חיוב בהיטל השבחה בגין שינוי ייעוד קרקע

המינהל מדגיש כי נוכח שינוי הייעוד של המקרקעין ותנאיו של חוזה החכירה – המשיבות אינן זכאיות לעשות שימוש במקרקעין בייעודם החדש, והפיצוי הקרקעי נועד, לגישתו, לפצות את המשיבות על ביטול הסכם החכירה שהיה להם, ועל כן אין בכך כדי להקים חובה בתשלום היטל השבחה, מקום בו לא הייתה מלכתחילה חובה כאמור.

הינה כי כן, עינינו הרואות כי סעיף 21 לתוספת השלישית קובע כי בעת שינוי ייעוד של קרקע חקלאית, יחול החיוב ב"חלף היטל השבחה" על המינהל – וזאת גם אם המחזיק בקרקע הנו חוכר לדורות, ובתנאי שיתקיימו שלושת התנאים הבאים: ראשית – מדובר במקרקעי ישראל שהוחכרו לדורות לשימוש חקלאי בלבד; שנית – הייעוד החקלאי שונה לייעוד אחר; ושלישית – השמוש לפי הייעוד החדש מותנה בכריתת הסכם חכירה חדש או בתיקון הסכם החכירה המקורי.

...

בהקשר זה ראוי לציין כי חרף כך שהמשיבות לא פנו לוועדת הערר כדי לתקוף את החיוב בהיטל בגדר המועדים הקבועים לכך בדין – המשיבות פנו למינהל, שכאמור הבהיר להן עוד בשנת 2007 (ובשנת 2008 גם למערערות עצמן) כי בכפוף לקיום הסכם הפיצוי – חל על המקרקעין ההסכם בדבר התשלומים, הקובע תשלום של "חלף היטל השבחה". זאת ועוד: טענת השיהוי נדונה בהרחבה והוכרעה בבית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד, וסבורני כי אין מקום להתערב בקביעות ובממצאים שהוסקו בהקשר זה, בגדרם נפסק בצורה מבוססת ומנומקת כי המערערות לא הצליחו להוכיח את יסודות השיהוי, כפי שהותוו בפסיקתנו.

ביחס לטענות המערערת הנוגעות להיעדר יריבות, היעדר ניקיון כפיים והסתרת מסמכים מצד המשיבות – סבורני כי טענות אלה לא היה בהן כשלעצמן כדי להוביל למסקנה כי יש לקבל את הערעור, וזאת משום שאף בהן, אפילו היה בהן ממש (ואין אנו קובעים כאמור) – אין, בנסיבות העניין, כדי לשנות את תוצאות פסק הדין, מושא הערעור.

סוף דבר – נוכח כל האמור לעיל אציע לחבריי לדחות את הערעור.

בית המשפט קבע כי פרשנות מסוג זה מגשימה את תכלית הסעיף, המבקשת למנוע מצב שבו היטל ההשבחה ישולם בידי החוכר שלא ייהנה ממנה מכיוון שייאלץ להשיב למדינה את הקרקע עקב שינוי הייעוד המשביח.

מכאן, שמקום שההשבחה נוצרה משינוי ייעוד המקרקעין שבעקבותיו על חוכר להשיב את המקרקעין למדינה, אין הצדקה לחייב את החוכר בהיטל השבחה, מכיוון שהוא לא התעשר כתוצאה מההשבחה.

...

עיון בדברי ההסבר להצעת החוק המתייחסת לנוסחו הנוכחי של סעיף 21 מחזק אף הוא את המסקנה כי תכלית הסעיף היא לפטור חוכר מתשלום היטל השבחה מקום שבו הוא אינו נהנה מן ההשבחה, שכן במצב דברים זה, נשמטת הקרקע מתחת ההצדקה לחייבו בהיטל ההשבחה (דברי ההסבר להצעת החוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים 1999) (מס׳ 2), התשנ״ט-1998, ה"ח 230, 238).

הערעור נדחה אפוא.

המערערת תשלם למשיבה 1 הוצאות בסך 10,000 ₪.

בעניינינו טוענים המערערים, כי אין חבות בהיטל השבחה מקום שיש חבות בתשלום חלף ההיטל וכי יש לחייב את רמ"י בתשלום חלף ההיטל וכפועל ישיר מכך לבטל את חיובם בהיטל ההשבחה, ראיה לכך מוצאים המערערים בטענה ששולם חלף היטל השבחה על ידי רמ"י. מנגד קבעה וועדת הערר בהחלטתה מיום 21.6.20, כי התנאי הראשון מיתקיים נוכח קיומו של חוזה חכירה בין רמ"י לבין המערערים לפיו המקרקעין מוחכרים לשימוש חקלאי ובהמשך בהחלטה נוספת מיום 9.9.20 הוסיפה וקבעה, כי גם התנאי השני מיתקיים נוכח שינוי הייעוד במקרקעין.

...

סבורני, כי טענת המערערים אינה מסייעת להם מקום בו חלף היטל השבחה משולם באופן אוטומטי על ידי רמ"י. בעניין זה יוער, כי לא הונחה לפניי הוכחה בדבר תשלום חלף היטל ההשבחה על ידי רמ"י וככל ששולם הרי שיש להשיבו מקום בו חל חיוב בהיטל השבחה.

לפיכך אני קובעת, כי אין מקום להתערב בהחלטת וועדת הערר שדחתה את ערר הקיבוצים על החלטת הוועדה לחייב את המערערים בתשלום היטל השבחה ולא להחיל את הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק על המקרה שלפני.

בנסיבות אלו, אני מורה על דחיית הערעורים המאוחדים.

טענתה העיקרית היתה, שחיובה בתשלום היטל השבחה בגין שינוי ייעוד המקרקעין הוא כפל מס אסור, לנוכח העובדה ששילמה דמי הוון בגין מלוא הזכויות במקרקעין לפי התכנית התקפה (קרי: לאחר ההשבחה), ושמתוכם שולם למערערת כדין חלף היטל השבחה לפי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 להלן: "החוק").

...

לגופו של עניין, לאחר עיון בכתבי בית הדין ושמיעת הצדדים מצאתי, שדין הערעור להידחות.

לפני סיום, ראוי להביא את תכליתם של הדברים, כפי שהובאו בפסק הדין בעניין מעונה (שם, פסקה 11): "החיוב בהיטל השבחה נשען על עקרון של צדק חלוקתי. מטרת החיוב היא שמי שהתעשר כתוצאה מפעולות תכנון של ועדה מקומית ישתף את הציבור בהתעשרותו [...] מכאן, שמקום שההשבחה נוצרה משינוי ייעוד המקרקעין שבעקבותיו על חוכר להשיב את המקרקעין למדינה, אין הצדקה לחייב את החוכר בהיטל השבחה, מכיוון שהוא לא התעשר כתוצאה מההשבחה. [...] עיון בדברי ההסבר להצעת החוק המתייחסת לנוסחו הנוכחי של סעיף 21 מחזק אף הוא את המסקנה כי תכלית הסעיף היא לפטור חוכר מתשלום היטל השבחה מקום שבו הוא אינו נהנה מן ההשבחה, שכן במצב דברים זה, נשמטת הקרקע מתחת ההצדקה לחייבו בהיטל ההשבחה (דברי ההסבר להצעת החוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים 1999) (מס׳ 2), התשנ״ט-1998, ה"ח 230, 238)" לסיכום, מצאתי שתנאי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מתקיימים, ועל כן על המקרקעין, לפי מלוא הזכויות בהם, חל ההסדר של חלף היטל השבחה במקום היטל השבחה, ודין הערעור על ההחלטה לבטל את היטל ההשבחה להידחות.

וועדות הערר התייחסו בהחלטותיהן באופן מנומק ומפורט לרקע החקיקתי של ס' 21 לתוספת השלישית לחוק; הן ציינו כי החלטה 611 נועדה לאפשר לחוכר של קרקע ששונה ייעודה, לרכוש את הקרקע ללא מיכרז תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בתשלום מופחת של 51%, בצרוף הקביעה כי החיוב בהיטל השבחה בגין שינוי הייעוד יחול על החוכר וישולם על ידו; החלת החלטה 611 על הבעלים היא בבחינת הטבה במסגרת הסכם פשרה, ולפיה הם יוכלו לחכור את המקרקעין בייעוד החדש כנגד הוון מופחת בשיעור 51%; כנגד הטבה זו יהא עליהם לשלם את היטל ההשבחה, במקום החלת הסדר חלף היטל השבחה, הקבוע בס' 21 לתוספת השלישית לחוק.

...

ביום 14.5.18 ניתנה החלטה מקיפה של וועדת ערר המתייחסת לכעשרים עררים של בעלים שונים, בשאלת עצם חבות הבעלים בתשלום היטל השבחה, שבגדרה שוב דחתה הוועדה את טענת הבעלים כנגד עצם חבותם בהיטל השבחה (להלן: "החלטת החבות"); בנוסף החליטה וועדת הערר על מינוי שמאית מייעצת, גב' נורית ג'רבי (להלן: "השמאית המייעצת"), על מנת לבחון את ההשבחה בגין תכניות א ו-ג. השמאית המייעצת הוציאה שומות מייעצות בנוגע למקרקעין של בעלים שונים, ובכולן הגיעה למסקנה לפיה תכנית ג איננה משביחה, וכי מלוא ההשבחה של המקרקעין נגרמה במסגרת תכנית א. הוועדה המקומית הגישה לוועדת הערר השגות כנגד השומות של השמאית המייעצת, שכוונו בעיקר כנגד קביעת השמאית המייעצת בדבר היעדר השבחה של המקרקעין על ידי תכנית ג. גם הבעלים הגישו השגות מצדם, בעיקר בנוגע לעצם החיוב בהיטל השבחה.

סוף דבר אני מחליט לדחות את ערעורי הבעלים לעניין עצם החיוב שלהם בהיטל השבחה; לדחות את ערעור הוועדה בנוגע למתודת החישוב של השמאית המייעצת, כפוף להערה שצוינה בעניין זה, אך לקבל את ערעורי הוועדה המקומית בשלוש סוגיות: האחת, חיוב הבעלים בתשלום היטל ההשבחה בהתאם להתחייבות שלהם בהסכם הרכישה עם הכונס.

השנייה, לעניין סוגיית ההשבחה של המקרקעין על ידי תכנית ג. אני מחליט להחזיר את העניין לוועדת הערר על מנת לבחון מחדש אם היתה השבחה עקב תכנית ג. בעשותה כן, וועדת הערר תביא בחשבון את הקביעות שציינו לעיל ובעיקר לקביעה לפיה תכנית ג קידמה או שפרה את זמינות השימוש במקרקעין והאפשרות להוציא בהם היתרי בנייה, ולמצער הסירה את הספק שהיה קיים בסוגיה זו. לצורך כך וועדת הערר תשקול אם לתת הוראות לטיעון משלים של הצדדים בסוגיה זו. לאחר מתן החלטתה בסוגיית עצם ההשבחה עקב התכניות א ו- ג, וועדת הערר תהיה רשאית, במידת הצורך לנוכח החלטתה כאמור, להחזיר את העניין לשמאית המייעצת, על מנת שתקבע את סכום ההשבחה עקב התכניות השונות.

בנסיבות העניין, אני מחייב את הבעלים לשלם לוועדה המקומית, בכל אחד מהערעורים שלה, הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪.