חיוב ארנונה רטרואקטיבי בשל טעות בסיווג

לטענת העותרת, העיריה אינה מוסמכת לידרוש תשלום ארנונה באופן רטרואקטיבי בגין שנות כספים קודמות.

וכך אמר בית המשפט (שם, בפסקה 19): "מתקשה אני לקבל את טענת העותרת כי במקרה זה לא היתה מודעת, בפועל או בכוח, לכך שהנכס סווג לגדר קטגוריה שגויה, שבגינה חויבה היא בחסר, דהיינו שבעלי העותרת, אשר מתמחים במשפט מינהלי-מוניציפלי, ובכלל זה בדיני הארנונה, כלל לא היו מודעים במשך הזמן, ובמיוחד לא במשך תקופה המשתרעת על פני כימעט שש שנים, לסיווגו של הנכס על ידי העיריה ........

בית המשפט קבע (שם, בפסקה 29) כי העותר "ידע והיה עליו לדעת כי שטח הנכס גדל אך הוא המשיך לקבל את החיובים השגויים ולא דיווח על כך לרשות עד אשר היא ביצעה בדיקה בעצמה. העותר גם ידע וחייב היה לדעת כי סיווג הנכס אינו תואם את המציאות ........ היתנהגות העותר מהוה שיקול כבד משקל להחלת החיוב הרטרואקטיבי בעיניינו של העותר". בעמ"נ (ת"א) 11965-05-11 חביב נ' עריית הרצליה היה מדובר בשטחים אשר המערערים פלשו אליהם בשנת 1992, ומחזיקים בהם מאז.

...

וכדברי כב' השופט הנדל בעת"מ (ב"ש) 277/04 שקמה תעשיות נייר נ' עיריית אשקלון (שם, בפיסקה 3): "עיריה אינה יכולה להתגונן בפני טענה של חוסר סבירות בשיעור הארנונה, בטענה שהחיוב עומד בדרישות הדין". לסיכום, וכפי שכבר ציינתי, דעתי היא שהפער של 448% ו-446% בתעריפי "קרקע תפוסה/קרקע צמודה לבנין" בין אזור ב' לבין אזורים ג', ד' ואזור התעשיה, הוא פער בלתי סביר באורח קיצוני, אשר (כפי שנאמר בבג"ץ 397/84) נושא עמו תכונה של אי צדק בולט, הגורם עוול בולט, ועל כן, על בית המשפט להתערב, ולקבל את העתירה, ככל שהיא נוגעת לענין זה. לא כן הפער של 135% (= פי אחד ושליש) לגבי "מבנים שונים שאינם נכללים בסיווג אחר". כאמור לעיל, השאלה היא שאלה של מידה, ודעתי היא, שהפער הזה איננו כה בלתי סביר וקיצוני, במידה אשר מצדיקה התערבות בית המשפט.

כפי שנקבע שם, הנני קובע כי הסעד יהיה נקודתי, ויתייחס לנכס של העותרת בלבד, כמפורט בפיסקה 53(ב) להלן.

(ב) אני מורה למשיבה, עיריית רחובות, לחייב את שטח הגינה בנכס של העותרת, בארנונה בגין "קרקע תפוסה/קרקע צמודה לבנין", לשנת 2016, לפי התעריפים המוטלים (על פי צו הארנונה של העיריה לשנת 2016) על קרקע כנ"ל באזורים ג', ד', ובאזור התעשיה, ולא כפי שחויבה לפי התעריף המוטל על קרקע כנ"ל באזור ב'.

עוד טוען המערער, כי בהתאם להלכה הפסוקה בנושא חיובים רטרואקטיביים בארנונה בכלל, ולפסיקה הספציפית בעיניינם של תושבים אחרים בשכונת כפר שלם בפרט, העיריה אינה יכולה לחייבו בחיוב ארנונה רטרואקטיבי בגין שנים הקודמות למועד משלוח מכתב העיריה הראשון מיום 25.06.2013 (ראו: עמ"נ 47461-12-16 מרים שרעבי נ' מנהל הארנונה בעירית תל אביב (פורסם בנבו, 06.02.18) ; עת"מ 26439-06-16 יעקב עובדיה נ' עירית תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 06.08.18) ; עמ"נ 63922-12-14 דוד מזרחי נ' מנהל הארנונה בעירית תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 19.01.16) (להלן: "עניין מזרחי")).

גם כאשר הצורך בהפקת חיוב רטרואקטיבי נובע מהרצון לתקן טעות שנפלה מחמת אי ידיעה, אין בכך כדי לשנות את סיווגו של החיוב המתוקן כחיוב רטרואקטיבי: "מן האמור לעיל עולה כי הן החיובים שהושתו על לוי בגין השנים 1995-1998... הם רטרואקטיביים. כזכור, העיריה חולקת על כך. לשיטתה, הודעות החיוב שנשלחו ללוי לא משיתות לראשונה ארנונה חדשה, אלא אף מתקנות שומות מוטעות, ולכן אין לבחון אותן במונחים של רטרואקטיביות. אין לקבל טענה זו. ראשית, במישור היחסים שבין לוי לבין העיריה, הודעות החיוב שנשלחו ללוי משיתות עליו – לראשונה – ארנונה בגין המיגרש. העובדה כי העיריה השיתה את הארנונה, קודם לכן, על "בית ארלוזרוב" אינה בעלת נפקות בכל הנוגע למישור יחסים זה. שנית, גם אם אכן היה מדובר, כטענת העיריה, ב"תיקון שומות" – לא היה בכך כדי לייתר את בחינת תחולתו בזמן של התיקון.

...

בהינתן העובדה שמס הארנונה נועד לאפשר לרשות המקומית לספק שירותים ציבוריים לתושבי הרשות, ונוכח העובדה שההצדקה להטלתו נמצאת בהנאה ובתועלת שמפיקים מחזיקי הנכסים מהשירותים שמעניקה הרשות המקומית, מתבקשת המסקנה שהמערער צרך שירותים ציבוריים בהיקף חריג- לפחות 35 דיירים ששכרו ממנו את הדירות נהנו משירותיה של העיריה- אך לא שילם תמורתם דבר.

יפים לעניננו דברי בית המשפט בענין הראל: "אף אני סבורה שרשלנותה של העיריה מלגבות ארנונה בגין הנכס היא מטרידה ובעייתית. אולם, בניגוד לחברי, אני סבורה שברשלנותה זו חדלה העיריה כלפי הציבור, ולא כלפי המשיב. המשיב נהנה במשך שנים רבות מ"פטור" דה-פקטו מתשלום ארנונה, אשר העיריה לא הייתה מוסמכת לתת.

סוף דבר, הערעור נדחה.

מדובר בעתירה כנגד החלטת הערייה, לחייב את העותרים לשלם ארנונה רטרואקטיבית בגין בית מגורים ונכס נוסף הצמוד לו, ששמש בעבר כמוסך.

בעקבות זאת, הגישו העותרים ערר על סיווג הנכסים, שהיה לטענתם שגוי, וכן עתירה מנהלית (עת"מ 3975-09-14) בעיניין החיוב הרטרואקטיבי בגין השנים 2013-2009.

...

שכן, אף לשיטתו של העותר, אימוץ הקביעות המשפטיות מפרשת דוד מזרחי יובילו למסקנה המתבקשת כי עליו לשלם ארנונה, לפחות עבור התקופה ממנה הודיעה לו העירייה על כוונתה לגבות ארנונה בגין הנכסים.

בנסיבות שפורטו, מצאתי כי איזון נכון של הדין הקיים לגבי חיוב רטרואקטיבי, התנהלותה של העירייה מחד גיסא, האינטרס הציבורי בדבר שיוויון בנטל הארנונה (והעובדה שהסכום שגבתה או לא גבתה הרשות מתגלגל לבסוף אל פתחו של הציבור הרחב) ואשמת העותרים היחסית מאידך גיסא, יש לקבל את העתירה באופן חלקי, כך שחיוב הארנונה יחול רק מהודעת הרשות הרשמית על כוונתה לגבות ארנונה בגין הנכסים.

סוף דבר העירייה תוציא שומת ארנונה חדשה, במסגרתה יחויב העותר בארנונה למגורים, לשני חלקי הנכס, החל מיום 01.7.2013, מועד שליחת מכתב רשמי מטעם העירייה לעותרים, על כך שנפתח חשבון ארנונה כללית בגין נכסיהם ברח' ל"ו 12, כפר שלם.

ביום 16.3.15 הטילה המשיבה על המערערת לראשונה חיוב ארנונה בגין החניון החצוני בשטח של 4356 מ"ר בסווג "קרקע תפוסה" ובגין החניון המקורה בשטח של 5,039 מ"ר בסווג "חניונים". המשיבה אף הטילה חיוב ארנונה רטרואקטיבי בגין שני החניונים (וכן בגין שטחים המצויים בתוך הקניון) עבור השנים 2012-2015 בסך כולל של יותר מ 4.3 מיליון ₪.

כאמור, המסקנה אליה הגיעה ועדת הערר כי יש בממצאים עובדתיים אלו ובעדויות שנשמעו בעיניין, כדי להוכיח שליטה, החזקה ושימוש של המערערת בחניונים, מקובלת עליי ומכל מקום אין לקבוע כי מסקנה זו אינה מבוססת באופן המצדיק היתערבות ערכאה זו. בהתאם, לא מצאתי להתערב גם בהחלטת ועדת הערר, אשר התקבלה אף היא נוכח היתרשמות מהעדויות שנשמעו בפינה, לפיה לא הוטל בעבר חיוב ארנונה על החניונים בשל טעות, אשר תוקנה לאחר שבוצע סקר נכסים בשנת 2015.

...

בהתאם, לא מצאתי כל מקום להתערב בקביעת ועדת הערר כי דין הטענה להידחות.

על כן נדחה הערעור גם בסוגיה זו. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור על כל חלקיו.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪.

שם המחזיק בנכסים אכן שונה לשם העותרת אך בשל טעות בערייה נותר סיווג הנכסים כפי שהיה עת החזיקה בהם אוניברסיטת ת"א קרי, "ארנונה – גן, בי"ס, מוסד השכלה / הכשרה" (נספח 3 לכתב תשובה מטעם המשיבה), ובהתאם לסיווג זה חויבה העותרת.

אפילו הערייה עצמה הפניתה לעע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ' עריית רמת גן (18.03.2012), במסגרתו בוטל חיוב ארנונה רטרואקטיבי, בין היתר מאחר שהסיווג לא היה בלתי סביר אשר מקים ציפייה כי על הנישומות להבחין כי הסווג שגוי ובהתאם להתריע עליו למשיבה, ולטעמי דברים אלה מתאימים ממש לענייננו: "בכל הקשור לסיווג הנכס מחדש, לא נימצאו טעמים חריגים שיצדיקו את סתירת החזקה השוללת תחולה למפרע של חיובי הארנונה. בפרט, לא נמצא פגם בהתנהלות הנישום אשר יצדיק חיוב רטרואקטיבי חריג ... מבלי להביע כל עמדה בהליך התלוי ועומד בפני ועדת הערר, גם אם נקבל את טענת המשיבה כי הסווג הראוי של הנכס אינו "בתי חולים ממשלתיים", עדיין לא מדובר בסווג בלתי סביר בעליל אשר מקים ציפייה כי המערערות יתריעו בפני המשיבה כי מדובר בסווג שגוי.

...

לאחר שעיינתי בתשובת העירייה ושמעתי את טיעוניה בדיון שהתקיים לפני, אומר כי לא מצאתי "טעמים טובים" המצדיקים להעביר את החיוב הרטרואקטיבי בדנא מכזה "הנחשד מלכתחילה כפסול" לקטגוריה של חיוב "הנתפס תחילה כתקין", ועל העירייה הנטל להציג טעמים ממשיים שיש בהם להצדיק את החיוב הרטרואקטיבי וזאת לא עשתה.

לא ראיתי אפוא לקבוע כי היה על העותרת לדקדק ולבחון האם הסיווגים בהם חויבה בארנונה לאחר שדיווחה כדין על החלפת האחזקה הם הסיווגים הנכונים, ואני סבורה כי אין להעמיס חובות בלתי סבירות על הפרט ולהעביר את הנטל של חובת ההגינות החל על העירייה, לכתפי העותרת ולדרוש ממנה ידע ובקיאות בדיני הארנונה.

סוף דבר אינני מאשרת את החיוב הרטרואקטיבי שהטילה העירייה על העותרת, ונבע אך מטעות העירייה, ומשכך אני מקבלת את העתירה ומורה כי החיוב בטל.