חוות דעת אדריכלית על סככת חניה קיימת

האדריכל מר רן ליפא, טען בתצהירו כי התובעים ביקשו לערוך שינויים תיכנוניים בנכס ובאוגוסט 2011 התקשרו עמו בחוזה לשם כך. הוא ערך סיור בנכס וראה שתי פרגולות – אחת ארוכה ואחת קצרה.

הטעם העקרי לכך הוא שהוכח בפני ברמה מספקת כי אכן היו חריגות בנייה ומעבר לכך הגב' ביטון עצמה הסכימה כי בעיניין זה טעתה בחוות דעתה לצורך מתן המשכנתא לתובעים (ע' 38 ש' 21-22) ובחוות הדעת שערכה עבור התובעים ציינה כי קיימות חריגות בנייה.

בנוסף מר ליפא מטעם התובעים העיד כי התובעים רצו להזיז את הסככה ועל כן הייתה בקשה להריסת הסככה הקיימת ולבניית סככה אחרת (ע' 20 ש' 4-6; ע' 23 ש' 25-28), כלומר לפי עדותו, התובעים ממילא רצו להעתיק את מקום החניה מן הסככה / הפרגולה הארוכה למקום אחר במיגרש.

...

נוכח האמור, אני קובעת כי במועד רכישת הנכס, קיומו של גג האסבסט לא היווה חריגת בנייה והוא לא הפך לכזו רק משום שהנתבעים לא החליפו אותו למרות שקיבלו היתר להחלפתו ונוכח קביעה זו אני דוחה את דרישת התובעים לפיצוי בגין החלפת גג האסבסט.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי התביעה בגין ההטעיה בנוגע לגודל המגרש מתקבלת חלקית, והתביעה בגין חריגות הבניה בפרגולות מתקבלת חלקית.

התביעה בגין מעקה הבטיחות וגג האסבסט נדחית.

עוד צוין בחוות הדעת, כי חלק מהמבנה הנו שער לחנייה, ומשתמע כי כוונת האדריכל היא כי רכיב זה פטור מכוח תקנה 10 לתקנות הפטור.

הערות על הדין המהותי לא אוכל להסכים עם קביעתו של בית משפט השלום (סעיף 39 להכרעת הדין) לפיה תקנות הפטור משנות או גוברות על תכנית מתאר שהייתה קיימת קודם לכן (במקרה דנן, משנת 2010).

המבנה שבנה המשיב אינו מותר לבנייה כסככה לחניה, משום שאינו עולה בקנה אחד עם ההוראות לבניית סככות על פי התיקון לתכנית המתאר שהגישה המערערת (ת/10).

...

סיכום ותוצאה המסקנה היא, אפוא, שהקונסטרוקציה שנבנתה על ידי המשיב נבנתה שלא כדין.

לפיכך, אין מנוס מהרשעתו.

המשיב מורשע בעבירה שיוחסה לו בכתב האישום.

כן, נטען כי לסככה הוצא לצורך בנייתה היתר בניה כדין וכל טענות התובע כנגד תוקפו של היתר הבניה אינו מסמכותו העניינית של בית משפט זה. כן, נטען כי הסככה אינה יוצרת כל מיטרד מסוג שהוא, כשמקור הענפים/עלים הנופלים על הסככה הנו בעצים הגדלים בשטחו של התובע.

בכל הקשור לניסיונו של התובע לבסס את טענתו במישור התיכנוני באשר לעצם חוקיות הסככה האמורה, הרי שמקום בו כאמור חוות הדעת שהוגשה על ידי האדריכל מטעמו שהתייחסה בין היתר ל"חריגה" הנטענת בדמות הסככה - אינה מהוה חלק מחומר הראיות התיק (ר' הצהרת ב"כ התובע בע' 16 שו' 1-4 לפרו') - נשמטה הקרקע תחת הוכחת הטענה באמצעות חוות דעת של מומחה הרלוואנטי בתחום הנידון.

כעולה מחוות הדעת, אדריכל התובעים הסתמך על עיון בשני היתרי בניה שמצא כי קיימים בתיק הבניין (היתר מס' 0187 מיום 6/10/82 והיתר מס' 3090 מיום 22/11/89) וכן על סמך עיון במסמך מדידה שנערך על ידי חברת מידות שירותים מוניצפאליים בע"מ בעבור הרשות המקומית לצרכי חיוב בארנונה.

ראשית ייאמר כי בכל הקשור לסעדים הכספיים הנתבעים על ידי התובעים שכנגד בגין נזקים והוצאות שנגרמו להם בעקבות פלישת הצומח של התובע לחלקתם, לא מצאתי כי עלה בידיהם להוכיח זכאות זו. התובעים שכנגד אמנם תמכו את טענותיהם בעיניין זה בחוות דעתו של מר עודד יפה אשר כימת את הנזקים אשר דורשים תיקון בבית התובעים שכנגד, אולם בכל הקשור לעלויות תיקון של משטח החניה ותיקוני הבטון והביוב הנטענים – דומה כי היה ראוי שעלויות אלה ייתמכו באמצעות חוות דעת רלוואנטית (כדוגמת מהנדס ביניין).

...

לטענת אדריכל התובעים שכנגד, בעוד ששטח הבית המאושר על-פי ההיתרים הקיימים אמור להיות 339.68 מ"ר, השטח הבנוי שבו עושה התובע שימוש (כולל בריכת שחייה בשטח של 126 מ"ר בחצר הבית) עומד על 1,312 מ"ר. לא שוכנעתי כי עלה בידי התובעים שכנגד להוכיח את טענותיהם בנדון; הן באשר להיקף השטח הבנוי הנטען שלא הוצא בגינו היתר והן באשר לירידת הערך הנטענת (שנטען כי שיעורה עומד על לא פחות מסך של 500,000 ₪).

סוף-דבר: בהמשך למסקנתי לעיל בעניין ההכרעה הצריכה והראויה במחלוקות שבין הצדדים וטענותיהם ההדדיות לעניין הצומח כאמור, ניתן בזאת צו הדדי לפיו: כל צד יפעל להסרה ועקירה של כלל הצומח המצוי בטווח של מטר אחד מהגבול המשותף של החלקות שבין הצדדים, לרבות מהגבול המסומן בחלקו באמצעות חומה ו/או גדר כלשהי.

לאור תוצאות ההליך, הנני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.

בין היתר, טוען התובע כי הושמטו מתכנית המדידה, במתכוון, חריגות בניה שביצעו השכנים כגון סככה בנויה לחניה שנבנתה שלא כחוק בתוך גבולות המיגרש ובתוך שטח הפקעה שאינו בתחום המיגרש.

התובע צירף לכתב התביעה צלום של מפת המדידה, קבלה על תשלום בסך 2,100 ₪ לנתבע, חוות דעת מפקח בניה ובה פירוט אי ההתאמה בין המפה לבין המצב בשטח, תלונה על חניה בלתי חוקית, תמונות, חוות דעת מהנדסת המאשרת את אי ההתאמה של מפת המדידה למצב בפועל.

המומחה מטעם בית המשפט, אדריכל קובי ברבן, הגיש את חוות דעתו ביום 28.11.16.

התובע סומך את הסתייגויותיו על מכתבו של מפקח הבניה מר מיכאל שקולניקוב מיום 11.12.4 בה פירט מפקח הבניה את חוסר ההתאמה בין מפת המדידה לבין המצב הקיים.

...

שוכנעתי אפוא כי לא מפת המדידה היא בהכרח היתה הגורם לעיכוב באישור הבקשה להיתר בניה שהגיש התובע ובוודאי אינה הגורם לכישלון הבקשה להיתר, שכן כל אשר צוין בהחלטת ועדת המשנה, בקשר למפת המדידה, הוא כי יש לתקן את המפה בהתאם להערותיו של המפקח מר מיכאל שקולניקוב.

מדברי התובע שנשמעו בדיונים עולה כי לתובע הסתייגויות מהתנהלותה של ועדת המשנה בעיריית רמת גן וכן יש בפי התובע טענות בדבר זיופים כביכול של בנו של הנתבע, מר חיים חורש, אולם לא מצאתי מקום להידרש להסתייגויות ולטענות אלו, הן משום שהן לא נזכרו בכתב התביעה ועל כן הטענות מהוות הרחבת חזית, והן משום שוועדת המשנה איננה נתבעת בתיק זה, וגם לא בנו של הנתבע, ולפיכך מדובר בעניינים החורגים מהמסגרת הדיונית בתיק זה. לאור כל האמור – התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט בסך 650 ₪.

ד"ר רוט סקר בחוות דעתו את השינויים אשר חלו בחישובי שטחי הבנייה במשך השנים, כאשר בשנת 1963 שטחים מקורים פתוחים לא חושבו לצורכי רשוי וכאשר היו שטחים מעל 22.5%, כפי שהיה מותר בבנייה עפ"י תוכנית ח.פ/1135 כמו מזווה, מרפסת, חדר מדרגות, חצר משק, חנייה מקורה וכו', הם הוגדרו כ"זכויים".

אדריכל קולמן חווה דעתו כי אין לקבל את טענת התובעים כי גובה הקומות אינו תואם להיתר משנת 1964 והתקרות הונמכו, הן משום שהוא מקבל את חוות דעתו של ד"ר רוט לעניין זה כי יש להבדיל בין גובה מותר לבין מספר קומות מותר והן משום שהגובה הקיים עומד בתקנות התיכנון והבנייה.

לטענת ב"כ התובעים הוכח כי הנתבעת מס' 2 הציגה מצגי שוא בפני התובעים, הכוונה היא כי עוד לפני חתימת הסכם המכר, הנתבעת מס' 2 מסרה לתובעים את הגרמושקה שהיתה ברשותה כאשר התברר כי בתיק הערייה אין כלל תוכניות (למעט תוכנית הוספת סככה לחנייה).

את האמירה של אדריכל קולמן לעניין "הקושי" בחוות דעת נחמיאס יש להבין, לדעת ב"כ התובעים בסירובו לסכם את קוי המדידות, ואילו לא היה מסרב לעשות כן היה ברור כי, בנגוד לדבריו של אדריכל קולמן, מפת המדידה של המודד ברמן, אשר לא נחקר לגביה, עולה בקנה אחד עם מפת המדידה של המודד יוסף כהן אשר מדד רק את הקונטור החצוני של הנכס.

...

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, חומר הראיות וההתרשמות מהביקורים במקום, איני יכולה שלא לתמוה, מה היה קורה אלמלא היו התובעים והנתבעת מס' 2 שכנים, מה היה קורה אילו היתה הידברות מוקדמת בין התובעים לבין הנתבעת מס' 2 לפני הגשת בקשות היתר הבנייה אשר הגישו התובעים כאשר ביקשו לשנות את הבית אותו רכשו מהנתבעות, ו/או מה היה קורה לו היו משתפים את הנתבעת מס' 2 בתכניותיהם לשינוי הבית עוד לפני רכישתו, ו/או מה היה קורה לולא ביקשו התובעים להרחיב את הבית לכיוון ביתה של הנתבעת מס' 2 גם אם מדובר רק במשטח יציאה ולא בניה מקורה, או מה היה לולא ביקשו לשנות את פני הנוף הטבעי – פני הקרקע ולהגביהם במידה ניכרת.

" כותב כב' השופט דרורי, שם בעמ' 50: "העקרון הוא, איפוא, שכל עוד בעל הזכות הקניינית אינו סובל נזק מחמת השימוש ברכושו, עליו להניח לזולת להשתמש ברכושו, לעניין זה חשוב איפוא, להגדיר מהו נזק המצדיק את התנגדות בעל הרכוש לשימוש ברכושו". אין בכל האמור לעיל לומר, כי הנתבעת 2, עפ"י הדין הנוהג כיום, היתה צריכה להרשות לתובעים להיכנס למגרשה על מנת שיוכלו להיעזר בבניית הקיר.

סיכומו של דבר תביעות אלו מוטב היה להן שלא היו באות לעולם כלל ועיקר, ומשבאו לעולם שוב הנני מביעה צערי על כך שלא עלה בידי המגשרים להביא לפתרון מוסכם.

הנני מקבלת את התביעה כך שהנתבעות ביחד ולחוד תשלמנה לתובעים סכום של 65,000$ פחות 10%, עפ"י השער היציג שהיה ביום חתימת ההסכם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום חתימת ההסכם ועד למועד התשלום בפועל.