חזקה מכוח שימוש ממושך במחסן

לגירסת הנתבעת, החזיקה היא בחלקה שכונתה בחלקים רבים של תצהירה במילה "האדמה". מעל הצורך, שימת לב לסעיף 15 לתצהיר הנתבעת המאשר שיפוצים במבנים (כנראה החנויות), אך גם בקרקע ובאדמה, וחשוב ממנו סעיף 40 לתצהיר הנתבעת ולפיו: "אני ומשפחתי מחזיקים ומשתמשים ב– 4 החנויות המטחנה, המחסנים והקרקע, לרבות האדמה מזה כיובל שנים ואין כל עילה שבדין לסלק אותי או לפנות אותי והכל כמפורט לעיל". הגם שניתן להבין מה הביא את הנתבעת לטענתה זו, לסופו של יום, דינה לדחיה.

השמוש הממושך במקום, מבסס, לטענת הנתבעת, טענה בדבר זכויות מכוח "חזקה נוגדת" ולרבות על בסיס שתיקת התובעת שראתה את הנתבעת עושה במקום שימוש לגידול חיטה ולטחינת בורגול, שנים הרבה.

...

עם זאת, לטעמי, משעה שהוכח, שעשתה הנתבעת בחלקה שימוש נרחב שלא כדין, מחזק הדבר את טענות התובעת לחוסר תם לב, וממילא מחזק את המסקנה שעילת פינוי, הוכחה בעיקרה.

סוף דבר ליבת המחלוקת, בשימוש הנעשה על ידי הנתבעת בחלקה 41, ובכשל בתשלום דמי השכירות.

חיתומו של פסק דין זה בקביעה, לפיה, אם ולאחר שתשלם הנתבעת לתובעת את מצרף הסכומים דלעיל, ותפנה את חלקה 41, כל זאת, בתוך 60 יום מהיום, יינתן לה סעד מן הצדק ביחס לחנויות, ותוכל היא להוסיף ולהיוותר בהן כדיירת מוגנת.

בנגוד גמור לנטען ע"י הנתבעת בסיכומיה השמוש הבלעדי והממושך בחצר ובמחסן לאורך השנים אינו מקים זיקת הנאה.

לטענת הנתבעת, עומדת לה זכות חוזית מכוח הסכמה ונוהג לשימוש בלעדי של בעלי דירת הקרקע בחצר הבניין שסמוכה לדירתם ובמחסן שניצב בחצר זו. על זכותה החוזית ניתן ללמוד, לשיטתה, גם מהסתמכותה עליה, המתבטאת בהשקעה הכספית המרובה שלה ושל משפחתה בחצר ובמחסן.

הנתבעת השתלטה על הרכוש המשותף ומבקשת לקנות בו חזקה ייחודית על מנת לעשות במחסן שימוש כיחידת מגורים, ללא היתר כדין לשימוש למגורים בנגוד לדיני התיכנון (ואף בשטח שחורג מהשטח שסומן כמחסן המקורי בתוכניות כמפורט בחוו"ד המומחה מטעם בית המשפט), ועושה בטעם זה קרדום לחפור בו על מנת למנוע מהתובע את זכותו לעשות שימוש סביר (ולמעשה, שימוש כלשהוא) ברכוש המשותף כולו בטענה שהנזק שייגרם לה מחוסר היכולת לעשות במחסן ובחצר שימוש למגורים, יעלה על אי הנוחות שתגרם לתובע אם תדחה תביעתו.

...

עוד אני מורה למען הסר ספק, כי בהעדר היתרים כדין, אין לעשות במחסן שימוש למגורים.

בנסיבות אלה, אני מורה, כי השטח המרוצף למעט שטח המרפסת המקורית הנזכר לעיל (כ-4.5 מ"ר), ייהרס ע"י הנתבעים אלא אם תוגש ע"י הנתבעים או מי מהם בקשה כדין להיתר בניה עד ליום 1/12/14, שאז יפעלו הצדדים בהתאם להוראות רשויות התכנון.

התובע ביקש להורות על הריסת הגדר המקיפה את החלקה בגובה שעולה על 1.20 מ' - התביעה בעניין זה, נדחית.

בהתאם להחלטה האמורה, התבקש המומחה לחוות את דעתו בעיניין שלוש שאלות: (א) מועד פתיחת הפתחים בגדר; (ב) שאלת קיומו של היתר בניה לאותם פתחים; (ג) שאלת קיומו של היתר לבניית מחסן הגובל בגדר.

על-פי הוראת סעיף 5 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין), "זיקת הנאה היא שיעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם". טענת הנתבעים היא, כי רכשו את זיקת ההנאה מכוח השמוש בזכות המעבר במשך תקופה ממושכת העולה על שלושים שנה.

כך בין השאר, נקבע בת"א (מחוזי תל-אביב) 2291/05 רובינשטיין נכסים וייזום בע"מ נ' אברהם רובינשטיין חברה קבלנית בע"מ (17.9.2007) (כבוד השופטת ר' רונן, פסקה 42): "זיקת הנאה מוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין כ'שיעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם'. ההגדרה מורכבת משני יסודות: שיעבוד מקרקעין להנאה ושלילת זכות החזקה במקרקעין מהבעלים. המלומד ויסמן קבע כי אם קיימת חזקה – הרי ש'אין תקומה לזיקת הנאה' (ר' ויסמן, דיני קניין, כרך שלישי, החזקה ושימוש, עמ' 278).

...

מנגד טוענים הנתבעים, כי הם זכאים לזכות של מעבר לבתיהם דרך המגרש המשמש לתחנת דלק ולפיכך לטענתם, יש לדחות את התביעה נגדם ולקבל את התביעה שכנגד שהגישו, אשר במסגרתה עתרו לסעד של רישום זיקת הנאה שעניינה זכות מעבר במגרש האמור וזכות להחניית מכוניותיהם.

לנוכח המסקנה האמורה, לא ראינו צורך להוסיף ולהידרש אל טענות התובעים כי הנתבעים אף לא הוכיחו שימוש רצוף שלהם במקרקעין לשם מעבר ולשם החניית מכוניותיהם.

סיכום ותוצאה מכל הטעמים האמורים המסקנה היא כי לא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי התקיימו התנאים לזיקת ההנאה הנטענת מכוח שנים.

לפיכך ומן הטעמים שעליהם עמדנו, תוצאת הדברים היא, כי התביעה העיקרית שהגישו התובעים נגד הנתבעים מתקבלת ואילו התביעה שכנגד שהגישו הנתבעים נדחית.

בפני בקשה לצוו מניעה זמני, שהחלה דרכה כבקשה לצוו אירעי בהול שהתבקש בשעה 02:00 לפנות בוקר ה-9 לאוגוסט 2021, א' אלול תשפ"א. באותה שעה, הגיעו למיתחם תלמוד תורה "הדרת ירושלים" (עמותת "יש תקווה" – המבקשת, מיתחם המכונה גם "מחסני העיריה") נציגי העיריה (המשיבה), או מי מטעמה (קבלן), בלווי טרקטור והחלו בהריסת מבנה יביל (קרוון) שהיה מצוי בשטח וכן בהצבת גדר בחצר.

כבר מהבקשה לצוו אירעי, על נספחיה, כפי שהוגשה לפנות בוקר, וביתר שאת מהדיון שהתקיים והמוצגים שהוגשו במסגרתו, עולה כי המבקשת והעיריה מנהלים דו שיח ממושך ביחס לשימוש שעושה המבקשת במיתחם.

עוד הדגישה המשיבה, מספר פעמים בטיעונה, כי "למבקשת אין חזקה בקרקע, היא לא קיבלה הקצאה כדין או מכח רשות שימוש או מכח כל דין אחר" (עמ' 4, ש 16).

...

בתשובה למכתב שנשלח אליה על ידי המבקשת, הבהירה המשיבה למבקשת במכתב מיום 2.8.21 (ת/12), בין השאר, כי "זכותה ואף חובתה של העיריה לפעול למימוש זכויותיה הקנייניות בהתאם להיתרי הבניה אשר חלים על הבנין" וכי "זכותה של עירית ירושלים לתפוס חזקה באופן מיידי ולאלתר בחצר אשר הוקצתה לה והוצא לה היתר בניה כדין בתיק 18/373 אשר כולל בתוכו אף את הריסת ופינוי המבנה הקיים בחצר". המשיבה הוסיפה וטענה כי המבקשת לא התנגדה להיתר זה. עוד הוסיפה המשיבה וכתבה באותו מכתב למבקשת, כי "אין לכם חזקה בדין ובנוסף ידיעתם כי חזקתכם מכח שימוש בפועל תופקע בעת הוצאות ההיתר, אנו סבורים כאמור ואף מתכוונים לפעול לתפיסת חזקה בחצר לצורך שימוש בהיתר". עוד באותו היום השיבה המבקשת למשיבה (ת/13) והזהירה אותה שוב מפני תפיסת חזקה במקום בכח, תפיסה המנוגדת לטענתה לפסיקת בית המשפט העליון כפי שצוטטה על ידה בהרחבה במכתב.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בבקשה לפני הגעתי למסקנה כי הדין עם המבקשת.

יש מקום להכיר בשימוש הממושך שעושה הנתבע במקרקעין, בהסכמת המנוחה.

בהסכם 14 נקבע שתוקם גדר בין המחסן לבין יתר חלקי לפי תכנית המדידה הרצ"ב להסכם, כך שהנתבע יהיה בעל חזקה ושימוש בלעדי במחסן, ששטחו כ 31 מ"ר, לרבות זכאות לבניה עתידית במחסן.

בית המשפט מוצא עוד שכל טענות הצדדים והעדויות שבפיהם, מצביעות על קיומו של רישיון, או למצער רישיון מכללא מכוחו עשה הנתבע שימוש ארוך שנים במקרקעין, לרבות אלה שלא היו בחזקתו מעולם ואף לא יועדו לו. מחד גיסא, יש מקום לקביעה שרשות זו עברה מן העולם עם פטירת המנוחה, ועם היתנגדות התובעת ז"ל והתובעים לשימוש במקרקעין המצויים בחזקתם ומיועדים להם מתוקף הצוואה.

...

בית המשפט מצא עוד שהדין הקיים מאפשר פסיקת סעדים שלא נתבעו באופן מפורש לשם עשיית צדק בין הצדדים וסיום הסכסוך, ושעה שכל העובדות הרלוונטיות לשם פסיקת הסעד עלו על ידי הצדדים במסגרת ההליך.

התוצאה על בסיס כל האמור והנקוב לעיל, נקבע כדלקמן: התביעה מתקבלת, ובית המשפט מורה על רישום תכנית החלוקה שהציג הכונס בהליך הקודם, בכפוף להוראות פסק הדין.

טענות הנתבעים לקיומן של זיקות הנאה – נדחות.