חובת תשלום היטל השבחה עקב אישור תוכנית

משמע, במקרים בהם תכנית כוללנית אושרה לפני יום הפירסום, 18/7/2018, ולא מומשו הזכויות באחת מדרכי המימוש הקבועות בתוספת, יחולו הוראות החוק המתקן, כלומר לא תוטל חובת תשלום היטל השבחה בשל אישורה של התכנית הכוללנית.

...

לאור כל האמור אין גם מקום להתערב בהחלטת הוועדה שקבעה כי אינה מבקשת למנות שמאי מייעץ.

בכל מקרה החלטה לעניין מינוי שמאי מייעץ היא החלטה מקצועית של ועדת הערר שבית המשפט אינו נוהג להתערב בה. סוף דבר לאור כל האמור, אני דוחה את הערעור על כל חלקיו.

המערער ישלם למשיבה הוצאות ההליך בסך של 10,000 ₪.

כל פרשנות אחרת גורעת מתכלית דיני ההשבחה וסוטה מהוראת החיוב בהיטל זה. אשר לריבית, נוכח מועד דרישת התשלום מהאנ"נ ובנסיבות, יש להוסיף על קרן ההיטל את תוספת הפיגורים בתשלום, ריבית והפרשי הצמדה לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980.

החיוב בהיטל לפי סעיף 196א בחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב"): "ועדה מקומית תיגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה" "השבחה" הוגדרה בסעיף 1(א) בתוספת השלישית שבחוק התו"ב (להלן: "התוספת") כהאי לישנא: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" את המענה לשאלת קיום החבות של היטל כזה, קובע סעיף 2(א) בתוספת כלהלן: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד" הרעיון ביסוד היטל ההשבחה הוא עקרון הצדק החברתי-חלוקתי.

...

בעיניי, מדובר במסקנה מרחיקת לכת אשר ממילא אין לה עיגון בחוק.

סבורני כי אותו דין שחל שם חל גם בענייננו.

תוצאה התביעה נדחית.

המסגרת הנורמאטיבית כידוע, היטל השבחה הוא תשלום חובה אשר מוטל מכוח חוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק) "בגין אישור תכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג – והכל, כאשר כרוכה בהם עליה של שווי המקרקעין" (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עריית יבנה, פסקה 2 (27.06.2011)).

...

לטעמי, העובדה שתיקון 133 לחוק העניק לרשות המקומית סמכות ליתן פטור, להבדיל מסמכות הסל המצויה בידי השרים, אך מחזקת מסקנה זו. זאת, מן הטעם הפשוט שמגוון השיקולים שעומדים לנגד עיניהם של בעלי הסמכות השונים – השרים מזה והרשות המקומית מזה – הם לאו דווקא זהים, גם אם תיתכן חפיפה ביניהם (ואזכיר כי לפי לשון החוק, השרים רשאים להוציא צו כאמור בהסכמת הרשות המקומית).

מכל מקום, לנוכח השתלשלות העניינים בנסיבות המקרה שלפנינו, נקל בעיניי להגיע למסקנה כי אין מקום לדחות את העתירות.

היבט זה תומך אף הוא במסקנה כי ניתן להשקיף על המקרה דנן כמקרה חריג בעל "נסיבות ייחודיות", שמצדיק לכל הפחות בחינה של הדברים על ידי השרים.

איני מקבלת את טענות המערערים בעיניין זה. תחילה אבקש להעיר, כי לא ברורה טענת המערערים בעיניין חובת מימוש זכויות לצורך חיוב בהיטל השבחה, זאת משום שקיומה של השבחה בשל עליית שווי המקרקעין הוא הארוע המקים את עצם החיוב בהיטל השבחה, בעוד שמימוש הזכות מתייחס אך ורק למועד בו על הנישום לשלם את היטל ההשבחה שהוטל עליו זה מכבר.

לפיכך מצאתי, כי משהיו המערערים חוכרים לדורות במקרקעי ישראל הרי שעל פי הוראות החוק חייבים הם בתשלום היטל השבחה בגין השבחה במקרקעין שנוצרה עקב אישורה של תכנית משביחה היא הליך שיוך הדירות מכוח החלטה 751 של מועצת מקרקעי ישראל.

...

סבורני, כי טענת המערערים אינה מסייעת להם מקום בו חלף היטל השבחה משולם באופן אוטומטי על ידי רמ"י. בעניין זה יוער, כי לא הונחה לפניי הוכחה בדבר תשלום חלף היטל ההשבחה על ידי רמ"י וככל ששולם הרי שיש להשיבו מקום בו חל חיוב בהיטל השבחה.

לפיכך אני קובעת, כי אין מקום להתערב בהחלטת וועדת הערר שדחתה את ערר הקיבוצים על החלטת הוועדה לחייב את המערערים בתשלום היטל השבחה ולא להחיל את הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק על המקרה שלפני.

בנסיבות אלו, אני מורה על דחיית הערעורים המאוחדים.

השמאי המכריע קיבל את חוות דעתו של השמאי וירניק ופסק בשומה מכרעת מטעמו – נספח ד לתצהירו של וירניק , בתאריך 5.7.2018, "כי לא חלה השבחה בנכס בגין אישור תכנית מס 5000". כלומר , בעקבות חוות דעתו – השומה האחרת מטעם השמאי וירניק , הועבר הנשוא לשמאי מכריע שפסק כי לא רובצת כל חובת תשלום היטל השבחה בגין מכירת הנכס , בבעלות הנתבע ביחד עם גרושתו .

...

אינני מקבלת גרסה זו שכן הנתבע נהג בעו"ד פרידמן לאורך כל הדרך כבא כוחו, הגיע אליו עם רוכשים פוטנציאלים , מסר פרטי עסקאות פוטנציאליות בתקווה למכר המיוחל , וכפי שיתואר להלן בהמשך גם זכה לשירות משפטי מקצועי מעו"ד פרידמן שעל רקע יחסי האימון בין הצדדים גם טרח להכין טיוטות חוזים , הקדיש מזמנו לישיבות וטרח למזער את סכומי המס שיחולו על עסקת המכר המיוחלת.

הכרעה בתביעה העיקרית התוצאה היא שמסקנתי היא שיש לחייב את הנתבע מלוא סכום התביעה – טירחתו של השמאי וירניק באמצעות החברה בבעלותו – שהיה בבחינת שכר טירחה הן מוסכם והן סביר והן מקובל – זאת גם בשים לב לעובדה שעסקינן בשכר טירחה לפי הצלחה בלבד .

בהחלט שוכנעתי כי הצד השלישי פעל במקצועיות מרבית לבקשת מרשו , כאשר שאף הן לוודאות בעניין חוב היטל השבחה למקרה של מכירת הנכס, וכאשר התקבלה שומה של כ 327 אש"ח מטעם הוועדה המקומית , פעל להפחית אותה .