חיוב בארנונה על מגרש חניה במתחם מסחרי

העותר סבור עוד, כי הערייה מנפיקה רשיונות עסק לחברות ויחידים העוסקים בהסעות של נוסעים שלא כחוק, שכן רכבי ההסעה חונים ברחבי העיר תוך גרימת סיכון תחבורתי מבלי שיהא להם מיגרש חניה ייעודי כפי שמתחייב מהוראות משרד התחבורה.

ולבסוף, טוען העותר כי הערייה שגתה כאשר סירבה לבטל את חיוב הארנונה ביחס ל'סככה', המהוה למעשה בליטה היוצאת מהחנויות במרכז המסחרי בערד ואשר אינה שייכת לבעלי החנויות אלא לציבור.

בסעיף נוסף בעתירה, ביקש העותר כי בית המשפט יורה על התקנת תמרור האוסר כניסת כלי רכב כבדים למיתחם המסחרי, ואף זאת מבלי שיפנה למקור משפטי כלשהוא אשר יש בו כדי לחייב את התקנת התמרור הנוסף ללא הסכמת הדיירים במיתחם המסחרי, ותוך הסתמכות על פרוטוקול דיון בוועדה אשר שונה על ידו ועל כן אינו יכול להוות ראיה בהליך זה. בנוסף, מעיון בעתירה, עולה כי יש ממש בטענת המשיבים כי חלק ניכר מהעתירה הוגש בחוסר סמכות עניינית, מאחר ואינה מצויה בתחום סמכותו של בית המשפט לעניינים מינהליים.

...

המשיבים טוענים, כי דין העתירה להידחות על הסף.

דין העתירה להידחות.

סוף דבר, העתירה נדחית.

בשנים 2002–2005 החזיקה התובעת בחנות ששיטחה 1,043 מ"ר ובחניה ששיטחה 1,565 מ"ר. חיוב הארנונה בגין שטחים אלו נעשה בהתאם לסיווגם על ידי הנתבעת – החנות סווגה כמבנה המצוי בתוך מיתחם מסחרי (סיווג 351 בהתאם לסעיף 2.11 לצוו הארנונה לשנת 2005 ("צו 2005")) ואילו שטחי החניה סווגו כקרקע תפוסה ביתרת שטח המיגרש שעליו קיים המבנה (סיווג 741 בהתאם לסעיף 9.7 לצוו 2005).

כך מפורט בתצהיר: שנה סיווג גודל תעריף בש"ח למ"ר שומה שנתית 2005 חנות קרקע 1,043 מ"ר 1,565 מ"ר 69.83 ₪ 3.11 ₪ 77,699.84 ₪ 2006 חנות קרקע 1,087 מ"ר 2,619 מ"ר 71.98 ₪ 3.21 ₪ 86,649.25 ₪ 2007 חנות קרקע 1,087 מ"ר 2,619 מ"ר 73.96 ₪ 3.30 ₪ 89,037.22 ₪ 2008 חנות קרקע 1,087 מ"ר 2,619 מ"ר 73.96 ₪ 3.30 ₪ 89,037.22 ₪ על פי האמור בתצהירה של סיוון, התובעת חויבה בשנת 2006 בארנונה על פי מדידת נכסיה שבוצעה ביום 24.2.05, ועל פי מדידה זו עודכנו שטחי הנכס ושטח הקרקע המוחזק על ידה, ובהתאם לגודלם חויבה התובעת בתשלומי ארנונה.

...

מסקנה זה מעוררת כעת את השאלה אם התובעת, כמו גם יתר חברי הקבוצה, תידרש לשלם בדיעבד תשלומים בגין השטח הצמוד בסיווג "בניין" כפי נקבע טרם השינוי בצו 2006.

שאלה זו נדונה בהרחבה בעע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פסקה 45 ואילך (1.12.11) (וראו גם עע"מ 7749/09 אורט ישראל חברה לתועלת הציבור נ' הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים (30.11.11)), ואולם במסגרת הדיון בענייננו אינני נדרש לדון בה ויהיה מקום לברר שאלה זו אם הנתבעת תחליט לעשות כן. לסיכום, משהגעתי למסקנה כי בצו 2005 לא ניתן פטור לשטח הצמוד ולא הוכח כי השינוי בצו 2006 הביא להעלאה שלא כדין בחיובי הארנונה שהושתו על התובעת, כמו גם על יתר חברי הקבוצה, אין מנוס מדחיית התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת שכר טרחת עורכי דין בסכום של 60,000 ₪.

רקע והליכים קודמים המערערת היא בעלת נכסים בגדלים שונים המצויים בקומות א'–ז' בבניין הנמצא ברחוב שער פלמר 1 בחיפה, במיתחם הקרוי "קמפוס הנמל" וידוע כחלקה 9 בגוש 10888 (בהתאמה, "הנכסים" ו"הבניין").

שטחם הכולל של הנכסים הוא 2,088 מ"ר, וסך הארנונה השנתית בשנת המס 2007 עמד על 292,553 ₪, וזאת על פי תעריף ארנונה בסווג של "עסקים אחרים". המערערת השיגה על חיובה בארנונה בגין הנכסים לפי סיווג "עסקים". לטענתה, הואיל והנכסים עומדים ריקים ואינם בשימוש, יש לחייבה בארנונה על פי הסווג הנמוך ביותר שבצו המיסים של עריית חיפה התואם את ייעודם התיכנוני, ואין להשית על הנכסים חיובי ארנונה על פי תעריף עסקי.

בפסיקה נקבע גם כי השמוש בפועל בנכס אינו מהוה תנאי לחיוב בארנונה, וכי חובת התשלום חלה גם על מחזיק פונקציונאלי של נכס שאינו בשימוש (עת"מ (ת"א) 154-08 יד לי בע"מ נ' מנהל הארנונה בעריית תל-אביב – יפו, פסקה 16 (16.6.10); בר"ם 5711/06 חברת המיגרש המוצלח בע"מ נ' עריית תל אביב יפו – מנהל הארנונה (31.12.09)).

תותר הקמת תחנת דלק בתחום החניה ובתנאי שכל הסדורים יעשו בהסכמת משרד התחבורה".

בית משפט דחה את העירעור וקבע כי: "הלכה למעשה, המערערת אינה טוענת כי ברצונה לעשות שימוש בנכסים הריקים שבבעלותה כמקומות שעשועים, אלא מנסה לטעון כי מן הפן התאורטי יכולים הנכסים להיות מסווגים ככאלה על פי הייעוד התיכנוני שלהם בתב"ע. אני סבורה, כי קבלת טענה זו מרחיבה יתר על המידה את גבולותיה של הפסיקה העוסקת בנידון. יש לזכור, כי הבסיס לסיווגו של נכס הנו על פי השמוש הנעשה בו. פירוש הדבר הנו כי סיווגו של נכס למטרות ארנונה אינו יכול להעשות במנותק ממטרותיו, מהשמוש שנהוג לעשות בו וגם מהשמוש שייעשה בו בעתיד. במקרה הנידון, הנכסים נשוא העירעור הושכרו בעבר למטרות מסחריות כגון משרדים ושירותים מסחריים שונים. מבניהם של הנכסים הללו ומאפייניהם מתאימים למטרות אלו וסביר להניח כי גם בעתיד יושכרו הנכסים למטרות דומות. בין מאפייניו של משרד או של בית עסק למסחר לבין מאפייניו של מקום שעשועים קיימים הבדלים משמעותיים המחייבים על פי המשיבה הוצאת היתר בנייה חדש ואינם תואמים את הנכסים כפי שהם בנויים כיום". בקשת רשות ערעור שהגישה המערערת כנגד פסק הדין נדחתה (בר"ם  9362/08 השקעות כדאיות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית הרצליה ( 27.11.08)).

...

המסקנה המתבקשת היא שוועדת הערר צדקה כאשר קבעה כי יש להותיר את חיוב הארנונה על כנו.

סוף דבר, הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיב שכר טרחת עורכי דין בסכום של 20,000 ₪.

המערערת דאגה לסימון החניה, לאחזקת החניון, וכשהדבר נידרש אף יזמה את התכנית האחרונה שתאפשר חניה גם במיגרש העילי.

בפסיקה ניתן למצוא דיונים רבים בנוגע לחיובי ארנונה על חניונים במרכזים מסחריים (ראו סקירה נרחבת בפסק דיני בעמ"נ 42505-01-16 ארזים טק (ד.י.א.א) בע"מ נ' מנהל הארנונה בעריית עכו (30.08.2016).

התופעה ולפיה בחניון שניבנה לשרת באי מיתחם מסחרי או בתי מגורים מוגדרים חונים גם עוברי אורח, אינה מוציאה את שיטחו של החניון מהגדרת נכס שהמחזיק בו חייב בתשלום ארנונה.

...

גם טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר בשים לב לכל האמור וכמפורט לעיל, אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות ההליך בסך של 10,000 ₪.

שטח החנייה רמ"י מציינת כי יש לחייב את גרין בדמי שימוש בגין שטח החניה, אשר שימשה בלעדית את מבקרי המיתחם המסחרי וכי החניה הגדילה את כמות הלקוחות ואת ריווחי גרין ושוכריו.

כמו כן, המדובר במיגרש שהיה פתוח לשימוש כלל הציבור, ונראה כי העובדה שיש חנייה למקום הובאה בחשבון בדמי השמוש שנקבעו לשטחים עצמם במכלול הנסיבות המצטברות שפורטו לעיל, גם אם ניתן לקבל את הטענה שגרין התעשר, ולו גם באופן עקיף, מהשמוש שנעשה בשטח החנייה, יש קושי בחיוב בדמי שימוש ובודאי בקביעת גובה דמי השמוש בהעדר תמונה מלאה יותר של מצב הדברים.

ונאמר שם מפי כב' הנשיא שמגר כך: "כללי ההתעשרות שלא כדין גם מחייבים מתן ריבית ריאלית על הסכום המושב: הריבית היא המייצגת את דמי השמוש בכסף, ואלה מגיעים לבעליו". כך גם, בע"א 8417/09 עירית ירושלים נ' ששון לוי, בפסקה 28 לפסק דינו של כב' השופט ריבלין נדחה ערעור בכל הנוגע לחיוב בהפרשי הצמדה וריבית בגין חיוב בארנונה מיום הווצרות החוב ועד ליום הגשת התביעה, וזאת במצב דברים בו הגבייה של החיוב בארנונה נעשתה על ידי העיריה באופן רטרואקטיבי; הטענה של גרין כי אין לחייב בהפרשי הצמדה וריבית מבוססת על טענתו לשהוי בהגשת התביעה ואי משלוח מכתב התראה ע"י רמ"י עד לשנת 2015, כאשר לטענתו הסתמך על כך. כפי שפורט לעיל בקשר לטענת השהוי ביחס לעצם הגשת התביעה, אני סבורה כי גם בהקשר לחיוב בהפרשי הצמדה וריבית, משעה שהוגשה תביעה קודמת שהופסקה (ככל הנראה לבקשת גרין), בשל התביעה בעיניין דוברוב שהוגשה על ידי גרין ואחרים, וכאשר ניתנה בהחלטת בית המשפט לרמ"י אפשרות לחדש את התביעה, ורמ"י אף ביקשה שם פיצול סעדים, לא מצאתי לקבל את טענת גרין כי הסתמך על כך שלא קיבל מכתב התראה מרמ"י ולכן סבר שלא תידרוש ממנו דמי שימוש, ככל שלא יקבע בענין דוברוב כי מדובר בשימושים המותרים לתושבי בצרה.

...

לנוכח כל האמור, לא שוכנעתי כי גרין הצביע על עילת תביעה נזיקית העומדת לו כנגד רמ"י, לא שוכנעתי כי הופרה חובת זהירות כלפיו וכי רמ"י התרשלה בכך שלא התירה לו הקמת לולים במקרקעין נשוא התביעה שכנגד.

אף לא שוכנעתי כי הפלתה אותו לרעה מול אחרים וכי היא נוהגת לאשר, ככלל, שימוש ללולים במסגרת חוזי חכירה מסוג זה. לפיכך, לא מצאתי כי יש צורך להידרש לטענות שהעלו הצדדים לעניין הנזק.

סיכומו של דבר, התביעה שכנגד נדחית.