חיבור חשמל ומים בסיום בניית יחידה

יכול אני להניח, שמר בועז קמר שיער שהוצאות הפיתוח הנוספות תהיינה כפי שיעור ההיטלים הערוניים ולא בשיעור כה גבוה כפי דרישת משרד הבינוי והשיכון (כ-16 מיליון ₪); וכי אם היה יודע זאת יתכן ולא היה מבצע את עסקת החלפת מגרשים זו, אולם, איני יכול לקבל את טענתו שסעיף 12(3) ל"הסכם המכר": "הוא סעיף דקלראטיבי בלבד על קיום חובת תשלום" (סעיף 14 לתצהירו של בועז קמר) וכי סעיף 6 ל"הסכם" הוא הסעיף האופרטיבי ביחסי החברה עם ממ"י. זאת ועוד; גם ללא סעיף 12(3) ל"הסכם" התחייבות שו"פ לשאת בכל הוצאות הפיתוח, מעוגנת היטב בסעיף 6 ל"הסכם": "ב. הרוכש מתחייב לשאת בכל מסי ואגרות פיתוח מכל סוג שהוא הוצאות הפיתוח החלים ו/או שיחולו על הנכס, כגון הוצאות הקשורות בחיבור חשמל, אגרות צנורות מים וביוב סידור מים, התקנת ביוב, סלילת כבישים ומדרכות וכיוצא בהם... מתחייב במידה ולא נילקח בחשבון במחיר הנכס לשלם סכום זה למוכר/ו/או לרשות המקומית ו/או לרשויות המוסמכות האחרות – הכל לפי הנסיבות – ובהתאם להוראות המוכר תוך 14 (ארבע עשר) יום מיום דרישתם בכתב. המוכר לא יענה לכל טענות ומענות של הרוכש בקשר להוצאות הפיתוח הנ"ל" (ההדגשה שלי י.פ.).

מן הראוי להפנות לעניין זה להחלטת הממשלה 3205 מיום 29.5.1994 בה נאמר בין השאר: "1. משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל ידאגו לבצוע עבודות התשתית הנדרשות באתר ולסיומן במקביל לסיום בניית יחידות הדיור על-ידי הקבלן.

...

סעיף 11 לחוק זה, נועד להחיל את החוק גם על "מוסד המדינה שאינו תאגיד", ובעניינו ממ"י או רמ"י. "11. לענין חוק זה, דין מוסד המדינה שאינו תאגיד כדין המדינה". על רקע האמור, יש לקרוא את הנאמר ע"י כב' הרשמת השופטת שושנה ליבוביץ בע"א 3267/07- א' שיבולים מושב עובדים ואח' נגד זכריה בורה ואח', אליו הופניתי ע"י ב"כ התובעים: "...בניגוד לטענת ב"כ המערערים, וכפי שמבהירים המשיבים 1 ו-2, רשם האגודות השיתופיות, כמו המשיב 2, מינהל מקרקעי ישראל, הינו מוסד של המדינה שאינו תאגיד ולפיכך דינו כדין המדינה (ראו: סעיף 11 לחוק לתיקון סדרי הדין האזרחי (המדינה כבעל דין), תשי"ח-1958, להלן: החוק), בשל מעמדו זה, הוא מיוצג על ידי היועץ המשפטי לממשלה או בא כוחו (סעיף 4 לחוק), בא כח היועץ המשפטי לממשלה מוגדר גם כפרקליט בפרקליטות המדינה (חוק הפרשנות, התשמ"א-1981). מכאן, שפרקליטות המדינה מייצגת הן את המשיב 2 והן את רשם האגודות השיתופיות. כפי שמבהירה ב"כ המשיבה 2, גופים אלה אינם בעלי אישיות משפטית נפרדת, אלא הם נכללים בתוך אישיותה המשפטית של מדינת ישראל." החוק לתיקון סדרי הדין האזרחי (המדינה כבעל דין תשי"ח-1958), אינו מסדיר את ענייני המהות ומערכת היחסים של כל אחת מרשויות ו/או מוסדות המדינה בינם ובין עצמם ובינם ובין מתקשרים חיצוניים עמם.

אני מחייב את "נאש רמות בע"מ" לשלם ל"שיכון ופיתוח לישראל בע"מ" את הסך של 8,640,000 ₪ בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית מיום 17/9/2009 ועד התשלום בפועל בתוספת מע"מ כחוק.

אני דוחה את התביעה נגד "ארזים (ג.י.א) בע"מ". אני דוחה את התביעה/ההודעה לצד שלישי אותה הגישה ארזים נגד הצדדים השלישיים: נאש רמות בע"מ, נחמן דברת, יעקב שמשון, מייק וקנין, מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל בע"מ ושיכון ופיתוח לישראל בע"מ. משנדחתה התביעה שהוגשה נגד ארזים, תוצאתה דחיית התביעה נגד הצדדים השלישיים דלעיל.

נוכח תוצאת פסק הדין, אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות.

נטען כי המבקש מתגורר במקום "זה זמן רב", המבנה מחובר לרשת החשמל והמים והמבקש משלם עבור החשמל והמים (צורפו דפי חשבון חשמל ומים).

בסיכומי המבקש, אשר הוגשו, לבקשתו, לאחר שהתקיים דיון בבקשה במסגרתו נשמעו העדים, נטען כי חרף כתב ההאצלה אליו הפניתה המשיבה, לגורם שהוציא את הצוו לא היתה סמכות להוציאו היות ולא היתקיימו לגביו התנאים הקבועים בסעיף 232 לחוק התיכנון והבניה (ובעיקר אישורו של היועץ המשפטי ליחידה הארצית לאכיפה); עוד נטען כי המשיבה לא גבתה מהמבקש כל הודעה ולא שמעה גרסתו, כמו גם הפרה את חובת ההיוועצות בין גורמי המשיבה, באופן שלא הועבר בין הגורמים מידע מדוייק באשר לתחילת הבניה ולסיומה.

אז, "אמרו" לו, "מהנדסים שם בערייה", שבשמם לא נקב, "תגיש את מה שאתה צריך... לך ותעשה מה שאתה רוצה". אותם גורמים, לכאורה, אמרו לו "אתה צריך ללכת על מחסן חקלאי כהתחלה כי אתה תקבל מים וחשמל ואחרי זה תתחיל בית". עד כה עולה מעדותו של המבקש, כי גורמים עלומים בערייה אמרו לו שחרף העובדה שהגיש בקשה להיתר לבניית מחסן חקלאי, הוא יכול להיתחבר לחשמל ולמים ולאחר מכן להרחיב את הבניה לבית מגורים; המבקש טען בעדותו שהגיש בקשה להיתר לבניית בית מגורים.

...

עיון בחשבונות החשמל והמים שצורפו לבקשה, אף שלא הוכח שאלה מתייחסים למבנה מושא צו ההריסה המנהלי, אינו תומך במסקנה שמתגוררים במבנה, נוכח החיובים המינוריים, אם בכלל, הכלולים בהם.

כאמור, גם בראיות אלה אין כדי לתמוך במסקנה שהמבקש מתגורר במבנה.

חזקה כי אצילת הסמכות נעשתה בתנאים הקבועים בחוק, דהיינו, לאחר אישורו של היועץ המשפטי ליחידה הארצית לאכיפה (סעיף 232(ב) לחוק) וב"כ המבקש לא סתר את חזקת תקינות עבודת הרשות המנהלית בענין זה. לאור האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה לביטול צו ההריסה המנהלי.

בתמיכה לטענותיו צירף הנתבע הסכם שכירות שנערך עם מישפחה אחרת ליחידה סמוכה ואסמכתאות המעידות לטענתו על מועד התקנת מוני המים והחשמל.

יתרה מכך, סעיף 157א לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה") קובע, כי חברת החשמל לישראל בע"מ כמו גם תאגידי המים, לא יספקו חשמל ומים מבלי שניתן אישור "יושב ראש ועדה מקומית יחד עם מהנדס הוועדה, או יושב ראש ועדת משנה לפי סעיף 18 יחד עם מהנדס הוועדה המקומית", כאשר תקנה 2(א) לתקנות התיכנון והבניה (חיבור מבנה לתשתיות לפני השלמת תנאי ההיתר), תשנ"ב-1991, מגדירה "מבנה ראוי לשימוש לענין סעיף 157(א)(ה1) לחוק", כ"מבנה שנסתיימה בנייתו למטרה שלשמה הוקם, לרבות מערכות החשמל, המים והביוב בו והכנת חיבור המערכות האמורות לרשתות החשמל, המים והבניוב השכונתיות והאזוריות".

...

בתום שמיעת העדויות ולאחר שעיינתי בתשתית הראייתית שהונחה בפני, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל.

אף אם הייתי מאמצת את גרסת הנתבע שהצדדים סיכמו שאכלוס הדירה יהא ללא תלות בקבלת אישור אכלוס (טענה אשר לא הוכחה בפני), אזי בתי המשפט שנדרשו לסוגיה קבעו, "שהסכמה כי המבנה ישמש מושכר בהעדרם של טופס 4 ושל תעודת גמר, שהם תעודות מהותיות שבאמצעותם מאשרת הוועדה המקומית אכלוס מבנה לאחר שנמצא ראוי למגורים על-ידי אותן רשויות מוסמכות, מבסס אף הוא את המסקנה, כי מדובר בחוזה בלתי חוקי. לעניין זה הפנה עוד בית המשפט גם לסעיף 204 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. מה עוד שחיבורי המבנה לרשת החשמל והמים, לא יינתנו ללא טופס 4" (הדגשות הוספו)(ע"א (מחוזי חי') 8541-01-09 בנימין לוי נ' אורן בוארון (פורסם בנבו ביום 27/10/10.

מכל האמור לעיל עולה, כי דין התביעה להשבת דמי השכירות ששולמו, להתקבל.

לוח זמנים היזם מתחייב להשלים את בניית הפרויקט ויחידות הבעלים עפ"י התוכניות, הבקשה להיתר והמפרט הטכני ולרבות חיבור הקבע לרשתות המים, החשמל, הביוב, הטלפון וכבלים – והכול לא יאוחר מ-24 חודשים ממועד קבלת היתר בניה, ובמועד זה למסור לבעלים את יחידותיהם כשהיחידות בנויות ומושלמות עפ"י הוראות הסכם זה (להלן: "מועד המסירה").

קרי, לצורך התחייבות היזם לסיים את בניית יחידות הבעלים בבניין 3 בו מצויות דירות התובעות, מועד תחילת מניין התקופה הוא: 22/11/2012 ( 8 חודשים + 22/3/2012).

...

הנתבעת תקדים ותטען, עוד מבלי להתייחס לגופן של טענות התובעות (המוכחשות מכל וכל כפי שיפורט להלן), כי דין טענותיהן לענין אי התאמה למפרט של מרפסות השמש בדירות, ותביעתן, כפועל יוצא מכך, לירידת ערך לדירות בסכום של כ 456,225 ₪ (!); ובעניין "אי מסירת כתב התחייבות של הקבלן המבצע" – דחייה על הסף מחמת התיישנות מניעות והשתק.

ת: לא הסכמתי, התגבש הסכם פשרה בין בא כוחנו ובין הנתבעת שלקח בחשבון את כל, את ההפחתות, את ה-grace, כל הדברים והגיעו למסקנה, 6 חודשים הנתבעת זכאית ל-6 חודשי עיכוב, ש: טוב תראה, ת: זה כלל בתוכו הכל בכל".

סוף דבר אני דוחה את התביעה בנושאים אליהם יש התייחסות בפסק הדין, למעט בכל הקשור לליקויים הנטענים ולחסר הנטען בין הקיים ובין ה"המפרט" מיום 26/8/2010.

נוכח דברי סיכום אלו, ובהתחשב בהוצאות שהוציאו שני הצדדים לאורך השנים, על חוות דעת מומחים, והיות והצדדים הופנו עתה להליך הקבוע בסעיף 51.4 להסכם הקומבינציה, החלטתי שלא לעשות צו להוצאות.

המחלוקת באופן קונקריטי היא בשאלה האם הסתיימה בנייתן של כל יחידות הדיור המיועדות לשמש למגורים, המותרות לבניה לפי תכנית הבנייה החלה על המקרקעין עד תום התקופה הקובעת, בהנתן העובדה כי הוראת השעה קובעת כי יראו כסיום הבנייה בעת קבלת טופס 4 – אישור להספקת חשמל, מים או של חיבור של טלפון לבניין, לפי סעיף 265 לחוק התיכנון והבנייה.

...

יו"ר הוועדה, בהתייחסות מינורית לדעתי, "מוצאת טעם לפגם בהתייחסותם של העוררים לאותו מסמך" – אני סבור כי יש בכך משום זילות בהחלטות הוועדה.

לאור האמור לעיל אני מצטרף לדעתה של יו"ר הוועדה כבוד השופטת אורית וינשטיין כי יש לדחות את הערר על כל סעיפיו, אולם בהתייחס לאמור בסעיף 18 לעיל אני סבור שיש להוסיף על סכום ההוצאות כפי שנקבע על ידי יו"ר הוועדה, סך נוסף של 15,000 ₪ שיושתּ על עוררים 6 ו-7 בלבד.

סוף דבר: הערר נדחה פה אחד על דעתם של כל חברי הוועדה.