חוזה שנחתם עקב מרמה למכירת זכויות בדירה

בהמשך, על פי הנטען בהמרצת הפתיחה: "ביום 12.10.17 נילקחה המבקשת במירמה ע"י אחיינה, מיכאל לעו"ד עופרה גוזלן... והחתימה ללא הבנה על הסכם מכר שלפיו היא מוכרת את הדירה שבבעלותה ומעבירה את הזכויות בדירה שהיו רשומות על שמה לשם אחיינה מאיר בן לולו... והמשיבות 1,2 – בנותיו של מיכאל... ". יצויין כבר עתה, כי להסכם האמור מיום 12.10.17 (להלן: "ההסכם השני"), קדם הסכם מיום 29.11.16, שנערך, על פי האמור בו, בין המבקשת מצד אחד, ובין אחייניה מאיר בן לולו (להלן: "מאיר"), ואליס בן לולו (להלן: "אליס"), וכן המשיבה מס' 2, רחל, מצד שני (להלן: "ההסכם הראשון").

המשיבים טענו, בין היתר, כדלקמן: לטענתם, המבקשת היא שביקשה להעביר את זכויותיה בדירה לאחייניה, ועל כן חתמה ביום 29.11.16, על ההסכם הראשון, אלא שלבקשת אליס, שלא ליטול חלק בעיסקה כדי לא לפגוע בקיצבת המל"ל שהיא מקבלת, נחתם ביום 26.7.17, הסכם הביטול, ובהמשך ביום 12.10.17, נחתם ההסכם השני, כאשר מרים באה במקום אליס כצד להסכם.

...

סבורני, כי עדותה של עו"ד גוזלן לא הופרכה בחקירתה הנגדית, וכי לא עלה בידי המבקשת, לשכנע, כי העדה היתה מעורבת בקנוניה עם מיכאל, להונות את המבקשת ואת מאיר.

התובענה נדחית אפוא.

המבקשת תשלם למשיבים הוצאות הדיון בתובענה לרבות שכ"ט עו"ד, בסך 25,000 ₪.

עוד נקבע בהסכמה כי: "לצורך הבטחת זכויות המשיב לרבות טענותיו בדבר העדר אפשרות לעשות פירות מן הנכסים, הסכום שהופקד בבית משפט השלום לצורך צו המניעה בסך 30,000 ₪ והסכום שהופקד בבית המשפט המחוזי בסך 35,000 ₪, סכומים אלה יישארו מופקדים בקופת בית המשפט ובית משפט השלום בפסק דינו יתייחס הן לזכויות הצדדים ויורה למי יועברו הכספים המופקדים האמורים. אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותו של המשיב להגיש תביעה נפרדת לבית משפט השלום או לערכאה אחרת בגין אובדן הכנסותיו או נזקיו שייגרמו לו". פסק הדין השני בה"פ 1070-07-11 (7.7.16) בפני כב' השופט רובין נגבו עדויות נוספות: פרושינובסקי העיד באמצעות ויעוד חזותי, כמו כן העידו עו"ד איתן לשם אחיו של נתבע 4, אשר חתימתו המאשרת את חתימת מרים פרושינובסקי מתנוססת על ההסכם בינה לבין התובע, בנוסף העידו אביו של נחמן (נתבע 3 כאן) ולנג – חתנו של פרושינובסקי ומי שרשום כבעלים של המחסן/דירה וככזה שערך הסכם עם נחמן כהן.

מעדותו של בנימין כהן עולה "כי יתכן שעיסקת השכרת הדירה כדיירות מוגנת נעשתה כדי לסייע ליוסף פרושינובסקי לחלץ את הדירה מידי המשיב". בנימין כהן העיד כי פרשינובסקי אותו הכיר מלימודיו בכולל שמומן על ידי פרושינובסקי, "הגיע הרבה פעמים למצבים שהיה צריך לעסקים שלו הרבה כסף ודחוף, היה לו התחכמויות גדולות בזה". עוד צוין בפסק הדין כי פרושינובסקי אזרח קנדה הורשע בפלילים ואף ריצה עונש מאסר בגין מירמה.

עד התביעה הנוכחית ניתנו שני פסקי דין חלוטים: האחד בין ביטון לפרשינובסקי הקובע כי ביטון זכאי לבעלות בדירה (ה"פ (מחוזי) 5314/06) , והשני בין ביטון לנחמן כהן הקובע כי לנחמן כהן אין זכויות בדירה וכי הסכם המכר בין ביטון לפרשינובסקי מהימן ותקף (ה"פ (שלום) 1070-07-11 ).

...

כב' השופט רובין דחה את תביעת נחמן כהן וקבע כי קיימות אינדיקציות רבות לכך שההסכמים עליהם מתבסס נחמן כהן הם הסכמים לא אמיתיים אשר נערכו לצורך המשפט שלפניו, לא הובאה כל אסמכתא לתשלום סך של 200,000 דולר, נהפוך הוא, הובאה ראיה סותרת לפיה פרשינובסקי טוען במכתב כי אביו של נחמן שילם עבור קניית הדירה סך של 50,000 דולר, האב העיד בהליך בבית דין דתי כי מעולם לא שולמו דמי שכירות מוגנים לפרושינובסקי או ללנג, ו"עולה חשד כבד שההסכמים לא היו קיימים כלל בשנת 2009" אחרת היו מוצגים לביה"ד הדתי בהליך שהתקיים בשנה זו. בסופו של דבר הגיע כב' השופט רובין למסקנה הבאה: "לא השתכנעתי כי ההסכמים בהם אוחז המבקש הם אמתיים ולכן אני דוחה את טענות המבקש לפיה יש לו זכות דיירות מוגנת בדירות" ע"א 27921-11-13 על פסק הדין הגיש נחמן כהן ערעור.

במסגרת פסק הדין השני, הוא פוצה ב-16,000 ₪ הוצאות משפט, ולכן הדרישה העמומה לפיצוי בסך 50,000 ₪ בגין הוצאות משפט שנגרמו לו בהליכים קודמים, ובסכום של אומדן נדחית.

סוף דבר אני מחייבת את כל הנתבעים ביחד ולחוד בדמי שכירות ראויים כפי שקבע השמאי המוסכם אריק לב, בגין התקופה מחודש יולי 2009 ועד יולי 2016 בסכום כולל של 437,400 ₪.

אני מאשרת העיקול הזמני שניתן על כספי הפקדון שהפקיד נתבע 1 בביהמ"ש המחוזי.

בקשה לעיכוב ביצוע פסק-דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בת"א 7272-06-16 (כבוד השופטת איריס רבינוביץ ברון), מיום 22.11.2021, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבים נגד המבקש ובוטלה מכירת זכויותיהם בדירה מס' 7 ברחוב חנה סנש 1 בפתח תקווה, חלקה 200 בגוש 6383 (להלן: הנכס) למבקש.

באשר לשיקולי מאזן הנוחות טוענים המשיבים כי העירעור והבקשה לעיכוב ביצוע "באו לעולם לא באמת בניסיון לאכוף את עסקת המירמה מאחר וברור שהמדובר בעסקת מירמה אלא לנסות ולהוציא כספים מהמשיבה בדרך עקיפה" (סעיף 5 לתגובה) וכי "לשון העירעור מלמדת באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי הסעד שמבקש המבקש באמצעות העירעור הנו סעד כספי ולא סעד הצהרתי" (סעיף 44 לתגובה).

במסגרת העירעור עותר המבקש כסעד ראשי לביטול פסק-הדין שניתן על-ידי בית המשפט קמא כך שיקבע, כי הסכם המכר שנחתם בקשר לדירת המבקשים "שריר וקיים" והסעד החלופי הוא כי ככל שהתוצאה של ביטול הסכם המכר תיוותר על כנה אזי הביטול ומחיקת הערת האזהרה יבוצעו רק כנגד השבה בפועל של כספים לפי התחייבויות הצדדים.

כך, לדוגמא, בסעיף 15 לתגובה טוענים המשיבים כי הוכח שהמבקש "ביצע עסקת מירמה" וכי בית המשפט קמא קבע כי חתימת המשיב 2 על הסכם המכר זויפה – אך המשיבים אינם מציינים כי בפסק-הדין לא נקבע שמעשי המירמה שבוצעו כלפי המשיבה בוצעו על-ידי המבקש (אלא דוקא על-ידי אחרת) וגם לא טורחים לציין שלא נקבע כי למבקש קשר כלשהוא לזיוף חתימת המשיב 2 על הסכם המכר ( אלא כי זה בוצע דוקא בסיוע המשיבה 1, אשת המשיב, שהתייצבה לחתימה על הסכם המכר עם אדם שהתחזה לבעלה-המשיב).

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה לה, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל כך שהערת האזהרה הרשומה לטובת המבקש על הדירה כמו גם הצו לאיסור דיספוזיציה ביחס אליה, יוותרו ויעמדו על כנם עד להכרעה בערעור, ובהתאם לתוצאה בו. בנסיבות המקרה, ניתן להכריע בבקשה מבלי להביע עמדה לעניין סיכויי הערעור, וזאת על בסיס שיקול מאזן הנוחות, שלו מעמד הבכורה.

אני סבור כי מאזן הנוחות נוטה באופן ברור לטובת המבקש.

דא עקא, בהיעדר כוונה מצד המשיבים להשיב למבקש את הסכומים ששילם בגין הסכם המכר ובהסברם כי המבקש מנסה לבצע "קיצור דרך" ולהתגבר על "היעדרה של תובענה כספית מצידו" (סעיף 6 לתגובה) אין להם מה להלין על כך שבמישור המשפטי הקשר בין הצדדים עדיין קיים, ויתכן אף שיימשך לאחר ההכרעה בהליך זה. סוף דבר הבקשה מתקבלת כך שהערת האזהרה הרשומה לטובת המבקש על הדירה כמו גם הצו לאיסור דיספוזיציה ביחס אליה, יוותרו ויעמדו על כנם עד להכרעה בערעור, ובהתאם לתוצאה בו. המשיבים יישאו בהוצאות המבקש ושכר טרחת בא כוחו בגין הבקשה בסך של 2,500 ש"ח. ההוצאות נפסקו על הצד הנמוך לאור השיהוי הבלתי מוסבר בו נקט המבקש בהגשת הבקשה, עליו עמדתי בהחלטתי מיום 24.1.2022.

תביעה להשבת תמורה בסך 600,000 ₪ ששולמה לפי הטענה במסגרת הסכם מכר זכויות בדירה מיום 21.7.11, וכן להשבת תשלומים והוצאות שהשקיעה כביכול התובעת בתחזוקת הדירה.

עם זאת לטענתה החובות הנוספים שנכתבו בחוזה, בסך 130,000 ₪ לסאלם ובסך 318,000 ₪ לתובעת, הנם חובות מומצאים שנכתבו בהסכם תוך עושק, מירמה וניצול מצבה הנפשי.

ברם, אין כל אינדקאציה שהצדדים היו אצל עורך הדין עשרה ימים לפני חתימת ההסכם, ומתוכן המסמך המציין שמחיר המכירה הנו מיליון ₪ ולא 600,000 ₪ כפי שנכתב בהסכם המכר, נראה ברור למדיי שהמסמך נכתב בטרם הגעת הצדדים לעורך הדין.

...

לכן, ומאחר שסכום הקיזוז עולה על סכום החוב שאינו שנוי במחלוקת, דין התביעה להידחות.

לאחר שבחנתי את מכלול הראיות שהוגשו ואת הטענות, לא מצאתי שהתובעת הוכיחה את ביצוע התשלום הנטען.

סוף דבר הנתבעת לא נותרה חייבת דבר לתובעת, ולפיכך התביעה נדחית.

בכתב התביעה נכתב, כי התברר לתובעת מרוכשים אחרים בתחילת 2018 או בסמוך לכך, כי הנתבעים או מי מהם מכרו את הבניין בפרויקט הנופש לצד ג', שמתכחש לזכויות הדיירים ויש בכך פגיעה יסודית החורגת מירמה של הפרת הסכמים וגובלת במעשה הונאה פליליים (כך נכתב בסעיף 25 לכתב התביעה – א.כ.).

באשר לעילת הזכויות בדירה: הטענת התובעת ולפיה בהסכם השיווק נכתב שהרוכשת תקבל זכות בעלות בדירה ובפועל, היא קיבלה זכות מגורים חפצית: נטען, כי עילת תביעה זו נולדה ביום 17.12.2014 עם החתימה על הסכם המכר ולמצער, לכל המאוחר ליום 13.5.2015 כאשר נרשמו זכויות התובעת בדירה במירשם המקרקעין הגרמני.

...

לאחר עיון בטענות הצדדים הגעתי למסקנה ולפיה דין הערעור להידחות מהנימוקים כדלקמן: א) בית המשפט העליון בע"א 3065/22 יעקב יעקב נ' שירותי כשרות ושמיטה בד"ץ העדה החרדית ירושלים (17.8.2022) מתייחס לעקרונות יסוד בנוגע להתיישנות: "8. חוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958 (שיכונה להלן: חוק ההתיישנות או החוק) קובע כי זכותו של תובע להגיש תביעה פוקעת אם התביעה הוגשה בחלוף 7 שנים או יותר מהמועד בו התגבשה עילת התביעה שלו (או בחלוף 15 שנים אם מדובר בתביעה במקרקעין). כידוע, ישנן מספר הצדקות לקיומה של תקופת התיישנות. מעבר לנקודת המבט של התובע ושל הנתבע (ובכלל זה הקושי של הנתבע לשמור את הראיות לאורך זמן ואינטרס ההסתמכות שלו), נהוג לציין כי דיני ההתיישנות נועדו להגן גם על האינטרס הציבורי. אכן, מחד גיסא ישנו אינטרס ציבורי משמעותי לאפשר לתובעים להביא את עניינם בפני בית המשפט כדי לפתור אותו. אולם בה בעת יש להביא בחשבון את האינטרס כי המשאבים המוגבלים של מערכת המשפט יוקדשו לסכסוכים אקטואליים ולא לכאלה שאירעו לפני זמן רב, וזאת בין היתר כדי לשמר ודאות ויציבות אצל הנתבעים הפוטנציאליים.

ד) ומן הכלל אל הפרט – בניגוד לטענת המערערת, אני סבורה, כי בית משפט קמא הבין טוב מאוד את הכתוב בכתב התביעה ומה הן עילות התביעה.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, נדחה הערעור.