חידוש היתר בניה לא חוקי מלכתחילה

בהחלטה מיום 26.6.2008 (נספח 82 לכתב התביעה) קבעה ועדת הערר, כי לא היה מקום להשהות את הדיון בבקשת רילוב לחדש את היתר הבניה, מאחר ולמרטינז אין טענה נגד רילוב לעניין מיגרש 61(1), אך הבהירה, שבחינת הבקשה להיתר חייבת להתבצע לפי ש/215 והוראותיה.

מבלי לקבוע מסמרות בעיניין זה, ניכר מהתנהלות הדברים, כי אותה גדר ניבנתה ללא היתר על ידי רילוב ולא על ידי ויזל, שאחרת הייתה מופיעה מלכתחילה במסגרת הבקשה שהגישו ויזל.

למעלה מזה, לא הוכח כי קיים קשר סיבתי בין היתנהלות הוועדה המקומית, הן בעיניין הדיון בבקשות להיתר בניה שהגיש רילוב (אשר חלקן אושרו) והן בעיניין עמדת הוועדה בנוגע לבניה בלתי חוקית של שכניו, ובפרט - הסגת הגבול של מרטינז, לבין טענות רילוב בדבר נזק שניגרם לו נוכח "חוסר האפשרות" לבנות את ביתו.

...

סיכום א. לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה, על כל ראשיה.

ב. התובעת, שנכנסה בנעליו של רילוב ז"ל, תישא בהוצאות המשפט, כמפורט להלן: התובעת תשלם לכל אחת מהנתבעות 1 ו - 2 שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

התובעת תשלם לנתבע מס 4 שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

לפי הנטען, בעת מתן רישיון הכריתה וההעתקה ביום 10.1.2018, טרם מולאו מכלול התנאים שנקבעו בהחלטות רשות הרשוי של הות"ל לחידוש היתר הבנייה, ולפיכך לשיטת העותרים היתר הבנייה לא היה בתוקף, ועל כן רישיון הכריתה ניתן על-בסיס מצג שגוי ודינו בטלות.

המסקנה היא, איפוא, כי מלכתחילה לא ברור על מה נסמכת טענת העותרים כי הייתה חובה על רשות הרשוי לאפשר להם להשמיע את טיעוניהם טרם קבלת החלטה בבקשת חידוש היתר הבנייה שתואם את תת"ל 24.

...

תקנה 11(ד) מוסיפה כי: "לא יצווה בית המשפט... על מתן פרטים נוספים אם אינם דרושים לצורך הכרעה בעתירה". בחינת הפרטים הנוספים שנותרו במחלוקת מעלה כי הם התייחסו לעניינים בכתבי התשובה שאינם דורשים כשלעצמם הבהרה או השלמה (כגון: בקשה למסמכים לגבי טענת מקורות כי היו מספר גורמים שהובילו לעיכוב בביצוע פרויקט בריכת המורים); עניינים שאינם דרושים לצורך הכרעה בעתירה (כגון בקשת פרטים בנוגע לשיקום נופי, או בנוגע לפנייה לרשות התמרור, או בנוגע לחוות-הדעת של ד"ר הקרט מטעם מקורות, שלא ראיתי להתבסס עליה משלא הובאה לפני רשות הרישוי); מסמכים המהווים תרשומות פנימיות; או פרטים נוספים שהם במהותם "שאלון". לפיכך, הבקשות נדחות.

משלא נמצאה עילה להתערבות שיפוטית בהחלטות אלה, דין העתירה להידחות.

סוף דבר העתירה נדחית.

] ראו בעיניין זה, עת"מ (ת"א) 1180/08 שיר לה ייזום מקרקעין 1995 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה כפר סבא (פורסם ב-16.05.2010)‏‏: "כל עוד אין שינוי מהותי בתוכניות החלות על השטח, ההחלטה על חידוש ההיתר היא טכנית במהותה.". ובהמשך: "הלכה פסוקה היא כי כאשר מדובר בחידוש היתר, להבדיל ממתן היתר מלכתחילה, וכל עוד לא חלו שינויים מהותיים בחוק או התכניות התיכנון הרלוואנטיות, מדובר בהחלטה טכנית במהותה ...". יש להעיר שתקנות 20 ו-20א' לתקנות ההיתר בוטלו בתקנה 120(1) לתקנות התיכנון והבנייה (רשוי בנייה), התשע"ו – 2016, אשר ניכנסו לתוקף ב-4.9.16, אך אין בכך כדי לשנות את המסקנות הנ"ל, מהנימוקים שבעת"מ 56322-12-17 בר - יעקב - נכסים והשקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב (פורסם ב-24.10.2018), אותם אני מקבל.

] [50: ס' 4(ד) לתנאי המיכרז, בו מצהיר שעליו לסיים את עבודות הבנייה בהתאם למסמך י"ג – תוכניות, ומסמך י"א – מיפרט טכני; ס' 1 להצעת הקבלן במיכרז, בו מצהיר הקבלן שהצעתו היא לבצוע העבודות על פי המסמכים השונים, כולל המפרטים הטכניים; ס' 12(ד) להצעת הקבלן במיכרז, בו נרשם שהקבלן יידרש לבצע את העבודות, בין השאר בהתאם למפרטים הטכניים; סעיף 2(ג) לחוזה, בו מוגדרות העבודות, בין השאר, כמפורט במפרטים הטכניים; ס' 5(ב) לחוזה, בו מתחייב הקבלן לבצע את העבודות, בין השאר בהתאם למפרטים הטכניים; ס' 5(טו) לחוזה בו נרשם שהקבלן יידרש לסיים את עבודות הבנייה שלא הסתיימו על ידי הקבלן הקודם, על פי המפרט הטכני.

...

סיכום ‎פרק ז נוכח האמור לעיל, אני דוחה את טענות הקבלן שמגיע לו סכום העולה על הסכום אשר אישרה לו העירייה, ולכן אני קובע שהסכום המגיע לקבלן מהעירייה עומד על 56,000 ₪, כפי חישוב העירייה בחשבון סופי 12[footnoteRef:134].

אולם, בסיכומיה זנחה העירייה את טענת הקיזוז, ועל כן לא אדון בה. : תוצאה נוכח האמור לעיל, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סכום של 56,249 ₪ (כפי הסכום בו מודע הנתבעת בחשבון סופי 12).

מאחר שהתביעה הוגשה על סכום 2,700,000 ₪ (לצורכי אגרה), תוך שהתובעת טוענת שהנתבעת חייבת לה סכום של 4,326,824 ₪, העובדה שכל טענות התובעת נדחו והתנהלות התובעת, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת שכר טרחת בא-כוחה בסכום של 87,750 ₪ (75,000 ₪ בתוספת מע"מ), והחזר ההוצאות שהוציאה הנתבעת בפועל (עבור שכ"ט מומחה ביהמ"ש ועלויות ההקלטה).

אשר לטענה כי לפסק הדין לא יהיו השלכות רוחב באשר לתכנית 1010 וזאת לנוכח אישורה של תכנית רע/1010א - אפילו אם זה המצב, אין בכך לאפשר מתן היתר בניה שאינו חוקי.

לו מלכתחילה היו פועלים העותרים לפעול במתכונת משפטית אחרת, לאחר החלטת ועדת הערר, יתכן שכבר הייתה תכנית מאושרת כיום.

על פי הוראות סעיף 1.6 לתכנית 1010, בעיניין היחס בין התכנית לבין תכניות מאושרות קודמות, תכנית 1010 גוברת על כל תכנית מתאר מקומית ומפורטת בנושאים בהם היא עוסקת אלא אם נאמר אחרת: "תוכנית זו גוברת על כל תוכניות המתאר המקומיות והמפורטות בנושאים בהן היא עוסקת, אלא אם נאמר אחרת" מטרת התוכנית הוגדרה בסעיף 2.1 ובמסגרתה נקבע כי מטרת תכנית 1010 היא "שיפור הבינוי ומיצוי מיטבי לזכויות הבניה הקיימות לצורך עדוד חזוק מבנים והתחדשות עירונית". עוד נקבע בסעיף 5 לתכנית 1010 כי זכויות והוראות הבניה יהיו "בהתאם לתכניות המאושרות החלות על החלקה לרבות זכויות הבניה על פי תמ"א 38, כמפורט בסעיף 4.1.2 לתכנית זו, וכן לרבות ההקלות המותרות בחוק (6% + 5% למעלית + 2.5% לכל קומה ולא יותר מ – 5%)". עוד נקבע כי בנוסף לאמור, "יוותרו שטחי שירות כמפורט בסעיף 4.1.2(ג)". יצוין כי סעיף 4.1.2(ג) מתיר תוספת שטחי שירות בנוסף לשטחים העקריים, בין השאר, תוספת של 8% בקומת הקרקע, תוספת של 35 מ"ר בכל קומה, ממ"ד, וכן ניוד של יתרת השטח שלא נוצל בין הקומות.

...

בשים לב לאמור, קיבלה ועדת הערר את טענות העוררים כי תכנית 1010 אינה כוללת תוספת זכויות מעבר לתמ"א 38, וכך קבעה: "51. אין בתכנית 1010 הוראה מפורשת המתייחסת לאפשרות לחיזוק בניין בדרך של הריסה ובניה. לפיכך, לדעתנו, היא לא נועדה לשנות בעניין זה מהקבוע בהוראת סעיף 14א לתמ"א. סעיף 23 לתמ"א מאפשר למוסד תכנון לאשר תכנית שתקבע הוראות שונות מהקבוע בתמ"א בעניינים שפורטו שם, וככל שהתכנית שאושרה בהתאם לסעיף 23 לא שינתה הסדר מהסדרי התמ"א באותם עניינים ההנחה היא שהיא ביקשה להותיר הסדר זה בלא שינוי. מסקנה זו גם מתיישבת עם תכלית התמ"א לעודד חיזוק דווקא בדרך של הריסה ובניה ...

אלא שגם בעניין זה, סבורני כי יש לקבל את טענת הועדה המקומית (סעיף 151 לעתירתה) ולפיה תכנית 1010 שואבת את ההקלות מכוח תכנית רע/2000 אשר הופקדה לפני המועד הקובע.

גם בעניין זה, סבורני כי שגתה ועדת הערר בפרשנותה, וגם כאן, סבורני כי יש ליתן את הבכורה לפרשנות שנתנה הועדה המקומית במשך שנים רבות.

לנוכח כל האמור לעיל, לא ראיתי לקבל את טענות ועדת הערר אף בעניין זה, וסבורני כי אף השכל הישר מחייב להתיר לפרויקט המבורך לצאת לדרך.

לצורך כך הוא היתקשר עם קבלן בשנת 2019, והגיש בקשה לחדש את היתר הבנייה.

יצוין כי לכתחילה התבקש סעד של פירוק שתוף בדרך של רישום בית משותף, אך התובע זנח אותו.

אני סבור שדי בטענת התובע בעיניין זה בכתב התביעה ובתצהירו, טענה הנתמכת בהיתר הבנייה החדש ובתנאים שהוצבו במסגרתו, כדי לקבוע שהתנאים הדרושים לצורך מתן צו להסרת הבנייה הבלתי חוקית מתקיימים כאן לפי עוולת מיטרד ליחיד והפרת חובה חקוקה.

...

בנסיבות אלו, ומשעלה חשש שבכוונת הנתבע לסכל את רצונו של התובע לבנות בהתאם להיתר שקיבל על רקע הסכסוך המתמשך ביניהם, החלטתי לעשות שימוש בסמכותי שבתקנה 63(ב)(16) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 לתת פסק דין בקדם משפט, והוריתי לסכם טענות בשאלה מדוע שלא יינתן פסק דין חלקי על סמך החומר הקיים.

אני סבור שדי בטענת התובע בעניין זה בכתב התביעה ובתצהירו, טענה הנתמכת בהיתר הבנייה החדש ובתנאים שהוצבו במסגרתו, כדי לקבוע שהתנאים הדרושים לצורך מתן צו להסרת הבנייה הבלתי חוקית מתקיימים כאן לפי עוולת מטרד ליחיד והפרת חובה חקוקה.

דין התביעה להתקבל וביתר שאת גם בעניינה של העילה המשפטית האחרת: הסרת שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.