חוזה רכישת דירה: השפעת לחץ על החתימה

נטען, כי התובע ואישתו ראו את הדירה פעמיים לפני שהחליטו לרכוש אותה וחתמו על הסכם המכר מרצונם החופשי, מבלי שהופעל עליהם לחץ.

סיכומו של דבר, לא הוכח בפני כי הסכם המכר נחתם עקב לחץ או השפעה בלתי הוגנת מצד הנתבע או מי מטעמו ואני דוחה את טענותיו של התובע באשר לסיבת ביטולו של הסכם המכר.

...

סיכומו של דבר, אני מורה כדלקמן: א. התביעה העיקרית נדחית.

אני מקבל באופן חלקי בלבד את התביעה שכנגד ומחייב את התובע (הנתבע שכנגד) לשלם לנתבע (התובע שכנגד) סך של 2,991 ₪.

בנוסף, ישלם התובע לנתבע את אגרת התביעה שכנגד, הוצאות העדים מטעם הנתבע (500 ₪) וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 2,500 ₪.

לטענת התובעים לאחר שראו הדירה החל לחץ פסיכולוגי לחתום על זכרון דברים באופן מידי, בטענה שיש רוכשים נוספים.

" בע"א 2144/91 מוסקוביץ‎ ‎נ' עזבון המנוח ביר, פ''ד מח(3) 116, 123 (1994) נקבעו השיקולים השונים העשויים להשפיע על ההכרעה בדבר הגורם היעיל- "(א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס;

למעשה בין חתימה על הסכם הדירה בפועל לבין זכרון הדברים שלא נחתם עמדה בעיקר שאלת המחיר.

...

" מכל המקובץ עולה כי טופס זיכרון הדברים הובא ע"י אחד מהמתווכים אם כי אין וודאות כי היו אלו הנתבעים.

עם זאת, שוכנעתי כי למרות שהטופס מולא ע"י התובעים הרי שהנתבע 3 נכח בשעת מילוי זיכרון הדברים וסייע במילוי הטופס באופן השולל את הזכאות לשכר טרחה.

סיכום בסופו של יום שוכנעתי כי הנתבעים לא היוו "הגורם היעיל" שהביא לחתימת ההסכם וכי ההסכם נחתם במו"מ ישיר בין התובעים למוכרים על בסיס מחיר שונה מזה שהוצג ע"י הנתבעים ונחתם בזיכרון הדברים.

רקע התובעים חתמו ביום 9.5.12 על הסכם עם הנתבעת לרכישת דירה בעלת שלש קומות (כולל מרתף), במבנה הכולל ארבע דירות, בתמורה לסך של 2,250,000 ₪.

כן טוענת הנתבעת כי אין כל בסיס לספירת האיחור ממועד המסירה המקורי, שכן היא ביטלה כדין את ההסכם בזמנו וכי כך או אחרת, לא הופעל כל לחץ על התובעים לחתום על התוספת ועל כן התוספת מחייבת אותם בכל מקרה, גם אם לא הייתה לנתבעת זכות לבטל את ההסכם, דבר המוכחש כאמור.

כך למשל נקבע בהקשר זה בתא"מ (שלום ת"א) 35269-08-17 פריש נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ (22.12.2018): "הקבלן הוא בעל הניסיון והידע לצפות מראש עיכובים אפשריים במסירת החזקה, הוא שבוחר את קבלני המשנה עימם הוא מתקשר, הוא מפקח על עבודתם ובידו לבחון את מצבם הכלכלי ולחשב מראש את הסיכון שלא יצליחו לעמ' בהתחייבויותיהם כלפיו. ככזה הוא האחראי לסיכון הנובע מהתקשרותו עם קבלן הבצוע ובסכון שמסירת החזקה תתעכב בשל כך. בידו אף לקבוע מראש מועד מסירה מאוחר הלוקח אפשרות זו בחשבון. בנסיבות אלו אין המדובר ב"איחור במסירה שניגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". ועוד נקבע כי הקבלן המבצע הוא ספק "פרטי" שנבחר ומנוהל על ידי המוכר, בעוד שלקונה אין כל מעורבות או השפעה על זהותו (ראה עניין ת.א. 46743-05-17 כסיף נ' גינדי החזקות פרויקט המשתלה בע"מ-פורסם בנבו, בעמ' 14).

...

סוף דבר התובעים זכאים, אפוא, לכל הסכומים שפסקתי במצטבר (543,922 ₪) או לסכום התביעה (500,000 ₪), הנמוך מבין השניים ומאחר והסכומים שפסקתי עולים נכון ליום הגשת התביעה על סכום התביעה, התוצאה הנה כי הנתבעת תשלם לתובעים את סכום התביעה, בסך של 500,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

בהתחשב בתוצאה, לפיה התביעה התקבלה במלואה מבחינת סכומה, בהתחשב במשך ההתדיינות והיקף ההליכים, הטיעונים והחומר הראייתי, תשלם הנתבעת לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך של 85,000 ₪.

כן תשלם הנתבעת את הוצאות המשפט של התובעים שפורטו בסיכומיהם, בסך כולל של 29,384 ₪ (בגין אגרת משפט, חוות דעת שמאית והנדסית, חוות דעת מומחה בית המשפט, תמלול ומתורגמן) ואשר היו דרושות כולם לצורך הגשת התביעה וניהולה ואשר נוכח התוצאה וממצאי פסק הדין קמה לתובעים זכות להשבתן.

כמו כן לא ניתן על ידם הסבר מדוע נכבשה בלבם סיבה זו למכירה הדחופה ולגורם הלחץ ולא הוזכרה בשלבים המוקדמים יותר כמו בחקירת רשות המיסים או בבקשת ההמרה (בת/3 הוזכר הרצון לרכוש את הדירה ביהוד ללא כל תאור של לחץ מחמת מכירה דחופה על ידי הבעלים).

אם מקור הלחץ היה ביצוע המכירה, הרי שחדל או לפחות פחתה השפעתו באופן משמעותי ברגע חתימת החוזה.

הנאשמת בעדותה מסרה שלא היתה במעמד חתימת החוזה לגבי הבית בסביון ולהערכתה הנאשם הגיע לדירתה ביהוד להחתימה על הטפסים (עמ' 88 ש' 7).

...

העובדה שבסופו של דבר זוכתה הנאשמת מאותו אישום מחמת הספק היא ידיעה שבדיעבד שלא יכלה להוות בסיס לתשלום כופר, גם לו התבקש כזה.

אני קובעת כי הנאשמת לא דיווחה על הכנסות בהיקף של 738,687₪ בין השנים 2007-2010 ולא כללה את מלוא ההכנסות בדיווח שהגישה בשנת 2011 בכך שלא דיווחה על הכנסה בשיעור 86,962 ₪.

אני מרשיעה אותה בעבירות המיוחסות לה באישום השני לפי סעיפים 220(5) ו-220(1) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א -1961.

בהמשך המסמך נרשם בדומה: "הקונה מוותר בזאת וויתור מלא וסופי לקבלן על כל תביעה ו/או נזק ו/או טענה מכל מ[י]ן וסוג שהן בגין כל נזק ישיר או עקיף, לגוף ו/או לרכוש שייגרמו לה ו/או לצד ג' כתוצאה מכניסתה לגור בדירה טרם קבלת אישור איכלוס ו/או בגין עיכוב בכניסה לדירה לאור היותו האיחור איחור מוצדק המאפשר לקבלן לאחר במועד מסירת החזקה כקבוע בחוזה המכר. הקונה מצהיר כי סעיף זה הוא סעיף יסודי לכתב הסכמה זה והקונה מתחייב לקיימו ללא כל סייג. הפרת סעיף זה מהוה הפרה יסודית של החוזה שנחתם בין הצדדים ביום 17/01/2020 [צ"ל – 2019, א.ו]". כן נרשם במסמך זה שהתובעת מצהירה כי היא חתמה עליו בכובד ראש, לאחר שהוסבר לה המצב המשפטי, ושהיא עושה כן מרצונה הטוב והחופשי, ללא שום לחץ או השפעה בלתי הוגנת מצד הקבלן.

ראו, ת"א (מחוזי ת"א) 38922-07-16 זמר טוב נ' גינדי החזקות בע"מ, פיסקה 28 (30.6.2021) (ערעור הנתבעות נדחה וערעור חלק מהרוכשים היתקבל, ע"א 7087/21): "מכל מקום, אף לו הייתה הסכמה מרצון לחתום על הטפסים, הרי בתי המשפט חזרו וקבעו כי מאחר שהוראות סעיף 5א לחוק המכר הנן קוגנטיות הרי שהסכם לקבלת פיצוי מוקטן גם אם נחתם מרצון, הנו חסר תוקף"; כן עיינו, ת"א (מחוזי מרכז) 30119-11-12 חורי נ' אאורה השקעות בע"מ, פיסקאות 8-6 (16.1.2015); ת"א (שלום אש') 48138-03-18 פנחסוב נ' קלוד נחמיאס יזום והשקעות בע"מ (3.10.2021) (ערעור היתקבל בהסכמה תוך הגדלת הפצוי, ע"א (מחוזי ב"ש) 10501-12-21) (להלן – עניין פנחסוב): "בשורה של פסק[י] דין נקבע למעשה כי גם במקרה בו נחתם מרצון הסכם לקבלת פיצוי מוקטן מהשיעור לו זכאי הרוכש ע"פ סעיף זה, הרי שהוא חסר תוקף", ועיינו בסקירת הפסיקה שם; ת"א (שלום כ"ס) 76600-07-19 לוי נ' מי-טל הנדסה ושרותים בע"מ, פיסקה 133 (28.1.2021) (ערעור נדחה, ע"א (מחוזי מרכז) 1994-04-21): "התניית התביעה בכתב ויתור חוזי גורף מעין כמותו, שאין לו כל זכר בהסכם, מהוה הפרה של ההסכם, נוגדת את מנגנון הפצוי הקבוע בחוזה ובדין, כאמור לעיל, ואין לה כל תוקף משפטי כלפי התובעים. משכך, לא ראיתי מקום לייחס חשיבות לחתימת התובעים על נספח זה, אשר לא היוה חלק מההסכמות בהסכם המכר, ונעשה תוך ניסיון הנתבעת להקנות לעצמה יתרון בדמות כתב ויתור והרתעה מפני הגשת תביעות נגדה, המנוסח בצורה כה רחבה וכוללת כפי שנוסח, כשמנגד אין לה כל זכות לעשות כן במסגרת ההסכם ועל פי הדין"; ת"א (שלום ת"א) 19834-08-19 עתידים יסוד המעלה בע"מ נ' ספר, פסקות 24-23 (4.2.2020): "הסכם הפשרה נחתם בטרם קבלת החזקה בדירה. בשלב כזה, הכוח בידי המבקשת. המחוקק מצא לנכון להגביל את כוח המוכר באמצעות סעיף 7א'(א)... כפי שלא היה תוקף להסכם בין הצדדים לקבלת פיצוי הנמוך מהקבוע בחוק המכר לו הסכם כזה היה נחתם כחלק מהסכם המכר, אין תוקף להסכם כזה, גם אם נחתם לאחר חתימת הסכם המכר, אם נחתם לפני קבלת הדירה, כפי שאירע במקרה דנא"; תא"מ (שלום י-ם) 34181-08-17 פלד נ' אזורים בנין (1965) בע"מ, פיסקאות 54-48 (28.5.2019) (ערעור היתקבל אך לא בנקודה זו, ע"א (מחוזי י-ם) 27638-07-19; בקשת רשות ערעור נדחתה, רע"א 3088/20).

...

אין לאפשר למוכר לעשות כן בניסוח עקלקל באמצעות תקופת החסד (עיינו, ע"א (מחוזי מרכז) 50273-02-19 רויאל נתניה בע"מ נ' אטלי, פיסקה 13 (22.9.2019); עניין פנחסוב ("סעיף 5א לחוק המכר יישם למעשה הגיונה של הפסיקה הנ"ל ולאחר תיקונו ניתנו פסקי דין מהם עולה למעשה כי תניה בהסכם המכר הקובעת כי במקרה של איחור המזכה בפיצוי יהיה הרוכש זכאי לפיצוי רק מעבר לתקופת ה"גרייס" של 60 ימים, מנוגדת היא להוראתו הקוגנטית של סעיף 5א לחוק המכר"); לשורה של פסקי-דין שבהם נקבע כי לאחר חלוף תקופת החסד הפיצוי נמנה ממועד המסירה החוזי, עיינו, עניין חי, פיסקה 66, והאסמכתאות שם).

על כן, התביעה לגבי רכיבי הנזק הנוספים נדחית.

על אלו יתווספו הוצאות בגין האגרה כפי ששולמה, וכן הוצאות חוות-דעת המומחה מטעם התובעת בסך 2,925 ש"ח. סוף דבר לסיום, התביעה מתקבלת באורח חלקי, במובן זה שהנתבעות ביחד ולחוד תשלמנה לתובעת: (א) פיצוי בסך (ב) שכר-טרחת עורך-דין בסך 35,000 ש"ח, הוצאות אישיות לתובעת בסך 5,000 ש"ח, הוצאות בגין עלות חוות-דעת המומחה בסך 2,925 ש"ח והאגרה כפי ששולמה.