חוזה קניית דירה: סעיפים מרכזיים

הצדדים, הנוהל וסעיפים מרכזיים מתוכו התובעים הם רוכשים של 32 דירות בפרויקט "מחיר למישתכן" בעיר אשדוד.

עוד טוענת המדינה כי היתנהלות הרוכשים הייתה מול חברת אולניק והקבלן ולא מול משרד הבינוי והשיכון; כי הרוכשים לא פנו למדינה ב"זמן אמת" בטענה כי יש לה חבות כלפיהם; כי פעולותיה של אולניק נעשו בהתאם לנוהל (בעיקר אישור מחירי דירות, אישור נוסח מאסטר לחוזה המכר- חוזה ריק ללא השטח ומספרי הדירות (להלן: "חוזה מאסטר")) והיא לא נדרשה לבדוק את שטח הדירות בחוזי המכר בין הרוכשים לקבלן- ראו סעיף 14 לסיכומי המדינה.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעים ישלמו לתובעים סכום כולל של 3,622,400 ש"ח, המורכב מפיצוי של 105,700 ₪ עבור גריעת השטחים; וסך של 7,500 ₪ עוגמת נפש, במכפלת 32 דירות (לכל דירה סך של 113,200 ₪).

בנוסף, ישלמו הנתבעים, בחלוקה הנ"ל, הוצאות משפט הכוללות את הוצאות העדים (אגב הצגת קבלות); הוצאות התמלול כפי ששולמו; השבת אגרה יחסית בסכום שנפסק ושכר טרחת עורך דין בסכום של 120,000 ₪.

העובדות בתמצית: ביום 12/7/06 נחתם הסכם מכר (להלן: "ההסכם") בין הצדדים במסגרתו רכשו התובעים (להלן: "קראוס") דירה בקומה השנייה בבניין שבנתה הנתבעת, חברת הוריזן גולד השקעות ופיתוח (1998) בע"מ (להלן: "הוריזן").

מפאת חשיבותו של סעיף זה בהסכם והיותו מרכזי במחלוקת שבפני, אביא את לשון ההסכמה בעיניין זה כפי שנכתבה בהסכם המסירה: "בשל העובדה שהקונים מוותרים מצידם לפנים משורת הדין על כל טענותיהם לגבי ליקויים נוספים ו/או בגין איחורים, החברה מצידה, לפנים משורת הדין, מוותרת לקונים על דרישתה לתשלום בגין שינויים ותוספות שנעשו בדירה וכל טענותיה לגבי הזיכויים ו/או טענותיה לגבי האיחורים במסירת הדירה". לסיכום הצהירו הצדדים כך: "עם ביצוע האמור לעיל לא תהיינה לצדדים טענות ו/או תביעות האחד כלפי מישנהו". לצד זאת הובהר ברחל בתך הקטנה שאין באמור בהסכם המסירה כדי לפגוע באחריותה של הוריזן לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), ובכלל זה בתקופת הבדק.

...

מפאת חשיבותו של סעיף זה בהסכם והיותו מרכזי במחלוקת שבפני, אביא את לשון ההסכמה בעניין זה כפי שנכתבה בהסכם המסירה: "בשל העובדה שהקונים מוותרים מצדם לפנים משורת הדין על כל טענותיהם לגבי ליקויים נוספים ו/או בגין איחורים, החברה מצידה, לפנים משורת הדין, מוותרת לקונים על דרישתה לתשלום בגין שינויים ותוספות שנעשו בדירה וכל טענותיה לגבי הזיכויים ו/או טענותיה לגבי האיחורים במסירת הדירה". לסיכום הצהירו הצדדים כך: "עם ביצוע האמור לעיל לא תהיינה לצדדים טענות ו/או תביעות האחד כלפי משנהו". לצד זאת הובהר ברחל בתך הקטנה שאין באמור בהסכם המסירה כדי לפגוע באחריותה של הוריזן לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), ובכלל זה בתקופת הבדק.

כמו כן אני מקבלת ומאמינה לקראוס שאכן ברוב התקופה החזיקו רכב אחד בלבד.

על-כן אני דוחה את התביעה לסילוק יד מחניה ולדמי שימוש ראויים בגין שימוש בחניה.

התביעה שכנגד נדחית.

הפרויקט תואר כ-"מלון דירות הכולל יחידות מלון, יחידות מגורים, שטחים צבוריים לרבות מבנה קבלה מרכזי (לובי) ... ". נאמר בתקנון שמכיוון שהבית המשותף משמש כמלון דירות יחולו על החזקתו וניהולו כללים מיוחדים על מנת להבטיח את ייחודו ושמירת האינטרסים של בעלי היחידות במלון הדירות, ורמת ההחזקה תהיה גבוהה, תוך שתוף פעולה עם מאגר הדירות.

אם היה על הנתבעת 3 לדעת באותה עת מה הזכויות המוגבלות של בעלי יחידות במלון דירות לשימוש בדירתם, היה גם על הרוכשים לדעת זאת, לאחר שהובהר להם היטב בהסכם הרכישה שהמכנה מוגדר כ"מלון דירות למגורים", בעל "אופי מיוחד" (סעיף 7.3), והם יודעים ומכירים את כל הפרטים והמסמכים המתייחסים ליחידה, לבנין ולפרוייקט ומצאו אותם מתאימים למטרותיהם והם מוותרים על כל טענה של אי התאמה (סעיף 2.2).

...

כמו כן, דין התביעה שכנגד להידחות.

לפיכך, אני דוחה את התביעה ואת התביעה שכנגד.

לפיכך, בהתאם לתוצאות התביעה והתביעה שכנגד, ובמיוחד ההתנהלות הדיונית של הנתבעים 3,4 ודחיית התביעה שכנגד שהגישו, ועל פי תקנה 153, אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעים שכ"ט עו"ד כדלקמן: לנתבעות 1,2 – 100,000 ₪.

רקע וטענות הצדדים תמצית טענות התובע ביום 2.2.16 חתם התובע עם הנתבעת על הסכם לרכישת דירה ברח' גילבוע 42 בעיר עפולה (להלן – הדירה; הסכם המכר צורף כנספח א' לתביעה, להלן - ההסכם).

במספר פסקי דין מרכזיים היתייחס בית המשפט העליון לסעיף 25(א) לחוק החוזים, הן טרם תקונו והן לאחר מכן.

מן הכלל אל הפרט לאחר שעיינתי בהוראות ההסכם כולו, כמו גם סעיף 2.2 להסכם ונספח א' הנ"ל, נחה דעתי כי יש לקבוע כי הנתבעת התחייבה למסור את החזקה בדירה בתוך 36 חודשים מיום קבלת היתר הבניה, ולא מיום החתימה על ההסכם, ולכך מספר טעמים, בין היתר, בחינת ההסכם גופו, בחינת אומד הדעת של הצדדים ונסיבות העניין כולו.

...

אין בידי לקבוע דבר בעניין זה, שכן לא ניתן 'לצבוע' את הקיזוז הנטען דווקא בפיצוי בגין איחור במסירת הדירה, והיה על התובע להביא ראיות ברורות יותר מאשר הפניה לכרטסת הנהלת חשבונות.

לסיכום, היתר הבנייה ניתן ביום 8.2.18, ועל כן יש למנות את 36 החודשים מיום זה (קרי, 8.2.21).

נוכח מכלול האמור, אני דוחה את התביעה ומחייב את התובע לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 12,000 ₪ בתוך 30 יום, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.

תמצית טענות המבקשים לאחר שהמבקשים חתמו על הסכם רכישת הדירה בהתבסס על הוראת השעה הקובעת לגביהם שיעור מס של 8%, שהייתה בתוקף באותה עת, התברר להם כי מספר ימים טרם חתימת ההסכם, קודם על ידי המשיבה הליך חקיקה, לפיו הוראת השעה תשונה, כך ששעור המס יופחת.

 ביום 5.8.2013 ניכנס לתוקפו תיקון מס' 76 לחוק מסוי מקרקעין, אשר כלל, בין היתר, הוראה בעיניין שעורי מס רכישה בהם יחויבו רוכשי דירות שאינן בגדר "דירה יחידה". להלן לשונה של הוראת סעיף 9(ג1ג)(1) לחוק מסוי מקרקעין: "במכירת זכות במקרקעין, שהם ביניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים, שנעשתה מיום כ"ה באב התשע"ג (1 באוגוסט 2013) עד יום ט' בטבת התשע"ה (31 בדצמבר 2014), ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:

טענתם המרכזית של המבקשים היא, כי הליך החקיקה "הוסתר" מעיניי ציבור הנישומים וכפועל יוצא מכך הם לא יכלו לכלכל את צעדיהם כהלכה, ולהמתין עם עיסקאות הרכישה מספר ימים, עד למועד חזרתו של שיעור המס הנמוך יותר, עם ביטולו של סעיף 9(ג1ה).

...

המשיבה, מנגד, טוענת כי דין בקשת האישור להידחות משום שאין מדובר בגבייה שלא כדין, אלא בגבייה שנעשתה על פי מצב חוקי מפורש וברור.

לאור כל האמור, הגעתי לכלל מסקנה לפיה המבקשים לא עמדו בנטל ההוכחה, הנדרש לצורך שלב מקדמי זה, כי בנסיבות העניין המדובר בגביית מס "שלא כדין" מצד המשיבה כך שקמה להם עילת תביעה, וכן לא הוכיחו כי קיימת אפשרות סבירה שהסוגיות העולות ממנה תוכרענה לטובת הקבוצה.

סוף דבר לאור כל האמור, הבקשה לאישור התובענה כייצוגית - נדחית.

נוכח דחיית הבקשה והקביעה כי מס הרכישה נגבה כדין – אף תביעתם האישית של המבקשים נדחית.