חיוב בהיטל השבחה במקרקעין שנרכשו לפני התגבשות החיוב

שותפים במקרקעין סעיף 11 לתוספת השלישית דן במקרים בהם במועד התגבשות החיוב, מועד אישורה של התכנית המשביחה, היו הזכויות במקרקעין שהושבחו משותפות למספר בעלי זכויות.

בעע"מ 1164/04 עריית הרצליה נ' יצחקי (5/12/2006) קבע בית המשפט כי מקום שבו ארוע משביח - אישורה של תכנית - ארע לאחר רכישת זכויות במקרקעין או בטרם הושלמה העסקה, יש לראות ברוכש כ"בעלים שביושר" ולחייבו בתשלום היטל ההשבחה.

...

סוף דבר מכל האמור עד כה מתחייבת המסקנה כי המערערים לא רכשו זכויות במקרקעין ובמועד הקובע לא היו שותפים בזכויות.

אשר על כן אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו למשיבה את הוצאות ההליך בסך כולל של 15,000 ₪.

אישור ולהעברת רישום הזכויות בממכר מהמוכרת לקונה ("אישור לטאבו") בכפוף להתחייבות הקונה לתשלום היטל השבחה או לחתום על כל היתחייבותה בנוסח הדרוש על ידי הועדה המקומית לתו"ב או על ידי עריית תל-אביב לתשלום חוב עתידי ככל שטרם נתגבש חיוב בהיטל השבחה.

מכל המפורט לעיל: לשונו הברורה של ההסכם בדבר התחייבות הקונה לרשום על שמו את הזכויות שרכש מהמוכרת בתוך 60 יום מהשלמת העברת המסמכים מהמוכרת לקונה ובדבר התחייבות הקונה לשלם את היטל ההשבחה ללא תלות במועד התגבשות החוב, אלא אם ניתן יהיה לקבל אישור של הערייה להעברת הזכויות כנגד חתימה על התחייבות לתשלום בלבד, בצרוף דיני המקרקעין לפיהם לרישום הזכויות בספרי המקרקעין יש משמעות מהותית ולא דקלראטיבית בלבד, וכן לאור אומד דעת הצדדים הנלמד מלשון ההסכם, כאשר מדובר בציפייה סבירה והגיונית בעיסקאות מסוג זה – מתחייבת המסקנה כי לאור סרובה של הערייה ליתן למבקש אישור לרישום זכויותיו בנכס בלישכת רישום חרף העובדה כי השלים כל התחייבויותיו לפי ההסכם (טענה אשר המשיבים לא התכחשו לה), הנני סבור כי אי ביצוע התשלום להיטל ההשבחה ע"י המשיבה 2 מהוה הפרה של ההסכם וניתן לחייב את המשיבה 2 לשלם את חלקה בחוב היטל ההשבחה כבר עתה ולאלתר, וזאת בשים לב לכך שלפי שובר התשלום של היטל ההשבחה, שהופק לאחר מתן השומה המכרעת ע"י השמאי המכריע, התאריך האחרון לתשלום היה 12.1.2017.

...

התובענה כנגד המשיב 3 נדחית.

בנסיבות העניין, משהמשיבים 2-3 הגישו כתב תשובה אחד יחד ומשהתקיים בתיק דיון אחד בלבד, במסגרתו סיכמו הצדדים טענותיהם בעל-פה, אני סבור כי יש לחייב את הצדדים בהוצאות על הרף הנמוך.

המבקש ישלם למשיב 3 הוצאות בסך של 2,500 ₪.

בערר דנן, קבוצת הרכישה התארגנה לפני תחולתו של תיקון 69 לחוק וחברי הקבוצה שילמו מס רכישה על רכישת הקרקע, והשאלה המתעוררת במקרה דנן, בה העורר רכש את זכויותיה של ענבל אור (המוכרת) במקרקעין בשנת 2016 (לאחר כניסתו לתוקף של תיקון 69 לחוק), האם חל לגביו תיקון 69 לחוק והוא חייב במס רכישה כאילו רכש דירה גמורה, או שמא המדובר ברכישת קרקע כפי שכך מוסו חברי הקבוצה המקוריים (כולל המוכרת) שהתארגנה בשנת 2008 ביוזמת ענבל אור.

(ב) ודוק, עקרון צירוף כל התמורות נקבע בע"א 3534/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ ואח' נ' מנהל מסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 26.1.2010, ושם נאמר, בין היתר: "עיקרון מרכזי החל על קביעת 'שווי המכירה', לו נודעת חשיבות בעניינינו, מכונה לעתים בשם 'עיקרון צירוף כל התמורות'. עיקרון זה, שמקורו בהלכה הפסוקה, תואר בספרות כך: '...שווי המכירה יכלול את כל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו. כך למשל, אם הקונה מתחייב לשלם בעבור המוכר חובות לצד ג', או תשלומי היטל השבחה או מס שבח שהוטלו על המוכר, סכומים אלה ייכללו בגדר שווי המכירה, שכן הם מהוים את התמורה האמיתית שהקונה משלם בעבור המימכר...'". (סעיף 9 לפסק הדין; ההדגשה איננה במקור).

(ג) בע"א 7759/07 רות כספי ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה, ניתן ביום 12.4.2010, נקבע כי ,קביעת שיעור החבות במס צריכה להעשות על פי היום בו התגבש החיוב וכך קובע, בין היתר, כב' השופט רובינשטיין: "נוכח האמור, יש לראות בשווי המכירה לצרכי מס שבח את השווי ביום ההסכם, ואין התפתחות מאוחרת וחיצונית להסכם זה יכולות לשנות שווי זה...". (סעיף ט"ז לפסק הדין; ההדגשה איננה במקור).

...

לטענת העורר, הוא צפה במועד מאוחר יותר, כחודש ימים לאחר חתימת הסכם ההשקעה, כי ענבל אור לא תעמוד בהסכם ההשקעה בשל הקשיים אליהם היא נקלעה באותה תקופה, ועל כן ביום 29.2.2016 נערך בין המוכרת לעורר, באמצעות הנאמן עו"ד אביטן, הסכם מכר ביחס לזכויות במקרקעין שהיו למוכרת במקרקעין ברחוב הושע 18 בתל-אביב (במגרש המצוי בגוש 6962 חלקה 84 בתל-אביב, זכויות המשקפות בעלות של 795/10,000 (7.95%)) תמורת 7,500,000 ש"ח. לטענת העורר, מלכתחילה ההסכם היה אמור להיחתם ביום 29.2.2016, אולם בסופו של דבר הסכם המכר נחתם ביום 2.3.16 מבלי ששונה התאריך המופיע בו (להלן - "הסכם המכר").

גם אני סבור כי לנוכח התוצאה המעורבת, אין לפסוק הוצאות משפט לצד זה או אחר.

עו"ד דן מרגליות, שמאי מקרקעין: עיינתי בחוות דעתו של חברי, רו"ח פרידמן ואומר כי התוצאה אליה הגיע אינה מקובלת עלי, בכל מה שנוגע לשאלה האם יש כאן רכישת דירה או קרקע.

לגבי השווי, אני מקבל את הניתוח בסעיף 64 לחוות דעתו של רו"ח פרידמן וכן לגבי המועד הקובע אני מקבל את חוות דעתו.

לחלופין, טוענת קבוצת יציב כי ניתן לראות את תשלום היטל ההשבחה על ידה כקיום חיוב על ידי "אדם שאיננו החייב" כאמור בסעיף 40 לחוק החוזים – פעולה שאינה דורשת את אישור הנושה; וכן כי המשיבות מושתקות מלטעון כי המחאת "החבות" נעשתה שלא כדין מאחר שלא היתקבל אישורן – זאת, לנוכח העובדה שהמשיבות קיימו הסכמים דומים עם רוכשים אחרים שלא היו צד לאותם הסכמים, כי אם רוכשי זכויות במקרקעין ממי שהיו צד להסכמים (ראו: פסקות 63-62 לפסק הדין קמא).

אי-חוקיות ההסכמים אשר נדונו בעיניין דירות יוקרה נגעה לכל אלו: (1) גביית היטל ההשבחה ממי שאיננו החייב; (2) גביית היטל ההשבחה בטרם התגבשה החבות בהיטל; (3) גביית היטל השבחה בסכום השונה מזה שנקבע בחוק; וכן (4) מתן פטור מהיטל פיתוח.

...

ועדיין, התוצאה היוצאת תחת ידנו הינה שדין הערעור להידחות.

נראה על כן שהמקום בו יכול ויינתן סעד על יסוד טענותיהם של המערערים לעניין ההסתמכות ונזקים שנגרמו להם עקב ההסתמכות (ולרבות עקב העיכוב בשיגור הודעת הביטול), הינו בתביעה כספית, אם וכאשר יחליטו המערערים או מי מהם להגישה (וזאת בלא להביע, דעה, מראש, על תוצאתה של תביעה שכזו, מחד, או להפחית מקביעות של בית המשפט קמא שיכול ותהיינה רלבנטיות לעניין זה, מאידך).

מכל מקום, הנפקות של מידת ההסתמכות שמורה לדיון בתביעה כספית, אם וכאשר יחליטו המערערים או מי מהם להגישה, וסבור אני שאין מקום לקבוע בהקשר זה, מראש, עדיפות למשפחת דיל על קבוצת יציב או להיפך.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 1073/20 לפני: כבוד המשנה לנשיאה ע' פוגלמן כבוד השופט נ' סולברג כבוד השופט י' כשר המערער: מנהל מסוי מקרקעין תל אביב נ ג ד המשיבים: 1. שינל שטיין 2. מרינה שטיין ערעור על פסק הדין של ועדת הערר לפי חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט ה' קירש וחבריי הועדה מ' לזר ו-צ' פרידמן) בו"ע 52894-03-17 מיום 19.11.2019; בקשה להוספת ראיות

באשר למכתב האדריכל, מדובר ב-"ראיה", שנוצרה לצורך הגשתה בפנינו ואינה אלא לבוש למעין חוות דעת מקצועית, שאף אינה ערוכה ככזו, ואין מקום לקבלה בשלב מאוחר זה. דיון והכרעה כידוע, במכירת זכות במקרקעין חייב המוכר, בין היתר, בתשלום מס שבח מקרקעין על הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה (ראו סעיף 6 לחוק מסוי מקרקעין).

פסק הדין בעיניין נקר עסק בשאלה הבאה: מהו מועד יצירת החיוב בהיטל השבחה במצב בו נעשה שימוש בלתי חוקי במקרקעין שתכנית חדשה מאפשרת את "הכשרתו", האם כבר במועד כניסתה לתוקף של התכנית "המכשירה" או שמא רק במועד בו ניתן ההיתר "המכשיר" (או נמכר הנכס)? לשאלה דלעיל השלכות מעשיות משמעותיות שכן קביעה שמועד התגבשות החיוב הנו במועד פירסום התכנית, משמעה שבעל המקרקעין מחויב, בעת המימוש (בין על דרך היתר ובין על דרך מכר) בחיובי ריבית.

...

כללו של דבר: מקובלת עלי מסקנתו של חברִי, הן במישור העקרוני, שלפיו ככלל, על 'דירת מגורים', כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, להיות דירה שייעודה התכנוני הוא למגורים; הן לגבי התוצאה בעניינם הפרטני של המשיבים, שלגביהם אף אני סבור כי לא יהיה זה נכון לחייבם בתשלום מס שבח מקרקעין, חרף השימוש הבלתי-חוקי בנכס, וזאת בפרט לנוכח טענת ההסתמכות העומדת לימינם.

מפאת הקביעה העקרונית מזה, והתוצאה הפרטנית מזה – אף אני סבור שאין הצדקה לחייב בהוצאות משפט.

אף מבלי לטעת מסמרות בכל אחת מהנסיבות שמנה חברי השופט כשר ככאלו שמצדיקות (בהצטברותן) את התוצאה במקרה דנן, אני סבור כי הסתמכות המשיבים, אשר מתוארת בחוות דעתו של חברי השופט נ' סולברג, בצירוף התקופה הממושכת שמשמשת הדירה למגורים (כ-70 שנים) מצדיקות את מסקנתנו במקרה הפרטני.