חידוש חוזה חכירה לאחר פקיעתו

מעיון מדוקדק בהחלטת הוועדה לתיכנון ובניה מיום 16.3.2017 עולה, כי אותה החלטה ניתנה במסגרת בקשה חדשה לשימוש חורג שניפתחה בתאריך 23.12.2014, כשנה לאחר שפג תוקפו של ההיתר הקודם.

כך, בהודעה מוסכמת מטעם הצדדים, עליה חתום ב"כ המינהל, שהוגשה ביום 8.9.2009 בתביעת הפינוי, צוין, בין היתר, כי: "לאחר שהוצג לתובע היתר לשימוש חורג בנכס נקבע בין הצדדים מתוה להמשך הטיפול בתיק בנוגע לחידוש חוזה החכירה כהסדר בין הצדדים מחוץ לכותלי בית המשפט...בימים אלה מועבר התיק ע"י התובע לבצוע שומה לקראת השלמת העסקה כך שלאחר תשלום ניתן יהיה לחדש את החכירה.". גם בהודעה מוסכמת נוספת שהגישו ב"כ הצדדים בתביעת הפינוי ביום 11.3.2010, צוין, בין היתר, כי: "הצדדים פעלו ופועלים על פי המתוה שנקבע ולאחר שהומצאו לתובע מסמכים שונים ע"י הנתבעים, בוצעו המדידות של הנכס מטעם התובע ונקבע התשלום לצורך חידוש החכירה...". באותו אופן, בהודעה מוסכמת נוספת שהגישו ב"כ הצדדים בתביעה הפינוי ביום 1.11.2010, צוין, בין היתר, כי: "ביום 14/10/2010 שילם הנתבע מס' 6 [הוא התובע כאן – י.ש.] את מלוא היטל ההשבחה (זאת לאחר דיונים והשגות שנמשכו זמן רב). עתה ממתינים לקבלת אישור ערייה להעברת הזכויות. אישור זה נידרש ע"י ממ"י לצורך השלמת העברת הזכויות (2/3) בנכס ע"ש הנתבע מס' 6 (יתר המסמכים הוגשו לממ"י זה מכבר) עם קבלת האישור (תוך כשלושה שבועות) יומצא האישור לממ"י ויושלמו ההליכים להסדרת חוזה חכירה." [ההדגשה בקוו במקור – י.ש.].

...

עם זאת, אני סבור, כי יש לדחות טענה זו. כפי שצוין ברקע הדברים, לאחר שהחלטה 1370 בוטלה ביום 28.6.2016, בהחלטת המועצה מיום 21.11.2016 (נספח 1.15 למסמכי התובע) צוין, בין היתר, כי "המועצה קבעה הוראות מעבר להחלת החלטה שבוטלה בנושא הקניית בעלות בקרקע, במסגרת הרפורמה במקרקעי ישראל" וכי המועצה אישרה "מועד קובע 29.8.2016 שחוכרים שעומדים בקריטריונים – יחולו עליהם כללי החלטה 1370. בין היתר מדובר על חוכרים שהסדירו תשלום להקניית בעלות לפני מועד זה, או הגישו בקשה להקניית בעלות כולל כל המסמכים הנדרשים, או אשר נשלחה להם הודעה בה הוצע להם לרכוש בעלות ללא תמורה – כל זאת לפני המועד הקובע.". לפיכך, בהינתן שביום 23.12.2014 הייתה תלויה ועומדת בפני רשויות התכנון בקשה חדשה של התובע לשימוש חורג ממגורים לבית מאפה וזו אושרה בסופו של דבר, באופן הכולל את המועד בו הוגשה הבקשה בשנת 2015, יש לראות בתובע כמי שהגיש "בקשה להקניית בעלות כולל כל המסמכים הנדרשים" במועד הגשת הבקשה ולכל היותר עובר למועד הקובע, כפי שנקבע בהוראת המעבר.

לאור כל זאת, אני סבור, כי לא הוכח בפניי שבמועד בו הוגשה בקשתו (ביום 13.10.2015) הפר התובע את חוזה החכירה באופן ששלל ממנו את הזכות לרכישת הבעלות בהתאם לתנאי החלטה 1370, שהייתה בתוקף באותה עת. לפני סיום אעיר, כי מצאתי לנכון לדחות גם טענת הנתבעת כי בהחלטה 1370 (סעיף 3.4.1.2) קבוע דירוג לפיו תשלום בשיעור של 3% הוא בשנה הראשונה וממילא, התובע לא זכאי להעברת בעלות בתמורה לשיעור זה. טענה זו נטענה לראשונה בסיפת הסיכומים שהגישה התובעת ומהווה הרחבת חזית אסורה.

סוף דבר לאור האמור לעיל, מתקבלת התביעה.

סבור אני שאי חידוש חוזה החכירה לא מביא לביטול אוטומאטי של זכויות החוכר או של בעל החוזה עם רשות מקרקעי ישראל או קק"ל, אלא הדבר תלוי במערכת היחסים שנוצרה בין הצדדים או בהתנהגות הצדדים לאחר תום תקופת החכירה או השכירות.

זכויות המנוחה בדירה נגזרות מזכויות חב' דירות עם בדירה, שכן חב' דירות עם לא יכולה להעביר למנוחה יותר ממה שקבלה מקק"ל. משפקעה זכות חב' דירות עם בדירה, ממילא פקעה זכותה של המנוחה בדירה.

...

בכתב ההגנה טענו הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובע מהסיבות כדלקמן: 1) הנתבע 1 מתגורר בדירה מאז שנת 1985, הוא סובל מבעיות נפשיות, אשר כתוצאה מכך הוא מאושפז מפעם לפעם בבתי חולים; 2) הנתבע 1 נהג בדירה במשך שנים מנהג בעלים, ובשנת 1985 עת נכנס להתגורר בדירה שילם לעיריית ראשון לציון את דמי הארנונה שלא שולמו לה במשך 8 שנים קודם לכן; 3) העובדה שחברת החשמל והעירייה סיפקו שירותים בעירייה מוכיחה שבעת החלפת שם המשלם בגופים אלו היו בידיו מסמכים שהסדירו את החזקתו בדירה; 4) מאחר והנתבע 1 נכנס לדירה בשנת 1985, אזי התביעה נגדו התיישנה; 5) יש לדחות את התביעה הכספית נגד הנתבע 1, ולחילופין לקזז ממנה את שווי ההשקעות; 6) הנתבעת 2 היא גרושתו של הנתבע 1.

משמע מכל האמור לעיל הוא שבעת הגשת התביעה וגם בעת מתן פסק הדין לא היו ליורשי המנוחה כל זכויות בדירה, שכן חוזה החכירה הגיע לסיומו, ומעולם לא הוגשה בקשה לקק"ל להכיר במנוח או במנוחה כחוכרי משנה.

בנסיבות אלו סבור אני שזכויות החכירה של חב' דירות עם בדירה, הסתיימו ביום 31.12.1999 (לפני כ-16.5 שנה), חב' דירות עם, המנוח והמנוחה לא מילאו אחר הוראות חוזה החכירה לחכירת משנה ולא קיבלו את הסכמת קק"ל לחכירת המשנה.

גם ב"כ הנתבעים לא התייחס לנקודה זו מאז הגשת התביעה ועד להגשת סיכומיו, למרות שמועד תום תקופת החכירה הוא אחת העובדות הבסיסיות בתביעה זו. סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אין לתובע זכות תביעה נגד הנתבעים, אלא רק לרמ"י או לקק"ל, ולכן דין התביעה להידחות.

לטענת רמ"י, מר נעמן, כמי שחתם על החוזה בין התובעת לבין חברת מבני תעשיה בע"מ, לא קרא את החוזה, לא בדק אם יש היתר למבנה שרכש מחברת מבני תעשיה בע"מ, ומהו השמוש שניתן לעשות במבנה, וגם לא קרא את חוזה החכירה שבין רמ"י לבין חברת מבני תעשיה בע"מ. רמ"י טוענת כי התובעת אינה זכאית להקניית בעלות בחלקה מכוח החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1185, לאחר שפג תוקפו של חוזה החכירה, ומאחר והתובעת הפרה את חוזה החכירה, ולא תיקנה את ההפרה.

אלפסי העידה כי הסיבה לאי-חידוש חוזה החכירה הנו כי השימושים היו לא למטרה שצוינה, אלא שבהקשר לכך היא אף העידה כי: "אנחנו הולכים לפי הייעוד, מה שמותר לפי חוות-דעת תיכנוני וזה מה שצוין" (עמ' 44 ש' 2 ו-ש' 9 לפרוטוקול) בנסיבות אלה, ולאור ההתנהלות לאורך השנים, היתה רמ"י צריכה ליתן הודעה לתובעת שיש בה שהות מספקת לתובעת להשיג היתר לשימוש שנעשה בפועל בחלקה 106 לצרכי מסעדה, אם בדרך של קבלת היתר לשימוש חורג, או שינוי ייעוד בתב"ע וכד', לפני שהיא מחליטה שלא לחדש את הסכם החכירה.

...

התובעת מחזיקה בחלקה 106 בגוש 18322 (להלן: "החלקה"), ומבקשת כי תוארך תקופת החכירה שנקבעה בחוזה החכירה בהתייחס לחלקה זו. הנתבעת (להלן: "רמ"י") טוענת כי התובעת הפרה הפרה יסודית את חוזה החכירה בהתייחס לחלקה, מאחר ועשתה בחלקה שימוש מסחרי, שאינו תואם את המטרה שלשמה הוקצתה החלקה בחוזה החכירה, ועל-כן יש לדחות את התביעה ולקבל את התביעה של רמ"י, ולהורות על סילוק ידה של התובעת מהחלקה, משחוזה החכירה מכוחו החזיקה התובעת בחלקה הופר הפרה יסודית ופג תוקפו.

ב-10/18 הגישה רמ"י תביעה בבית-משפט השלום לסילוק יד התובעת מהחלקה ומחלקות נוספות, ובסופו של דבר תביעה זו נמחקה, והוגשה תביעה שכנגד בתיק שלפניי.

אשר על-כן, התביעה שכנגד בהתייחס לנתבעת שכנגד 1 - נדחית.

באשר ליתר המבנים המצויים בחלקות 51, 85 ו-108 (למעט הפנצ'ריה והאנטנה), עולה ממכלול הראיות והעדויות כי המדובר במבנים המוחזקים בידי מיכה נעמן, חלקם ישירות על-ידו, וחלקם באמצעות השכרתם על-ידי מיכה נעמן לאחרים, וכי עם הגשת התביעה שכנגד, קמה לתובעת שכנגד הזכות לבטל רשיון מכללא, גם אם היה כזה, ומיכה נעמן לא הציג תשתית עובדתית שיש בכוחה להגביל את זכות התובעת שכנגד כבעלת המקרקעין, לבטל רשיון מכללא אם היה כזה, ולא הציג זכות חוקית הקיימת בידו להמשיך ולעשות שימוש בחלקות אלה.

אשר על-כן, דין התביעה שכנגד להתקבל כלפי הנתבע 2 - מיכה נעמן, ועליו לפנות ולהרוס בתוך 180 יום ממועד מתן פסק-הדין את המבנים והמחוברים שנבנו על-ידו, ושהוא עושה בהם שימוש, או שהוא משכירם לאחרים, בחלקות 51, 85 ו-108 בגוש 18322.

לא מצאתי ממש בטענת התובעים כי יש תחולה בנסיבות העניין לסעיף 26 לחוק החוזים שעניינו השלמת פרטים, הקובע: "פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים". חוזה החכירה ברור והוא קובע מתוה כללי לזכות החוכר לחידוש חוזה החכירה לאחר פקיעתו בדרך של קיום, כפי שארע בנסיבות העניין.

...

איני סבורה גם כי עלה בידי התובעים או מי מהם להראות כי חוזה החכירה החדש הוא חוזה ובו תניות מקפחות שיש לבטלן בהיותו חוזה אחיד, על יסוד טענותיהם הכלליות שנטענו אך בעלמא אף לעניין זה. מעבר לצורך אציין כי העירייה הראתה כי החוזה נסרק במסרקות ברזל במשרד המשפטים אליו פנה עו"ד בסון בשם בוגומילסקי בשעתו בטענה דומה, ולבקשת המשרד התקבלו הסברי העירייה ואף נערך שינוי ביחס לחלק מסעיפיו.

לאחר שנשמעו לפני ראיות הצדדים בתובענות הנותרות והם טענו טענותיהם בסיכומים בכתב מטעמם ולאור כל האמור לעיל לא מצאתי כי העירייה חרגה מהוראות חוזה החכירה המקורי בהתנהלותה לחידוש ההתקשרויות בחוזה החכירה החדש ואף לא מחובתה המוגברת כגוף ציבורי החלה עליה מכוח עיקרון הדואליות הנורמטיבית לנהוג בתום לב ובהגינות בכל הנוגע לחידוש חוזי החכירה בנסיבות העניין.

לאור כל האמור לעיל כלל תביעות התובעים נדחות.

ראה בענין זה הודאת התובע עצמו בסעיף 32 לתביעה: "... לכל היותר רשאי היה הנתבע שלא לחדש את הסכם החכירה של התובע לאחר מועד פקיעתו "הטבעי" ביום 31.8.02, אך לא לבטלו לפני תום תקופת החכירה.

...

אולם, בוודאי שאין האמור חל במצב בו בחוזה הוסכם מפורשות על מערכת הזכויות במקרה של ביטול החוזה ובוודאי שאין האמור חל ביחס לצד המפר, שאחרת נמצא שגם הפר את ההסכם וגרם לביטולו וגם יוכל לטעון לזכויות טובות יותר מכח ההפרה מאלו עליהם הסכים במפורש בחוזה?!! וראה בעמ' 123 בספרו של פרידמן: "יתרונו העיקרי של הפתרון החוזי הוא בשמירה על עקרון היסוד ששימש נקודת מוצא לדיוננו, היינו שאין מקום לתביעה בגין עשיית עושר, לגבי מה שנכלל בחוזה". ובהמשך עמ' 124: "במילים אחרות, אין קושי במקרה שבו נאמר בחוזה כי הוא נקבע לזמן קצוב וכי בתום התקופה לא יהיו למפיץ זכויות כלשהן (מעבר למה שנקבע בחוזה) והוא הדין בחוזה ללא הגבלת זמן שנאמר בו כי ניתן לסיימו ע"י מתן הודעה פרק זמן מראש וכי עם סיומו לא יהיו למפיץ זכויות נוספות. במקרים אלה ראוי לכבד את המוסכם בין הצדדים". למעלה מן הצורך אוסיף, כי גם אם היה נקבע שהייתה התעשרות המצדיקה תביעה, הרי שיקולי הצדק לענין הפטור מהשבה רחבים משיקולי הצדק לענין עצם חובת ההשבה וראה בסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט: "בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת ההשבה לפי סעיף 1 כולה או מקצתה...או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת" – ביה"מ רשאי לבדוק לצורך בחינת תחולת הגנה זו גורמים רבים ושונים ובכלל זה: "גם ואולי בראש ובראשונה את מוסריות ההתנהגותם של הצדדים זה כלפי זה ורק אם המסקנה המתחייבת הינה שאכיפת חובת ההשבה (במלואה או בחלקה) על הנתבע הינה יותר בלתי צודקת מאשר אי אכיפתה, או מאשר, אכיפתה החלקית, פוטרים את הנתבע מהשבה כולה או מקצתה" (ע"א 588/87 כהן נ' שמש פ"ד מה' (5) 297) (הדגשה שלי ר.א).

לא צריך להיות מומחה לכלכלה (ראה שאלת ב"כ התובע למומחה הנתבע בעמ' 27 שורה 20-21 לפרוטוקול), על מנת להגיע למסקנה כי השקעה בהיקף הנטען בחוות דעת שמאי התובע כדאית רק במקרה שהחוכר מבצע את ההשקעה בתחילת או באמצע תקופת החכירה, כך שהרווחים מהנטיעות יכסו את ההשקעה.

לאור כל האמור, אני מורה על דחיית התביעה.