חוקים חוזיים גביית דמי היתר

בפס"ד עע"מ 7752/12 ישראל אסל נ' מינהל מקרקעי ישראל,( [פורסם בנבו] (2.11.14) (להלן: "פס"ד אסל")), עמד בית המשפט על משמעות גבייתם של דמי ההיתר, וקבע: "דמי היתר הם דמי חכירה מהוונים שגובה רשות מקרקעי ישראל כתשלום בעבור היתר שהיא נותנת לחוכר המבקש להפיק הנאה נוספת מן המקרקעין על זו שהיה זכאי לה לפי חוזה החכירה המקורי קודם למתן ההיתר (ג' ויתקון, דיני מקרקעי ישראל (תש"ע) חלק ב', עמ' 799 (להלן ויתקון); ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתיכנון נ' דב חייט, פ"ד נא(2) 286 (1997) (להלן עניין חייט)). לשון אחר, עסקינן בדמי חכירה מהוונים בעבור זכויות חכירה לבניה נוספת במקרקעין, שבגינן לא שולמה לרשות מקרקעי ישראל תמורה. ויתקון מסביר (פרק 23), כי בגביית דמי היתר עושה רשות מקרקעי ישראל שימוש בסמכות אשר ניתנה לה בהחלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל, שבה מעוגן העקרון של גביית דמי חכירה נוספים ומעודכנים בגין מקרקעין שייעודם או הקף ניצולם שונה; זאת – על דרך פיצול דמי החכירה, כך שתחת אשר ישלמו החוכרים מראש בעבור כל הזכויות בנכס, כולל זכויות בניה עתידיות, משולמים דמי חכירה על פי ההנאה והשמוש בפועל. שעורי החיוב בדמי היתר נקבעים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, וגובהם משתנה על-פי סוג ההיתר המבוקש (שינוי מטרת השמוש או תוספת בניה) והשפעת השינוי המבוקש על ערכם של המקרקעין". הפסיקה נתנה דעתה לא אחת כי גביית דמי היתר, אשר אינם נגבים מכוח חיקוק מסוים אלא מהוים דרישת תשלום חוזית של הרשות הציבורית מאת האזרח המתקשר עימה, צריכה למצוא ביטוי בהסכמי החכירה המנוסחים על ידי הרשות, מול החוכר, וכי הגבייה לא תתאפשר בהיעדר עגון זה בחוזה החכירה או בהיעדר קבלת הסכמת החוכר (ראה, ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נה(4) 28, ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל- באמצעות מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נו(1) 241, 250- 251).

...

אשר לפעולת השמאי טענו התובעים כי למעשה השמאי התעלם בשומתו מדמי החכירה המהוונים של התובעים, גם טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר, לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

הואיל ואני סבורה כי אכן יש כשל מסוים בהחלטת המנהל אשר אינה מבחינה בין חוכר בעל זכויות חכירה מהוונות לבין חוכר שזכויותיו אינן מהוונות ובכך נוצרת למעשה הפליה לרעת מי שהקדים ושילם את מלוא דמי החכירה בדרך של היוון, אני סבורה כי מן הראוי שהנתבעת תבחן את הנושא לגופו, ותשקול שינוי עמדתה כדי שהתשלום של החוכרים השונים יהא שוויוני.

בית המשפט העליון דחה טענה זו וקבע כי המינהל אינו זכאי לגבות את דמי ההיתר האמורים, וזאת, בין היתר, היות והחלטת מועצת מקרקעי ישראל, אשר התקבלה במועד מאוחר למועד חתימת הסכם הפיתוח, אינה חלה באופן רטרואקטיבי על הסכמים שנכרתו לפני קבלתה, ומכאן, שאינה חלה על הסכם הפיתוח, שהסדיר את היחסים החוזיים בין הצדדים: "הצדדים אינם חלוקים על נקודת המוצא שלפיה המקור האפשרי היחיד לחיובה של החברה בדמי היתר עשוי לנבוע מהסכם הפיתוח שנחתם בינה לבין המינהל בינואר 1988. אין מקור משפטי אחר שמכוחו חיוב זה עשוי לנבוע, וגם החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 402 מיום 19.12.1988 לא תוכל לשמש מקור כזה.

...

כמבואר להלן, במחלוקות אלו בין הצדדים ביחס לשיעור דמי השימוש החורג וביחס לשומת הבסיס ממנה יגזרו דמי שימוש חורג אלו, אני סבורה, כי יש לדחות את עמדת התובעת וטענותיה.

שלישית, אני סבורה, כי גם בנסיבות המקרה דנן, יש מקום לתמרץ את התובעת להשלים את עסקת שינוי היעוד, אשר במשך שנים רבות עדיין לא הושלמה וכאשר השימוש שנעשה בפועל במקרקעין במשך שנים רבות, המניב לתובעת רווחים משמעותיים, אינו תואם את מטרת החכירה הקבועה בחוזה החכירה.

יתכן והמסקנה תהא, כי השיעור הראוי במקרה דנן הינו אכן 6% ואולם, בעניין זה לא הובאו לפני בית המשפט על ידי הצדדים טיעון וראיות מספקים בהליך דנן, ומשכך לא ניתן להידרש לקביעת סכומים או שיעורים קונקרטיים בפסק דין זה. יש לקוות כי לאחר מתן פסק דין זה יבואו הצדדים בדברים ביניהם ויגיעו להסכמות לצורך קידום עסקת שינוי ייעוד והסדרת נושא תשלומם של דמי השימוש החורג ההולמים עד להשלמתה של עסקה כאמור.

מכאן, שדמי ההיתר אותם מבקשת רמ"י לגבות נובעים מ"פעולת השבחה" בשל "שינוי ייעוד ו/או ניצול" (כהגדרתם מעלה), דמי ההיתר מחושבים בשיעור של אחוז מסוים מ"עליית הערך" בעקבות פעולת ההשבחה, ו-"עליית הערך" הנה ההפרש בין הערך המלא של הקרקע לאחר פעולת ההשבחה לבין הערך המעודכן של זכויות חכירה מהוונות באותה הקרקע לפי הסכם הסדרת הזכויות, על פי שטח הקרקע והשטח המבונה כפי שהיה מותר לבניה לפי תוכנית שאושרה כדין עד יום 22.3.1993, ועוד מובהר כי את הערך הגבוה והערך הנמוך יש לחשב כנהוג ברשות מקרקעי ישראל לגבי חכירה עירונית.

לעומת זאת, דמי היתר, משולמים לרמ"י מכוח החלטת מועצת מקרקעי ישראל וסומכים על הסכמה חוזית לתשלום כאמור.

...

אף כאן, סבורני כי יש טעם בעמדת ועדת ההשגות, כיוון שאת סעיף 3 לחוזה החכירה יש לקרוא על רקע מכלול הנתונים, ועל מנת להבהיר את עמדתי, יש צורך בשלב זה להוסיף ולתאר עוד נתונים רלבנטיים לגבי השתלשלות האירועים החוזית, מבחינה כרונולוגית.

לכן, אף אני סבורה – כפי שנימקה וועדת ההשגות, כי יש משמעות לתשלום דמי ההיתר בשנת 2013 והאמור מלמד על כך שרמ"י ובזק הסכימו כבר אז כי ערכי הקרקע יגזרו מקיבולת הבניה בפועל, ולא מזכויות בניה אפשריות לפי 120% מתוך שטח המגרש.

אמנם, הצורך לבקש חוות דעת משפטית מרמ"י לגבי המערך החוזי וההתייחסות לחוות דעת שכזו במסגרת ההחלטה נשוא העתירה, תומכת בטענה המקדמית של המשיבות לגבי כך שהמחלוקת נשוא העתירה הייתה אמורה להתברר בערכאה אזרחית ולא בערכאה המנהלית, אך לא נחזור שוב לנושא זה, וככל שהמדובר בפגם מינהלי נטען – לא שוכנעתי כי היה כל פגם שכזה.

אין מחלוקת עוד שהתובעים חתמו על ההסכם אשר צורף לכתב התביעה (ת/2), ובו צוין, בין היתר, כי דמי הביטול בסך 47 יורו תקפים על הודעת ביטול של עד 14 ימים עובר ליציאה מן הארץ.

למעלה מן הצורך אציין שגם אם היה מוכח שהוצע זוג מסוים, הרי שאין לחברה הנתבעת כל חובה חוקית או חוזית לבצע את ההחלפה.

האם גביית 47 יורו מהוה עשיית עושר שלא במשפט במסמך ת/2 הוצע למשתתפי הטיול לשלם דמי ביטול בסך 47 יורו לאדם, וכך נכתב: "לעומת זאת ניתן להוסיף 47 יורו לאדם ותוכלו להבטיח שדמי הביטול לא יגדלו וישארו על סך של 47 יורו. ניתן יהיה לבטל מכל סיבה שהיא עד 14 יום לפני יציאת הטיול". עוד נכתב ש"הוספה זו אינה פותרת את עשיית ביטוח רפואי".

...

אני קובעת איפא שהגנה זו איננה משום עשיית עושר ולא במשפט, היא איננה מתחזה להיות ביטוח רפואי (ובת/2 מצוין מפורשות שההגנה איננה באה להחליף את הביטוח הרפואי), ובהינתן שהודעת הביטול היא עד 14 ימים לפני מועד הטיול, היא בעלת ערך כספי ממשי.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת שהתובעים לא הוכיחו את תביעתם, ואני דוחה אותה.

התובעים ישלמו לנתבעת שכ"ט של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, וזאת בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן ישא ריבית והצמדה כדין.

על פי החלטה זו זכאי המינהל לגבות דמי היתר רק על בנייה העולה על 240 מ"ר. לשיטתם, המינהל ידע שהחלטה זו אמורה להכנס לתוקף במועד סמוך פלוני.

על פיה מחויב היה המינהל, חוזית, ליתן הסכמתו ללא תמורה, ככל שקיבולת הבנייה אינה עולה על 267.80 מ"ר. ואכן, בהנחה שאקבל את גישתם של התובעים שמצבם הכלכלי גרם להם לבקש היתר לבנייה מוקטנת, אך לימים ירווח להם וכך אני מאחל להם, והם יבקשו להגדיל הבנייה עד קיבולת של 267.80 מ"ר, הרי בכפוף לכל דין ובעיקר לדיני התיכנון והבנייה, יהיה מחויב המינהל ליתן הסכמתו, ללא כל תמורה, שהרי זו שולמה.

...

החלטתי לדחות את מכלול טענותיהם של התובעים תוך שאני מאמץ, כמעט באורח גורף, את מכלול טיעוני המינהל.

המינהל התחמק ולא עשה כן. לימים הוא התחמק ממתן תשובות לשאלון המתייחס לעניין זה. משעה שניתנה החלטתי בעניין זה הוא נאלץ היה להודות שאין כל נוהל נטען המבסס את סירובו.

בסופה של דרך החלטתי שלא לשנות ממכלול שיקוליי שנפרסו עד הנה.

לפיכך הנני דוחה את התביעה.