חוזה על תנאי לבצע את העבודה תוך ארבעה חודשים

עוד התחייבה התובעת לבצע את העבודות בטיב וברמה מעולים (סעיף 4 להסכם); מקום בו טיב העבודה לא יתאים לדרישות ותנאי ההסכם, יהא על הקבלן לתקן כל ליקוי או פגם שיתגלה, בהתאם לדרישת המזמין או מי מטעמו.

במהלך תקופת הבדק יתקן הקבלן כל ליקוי, קילקול או פגם אשר יתגלה בעבודה על חשבונו (סעיף 5.3 להסכם); התובעת תנהל יומן עבודה בפורמט המצורף להסכם ויעביר העתק מנו לידי המפקח כל שבוע (סעיף 3.5 להסכם); סעיף 2.5 להסכם קבע הוראות במקרה של הפסקת עבודת הקבלן לפני תחילת העבודות, במהלך ביצוע העבודות וכן הפסקה זמנית; סעיף 6.1.1 להסכם קבע כי העבודות יושלמו תוך 16 חודשים ממועד משלוח צו התחלת עבודה.

סעיף 6.1.3 קבע כי הקבלן יסיים את עבודות השלד עד לגובה גג הבניין הקיים תוך ארבעה חודשים ממועד תחילת העבודה וסעיף 6.1.4 קבע כי עבודות השלד של כל הבניין יסתיימו תוך תשעה חודשים מתחילת עבודות הבנייה.

למעלה מן הדרוש יצוין כי הפרת ההסכם על-ידי צד אינה מקימה לצד שכנגד לבצע הפרה – אלא אם מדובר בחיובים מותנים.

...

אשר על כן, התביעה ברכיב זה נדחית.

ו – סופו של דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת והתביעה שכנגד נדחית.

הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: פיצויים (בגין העילה השטרית/חוזית ודמי שימוש בפיגומים) בסכום כולל של 584,145 ₪ (585,645 ₪ בקיזוז 1,500 ₪ בגין ליקויי בנייה); הוצאות התובעת בסך 37,349.56 (אגרת בית משפט בסך 15,703.56 ₪ + שכר טרחת השמאי מר אורי פרץ פרי בסך 21,646 ₪); שכר טרחת עו"ד בתביעה ובתביעה שכנגד בסכום כולל של 100,000 ₪.

בסעיף 3.5 להסכם נקבעו המועדים על פיהם אסיה ישראל תפעל לישום מטרות ההסכם כדלקמן: להגיש בקשה להיתר בניה לבצוע הפרוייקט בשלמותו – תוך 12 חודשים ממועד אישור העסקה על ידי שר הפנים; להוציא היתר בניה לבצוע הפרוייקט בשלמותו – תוך שישה חודשים מיום אישור הוועדה המקומית את הבקשה להיתר; להתחיל בבצוע עבודות הבנייה של הפרוייקט – תוך שישה חודשים מיום הוצאת היתר הבניה; להשלים את הקמת הפרוייקט תוך שלוש שנים מיום הוצאת ההיתר; ה למרות האמור לעיל, הקונה (אסיה ישראל) תהא רשאית לדחות את הקמת חלק מהפרוייקט, בשיעור שאינו עולה על 50% מהזכויות המותרות, ובילבד שעד תום חמש שנים ממועד אישור העסקה על ידי שר הפנים, ישלים את הקמת הפרוייקט בשלמותו.

זאת כיוון שאסיה כל הזמן משנה תכניות (עמ' 70 לפרו' שו' 24-27; עמ' 74 לפרו' שו' 1-14); יחד עם זה ציין כי תיכנון התשתיות שהוטל על עריית חדרה הושלם בגבולות שנת 2017, וניכנס קבלן לבצע את עבודות התשתית (עמ' 70 לפרו' שו' 27-28; עמ' 77 לפרו' שו' 17); לכן לטעמו אסיה היתה יכולה להיות כיום לא רק עם היתר לפרוייקט אלא גם עם בינוי מלא שלו (עמ' 71 לפרו' שו' 1-4); כשהופנה ללו"ז זמנים אחר שצויין בסעיפים 2.4 – 2.5 לנספח 5 לת/1 (ראו סעיף 40 לעיל), השיב: "זה לו"ז תיכנוני, הדברים פה קורים במקביל. להגיש בקשה להיתר אפשר להגיש בקשה להיתר, לקבל גובה אפס אפשר להגיש גובה אפס, מה שאנחנו מדברים פה זה על כבר תיכנון מהודק יותר ומפורט. אין קשר, גם אחרי שמוציאים היתר הולכים לעשות תיכנון מפורט..." (עמ' 79 לפרו' שו' 20-23); "הלו"ז של הפרויקט הזה שונה כל הזמן לא בגלל הערייה... היה רה תיכנון שלוש או ארבע פעמים, היו גאנטים שיצאו כל פעם מחדש כיוון שידענו שאנחנו יש מולנו יזמים שהמילה שלהם היא לא מילה" (עמ' 86 לפרו' שו' 2-5); כשנשאל הכיצד העיד כי ציפה מאסיה להגיש בקשה להיתר באופן עצמאי, בעוד שיש חובת תאום מלא ומראש עם הערייה בהתאם לסעיף 3.3 להסכם, השיב, כי אם אסיה היתה מאוד רוצה להקים הפרוייקט, היא היתה דופקת בכל הדלתות האפשריות לקדם ההיתר (עמ' 107-109 לפרו').

סעיף 8.1 קובע כדלקמן: "הקונה לא יהיה רשאי לרשום את הבעלות במגרשים על שמו, אלא לאחר ששילם את מלוא התמורה... (שאין מחלוקת כי שולמה – ח"ש) ואת כל יתר התחייבויותיו שנועדו להתקיים עד למועד תשלום מלוא התמורה, ובתנאי שנרשמה ו/או תרשם באותו מעמד הערת האזהרה לטובת הערייה, כאמור בסעיף 3.5...". סעיף 8.2 (אליו מתייחסת טענת אסיה להפרת ההסכם על ידי הערייה) קובע כדלקמן: "כאמור, המגרשים נכללים בחלקה בשטח כולל של כ- 285,540 מ"ר, הנמצאת כולה בבעלות של עריית חדרה. טרם בוצעה וממילא טרם נרשמה פארצלציה של החלקה. הקונה יבצע את כל ההליכים הנדרשים לצורך ביצוע ורישום פארצלציה לחלקה, כך שהממכר יירשם כיחידת רישום נפרדת, על חשבונו ובאחריותו, והכל בתיאום ובאשור של הערייה וזאת בהקדם האפשרי ובאופן שישלים את רישום הממכר כאמור עד ולא יאוחר מחלוף 18 חודשים ממועד אישור שר הפנים את העסקה נשוא הסכם זה. ככל שבמועד, אשר בו זכאי הקונה כי הבעלות תרשם על שמו בלישכת רישום המקרקעין כאמור לעיל, לא ניתן יהיה עדיין לבצע את הרישום כאמור, תיתן הערייה הסכמתה לרישום זכויותיו של הקונה בדרך של חכירה עפ"י תשריט לתקופה של 999 שנה ובילבד שיוסכם בתנאי החכירה כי זו תבוטל עם השלמת הפרצלציה ורישום הבעלות אולם מודגש כי לא יהיה ברשום כאמור כדי לגרוע מהתחייבויותיו של הקונה לענין ביצוע הפרצלציה בעצמו ובמועדים שלעיל.

...

בהינתן כל אלה שוכנעתי לדחות גם את רכיב התביעה של דמי שימוש שבתביעה שכנגד.

סוף דבר – התביעה שכנגד לאור כל דבריי לעיל, אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

אחרית דבר לאור דברינו לעיל, ולסיכום ייאמר, כי הן התביעה העיקרית והן התביעה שכנגד נדחות בזאת.

בתמצית טוענת רמר כי כלביט היתקשרה בהסכם תוך הסתרת מצבה הכספי, ביקשה וקיבלה מקדמות מעבר לזכותה בהסכם, אולם לא עמדה בהתחייבויות שנטלה ומסרה את העבודה באיחור של כחמשה חודשים.

רמר מפנה להוראות ההסכם בו הובהרה החשיבות של מועד השלמת העבודות ומהוראותיו עולה לשיטתה כי כלביט התחייבה להשלים העבודות תוך כארבעה חודשים.

עוד נטען כי סעיף הפצוי המוסכם הוכנס להסכם על ידי שמעון במירמה, מבלי שאריה היה מודע לו, מאחר והתקשר בהסכם תוך מתן אמון בשמעון, לאור הכרותו עם ידידו עו"ד כהן, המייצגו בהליך זה. על כן נטען כי כלל לא נבחנה על ידי הצדדים סבירות הפצוי, שלא היו מסכימים לו, ולכל הפחות יש להפחיתו מאחר ומדובר בפצוי לא סביר.

בתצהירו של אריה מאשר שקבל טיוטה ובקש לתקן מספר דברים לפי הסיכום ביניהם, ובעדותו אישר (עמ' 40) כי בפועל נוהל מו"מ על תנאי ההסכם.

סעיף 8.2 מגדיר את הספק העבודה הנידרש, 1,200 – 1,500 מ"ר לחודש, ולאחר הרכבת פיגומים בכל הקף הבניין, לא פחות מ- 1,500 מ"ר. רמר גוזרת את משך הבצוע מהערכת הצדדים כי שטח החיפוי הכולל כ- 6,500 מ"ר ומהוראות סעיף 14 לנספח א' המעמידה לכלביט פיגומים על חשבון המזמין לתקופה של 4 חודשים בלבד, ולכן לפי חישוב מחמיר היה על כלביט לסיים העבודות תוך 5 חודשים.

...

על כן, התביעה מתקבלת בחלקה, בערך כמחצית מסכום התביעה.

אני מחייב את הנתבעים 1-2, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 675,913 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

התביעה שכנגד נדחית.

ודאי שאין בכך כדי לאפשר לתובעת להציב דרישות ולהתנות תנאים להמשך ביצוע עבודות תוך הפרת החוזה.

סעיף 213 לחוזה קובע כי: "המזמין יהא זכאי להורות לקבלן להפסיק את ביצוע העבודות, בכל עת, מבלי שהדבר ייחשב להפרת חוזה על ידו, וזאת במקרה בו יהיו לפי שיקול דעתו של המזמין עיכוב או מניעה כלשהם להמשך ביצוע העבודה...". סעיף 214 קובע כי במידה וההוראה להפסקת העבודה נובעת משקולי המזמין, ובמידה "ולקבלן נגרמו הוצאות .... תחולנה הוצאות אלו על המזמין ובילבד שהקבלן לא יהא רשאי לידרוש תשלום הוצאות כנ"ל אלא באם ההפסקה היא לתקופה של למעלה מ – 60 יום...". סעיף 215 קובע כי "במידה והפסקת העבודה תהיה לתקופה של עד 60 יום... לא ישולם פיצוי כל שהוא...". אם כן, בהתאם לחוזה, המזמין רשאי להורות לקבלן להפסיק את ביצוע העבודות כאשר הוא סבור שקיימים "עיכוב או מניעה להמשיך ביצוע העבודה". במקרה זה, הוראת המזמין לקבלן להפסיק את העבודות לא תחשב להפרת החוזה על ידו.

וכך כותב שמעון בתצהירו: "בהיסח הדעת, לא נתתי את דעתי על שינוי סדר ביצוע העבודות שנקבע בלוח גאנט שנערך על ידי הקבלן כי כל מה שעניין אותי ואת המזמין בלוח זה, באותה נקודת זמן, היתה 'השורה התחתונה'. ההיתחייבות לסיים את העבודה כולה, בתוך ארבעה חודשים" (סעיף 20 לתצהיר).

ולגבי התקופה לתשלום הבהיר את החישוב שערך כך: "החישוב נעשה כדלקמן – תקופת הבצוע המקורית לפי החוזה - 4.8 חודשים. העבודה בפועל נמשכה 9 חודשים. ההפרש ביניהם 4.2 חודשים. בהפחתה של 3 חודשים עצירה ע"י היזם (60 יום לפי החוזה), נשאר 1.2 חודשים. סה"כ ימי עצירה נוספים תוך כדי ביצוע 0.8 חודש, סה"כ 2 חודשי פיצוי לתקורות". בתשובה לשאלות הנתבעות (שאלה 10) הבהיר כי התקופה לבצוע העבודות חושבה ממועד מתן צו התחלת עבודה (06.05.2015), עד מועד הפסקת העבודות (14.02.2016).

כדבריו: "הנוסחה אומרת שאחוז התקורה העלות של התקורה, הוצאות התקורה הן פונקציה של אחוז מסך כל ההצעה .... אחוז מהתקורה וכפול הזמן, היחס בין הזמנים, הפרישי הזמנים בין מה שהיה בחוזה לבין מה שהיה בסופו של דבר לפי מספר החודשים שלקחנו בחשבון... ההקף הסופי של העבודה לעומת ההקף החוזי של העבודה... את הפער בין החודשים שהיה צריך לבצע את העבודה לפי החוזה, לבין מה שבוצע בפועל" (עמ' 92 שורות 8 – 23).

...

בנסיבות אלו, התביעה להחזר סכום הערבות, נדחית.

התביעה שכנגד נדחית במלואה.

התוצאה היא שאני מחייבת את הנתבעות לשלם לתובעת, ביחד ולחוד, סכום של 4,658,688 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

לשיטתה, על פי תנאי הסכם הבצוע הנתבעת הייתה צריכה לבצע את העבודה "לפי הפרוט בנספחים והתנאים המוסכמים" ובאופן בו "ביצוע העבודות באופן מושלם, כמפורט בכתב הכמויות, בנספחים ולפי התנאים הכללים המוסכמים". כן הפניתה התובעת לסעיף 3 להסכם הבצוע הקובע כי "סיום ביצוע העבודה מותנה ב"מסירה סופית לשביעות רצון המזמין והחברה (היא התובעת) וללא הסתייגות מצדם". התובעת הוסיפה והדגישה כי אף עניין תשלום תמורת הבצוע הייתה מותנית בקיום מלוא התחייבויותיו של הקבלן בהתאם להוראות החוזה.

הוסיפה וטענה הנתבעת בכתב ההגנה הראשון מטעמה, כי במהלך ביצוע העבודות לא נשמעה כל טענה להפרת ההסכם וכי היא השלימה את ביצוע העבודות לשביעות רצון מע"צ ולשביעות רצונה של התובעת "שנהנתה הנאה גדולה ממסירה מוצלחת של הפרויקט לידי מזמין העבודה, כשהתובעת מודעת לכל צעד ושעל, עובר לבצוע העבודות ותוך כדי ביצוען, מאשר את חשבונות ת.ע.ן על סך מיליוני שקלים חדשים" (ראו סעיף 15 לכתב ההגנה).

מהעדויות עולה כי הכט, המצהיר היחיד מטעם התובעת, לא נטל בו חלק כלל ועיקר, ראו בעיניין זה עדות חברון בעמ' 142 שו' 18 : "2011, 2012 הוא לא היה מעורב"; עדות מיכאל בעמ' 40 שו' 14-18, לפיה הגורם עימו עמד בקשר היה חברון; עדות הכט עצמו בעמ' 54 שו' 22-27: " ש: אתה השתתפת בפגישות במסגרת המשא ומתן שקדמו לחתימה על ההסכם בין ארנסון לבין ת.ע.ן? ת: לא. ש: מי כן הישתתף? ת: הישתתפו איציק חברון, מיכאל אוסביאצוב, ויכול להיות גורמים נוספים בארנסון שהיו מעורבים בזה". עוד הגעתי לכלל מסקנה שבמהלך המו"מ, בו לא נטל חלק כאמור הכט, הוחלפו טיוטאות בין הצדדים ובמהלך המו"מ נמחק סעיף ו' לתנאים הכללים אשר קבע בין היתר, בסעיף קטן 2 שבו, כדלקמן: "מבלי לגרוע מהיותו של החוזה פאשולי, שכר החוזה בגלל הגדלה או הקטנה של העבודות (לפי העניין) ישונה יחסית ובהתאם למחירים הנקובים בחוזה זה והוא יגדל או יקטן לפי הענין". סעיף זה הושמט לחלוטין בנוסח הסופי ודומה כי אם היה נותר על כנו תיק זה לא היה בא לעולם, שכן הסעיף נותן מענה לסיטואציה בה אנו נמצאים כיום – קרי הקטנה של התמורה בהתאם לעבודות שבוצעו בפועל ולמחירי החוזה.

מכל המקובץ לעיל עולה כי תכלית הסכם הבצוע היתה, כטענת הנתבעת, מסירת העבודות לשביעות רצון מע"צ, אשר תוביל לאישור מסירה בפרויקט תוך ארבעה חודשים.

...

לכך אוסיף, בזהירות המתבקשת, כי קיימת מידה מסוימת של תמימות במסקנה שלפיה חברה מנוסה כמו דמרי, תותיר את סוגיית השבת הוצאות הפיתוח – הכרוכה במיליוני שקלים – תלויה על בלימה; על סעיף נידח, המצוי 'מחוץ לאור הזרקורים', כזה שלכל הפחות עשוי להיות נתון לפרשנות; והכול מבלי לפנות לרמ"י וללבן את הנושא מבעוד מועד".

הגעתי לכלל מסקנה שלמעשה התובעת היא זו שמבקשת היום מבית המשפט ל"שכתב" את הסכם הביצוע ולהוסיף את אותו סעיף שנגרע, ואין כל מקום להורות כך. זאת ועוד – גם אם הייתי מקבלת את טענת התובעת לפיה היתה נדרשת הסכמה פוזיטיבית של התובעת לשינוי שיטת העבודה וזו לא ניתנה (ולא כך אני סוברת, ראו עדות מיכאל, המלמדת לכל הפחות על הסכמה שבשתיקה), עדיין הדבר לא היה מוביל לקבלת התביעה.

מכל הטעמים הללו,אני מורה על דחיית התביעה.