חוכר לדורות או החזיק בהסכם פיתוח עם רמ"י

על בסיס העקרון לעיל קבע בית המשפט כי חברי אגודה חקלאית שיתופית המחזיקים במקרקעין כ"ברי רשות" של אותה אגודה החתומה על הסכמי שכירות המתחדשים מידי שלוש שנים ("הסכמי משבצת") עם בעלי הקרקע – רשות מקרקעי ישראל יחשבו כעונים להגדרת "חוכרים לדורות", המחויבים בהיטל השבחה (עניין "בלוך", פסקות 90 ואילך), ובהתאם קבע בית המשפט גם כי יזם מקרקעין שהנו בעל זכויות על פי הסכם פיתוח שנחתם עם רשות מקרקעי ישראל, על אף שיתכן כי זכויותיו יפקעו או יבוטלו בסיכומו של דבר, נמצא במעמד של "חוכר לדורות", לצורך חיוב בהיטל השבחה (עניין "בר יהודה", פסקות מס' 71-75).

...

סמכות ועדת הערר והיקף הדיון בפניה בנוסף לכל האמור לעיל ,אני סבור כי נפל פגם בהחלטת הועדה המקומית וועדת הערר בכך שהן ראו עצמן מוסמכות לדון ולהכריע בשאלה פרשנית-משפטית, הנוגעת ליחסים המשפטיים שבין המערער ובין פסטרנק והיא השאלה, על מי יחול החיוב בהיטל השבחה שהתגבש לפני מועד פסק הדין.

גם אם אניח כי לועדה המקומית ובעקבותיה לועדת הערר היו הסמכויות הנדרשות לדון בשאלת החיוב בהיטל שהתגבש לפני מועד פסק הדין ,אני סבור כי בניגוד לקביעות החד משמעיות של ועדת הערר, כאילו ברור מפסק הדין ומנסיבות העניין שחיוב היטל ההשבחה שהתגבש על חלקו של פסטרנק בנכס צריך לעבור למערער, הרי שלעמדתי התשתית העובדתית שהונחה בפני הוועדה המקומית או ועדת הערר, אינה כה חד משמעית.

סיכומו של דבר, אני קובע כי יש לבטל את החלטת ועדת הערר מיום 20.3.2017 ובהתאם, יש לבטל את דרישת התשלום שנשלחה ביום 9.11.2015 למערער על ידי הוועדה המקומית, בגין יתרת 25% מהנכס וככל שהמערער שילם חיוב זה, הוא זכאי להשבתו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד התשלום ועד מועד השבתו בפועל לידיו.

ביצוע כל הפינויים והסרת כל המפגעים ו/או הפולשים ו/או המחזיקים לרבות הריסת המבנים, הנם בטיפולו ובאחריותו ועל חשבונו של הזוכה.

באשר למטלות הפינוי והפיצוי, נקבע בסעיפים 3, 5, 7 ו-9 בתנאים המיוחדים בהסכם הפיתוח: "3. הפיתוח והבנייה במקרקעין מושא חוזה זה והחתימה על חוזה החכירה מותנים בפנוי המחזיקים, המבנים והמחוברים המצויים במקרקעין במועד החתימה על החוזה. לשם הבטחת הפינוי הפקיד הזוכה בידי המינהל ערבויות בנקאיות אוטונומיות, אשר תשוחררנה בשלבים ובהתאם להתקדמות הפינוי, והכל כמפורט בחוברת המיכרז.

יתרה מזאת, על פי העדויות שנשמעו בבית משפט קמא, ראשי הרשות המקומית בעבר התירו למשיבים לעלות על הקרקע ולבנות בה חנויות, כדי ליפתור מצוקות כלכליות, אך לא ניתן להסיק מהראיות שהכוונה הייתה להעניק למשיבים (או למורישיהם) זכויות במקרקעין השוות בעוצמתן לזכויות בעלות או לזכויות חכירה לדורות.

איל באומגרט - שופט אשר על כל האמור לעיל, הוחלט כדלקמן: (א) הוחלט לקבל את ערעור המערערת בתיק ע"א 20441-04-18, ולפיכך ניתן בזה צו המופנה אל המשיבים, ולפיו על כל אחד מהמשיבים לפנות את המקרקעין המוחזקים על ידו במקרקעין נשוא חוזה הפיתוח שנכרת בין המערערת ורשות מקרקעי ישראל (המפורטים בסעיף 5 שלעיל).

...

סוף דבר אשר על כל האמור לעיל אציע לחברי כדלקמן: (א) ערעור המערערת בתיק ע"א 20441-04-18 יתקבל, במובן זה שיינתן צו המופנה אל המשיבים, ולפיו על כל אחד מהמשיבים לפנות את המקרקעין המוחזקים על ידם במקרקעין נשוא חוזה הפיתוח שנכרת בין המערערת ורשות מקרקעי ישראל (המפורטים בסעיף 5 שלעיל).

יחד עם זאת, כשבאים להתחקות אחר זכויותיהם הקנייניות של המשיבים לגבי המקרקעין עולה כי אלה חלשות עד מאוד, שכן הם מעולם לא שכרו או חכרו את המקרקעין, ומעמדם לגביהם אינו יותר מבעלי "זכות רשות מכללא". הא ותו לא. זהו המסד עליו נבנתה המסקנה והתוצאה אליה הגיע חברי כב' השופט כהן.

איל באומגרט - שופט אשר על כל האמור לעיל, הוחלט כדלקמן: (א) הוחלט לקבל את ערעור המערערת בתיק ע"א 20441-04-18, ולפיכך ניתן בזה צו המופנה אל המשיבים, ולפיו על כל אחד מהמשיבים לפנות את המקרקעין המוחזקים על ידו במקרקעין נשוא חוזה הפיתוח שנכרת בין המערערת ורשות מקרקעי ישראל (המפורטים בסעיף 5 שלעיל).

בית משפט השלום בפתח תקווה 18 ינואר 2022 ת"א 28353-06-16 רשות הפיתוח ע"י רשות מקרקעי ישראל נ' לאונוף בפני כב' השופטת הבכירה ניצה מימון שעשוע תובעת רשות הפיתוח ע"י רשות מקרקעי ישראל נתבע אילן לאונוף פסק דין

נטען עוד כי ציון תב"ע רצ/125 משנת 1957 מצדדת בטענת הנתבע כי נעשתה חלוקה של מגרשים לשיכון פועלים ועולים חדשים לקיום החזון הציוני ליישובי א"י. נטען כי התובעת הגישה בהתאם לדרישת בית המשפט תצלומים שהמוקדם שביניהם הוא משנת 2010 וכן הגישה תצהיר גילוי מסמכים של מר גרופר לפיו לא נמצא כל מיסמך נוסף, מעבר למה שהוגש בכתב התביעה דנן ואין כל מיסמך או אישור זכויות היסטורי או חכירה או כל מיסמך או חוזה שנערך בין המנוח לחברה המשכנת בנוגע למקרקעין.

הנתבע לא עמד בנטל הראיה המוטל עליו להוכיח, ברמה של עדיפות במאזן ההסתברויות או אפילו עיון כפות המאזנים, כי למנוח היתה זכות חכירה לדורות במקרקעין, או רשות בלתי הדירה להחזיק בהם.

כפי שכתבה המלומדת נ' זלצמן במאמרה "רשיון במקרקעין" הפרקליט מב 24, 57-56 (1995) : "בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השמוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך. הסכמתו שבשתיקה של בעל המקרקעין לפעולתו של פלוני בנכס היא שמונחת בבסיסה של הרשות מכללא. ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפאסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השמוש שהוא עושה בנכס. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מטהרת את ההחזקה או השמוש מיסוד אי-החוקיות שדבק בו, והופכת את מעשה העוולה למעשה ברשות.

...

" כן אני דוחה את הטענה כי יש בפסקי הדין הפליליים נגד המנוח לגבי בניית/אי הריסת הגדר משום השתק פלוגתא, לפיו החזקת המנוח בבית והמקרקעין היתה כדין.

לפיכך אני קובעת כי מעת שהרשות שניתנה מכללא למנוח ואחריו לנתבע להחזיק במקרקעין בוטלה, והודעה על כך ניתנה לנתבע בעצם הגשת התביעה לפינוי וסילוק יד - דין התביעה להתקבל.

לעניין דמי שימוש, אני קובעת כי עד מועד הגשת התביעה אין לתובעת זכות לדמי שימוש, ולכן הבקשה לפיצול סעדים נדחית.

בעקבות כך, ועל פי נספח 2 לתצהיר מטעם התובעת, נרשמה התובעת ברשות מקרקעי ישראל כבעלת זכויות החכירה לדורות במקרקעין, וזאת על פי הסכם מהוון עם רשות מקרקעי ישראל לגבי המקרקעין שתוקפו עד ליום 25.6.2051.

מכאן, הרי שהתובעת הוכיחה את זכותה להחזיק במקרקעין, וכי אין לנתבעת זכויות קנייניות בהם, וכפועל יוצא, זכאית התובעת לעתור לסילוק יד. כן אציין בהקשר זה, כי אין בידי לקבל את טענות הנתבעת שלתובעת אין זכויות חכירה במקרקעין מכיוון שחברת פואד עראם לא היתה מעולם בעלת זכויות החכירה במקרקעין, מאחר והיא לא קיימה את הוראות הסכם הפיתוח.

אפילו בפתח הסכם המכר בין התובעת לחברת פואד עראם, הצהירה האחרונה בין היתר, כי בינה לבין חברת מבני תעשייה בע"מ (הנתבעת כאן), בעלת זכויות החכירה ו/או המחזיקה במגרשים הגובל/ים במיגרש נשוא הסכם המכר, קיים סיכום המסדיר עניין החלפת שטחים בין הצדדים לצורך הסדרת הכניסה למגרש והיציאה ממנו, וכן נושא יישור הקו הצפוני של המיגרש, ושהיא מתחייבת להמציא הסכם זה לידי התובעת תוך 21 יום מיום החתימה על הסכם המכר.

...

בכתב ההגנה, טענה הנתבעת שדין התביעה להידחות משהוגשה בחוסר תום לב והיא משוללת כל יסוד.

לסיכום, קבע המומחה שחלקה 25 איננה משמשת כחנייה כלל וכלל.

המדובר בגרסה מול גרסה, ואין בידי לקבל את טענותיה אלו של התובעת משהועלו הן בעלמא וללא ביסוס, ומשעליה מוטל הנטל להוכיחן, והיא לא עמדה בנטל זה. עוד נטען בסיכומי התובעת שהנתבעת ממשיכה לגדר את המגרש, ומציבה שער כניסה חשמלי למגרש שהיא הכניסה היחידה אליו, וממשיכה להחזיק בלעדית במפתחות אותו שער, כך שהוא נשלט על ידה ומונעת מהתובעת להשתמש במגרש.

לסיכום, אני דוחה את התביעה, ומחייבת את התובעת לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 13,000 ₪.

נקבע כי בשונה ממחזיקים בעלי חוזה פיתוח או בני רשות, שמבחינה מהותית החזיקו במקרקעין כחוכרים לדורות, במקרים דנן מדובר בזכויות לכרייה ותו לא. נפסק כי בחוזה מול חברת רותם יש אינדיקאציות מהן עולה כי אין ולא הייתה כל כוונה ליתן לרותם זכות חכירה במקרקעין.

אין חולק כי רותם איננה הבעלים של המקרקעין ואיננה חתומה עם רמ"י על הסכם חכירה לדורות.

נפסק כי היתנהלותה של רשות מקרקעי ישראל ומדיניותה המוצהרת של מועצת מקרקעי ישראל ביחס לעתידם של חוזי הפיתוח מצביעות על כך שהלכה למעשה נחשבים היזמים בתקופת הפיתוח כמי ששולטים באופן מהותי בזכויות של חכירה לדורות והדבר שומט, הלכה למעשה, את ההבחנות בין חוכר לדורות לבין יזם בתקופת פיתוח.

  נמצא כי בהתאם להלכה הפסוקה, מוטל חיוב בהיטל השבחה גם על מי שמבחינה קניינית אינו חוכר לדורות או בעלים של המקרקעין.

...

גם בחינה של מכלול הנסיבות והנתונים החיצוניים אינה מובילה למסקנה כי מעמדה של רותם במקרקעין בפועל, הוא כמעמד חוכר לדורות.

הערעור נדחה איפוא.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ₪.