חוזה שכירות בלתי מוגנת למרכז רפואי בקניון

בית-המשפט המחוזי הפנה בהקשר זה לע"א 2741/07 נובק נ' דנן, פס' י"ז (10.8.2011) (להלן: עניין נובק) ולה"פ (מח' י-ם) 4062/05 שירותי בריאות כללית נ' מי.די.או אחזקות בע"מ, פס' 97-86 (8.11.2007) (להלן: עניין שירותי בריאות כללית), שבהם ננקטו פיתרונות דומים של זיקת הנאה.

במישור העובדתי נשענה טענה זו על כך שבסעיף 3.2 במיפרט נכתב כי "קומה טיפוסית [של משרדים – מ.נ.] כוללת בנוסף לשטח הממכר דהיינו חדרי המשרד גם את השטחים הציבוריים הכוללים 2 חדר[י] מדרגות, מעליות, חדרי שירותים לגברים ונשים, פירים למעבר תשתיות חשמל מ.א., אינסטלאציה, מטבחון, ופרוזדורים, וכן מרחב מוגן קומתי [...]" (ההדגשה הוספה – מ.נ.).

הגדרה מפורטת למונח "שטחים צבוריים" הופיעה בסעיף 2.2 בהסכם הניהול: "'השטחים הציבוריים' – משמעם כל השטחים שבתחום המיגרש שעליו הוקם ו/או יוקם הקניון, לרבות, ומבלי לפגוע מכלליות האמור, כל המבנים, התוספות או השיפורים שיתווספו מעת לעת, החניונים-חצוניים ו/או תת-קרקעיים, גינות, גגות, מעברים, חדרי מדרגות, קירות חוץ, כנסיות ויציאות, מרתפים, רחובות פנימיים, מדרכות, חדרי שרות, שרותים, מיתקני מערכות מיזוג אוויר ומערכות בתחום המיגרש שעליו הוקם הקניון, המשרתים ו/או שישרתו את כלל השוכרים ו/או הרוכשים בקניון או רובם, כגון חדרי טראנספורמציה, מחסני אשפה, מרתפי פריקה ו/או טעינה ו/או איחסנה, משרדי חברת הנהול וכן המקלטים, הכל למעט אותם חלקים המיועדים להשכרה, וכן מערכת כריזה, תאורה, אינסטלאציה מים, ביוב, תעול וכיו"ב שנועדו או שחברת הניהול תייעד אותם מפעם לפעם לשימוש משותף ע"י המחזיקים בפרוייקט או ע"י מרביתם במישרין או בעקיפין, וכן כל יתר הנכסים הציבוריים כפי שתחליט הרוכשת או חברת הניהול" (ההדגשות הוספו – מ.נ.).

הסעיף בהסכם המכר שאליו הפנו המערערות בהקשר זה, סעיף 14(ד), כלל אינו עוסק במימושן של זכויות הבניה אלא בהתחייבותם של הבעלים המקוריים לרשום את המרכז כבית משותף תוך פרק זמן סביר "שלא יעלה על 8 שנים מיום חתימת חוזה זה." כמובן שאין לגזור מהתחייבות זו שלהסכמות בסעיפים אחרים בהסכם יש "מועד פקיעה", לא כל שכן שיש להעמיד את "תום התוקף" שלהן על שמונה שנים דוקא, רק משום שזה פרק הזמן המרֵבי שנקבע בהסכם לרישומו של מרכז אלרם כבית משותף.

...

הערעור מתקבל אפוא ברובו כאמור לעיל.

אם לא נאמר כך, נמצאנו מרבים טעויות, הטעיות – והתדיינויות – בישראל.

אשר להערתו של חברי השופט נ' סולברג אציין כי כפי שהוא עצמו מבהיר, הנושא אינו נחוץ לצורך מתן פסק הדין בערעור, ואיני רואה אפוא לקבוע מסמרות בהתייחס אליו (והשוו לעניין זה את דבריי בע"א 7746/11 נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 ראשון לציון נ' עו"ד סטריקובסקי, כונס נכסים (24.10.2013)).

[2: אלא רק בקשה, אף לא דרישה, להישתתפות בשכר טירחתו של עו"ד.] לשיטת ניו פארם עצמה, מדובר בנכס מסחרי המשמש בעקרו למשכנה של שירותי בריאות כללית להבדיל מקניון מסחרי רגיל, ויש מקום לפעילות אחרת רק בקומת הכניסה.

] יובהר כי בכל מקרה פעילותה של קופת החולים הכללית שהסכם עימה קיים במועד חתימת הסכם זה לא תוגבל ו/או תמנע בקשר לייחודיות ו/או לבלעדיות שמוענקת לשוכר בסעיף זה. בכפוף לזכות קופת חולים כללית כאמור לעיל, מוסכם כי המשכיר לא ינהל בין בעצמו ובין באמצעות צדדים שלישיים, ולא יאפשר לצד שלישי כלשהוא, וימנע מצד שלישי כלשהוא; בין במישרין ובין בעקיפין פתיחת חנות מסוג פארם דוגמאת רשת השוכר, ו/או בית מרקחת, וזאת הן בתחום המקרקעין והן בכל מקרקעין סמוכים אשר בהם ייבנו על ידי המשכירה או עבורו שטחי מסחר.

עמדת ניו פארם – כללי בכתב ההגנה טענה ניו פארם כי התקשרותה בהסכם השכירות התבססה על מצגים מפורשים של התובעת לפיהם צפוי לפעול בנכס מרכז רפואי של הכללית ולא יפתח בית מרקחת אחר בנכס וכי מטעם זה נוסח סעיף 14 להסכם כפי שנוסח.

...

סיכומה של סוגיה זו – לא שוכנעתי בקיומה של זכות של הנתבעת לבטל את ההסכם בעקבות כוונת הכללית לפתוח בנכס בית מרקחת ופתיחתו בפועל.

יהיו אשר יהיו טעמיה, התוצאה היא כי האמור בתצהירו של מר לוי נותר כפי שהוא.

בסופו של יום אני סבורה כי לנוכח לוחות הזמנים והעדר פירוט נוסף, יש להפחית מהפיצוי לו זכאית התובעת, בכפוף לאמור להלן, ערך של דמי שכירות לתקופה של שנתיים.

במסגרת הסכם שכירות בלתי מוגנת שנחתם ביום 26.09.17, למבקשת ניתנה זכות להפעיל במרכז המסחרי סניף של מקדונלד'ס בשטח חנות של 63.4 מ"ר (נספח 1 להמרצת הפתיחה).

4.11 כי ידוע לו שהקניון יכלול עסקים מסוגים שונים, לפי שיקול דעתה הבלעדי של המשכירה, ובהם עשוי הוא לכלול, לפי שיקול דעת המשכירה, ללא התחייבות כי אכן כל אלה יתקיימו בקניון – בתי קולנוע, בתי קפה, מסעדות, מזנונים, בתי אוכל מכל הסוגים, משרדים, מועדוני בריאות וכושר, מרפאות וכן פעילויות תרבות, בידור, מוסיקה ופירסום לרבות בשטחים הציבוריים, לרבות מצגות, תצוגות אופנה ותערוכות וכל פעילות המותרת על פי דין, ומתוך כוונה ליצור תמהיל נכון של עסקים בקניון, לפי שיקול דעתה של המשכירה בלבד, לתועלת כל בעלי העסקים שיפעלו בו. השוכר מוותר בזאת מראש על כל טענה בקשר לסוג העסקים שיתנהלו במושכרים, אופיים, רמתם, הקף פעילותם, מועדי ושעות הפתיחה שלהם, סדורי הכניסה אליהם והיציאה מהם, למטרדי רעש, דוחק, ריחות, או לכל מיטרד אחר כלשהוא הנגרם בשל פעילותם וכיו"ב. למען הסר ספק ידוע לשוכר כי המרכז המסחרי או כל חלק ממנו יכול ויפעל במשך 24 שעות ביממה, שבעה ימים בשבוע על פי שיקול דעת המשכירה בלבד".

...

ייאמר, כי לא מצאתי כי הייתה לכך התייחסות מפורטת בסיכומים ומכאן שהצדדים למעשה זנחו טענה זו. למעלה מן הצורך אני קובעת, כי לא מצאתי שהייתה הפרה יסודית של ההסכם.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, בהתאם להוראות ההסכם למבקשת הזכות להפעיל את המסעדה בימי שבת.

המשיבות תשלמנה למבקשת סך של 5,500 ₪ שכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) וכן סך נוסף של 2,500 ₪ בגין הוצאות משפט.

די בהקשר זה להפנות לדבריו המפורשים של המשיב (עמוד 31 לפרוטוקול): "... אם מאזן היה אומר לי שיש בעיה באישורים או בהיתרים, לא הייתי ניכנס לשם. הייתי משקיע שם וניכנס לשם? בשביל מה לי כל זה?". וכאמור, מן העדויות אשר הובאו בפני בית משפט קמא אף עלה, כי המערער היה מודע לכוונתם של המשיבים לפתוח בקניון מרכז רפואי וכן היה מודע לחשיבות קבלתם של ההיתרים והאישורים, הדרושים להפעלת העסק, עבור המשיב ולנכונותו להיתקשר בהסכם השכירות.

אף עמדתו של בית משפט קמא, לפיה סעיף 54 להסכם השכירות אינו פוטר את המערערים מאחריות באופן מוחלט מהתנהלותם, מקובלת עלינו.

...

בהתחשב במורכבות ההליכים שהתנהלו בפני בית משפט קמא ובהתחשב בסכום הפיצוי שנפסק, סבורים אנו, כי סכום שכר טרחת עורך הדין שנפסק על ידי בית משפט קמא מחייב התערבותנו וכי ראוי להעמידו על סך כולל של 100,000 ₪.

לאור כל האמור לעיל, דין ערעורם של המערערים להידחות ואילו דין הערעורים שהוגשו על ידי המשיבים להתקבל.

נוכח התוצאה אליה הגענו, אנו מחייבים את המערערים לשלם, ביחד ולחוד, למשיבים, בגין 3 הערעורים גם יחד, שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 10,000 ₪.

ביום 26.12.2006 נחתם בין התובעת לנתבעים חוזה שכירות בלתי מוגנת לפיו השכירה התובעת לנתבעים שטח של 900 מ"ר בקניון שבבעלותה לצורך ניהול עסק של מרכז רפואי.

...

לאחר ששקלתי בטענות הצדדים אני מחליטה כדלקמן: הבקשה לביטול עיקול זמני, נתפסת כבקשה המחזירה את הדיון הראשוני על כנו, במובן זה שמבקש צו העיקול הזמני, צריך לשוב ולהרים את נטל ולשכנע בצדקת הצו (אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, עמ' 570) .

ברע"א 2826/06 שלמה אליהו אחזקות בע"מ נ' ישעיהו לנדאו אחזקות 1993 בע"מ, פורסם בנבו: נפסק כי "תובע המבקש לקבל סעד זמני במסגרת תביעה עיקרית נדרש לעמוד בראש וראשונה בשני תנאים מצטברים. תנאי ראשון הוא קיומה של זכות לכאורה, היינו סיכוי של ממש לזכות בתביעה. תנאי שני הוא כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. היינו, שנזקו, אם לא יינתן הסעד הזמני והוא יזכה בבוא היום בתביעה, יהיה גדול יותר מהנזק שייגרם לבעל הדין שכנגד אם יינתן הסעד הזמני והתביעה תדחה בסופו של דבר. שני התנאים אינם נבחנים במנותק, אלא נשקלים תוך שימת לב לזיקת הגומלין ביניהם, על בסיס מה שמכונה לעיתים – מקבילית כוחות. ככל שבית המשפט יתרשם כי סיכויי מבקש הסעד לזכות בתביעתו גבוהים, כך יקל עמו בדרישת מאזן הנוחות, וכן גם להיפך, ככל שיעלה בידי מבקש הסעד להצביע על כך שמאזן הנוחות נוטה לטובתו באופן חד, כך יקפיד פחות בית המשפט על עצמת הזכות לכאורה עליה הוא נדרש להצביע". מאזן הנוחות נוטה במקרה זה בבירור לטובת התובעת שכן היא הפקידה כאמור את הסכום אותו חויבה לשלם לנתבעים בקופת בית המשפט, ומצבו הכלכלי הרעוע של נתבע מס' 1 לצד העובדה כי מרבית המחזיקים להם נשלחו צוי עיקול השיבו כי לנתבע מס' 1 אין כספים המוחזקים בידם כאשר על זכויותיו של נתבע מס' 2 שבידי צדדי ג' הוטלו עיקולים נוספים, כפי שעולה מתשובות חלק מהמחזיקים לצוי העיקול, כל אלה מצביעים על כך שהנזק העלול להיגרם לנתבע מס' 1 מהותרת צוי העיקול על כנם נמוך מהנזק שעלול להיגרם לתובעת מהסרתם, ואין להקפיד במקרה זה יתר על המידה בעוצמת הזכות לכאורה שיש לתובע על פי כתב התביעה.

לאור האמור, אני מורה על דחיית הבקשה לביטול העיקולים הזמניים.