חוכרים לדורות חייבים בהיטל השבחה

החבות של חוכר לדורות מוסדרת בסעיף 2 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, הקובע:      "(א) חלה השבחה במקרקעין... ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל..."   על פי הוראות החוק, החייב בהיטל השבחה הוא הבעלים, ובמקרקעין המוחכרים לדורות החייב בתשלום ההיטל הוא החוכר.

...

גם בחינה של מכלול הנסיבות והנתונים החיצוניים אינה מובילה למסקנה כי מעמדה של רותם במקרקעין בפועל, הוא כמעמד חוכר לדורות.

הערעור נדחה איפוא.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ₪.

באותו מקרה, נקבע כי אין לראות הסכם פיתוח כזכות חכירה לדורות לצורך החיוב בהיטל השבחה.

...

טרם סיום ייאמר כי אף אם ניתן היה לחלץ מסקנה כי קיים ספק האם הסמכות נתונה לבימ"ש השלום, הרי ההלכה היא שבמקרה כזה, יש לקבוע כי הסמכות נתונה לבימ"ש השלום: "שיקול מרכזי, אשר רצוי כי ישמש כקו מנחה באשר לפרשנות הראויה, משמתעוררת שאלה בדבר סמכות בתי-משפט, הינו השיקול לפיו יש לבחור באותה דרך פרשנית שתמעט במחלוקות...לעומת זאת, אם תוגבל המשמעות של התיבה "תביעה הנוגעת למקרקעין", כאמור בסעיף 51(א)(2) ו(3) לנוסח המשולב, לתביעה בה נדרשת אכיפתה של התחייבות להעביר זכות קניינית במקרקעין, או מתבקש סעד אחר, למעט סעד כספי כמובן, ביחס לזכות כאמור, ניתן לשער, כי המחלוקות בשאלת הסמכות יהיו מצומצמות יותר ומספרן קטן יחסית" (ת.א. (מחוזי ב"ש) 74/88 דמרי נ' דניאלוביץ, (פורסם במאגרים)).

טרם סיום ייאמר כי נוכח החלטת כב' סגן הנשיאה השופט ואגו מיום 1.9.20, לפיו אין מקום לתת סעד זמני במעמד צד אחד, ממילא לא שוכנעתי כי יש מקום ליתן הוראות בעניין הסעד הזמני, וממילא, נוכח התוצאה אליה הגעתי, אין הדבר אפשרי.

לאור כל האמור, מצאתי להורות על מחיקת התביעה.

אלא שאין בפסיקה האמורה , בכדי ליתן מענה ישיר למקרה שבפנינו, הואיל ופסקי הדין בענין "בלוך" ו"בר יהודה", עסקו בשאלה מהו הדין כאשר במועד אישור התכנית המשביחה, ישנו גורם שהנו הגורם אשר נהנה בפועל מהתכנית המשביחה, אך הוא אינו עונה להגדרה הקניינית פורמאלית של "בעלים" או "חוכר לדורות" שנקבעה בתוספת השלישית כמצדיקה חיוב בהיטל השבחה , ובמקרה זה בחן בית המשפט את המהות הכלכלית של זכויות אותו גורם , ובהתאם ראה בו כמי שעונה על הגדרת החייב בהיטל השבחה.

...

סמכות ועדת הערר והיקף הדיון בפניה בנוסף לכל האמור לעיל ,אני סבור כי נפל פגם בהחלטת הועדה המקומית וועדת הערר בכך שהן ראו עצמן מוסמכות לדון ולהכריע בשאלה פרשנית-משפטית, הנוגעת ליחסים המשפטיים שבין המערער ובין פסטרנק והיא השאלה, על מי יחול החיוב בהיטל השבחה שהתגבש לפני מועד פסק הדין.

גם אם אניח כי לועדה המקומית ובעקבותיה לועדת הערר היו הסמכויות הנדרשות לדון בשאלת החיוב בהיטל שהתגבש לפני מועד פסק הדין ,אני סבור כי בניגוד לקביעות החד משמעיות של ועדת הערר, כאילו ברור מפסק הדין ומנסיבות העניין שחיוב היטל ההשבחה שהתגבש על חלקו של פסטרנק בנכס צריך לעבור למערער, הרי שלעמדתי התשתית העובדתית שהונחה בפני הוועדה המקומית או ועדת הערר, אינה כה חד משמעית.

סיכומו של דבר, אני קובע כי יש לבטל את החלטת ועדת הערר מיום 20.3.2017 ובהתאם, יש לבטל את דרישת התשלום שנשלחה ביום 9.11.2015 למערער על ידי הוועדה המקומית, בגין יתרת 25% מהנכס וככל שהמערער שילם חיוב זה, הוא זכאי להשבתו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד התשלום ועד מועד השבתו בפועל לידיו.

מיהו חוכר לדורות החייב בהיטל השבחה על פי התוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965; האם רק מי שאוחז בידו הסכם חכירה חתום עם בעל הקרקע, או שמא גם מי שמחזיק במקרקעין מכוח הסכמים מקדימים להסכם החכירה, כגון מחזיק מכוח הסכם פיתוח? זוהי השאלה הניצבת להכרעה בהליך הנוכחי.

...

ראינו כי ועדת הערר הגיעה למסקנה כי לצורך הדיון שבפניה הינה מוסמכת להכריע בדבר מעמדה של המשיבה.

סוף דבר לאור כל האמור, הנני מקבל את הבקשה בהמרצת הפתיחה ומצהיר בזה כי המשיבה, אינג' בר יהודה בע"מ, הינה חייבת בהיטל השבחה בגין עליית ערך המגרש בעקבות אישורה של התוכנית המשביחה החדשה- ש/1403.

המשיבה תשלם לוועדה המקומית הוצאות ההליך בסך של 15,000 ₪.

במקביל, הגישה הועדה המקומית המרצת פתיחה להצהיר כי זכויותיה של החברה הנן כחוכרת לדורות והיא חייבת בתשלום היטל השבחה, זאת במסגרת ה"פ 36563-11-11, מחוזי חיפה (להלן: המרצת הפתיחה).

...

חיזוק למסקנתי זו אני מוצא בעובדה שהשמאי המייעץ בהנחיותיו לצדדים שניתנו ביום 22.5.16 לשם יישום ההחלטה הקודמת, הורה לחברה להגיש "עסקאות השוואה בהן נמכרו שטחים בייעוד מסחרי ממרכזי קניות הדומים ככל האפשר במאפייניהם לנשוא הערר. עסקאות ההשוואה יהיו מקרקעין ולא קרקע". על החלטה זו החברה השיגה בפני ועדת הערר בטענה כי בקשת השמאי המייעץ לא מתיישבת עם ההחלטה הקודמת, וועדת הערר החליטה לדחות השגה זו בהחלטתה מיום 17.7.17 בהסבירה "לא מצאנו כי המסמכים שנדרשו הצדדים להגיש לשמאי המייעץ נוגדים את הנחיות ועדת הערר או אינם סבירים. לפי כך אין הצדקה כי נתערב בהליך התלוי ועומד בפני השמאי המייעץ..". · הפרשנות בה דגל השמאי המייעץ היא פרשנות אפשרית להנחית ועדת הערר בהחלטתה הקודמת, מה גם, כפי שהסביר השמאי המייעץ, עסקאות השכירות להשוואה אותן הציגה החברה רחוקות מעסקאות השוואה רלוונטיות מדמי שכירות.

מכל האמור, ההשבחה עומדת על סך 56,673,456 ₪ (חלף 52,167,788 ₪ כקביעת ועד הערר) וההיטל מחצית סכום זה. הוצאות המשפט הצדדים, שניהם, השיגו כנגד החלטת ועדת הערר מיום 7.11.23 בגדרה הועדה המקומית חויבה לשם הוצאות משפט לחברה בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ. עיינתי בהחלטה ובטענות הצדדים, ולא ראיתי הצדקה להתערבות במסקנה זו, שכן לוועדת הערר שיקול דעת רחב בקביעת הוצאות המשפט וההתערבות ראוי לה כי תעשה במקרה יוצא דופן – וזה לא המקרה.

סוף דבר מורה על דחיית ערעור החברה, וגם על דחיית ערעור הוועדה המקומית למעט התיקון שקיבל ביטוי בפסקה 68 שלעיל.