירייה את חובתה לשלוח 'דרישת תשלום'. האם הפרה זו היא מהותית? לדעתי התשובה היא בשלילה. החלטתה של העירייה לא הייתה משתנה אילו שלחה דרישת תשלום כנדרש. לחברה לא נגרם כל נזק. נהפוך הוא: הייתה זו החברה שביקשה מהעירייה לפעול כפי שפעלה. בנסיבות אלה נראה לי כי אין זה ראוי שהסעד על הפרת חובתה של העירייה יהא בביטול החלטתה").

סוף דבר העתירה נדחית.

לטענת המשיבה, העותרת הוסיפה במהלך השנים תוספות בניה בלא היתר ושינתה את הייעוד והשימושים במבנים שהיו קיימים בו, שלא כדין, על ידי שיפורם, תוספות בניה בהם, התאמתם והשכרתם לבעלי עסקים, תוך הסבת השמוש במבנים משימוש חקלאי לבתי מלאכה וייצור, לשימוש מסחרי ופעילות עסקית של גן אירועים ואולם שמחות, בלא היתר בניה או בשימוש חורג בסטייה מתכנית ללא היתר.

יתרה מכך, כפי שהובהר לעיל, העותרת חייבת בתשלום היטלי פיתוח ולו רק בשל הבנייה החריגה ללא היתר, כפי שנקבע בעיניין "קופ"ח מאוחדת": "טענת המשיבה לפיה העותרת הרחיבה את השמוש בנכס ואף ביצעה שימוש אסור ללא היתר ובנגוד לדין בשטחים הציבוריים הגובלים בו – עובדה המקימה עילה עצמאית נפרדת לתשלום בהיטלים" (שם בסעיף 76 לפסק הדין) המסקנה אם כך היא כי, טענות העותרת כנגד החיוב בהיטלי תעול דינן להדחות והן נדחות איפוא.

...

מן האמור לעיל אני מגיע למסקנה כי, היה זה בסמכותה של העירייה להוציא את דרישת החיוב בגין ייתרת היטלי ביוב ואספקת מים העותרת חייבת בתשלום היטל ביוב והיטל אספקת מים בסך של 1,553,413 ₪ האם העותרת חייבת בתשלום היטל שטחים ציבוריים פתוחים - בסך כולל של 454,316.08 ₪ טענות העותרת העותרת טענה כי, לא מתקיימת עילה לחיוב הנכס בהיטל שצ"פ שכן לא הוכח אילו עבודות בוצעו ולא נקבע כי השצ"פ מיועד לשמש את הנכס.

המסקנה אם כן, טענות העותרת כנגד החיוב בהיטלי שצ"פ נדחות, לא היתה הרחבת חזית ובוצעו עבודות הקמה בפארק גן הפקאן המצדיקות השתת החיוב.

לסיכום על העותרת לשלם היטלי פיתוח בהתאם לפירוט הבא: • היטל סלילה - בסך כולל של 3,171,016.05 ₪; • היטל ביוב - בסך כולל של 997,962.98 ₪; • היטל אספקת מים - בסך כולל של 555,450.26 ₪; • היטל תיעול - בסך כולל של 1,238,287.76₪; • היטל שטחים ציבוריים פתוחים - בסך כולל של 454,316.08 ₪; העותרת תישא בהוצאות המשיבה בסכום של 35,000 ₪ שישולם בתוך 30 יום מיום מתן פסק דין זה, מכאן ואילך יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למעד התשלום המלא בפועל.

את החיוב של בעל נכס בגין היטל סלילה רשאית הערייה לידרוש פעם אחת בלבד בגין כל מ"ר של מבנה וכל מ"ר קרקע [ראו עע"מ 2314/10 עריית ראש העין נ' אשבד נכסים בע"מ (24.6.2012); עע"מ 7990/20 שירותי בריאות כללית נ' מועצה מקומית חצור הגלילית (1.6.2023)].

נקבע (בפיסקה 45), כי: "בשלב הראשון, הוא שלב קבלת החלטת הרשות המקומית להוציא דרישת תשלום היטל, הנטל מוטל לפתחה של הרשות המקומית. הנטל גבוה יותר מהרף הראייתי הנמוך הנידרש לבחינת החלטות מנהליות שוטפות, ומטיל על הרשות להניח תשתית עובדתית הולמת בנסיבות העניין. זאת, תוך היתחשבות בחלוף הזמן מאז שהנכס חובר לתשתיות העירוניות או הזמן שבו בוצעו עבודות תשתית משמעותיות; ובנגישות הטובה יותר של הרשות המקומית למידע הרלוואנטי. כפועל יוצא, בשלב הראשון, על הרשות המקומית לבחון היטב את רישומיה ופנקסיה ולבחון כל אינדיקאציה שיכולה לסייע לה בבירור השאלה אם הוטל בעבר חיוב ואם שולם, גם אם הדבר לא בא לידי ביטוי בפנקסיה. בהקשר זה ניתן לבחון, בין היתר, ולא כרשימה סגורה וממצה: מתי ניכנסו לתוקף חוקי העזר הרלוואנטיים וחקיקה רלוואנטית אחרת; מתי ניתנו היתרי בנייה; מה המידע שברשותה בנוגע לתשלום דמי הישתתפות; מועד ביצוע עבודות הפיתוח וזהות המבצע; מצבם התיכנוני של נכסים סמוכים וחיובם, אם בכלל, בתשלומי פיתוח; האם ניתן אישור העדר חובות (מה שמטיל נטל מוגבר על הרשות לנמק מדוע לשיטתה לא שולם היטל בעבר על אף מתן האישור); מדיניות הרשות לאורך השנים בקשר להיטלי פיתוח ודמי הישתתפות. היה ולאחר כל אלה מצאה הרשות כי יש מקום להוציא דרישת תשלום, ולאחר שנמקה את החלטתה לבקשת הנישום החולק על דרישת התשלום, הרי שבנקודה זו אנו עוברים לשלב השני. בשלב השני, ככל שהנישום חולק על דרישת החיוב שהוצאה, ומתנהל הליך משפטי בינו לבין הרשות המקומית שהצביעה על הנימוקים לדרישת התשלום, הרי שהנטל על הנישום להוכיח כי שילם בעבר דמי הישתתפות או היטל בגין עבודות פיתוח רלוואנטיות שבוצעו בגובל לנכס". בעניינינו, לאחר ששילמה את ההיטלים, תחת מחאה, פנתה התובעת אל הערייה וביקשה לקבל הסבר כיצד נוצרו חובות בהיטלים ממועד מתן האישור ביום 16.7.17 ועד שהעירייה התבקשה לחדש את האישור בחודש נובמבר; בגין אילו עבודות הם הוטלו; מה הייתה עלותן הכוללת ומהו אופן חלוקת העלויות של העבודות בין דיירי האיזור.

לטענת התובעת, האישור שהנפיקה הערייה ביום 16.7.17 אינו יכול לסייע לרותם יהלום משום שהוא כולל הסתייגות מפורשת לפיה יתכן שיתברר בעתיד שישנו חוב בגין היטלים, וכי האישור אינו פוטר את רותם יהלום מלשאת בו. התובעת מדגישה כי נאלצה לשלם את החוב, שכן אישור הערייה היה דרוש לה לצורך העברת הזכויות על שמה בפנקסי המקרקעין.

...

סוף דבר אני מקבל את תביעת התובעת נגד העירייה [ת"א 55712-12-18].

התביעה נגד רותם יהלום (ת"א 18092-07-19) - נדחית.

התובעת תשלם לרותם יהלום הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 17,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.