חוזה מכר דירה שנערך על ידי עורך דין של המוכר בלבד

מבוא שתי התביעות המאוחדות עוסקות בשאלה האם זכרון דברים בכתב יד, ומסמך מאוחר המכונה פרוטוקול שנערך על ידי עורך דין ונחתם על ידי שני הצדדים מהוים חוזה מכר דירה מחייב, והאם ניתן לאוכפו.

..הסברתי לך אני נותן את זה למנהל" עו"ד קלמר הציע שיעבוד כל המיגרש, אולם רייך סרב ואמר: "אני מוכר גם את ההוא. אני צריך לשלם עוד למנהל". עוד טען כי יש לו הצעה מאדם אחר שמעונין לרכוש את כל הבית, וכי יהיו לו הוצאות של מיליוני שקלים לצורך פיתוח הנכס באלקנה "אני בניתי את עצמי שאני מוכר את הרכוש שלי, אז עכשיו הוא תוקע אותי". עו"ד קלמר: הוא לא תוקע אותך.

באת כוחו של רייק הציעה במכתב מיום 3.1.19 ש"הבטוחה שתנתן ע"י מרשי תהא רישום הערה בספריו של עו"ד קלמר, המנהל את ספרי הישוב" ו"ייקבעו מנגנונים ראויים ע"י באי כוח הצדדים ביחס לסיטואציה שבמסגרתה לא יוכל מר נתנאל לקבל את האישורים לפיצול, הנובעים מטעמים אוביקטיביים בלבד".

...

להבנתי יש לסווג שני מסמכים אלו כהסכם המחייב את הצדדים לנהל משא ומתן ובתום לב. סעד האכיפה אינו מתאים גם לו היה מי שיסבור כי ניתן לראות בפרוטוקול הסכם מחייב, ושניתן להשלים הפרטים החסרים: לנסח הסכם שיתוף מקרקעין ובו יחולק המגרש בין שתי היחידות באופן שווה, לקבוע בטוחות לתשלום שישולם לרייק ולמס השבח שהוא צריך לשלם, לא הייתי נעתרת לבקשה לאכוף על רייק ביצוע העסקה, משום שמדובר בעסקה מורכבת המותנית בתנאים מתלים, ובפעילות משותפת של שני הצדדים לצורך קידומה.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת מנחם נתנאל להצהיר כי נחתם בין הצדדים הסכם מחייב וכי יש לאכפו על משה רייק, אולם, אני קובעת כי משה רייק הפר חובתו לנהל משא ומתן בתום לב. סעד הצהרתי זה מתבקש מדחיית תביעתו לפיצוי של רייק, ויכול להינתן גם מכוח סמכותו של בית המשפט ליתן סעד הצהרתי כפי שנראה לו צודק בנסיבות הענין, ולאחר שכל הראיות בענין זה נשמעו בפניו (ראו: ע"א 10576/06 בזק בינלאומי בע"מ נ' תדיראן בע"מ, פסקה 8 (‏12.8.2009); ע"א 8596/07 בנק ירושלים בע"מ נ' גלברט, פסקה 4 (15.3.2010); ע"א 1546/11 בן גור נ' מנהל מקרקעי ישראל (8.9.11); ע"א 2976/12 בר אל נ' קאופמן, פסקה 17 (23.11.2014); ע"א 8570/09 **** נ' עיריית ראשון לציון (15.3.11)).

אף שתביעתו של רייק להורות על ביטול הפרוטוקול וזכרון הדברים נענתה, אני דוחה את תביעתו של רייק לפיצוי כספי.

לצורך הכנת הסכם המכר פנתה הנתבעת לייצוג על ידי עורך דין מטעמה (להלן: עו"ד שמש).

הנתבעת אף לא צרפה את השמאות שנערכה לדירה עבור הבנק למשכנתאות שלה הגם שמדובר במסמך שנימצא בהשג ידה אילו רק הייתה פונה לבנק (הנתבעת טענה ללא אסמכתא כי השמאי סרב למסור לה את השמאות מאחר שהיא נערכה עבור הבנק – עמ' 17 ש' 34-35, אך לא טענה שניסתה לפנות לבנק).

יוער כי יש טעם של ממש בדברי ב"כ הנתבעת שלפיהם מן הראוי היה בעת פירסום הדירה לשיווק, לציין את השטח החוקי בלבד, ללא שטח הפרגולה.

ברם, היא העידה "אני לא נהלתי את העניין הכספי" וכי עניין זה טופל על ידי התובעת (עמ' 10 ש' 12) ועל ידי אחיה של הגב' וייס, בנה הנוסף של המוכרת: "לשאלת בית המשפט לגבי המו"מ על המחיר הייתה לך איזושהי מעורבות בזה... אני משיבה אחי דיבר על כך ולא אני, אני רק הלכתי להראות את הדירה" (עמ' 11 ש' 10-11).

...

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת כלל הראיות מצאתי כי הוכחה זכאות התובעת לדמי תיווך, אולם זאת בהפחתה בסך 20,000 ₪ בשל הפרה קונקרטית של חובת האמון כלפי הלקוחה הנתבעת – מתן אפשרות להיפגש עם המוכרת ולנהל מו"מ עמה על תנאי העסקה.

חובות הגילוי - לא הופרו הטענות בדבר הפרות של חובת הגילוי, דינן להידחות.

סוף דבר התובעת זכאית לדמי תיווך.

"הנטל להוכיח כי חוזה נעשה למראית עין בלבד רובץ על שכמו של הטוען לכך. נוכח מהות הטענה, המייחסת במובלע כוונת מירמה/מצג כוזב לצדדים לחוזה, נידרשת רמת הוכחה מוגברת בכמות ובאיכות הראיות, מאשר נידרש ברגיל במשפט האזרחי (ע"א 3725/08 חזן נ' חזן [...]). לצד זאת, בנסיבות בהן הראיות מצביעות על קיום 'אותות מירמה' בהתנהלות הצדדים, יעבור הנטל לצד השני להראות כי אין מדובר בהתקשרות למראית עין בלבד" (פש"ר (מחוזי נצ') 34728-10-14‏ ‏חורי **** נ' כונס נכסים רישמי מחוז חיפה והצפון ואח'‏, "נבו", מיום 31.5.21).

האלמנה הציגה את הסכם המכר בין המנוח לבינה והבן המנוח, שנערך על ידי עורך דין (נס'-ב', נ/3).

] היה מוכר אותה למישהו זר. אז [הבן המנוח] לא הסכים, וקנינו את הדירה (תמ'-ג', ע' 28, ש' 21; ע' 29, ש' 1).

הפסיקה התייחסה לא אחת להענקה בין בני מישפחה "שהיא מטבעה פחות פורמאלית" (בע"מ 3364/22 פלונית נ' פלונית, "נבו", מיום 8.6.22; וגם ס' 24 לפסק דינה של השופטת (כתוארה אז) חיות בע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ, לעיל).

התובעת הציגה עצמה, או שהוצגה על ידי ילדיה, כמי שלא ידעה דבר וחצי דבר על ההסכם למכירת דירת הקרקע והסכם השכירות המוגנת, וביקשה לבטלם בגין כך. בית המשפט שוכנע שאין ממש בדבר, והתביעה היא ניסיון מצד הילדים להשיב לעיזבון האב את ימיו כקדם.

...

התביעה לביטול הערת האזהרה מיום 7.5.1995 לטובת הבן המנוח והאלמנה – נדחית.

התביעה לביטול הסכם השכירות המוגנת בין המנוח לבין השוכרים מיום 17.5.1996 – נדחית.

התביעה לפירוק שיתוף – נדחית.

ההסכמים לחיים משותפים 5.1 בנות הזוג ערכו שלושה הסכמים לחיים משותפים: הראשון ביום 28.4.06 , השני ביום 14.10.10 והשלישי ביום 29.3.11 , כשבכל הסכם נקבע שהוא מבטל את קודמו וכל ההסכמים נערכו על ידי אותה עורכת דין.

העדה, גב' דקלה: 6.4.3 אף עורכת הדין של בנות הזוג, שכתבה את מיסמך ההבנות, העידה בחקירתה : בביהמ"ש, בסעיף 13 לפרוטוקול מיום 29.10.19 "שוב, מהפתיח אומר שכנראה היו הבנות אחרות שסוכמו

חרף האמור בסעיף 8 להסכם המכר, יתרת התמורה, בסך 640,000 ₪ לא תשולם בפועל על ידי הקונות, ותחת זאת המוכרים יעניקו לקונה הלוואה עומדת על מלוא הסך של 640,000 .

8.4 הפרת סעיף 43 להסכם לחיים משותפים 8.4.1 לא זו בלבד שההסכמה לחלוקת זכויות שווה בדירה בהסכם לחיים משותפים נעשתה תוך ניצול מצבה הנפשי של דקלה ובנגוד גמור להתחייבות שניתנה להורי דקלה הפרה שירה הפרה יסודית את ההיתחייבות לה התחייבה בסעיף 43 להסכם לחיים משותפים, בו הצהירה שהיא משלמת 24 ותשלם מחצית החזרי המשכנתא עד לפרעונה המלא וזו לשון סעיף להסכם: "המשכנתא הרובצת על הדירה המשותפת משולמת ותשולם על

₪ בהסכם המכר נקבע שמכירת הדירה תהא כנגד קבלת 970,000 9.7.2 הורי דקלה הוכיחו בפניי, על ידי הצגת ראיות, שהתשלום הראשון בסך 97,000 ₪ ששולם בשיק על ידי בנות הזוג שולם כנגד העברת סכום זהה מהורי דקלה לבנות הזוג באותו מועד ולמעשה לא שלמו בנות הזוג את התשלום הראשון שנקבע בהסכם המכירה.

...

8.5 מכל האמור לעיל עולה שאכיפת החוזה היא "בלתי צודקת בנסיבות העניין" הן מכוח העובדה שההסכם לחיים משותפים שערכו בנות הזוג הולדתו בהטעיית הורי דקלה והינו נגוע בתרמית והן מכוח העובדה שההסכם לחיים משותפים נחתם תוך ניצול תלותה של דקלה בשירה ומצבה הנפשי של דקלה והן מכוח העובדה ששירה עצמה הפרה, ברגל גסה, את התחייבותה המפורטת בסעיף 43 להסכם לחיים משותפים בדבר תשלום החזרי המשכנתא ולא מלאה את חלקה בהסכם ועל כן אין ביכולתה לדרוש את אכיפתו.

9.11.2 לאור האמור לעיל אני דוחה את תביעת הורי דקלה לגבי סכומים אלה.

10.2 בנסיבות דנא, משחויבה שירה רק ב 1/6- מהסכום, אין כל בסיס לתביעתה לשיפוי ודין תביעתה זו להידחות.

ודוק; חוק המכר דירות חל על "מוכר", וזו הגדרתו: "מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה; סעיף 9 לחוק קובע כי מי שמכר דירה בתוך שנה מיום שבנייתה הושלמה מבלי שהוא גר בה, וחצי שנה שנה במקרה שהדירה נתפסה על ידו – ייחשב כקונה: " לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח הפוכו של דבר." על כן, על מנת להחיל את חוק המכר דירות על ההיתקשרות בין הצדדים בעסקת תמ"א חל הצורך שהיזם יבנה דירה "על מנת למכרה" או שאחת מהחזקות תחול עליו (מכירת דירה בתוך שנה או חצי שנה).

שכן, אין מדובר בדבר שאינו בחזקת הצפוי במדינתנו, ובשים לב לכך שהקבלן הוא אשר ניסח את החוזה, על פערי הכוחות הגלומים בו, כשהדיירים הם מעין "לקוחות שבויים" – יש קושי מסוים בעצם הניסוח, גם אם הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין משלא יכלו להתנות בפועל על תניה זו אלא לקבלה כ"ראה וקדש".

מפאת חשיבות הדברים ויישומם בעניינינו, אלה יובאו להלן: "די בכך שאקבע כי אין לומר שהצדדים הסכימו על מועד מסירה חדש כאשר ההסכמה החדשה אינה כוללת היתייחסות למועד מסירה קונקריטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי. הדעת נותנת שבחיי המעשה עמידה בדרישה זו תוכל להעשות בדרכים שונות, שאין זה המקום לידון בהן. כך למשל, אפשר שהחוזה יכלול טבלה המפרטת מועדים חדשים או פרקי זמן קבועים ומוגדרים בגין בקשת שינויים מסוימים. במקרים שבהם החוזה המקורי אינו קובע זאת ייתכן שההסכמה על המועד החדש תהיה פרי של דין ודברים מאוחר יותר בין הקבלן לבין רוכש הדירה (ובילבד שהסכמה מאוחרת זו לא נבעה מיוזמה חד-צדדית של הקבלן שלא הותירה בידי רוכש הדירה כל ברירה). לעומת זאת, כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה אלא תניית פטור מובהקת. תניית פטור היא "הוראה חוזית, השוללת או מגבילה חבותו של צד לחוזה" (ראו: גבריאלה שלו תניות פטור בחוזים 17 (1974) (להלן: שלו); כן ראו: **** פרידמן "פרשנות החוזה" חוזים כרך ג 227, 285 (**** פרידמן ונילי כהן עורכים, 2003) (להלן: פרידמן)).

...

סוף דבר.

התביעה מתקבלת בכל הנוגע לסעד בדמות צו עשה כאמור מעלה וכן בנוגע לפיצוי בגין איחור במסירה לפי 8*150*5050 ₪ ממועד המסירה החוזי 5.3.2018 (משהחיוב של 60 יום מוחל עתה רטרואקטיבית למועד המסירה החוזית משהנתבעת לא עמדה במסירת הדירה בתום 60 ימים ממועד המסירה החוזית.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי בנוגע לקבלה חלקית של טענת הנתבעת לקיזוז, וכן הצורך בהגשת כתב הגנה עת התביעה נמחקה (ולא נדחתה) בשלב הסיכומים אולם בכל מקרה היה מקום להידרש לטענת הקיזוז (כך שלא מן הנמנע שהתובעים היו מגישים כתב תשובה והראיה שהגישו מסמכים רלוונטיים לכתב ההגנה שהם מענה גם לכתב ההגנה של התובעים מול הנתבעת- נספחים ג' וד' לכתב ההגנה לתביעה שכנגד) – הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות בסך של 3000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 16200 ₪.