חוות דעת שנערכה על ידי שמאי שאינו מוסמך

לאחר הדיון הגיש התובע, ביום 08.03.20, מיסמך מיועץ מס מוסמך לפיו התובע לא מזדכה על המע"מ, וכן תמונות צבעוניות שצילם השמאי שבדק את הרכב לאחר התאונה, וכן מכתב חתום על ידי השמאי, מר כהן גבריאל, בו נרשם כי בחוות הדעת המקורית נפלה טעות סופר וכי הנזק מתייחס לצד ימין של רכב וכי ניתן לראות זאת בבירור בתמונות הנזק שצולמו על ידו.

במהלך התאונה נגרמו לרכבו נזקים אשר הוערכו על ידי שמאי (לכתב התביעה צורפה חוות דעת שמאי ערוכה על ידי השמאי מר כהן גבריאל).

...

אשר על כן אני קובעת שהתאונה ארעה כפי שטען התובע.

כן אני קובעת שהנתבע 1 אשם בתאונה שכן נסע לאחור בחוסר זהירות.

אשר על כן אני מורה כי הנתבעים ישלמו לתובע ביחד ולחוד סך של 25,247 ₪ בתוספת 500 ₪ הוצאות משפט, ובסה"כ סך של 25,747 ₪.

בתוך כך, נטען כי הסכם המשבצת אינו מהוה פירסום ברשומות כפי שמגדיר סעיף 5 לתוספת הראשונה לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התיכנון והבניה) ויתירה מכך, התובעת אינה כלל מוסמכת להכריז על קרקע כקרקע חקלאית אלא רק המועצה הארצית כאמור בסעיפים 1 ו-2 לתוספת הראשונה לחוק התיכנון והבניה.

בד בבד עם הגשת תצהיר עדותו של הנתבע (בפתחו צוין כי הנו מוגש גם מטעם הנתבעת), הוגשה גם חוות דעת שנערכה על ידי השמאית מטעמו (תמר אברהם) ביום 10/4/18 ושעסקה באומדן מרכיב קרקע למבנים לצורך חישוב דמי שימוש לתשלום לתובעת.

...

בנסיבות אלה, מקובלת עלי טענת התובעת לפיה לא ניתן ללמוד דבר ממקרה אחד פרטני של "חברים" והמתייחס לשנה בודדת בלבד.

עמדה זו מקובלת עליי.

סוף-דבר: הנה כי כן, לאחר ריכוז כלל ערכי דמי השימוש לשנים 2009-2015 כפי שפורטו לעיל, זכאותה הכוללת של התובעת לתשלום דמי שימוש מהנתבעים עומדת על סך של 333,970 ₪.

דרך המלך להוכחת גובה דמי השמוש הראויים היא בהגשת חוות דעת שמאי.

למקרא חוות הדעת שנערכה על ידי התובע בעצמו, נראה כי זו אינה מבוססת דיה, לא נערך במסגרתה דיון מקצועי על בסיס מה נקבעו דמי השמוש הראויים, לא פורט שיטחו של השטח המשותף, נשוא התביעה, הכיצד הגיע התובע למה שהגיע בחוות דעתו, לא בוצע ניתוח של עיסקאות קודמות וכיוצ"ב. המסקנה של חוות הדעת צריכה להיות מבוססת ומוכחת בראיות, אך זה לא נעשה ונראה כי חוות הדעת מתייחסת לשורה התחתונה בלבד, מבלי לבסס או לערוך דיון מקצועי בנזק או בשווי דמי השמוש הראויים.

לא זו אף זו, התובע העיד בפניי, כי אינו שמאי מוסמך, אלא הוא מומחה בשמאות מקרקעין.

...

למקרא חוות הדעת שנערכה על ידי התובע בעצמו, נראה כי זו אינה מבוססת דיה, לא נערך במסגרתה דיון מקצועי על בסיס מה נקבעו דמי השימוש הראויים, לא פורט שטחו של השטח המשותף, נשוא התביעה, הכיצד הגיע התובע למה שהגיע בחוות דעתו, לא בוצע ניתוח של עסקאות קודמות וכיוצ"ב. המסקנה של חוות הדעת צריכה להיות מבוססת ומוכחת בראיות, אך זה לא נעשה ונראה כי חוות הדעת מתייחסת לשורה התחתונה בלבד, מבלי לבסס או לערוך דיון מקצועי בנזק או בשווי דמי השימוש הראויים.

בסיכומו של דבר, ומבלי להתייחס לטענות נוספות שהועלו על ידי הצדדים, הרי שדי באמור לעיל בכדי לדחות את התביעה, שכן גם אם היה מוכיח התובע כי הוא זכאי לדמי שימוש ראויים, מה שאיני קובעת, הרי שהוא לא הוכיח מה שווים של אלו.

בסיכומו של דבר, אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובע לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 4,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין אצל התובע, שאם לא כן, סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ביחס לחוות דעתו של השמאי מושקוביץ אשר הוגשה בתיק ההוצאה לפועל עובר לאישור המכר, קבעה הרשמת כי מצויין בה במפורש כי ההערכה בוצעה על פי בדיקה חיצונית בלבד ללא אפשרות התנעת הרכב "ומשכך הרי שלא ניתן היה להסתמך על חוות הדעת שנערכה על ידי השמאי מטעמו של כונס הנכסים ונועדה בעיקר לשמש עזר בידי הרשם שאינו מומחה לעיסקאות כלכליות, ולפרוס לפניו הערכה בדבר משמעויותיה, כדאיותה והשלכותיה של העסקה ואין לראות בה תחליף לבדיקת הנכס או לשרת את המציע בהגשת הצעתו". בסיום החלטתה ציינה הרשמת: "אציין עוד כי פרק הזמן במהלכו נמצא הרכב בחזקתו ושימושו של הרוכש, עלול ליגרור טענות בדבר המועד בו נגרמו לרכב הנזקים הנטענים ועניינים אלו חורגים מגדר הסמכות שהוענקה לרשם ההוצאה לפועל. כבר נפסק כי רשם ההוצאה לפועל אינו מוסמך לידון בבקשת הרוכש או כונס הנכסים לביטול המכר מחמת הפרת חוזה, וכך גם אינו רשאי להכריע במחלוקות כספיות בין הרוכש ובין כונס הנכסים ויש להעלות העניין בפני בית המשפט המוסמך". כאמור, הבקשה לביטול המכר נדחתה על ידי הרשמת והתובע לא הגיש בקשת רשות ערעור על החלטתה.

...

דין טענות אלה להידחות בשל הרחבת חזית אסורה.

גם הטענה כי יש לראות בכונס הנכסים משום "עוסק ברכב" כהגדרתו בחוק מכירת רכב משומש ובחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981, דינה להידחות.

והמרחק רב. סיכומם של דברים, התביעה נדחית.

במסגרת לוח השומה מיום 9.6.2011 שנערך על ידי השמאי מר דוד בריל (להלן : השמאי בריל), נקבע כי ההשבחה במיגרש הצפוני עומדת על 1,921,133 ₪ והיטל ההשבחה בסך 960,500 ₪; ואילו באשר למגרש הדרומי, ההשבחה בסך 77,466,667 ₪ וההיטל שעל החברה לשלם הוא סך 38,733,000 ₪.

הועדה המקומית טענה בפני ועדת הערר כי היא אינה מוסמכת להחליט בשאלת החיוב של החברה בהיטל השבחה שכן אין לה סמכות להכריע בשאלת מעמדה הקנייני בקרקע.

בעקבות החלטה זו התקבלה חו"ד נוספת של השמאי המייעץ ולאחר מכן ניתנה  ביום 14.4.2015 החלטה נוספת של ועדת הערר, אשר הורתה על עריכת שלושה תיקונים בחוות דעתו של השמאי המייעץ, כלהלן : "סיכום עלויות ההתאמה בהיתחשב בהוצאות שהוצאו בפועל על ידי העוררת [החברה-א' ב'], לעומת הוצאות לבניית אותו שטח למבנה תעשייתי פשוט, וזאת בהסתמך על מחירון מקובל; תיקון השטחים שנשמטו במצב הקודם וכן התמהיל הנכון בין מחיר לשווי במצב החדש"(פסקה 34 להחלטה).

עוד נקבע, כי ועדת הערר תיטה לאמץ את מסקנותיו המקצועיות של שמאי מכריע או מייעץ ואמת המידה להתערבות במסקנותיו שמורה : "למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור .... כך, למשל, ועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, וזאת אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת ..... לעומת זאת, תיטה ועדת הערר להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה .... כמו כן, וכמובן מאליו, תקום עילה להתערב בחוות דעתו של שמאי מכריע אם נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המנהלי כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא באלה ."(עניין משרד התחבורה, פסקה 8 והאסמכתאות שם) רוב השגותיה של החברה על החלטת ועדת הערר בזיקה למגרש הדרומי ממוקדות במישור המקצועי, כמו למשל טענתה כי השמאי המייעץ וועדת הערר דחו טענותיה להפחתות נוספות מהשווי החדש בשל עלויות תיכנון או רווח יזמי כחלק מעלויות הסבת המבנה לשימוש מסחרי, וגם טענתה כי השמאי המייעץ היתעלם משטח בגודל 1,200 מ"ר בשומתו למצב הקודם – טענות שאין הצדקה לקבל.

...

חיזוק למסקנתי זו אני מוצא בעובדה שהשמאי המייעץ בהנחיותיו לצדדים שניתנו ביום 22.5.16 לשם יישום ההחלטה הקודמת, הורה לחברה להגיש "עסקאות השוואה בהן נמכרו שטחים בייעוד מסחרי ממרכזי קניות הדומים ככל האפשר במאפייניהם לנשוא הערר. עסקאות ההשוואה יהיו מקרקעין ולא קרקע". על החלטה זו החברה השיגה בפני ועדת הערר בטענה כי בקשת השמאי המייעץ לא מתיישבת עם ההחלטה הקודמת, וועדת הערר החליטה לדחות השגה זו בהחלטתה מיום 17.7.17 בהסבירה "לא מצאנו כי המסמכים שנדרשו הצדדים להגיש לשמאי המייעץ נוגדים את הנחיות ועדת הערר או אינם סבירים. לפי כך אין הצדקה כי נתערב בהליך התלוי ועומד בפני השמאי המייעץ..". · הפרשנות בה דגל השמאי המייעץ היא פרשנות אפשרית להנחית ועדת הערר בהחלטתה הקודמת, מה גם, כפי שהסביר השמאי המייעץ, עסקאות השכירות להשוואה אותן הציגה החברה רחוקות מעסקאות השוואה רלוונטיות מדמי שכירות.

מכל האמור, ההשבחה עומדת על סך 56,673,456 ₪ (חלף 52,167,788 ₪ כקביעת ועד הערר) וההיטל מחצית סכום זה. הוצאות המשפט הצדדים, שניהם, השיגו כנגד החלטת ועדת הערר מיום 7.11.23 בגדרה הועדה המקומית חויבה לשם הוצאות משפט לחברה בסך 20,000 ₪ בצירוף מע"מ. עיינתי בהחלטה ובטענות הצדדים, ולא ראיתי הצדקה להתערבות במסקנה זו, שכן לוועדת הערר שיקול דעת רחב בקביעת הוצאות המשפט וההתערבות ראוי לה כי תעשה במקרה יוצא דופן – וזה לא המקרה.

סוף דבר מורה על דחיית ערעור החברה, וגם על דחיית ערעור הוועדה המקומית למעט התיקון שקיבל ביטוי בפסקה 68 שלעיל.