חוק מיסוי מקרקעין ביחס לשווי המכירה של מקרקעין

מנהל מסוי מקרקעין מגלה את הדיווח השגוי בעיסקה הקודמת רק באותה עת ועל כן קובע שווי רכישה של 0.01 ₪ בעסקת המכירה של החנות השנייה, מאחר ולעמדתו המוכר ניצל כבר את מלוא שווי הרכישה של החנות בעסקת המכירה של החנות הראשונה.

לפיכך, דחה המשיב את שומתו העצמית של העורר וביום 16.6.19 הוציא לעורר שומה לפי מיטב השפיטה, בהתאם לסמכותו לפי סעיף 78(ב)(2) לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – התשכ"ג-1963 (להלן – החוק), בה קבע כי שווי הרכישה הוא 0.01 ₪ ואילו שווי המכירה הועמד על 490,000 ₪ (ראו נספח ג' לתצהיר העורר – ע/1).

בגין החלטה זו הגיש העורר ביום 24.2.20 את הערר דנן, במסגרתו חזר על טענותיו הן ביחס לשווי המכירה והן ביחס לשווי הרכישה של החנות בשומה דנן.

...

על בסיס אותה הנמקה שפורטה לעיל, סבורני כי אין גם כל רבותא בטענותיו אלו של העורר.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערר ולקבוע כי החלטת המשיב בהשגה תעמוד בעינה ושווי הרכישה שייקבע בגין מכירת מחצית החנות השנייה יועמד על 0.01 ₪.

לפיכך, הערר נדחה והעורר יישא בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪ כאמור לעיל.

ועדת הערר לפי חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 שליד בית משפט המחוזי חיפה ו"ע 37489-06-21 סיסמופ טכנולוגיות בע"מ נ' מנהל מסוי מקרקעין חיפה לפני כבוד השופטת אורית וינשטיין – יו"ר עו"ד אהובה סימון – חברת ועדה מר אברהם שרם – חבר ועדה העוררת: סיסמופ טכנולוגיות בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד משה הר שמש המשיב: מנהל מסוי מקרקעין חיפה ע"י ב"כ עוה"ד רונית ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי) החלטה

טענת העוררת בערר היא כי החלטתו זו של המשיב מהוה הפרה של הסכם הפשרה שקבל תוקף של פסק דין במסגרת הערר דנן, חוזרת העוררת על טענותיה מהערר הקודם, ובפרט על טענותיה ביחס לשווי המכירה ושלילת אישורי המיסים מצד המשיב.

הרקע הנידרש – הערר הקודם והשתלשלות ההליכים בתיק: ביום 27.11.19 הגישה העוררת – היא המוכרת בעיסקה מושא הערר – יחד עם הרוכשת, חברת כוכב הפארק בע"מ (לעיל ולהלן – הרוכשת), את הערר הקודם, בגין החלטת המשיב בהשגות על שומות מס השבח ומס הרכישה, שהוציא לעוררת ביום 22.10.19 בקשר עם מכירת נכס מקרקעין ביוקנעם עילית על ידי העוררת לרוכשת, כאשר שווי המכירה המוצהר הועמד על סך של 2,880,000 ₪.

תמצית עמדת העוררת והרוכשת בערר הקודם היתה כי נערכו ונחתמו הסכמי הלוואה, אך הללו למעשה הסכמים פקטביים, שאינם משקפים את המהות הכלכלית האמיתית, וכי היה על המשיב למסותם בהתאם למה שנטען על ידן כ"מהות הכלכלית האמיתית", קרי – כאילו נמכרה הקרקע (ללא הבניין) על ידי העוררת לרוכשת במועד החתימה על הסכם ההלוואה (1.7.2014), וזאת הגם שהסכמי ההלוואה כלל לא נחתמו בין העוררת לבין הרוכשת עצמה.

...

המשיב טוען כי העוררת מבקשת עתה לפתוח מחדש את ההסכמות שהושגו במסגרת הסכם הפשרה, ואין לאפשר זאת.

בבחינת למעלה מן הצורך אוסיף ואומר, כי גם אילו היה מקום להידרש לשאלת הפרת הסכם הפשרה על-ידי המשיב, הרי שסבורני כי אין מדובר בהפרת הסכם הפשרה.

כאן המקום לציין, כי ניתנה לעוררת האפשרות לשקול את הצעת בית המשפט לפיה הערר ידון בשאלת סבירות החלטתו של המשיב שלא להתיר לעוררת את כל הניכויים מן השבח אותם דרשה בניכוי – אך העוררת בחרה לדחות הצעה זו ועמדה על כך שאין להיעתר לבקשת המשיב.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, אציע לחבריי לקבוע כי בקשתו של המשיב למחיקת טענותיה של העוררת בדבר הפרת הסכם הפשרה ו/או ביטול הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין, וכן טענותיה ביחס לכל הסוגיות שנדונו במסגרת הערר הקודם – דינה להתקבל.

דיון סעיף 49א(א1) לחוק, שנוסף כחלק מתיקון מס' 76 לחוק מסוי מקרקעין (התיקון לחוק נעשה במסגרת סעיף 43 לחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו-2014), התשע"ג-2013, ס"ח 154 (להלן: "תיקון 76")), קובע כדלהלן: "על אף האמור בסעיף 49ב [שעוסק בפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה – י"ס], עלה סכום שווי המכירה על 4,500,000 שקלים חדשים (בסעיף קטן זה – סכום התיקרה), יהיה המוכר זכאי לפטור ממס על חלק השווי שעד סכום התיקרה, ויראו את סכום ההפרש שבין שווי המכירה לסכום התיקרה כדמי מכר של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה החייבת במס אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הנכויים והתוספות; הסכום הנקוב בסעיף קטן זה יתואם בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום כ"ט בטבת התשע"ד (1 בינואר 2014), ויעוגל ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים". כאמור, השאלה העומדת לפתחנו היא האם "סכום התיקרה" הנ"ל מתייחס לדירה בכללותה, כך שהפטור יינתן פעם אחת בלבד ללא קשר למספר המוכרים; או שמא סכום התיקרה מתייחס למוכר, והוא יינתן במלואו לכל מוכר ומוכר? ניתן להווכח כי הסעיף אינו מתייחס במפורש לשאלה האם הפטור חל על המוכר, כשיטת העוררים, או על הדירה, כשיטת המשיב.

...

אני סבורה, כי כאשר מדובר בפטור שתכליתו סוציאלית, בדומה לעניין דיבון, אין מקום להעדיף דווקא פרשנות מצמצמת.

אני סבורה כי יש צדק בדברים אלו.

סיכומם של דברים, אני מקבלת את הערר ואציע לחבריי לעשות כן. אם כוונת המחוקק היא, כי סכום תקרת הפטור יתייחס לדירה בכללותה, ולא לכל מוכר ומוכר, ראוי שיתקן את הסעיף ויקבע כך באופן מפורש וברור (וראו גם גורמן ואהרונוביץ', בעמ' 581).

" תיקון החוק הוביל לקביעת בסיס החיוב במס רכישה במסגרת "קבוצת רכישה", וזאת במסגרת סעיף 9(ג1א)(3)(ב)(3): "לעניין סעיף קטן זה, שווי הזכות הנמכרת במכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה יהיה שווי המכירה של הנכס הבנוי שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים; לעניין זה, "קבוצת רכישה" - כמשמעותה בפיסקה (2) בהגדרה "דירת מגורים שבסעיף קטן (ג)." תכליתו של תיקון החקיקה הובהרה בדברי ההסבר (הצעות חוק הממשלה - 541, י' בחשוון התשע"א, 18.10.2010, עמ' 92): "רוכשים המהוים חלק מקבוצת רכישה קובעים ביניהם מנגנון שאמור להוליך אותם עד למוצר המוגמר - דירת מגורים או מבנה עסקי, כגון משרד. מנגנון זה כולל את הדרך להתקשרות עם הקבלן המבצע ולהשלמת המוצר המוגמר. חבר בקבוצה אינו יכול לסגת ממנגנון זה ולהחליט שהוא נשאר רק עם קרקע, ובמובן זה כל אחד מחברי הקבוצה רוכש חלק יחסי מהמוצר המוגמר. מוצע לתקן את סעיף 9 לחוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן - חוק מסוי מקרקעין או החוק), ולראות ברכישה המתבצעת באמצעות קבוצת רכישה לשם יצירת מוצר מוגמר - נכס מבונה, כאילו נרכש המוצר המוגמר - דירה או מבנה אחר." תיקון 69 לחוק הורתו והולדתו בהמלצות שניתנו בדו"ח הועדה לבחינת היבטי המס בקבוצת רכישה מחודש יוני 2010 (להלן - דו"ח הועדה).

...

סוף דבר: דין הערר להידחות על הסף ולחילופין לגופו של עניין, וכך אציע לחבריי לפסוק.

הניסיון של העוררים לחזור בהם משומתם העצמית ולטעון כי רכשו קרקע בלבד - לאור האמור לעיל - הינו נואל ודינו להידחות.

סוף דבר: הוחלט פה אחד על דחיית הערר על הסף ולחילופין לגופו של עניין, תוך חיוב העוררים, יחד ולחוד, בהוצאות המשיב ובשכ"ט עו"ד המשיב בסך כולל של 75,000 ₪ , אשר ישולם בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

הסכם הפשרה שנחתם ביחס לשומה הנוגעת למקרקעי הכרמל זהה בנוסחו להסכם הפשרה שקבל תוקף של פסק דין בשומה הנוגעת למקרקעי כרמל מרכז – ושניהם מגלים כי לא הייתה כוונה להתפשר על שווי הרכישה, וכי הניסוח הוא מפורש וברור ומתייחס לפשרה ביחס לשווי המכירה בלבד.

" סעיף 82 לחוק מסוי מקרקעין עוסק במצב דברים של אי הגשת הצהרה על ידי מוכר או עושה פעולה באיגוד ומקנה למנהל סמכות להוציא שומה בהיעדר הצהרה: "לא נימסרה למנהל הצהרת המוכר או עושה פעולה באיגוד, או הצהרת הרוכש והמנהל סבור שאדם פלוני חייב בתשלום מס, רשאי המנהל לידרוש את מסירת ההצהרה ומשלא נענה רשאי הוא לקבוע לפי מיטב שפיטתו את יום המכירה, שווי המכירה, יום הרכישה, שווי הרכישה, סכום השבח ואת המס שאותו אדם חייב בו." בפקודת מס הכנסה קיימת למנהל רשות המיסים או מי שהוסמך על ידו סמכות לעיין ולתקן שומה סופית – ראו סעיף 147 לפקודה.

לא למותר לשוב ולציין, כי גם לאחר שהמשיב נקט בהליך של תיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק ביחס לשומת מקרקעי הכרמל – הגישה העוררת השגה על ההחלטה לתקן את השומה האמורה, ולא עלתה כל טענה (וממילא לא יכולה היתה לעלות) ביחס לשווי הרכישה של מקרקעי הכרמל.

...

וכאן מקובלת עלי אמירתה של יו"ר הוועדה "דרך הילוכה זו של העוררת היא בעייתית, בלשון המעטה, ואינה עומדת באמות המידה הנדרשות במישור תום הלב." קבלת טענות העוררת בדבר ה- "טעות" מובילה בהכרח לתוצאה שהיא ביטול הסכמי השומה.

לאור האמור לעיל, אני סבור שיש לדחות את העררים.

סוף דבר: העררים נדחים על הסף בדעת רוב של יו"ר הוועדה השופטת א. וינשטיין וחברת הוועדה עו"ד א. סימון, לחילופין - העררים נדחים פה אחד לגופם.