חובת תום הלב של הקונה בעסקת מקרקעין

בהתייחס לתום הלב של הרוכש הראשון אומר המלומד מוטי בניאן, בספרו דיני מקרקעין עקרונות והלכות, 460-461 (מהדורה שנייה, 2004) (להלן: "בניאן, דיני מקרקעין") כי אומנם החוק מחייב לערוך בדיקה בנוגע לתום הלב של הרוכש המאוחר, אך גם מהרוכש הראשון נידרשת מידה מסוימת של תום לב: "יודגש כי אמנם החוק מחייב לבדוק בעיקר את תום-ליבו של הקונה השני, אך אין זאת אומרת שניתן להיתעלם מחוסר תום-ליבו של הקונה הראשון בהפעלת זכותו...נידרשת מהקונה הראשון גם כן מידה מסוימת של תום-לב ואת זאת אפשר לבחון ממידת המנעותו של הקונה הראשון מלסבך את העניין ועד כמה הוא אינו שותף ליצירת הסיטואציה המסובכת שנוצרה...מכאן ניתן להסיק, כי בכל מקום שבו לא דבק כל רבב או פגם בהתנהגות מי מהקונים, הקונה הראשון זוכה וגובר על הקונה השני גם אם הקונה השני למעשה סיים את חיוביו כלפי המוכר. אך כאשר יש בהתנהגותו של הקונה הראשון משום מחדל (כגון אי-רישום הערת אזהרה) ולפרק זמן לא מוצדק ולא סביר, כל עוד המחוקק לא קבע יעד לרישום הערת אזהרה כבסיס להכרעה בין זכויות, יש לשקול שקולי צדק בהתאם למאזן הנזק בין שני הקונים." פסיקה מאוחרת של בית המשפט העליון חזרה על הקביעה כי גם על הרוכש הראשון וגם על הרוכש השני מוטלת חובה לפעול בתום לב. עם זאת נאמר כי במקרה שבו גם הרוכש הראשון וגם הרוכש המאוחר פעלו בחוסר תום לב, ידו של הרוכש המאוחר תהא על התחתונה: "...בתחרות בין התחייבויות סותרות, עדיפה זכותו של הקונה הראשון בזמן, אך אם פעל הקונה השני בתום לב, נתן תמורה והשלים את העסקה ברשום במירשם המקרקעין, זכותו תגבר. בפסק הדין בעיניין גנז נקבע חריג לכלל זה, ולפיו אם הפר הקונה הראשון את חובתו להפעיל את זכותו בתום לב, והוא נימנע מלרשום הערת אזהרה למרות שלא היתה לו כל מניעה לעשות כן, עשויה לגבור זכותו של הקונה השני בזמן על אף שלא השלים את העסקה ברשום. הגיונה של ההלכה טמון בכך שהמנעות מרישום הערת אזהרה מהוה הפרה של חובת תום הלב של הקונה הראשון, שכן בשל מחדלו זה נוצרה התשתית ל'תאונה המשפטית' ולעסקאות הנוגדות...עם זאת, לא בכל מקרה אי רישום הערת אזהרה יהווה חוסר תום לב כלפי הקונה השני. כך, מקום בו אי הרישום לא נבע מהתרשלות או מאשם של בעל העסקה הראשונה – למשל כי לא היה ביכולתו לרשום את ההערה, או כי טרם חלף פרק זמן סביר – לא תחול הילכת גנז, וישוב ויעמוד על כנו הכלל הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין...חובתו של הקונה הראשון בזמן להפעיל את זכותו בתום לב, וזו גם חובתו של הקונה השני. לא פעל הקונה השני בתום לב תהא ידו על התחתונה, למרות מחדלו של הראשון. זאת, מכיוון שבמצבים כגון דא ניתק הקשר הסיבתי בין אי רישום הערת אזהרה לבין ההיתקשרות הנוגדת, והאשם בקיומן של העיסקאות הנוגדות אינו רובץ לפתחו של הראשון..." (ראו: ע"א 8609/15 עמאר מוסטפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל ([פורסם בנבו],3.5.2017) (להלן: "הילכת עמאר").

...

כמו כן אני נעתר לבקשת סוהיל לפיצול סעדים כנגד הנתבעים 1-3 והוא יהא רשאי להגיש תביעה כספית כנגדם, לשם מיצוי זכויותיו כלפיהם בלבד.

אני מחייב את הנתבעים 1-3 לשלם לסוהיל, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.

כמו כן אני מחייב את סוהיל לשלם לאמיר הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום זהה – 25,000 ₪.

לצד חובתו של הקונה הראשון בזמן לפעול בתום לב ולרשום הערת אזהרה, זוהי גם חובתו של הקונה השני בזמן להפעיל את זכותו בתום לב ואם לא פעל כך "תהא ידו על התחתונה, למרות מחדלו של הראשון. זאת, מכיוון שבמצבים כגון דא ניתק הקשר הסיבתי בין אי רישום הערת אזהרה לבין ההיתקשרות הנוגדת, והאשם בקיומן של עיסקאות הנוגדות אינו רובץ לפתחו של הראשון" (ראה עניין עמאר בעמ' 9 וההפניות שם).

אין הכרח כי הקונה השני ידע בפועל על העסקה, ודי בכך שפעל בעצימת עיניים, קרי - בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר כי לצד מוקדם קיימת זכות ביחס לנכס, כדי לקבוע שהרוכש השני נהג בחוסר תום לב. במסגרת הדרישה לתום לב אובייקטיבי, יבחן האם הקונה בדק את פנקס רישום המקרקעין או את מצב ההחזקה במקרקעין טרם היתקשר בעיסקה (עניין עמאר, ע"א 7113/11 עיזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עיזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל, 27.2.2014, להלן: עניין לחאם; ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמאן, 14.4.2010; ע"א 7643/06 אבו זיאד נ' בשיר, 28.10.2008).

...

אמנם לא הוכח כי מכתב זה הגיע גם לידי קק"ל, שלפי טענת המצהירה, שלא נסתרה, התנהלה בנפרד מן המנהל באותה עת. יחד עם זאת, יש בו כדי לחזק את המסקנה שבירור המצב בשטח עובר לעסקה השניה, היה מביא בנקל, ככל הנראה, לחשיפת עובדות אלה.

המסקנה העולה מן האמור לעיל היא שזכותו של בעל העסקה הראשונה - המנוח עלי, עדיפה על פני זכותה של בעלת העסקה השנייה - קק"ל. יחד עם זאת, משהוכח כי המנוח עלי מכר 3,180 מ"ר מתוך חלקו למקורות, הרי שהוא זכאי להירשם כבעלים של 2,869 מ"ר בלבד, כטענת הנתבעות.

סיכום על יסוד האמור לעיל, התביעה מתקבלת באופן חלקי, כך שניתן בזאת פסק דין הצהרתי כדלקמן: המנוח עלי, שיורשיו הם התובעים מס' 1-5, זכאי להירשם כבעלים של 2,869 מ"ר (במושע) מתוך החלקה, אשר ייגרעו מן החלקים הרשומים על שם קק"ל. הרישום כפוף לכל הנהלים ולהשלמת כל הדיווחים הנדרשים לרשויות המס ולביצוע תשלומי המסים ויתר תשלומי החובה הכרוכים בכך, בהתאם לכל דין.

הגיונה של ההלכה טמון בכך שהמנעות מרישום הערת אזהרה מהוה הפרה של חובת תום הלב של הקונה הראשון, שכן בשל מחדלו זה נוצרה התשתית ל'תאונה המשפטית' ולעסקאות הנוגדות (שם, עמ' 404-403; ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס, [פורסם בנבו] פסקה 22 (29.4.2007) (להלן: עניין זריק).

אין הכרח כי הקונה השני ידע בפועל על העסקה, ודי בכך שפעל בעצימת עיניים וחשד בקיומה של עסקה כדי לבסס חוסר תום לב. במסגרת הדרישה לתום לב אובייקטיבי יבחן האם הקונה בדק את פנקס רישום המקרקעין או את מצב ההחזקה במקרקעין טרם היתקשר בעיסקה (עניין לחאם, פסקה 13; עניין זריק, פסקה 23; ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמאן, [פורסם בנבו] פסקה 32 (14.4.2010)).

...

לחייב את הנתבעים בהוצאות התובע ובשכ"ט עו"ד. בכתב תשובתו ובסיכומיו טען התובע, כי במידה ובית המשפט יגיע למסקנה כי זכותו של הנתבע בחלקה 30 עדיפה – לצוות על המדינה לפצות את התובע במקרקעין אחרים זהים בשוויים ל- 1/4 הזכויות בחלקה 30 בהתאם להערכת שמאי מוסכם.

יתירה מזו, לא שוכנעתי כי העדר יכולתה של הנתבעת לקיים את פסה"ד בערעור ביחס לחלקה 30 מחייב פיצוי התובע במקרקעין דווקא ולא בכסף.

התוצאה לאור כל המקובץ לעיל, אני קובע כדלהלן: אני מקבל את התביעה ביחס לחלקה 1 גוש 18867 ומורה לנתבעת 1 להעביר לטובת סעיד סמארה 7685/282970 חלקים בחלקה זו. אני דוחה את יתר רכיביה של התביעה.

אני מחייב את התובעים, יחד ולחוד, לשלם לנתבע 2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד סכום כולל בסך 10,000 ₪ (וזאת בשים לב להתנהלותו של ב"כ הנתבע 2 כאמור בסעיף 15 להחלטה מיום 9.12.2021) תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין, שאם לא כן, יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום בפועל.

נאיף היתקשר תחילה עם מתעב להעברת הזכויות בחלקה 17 הנ"ל וזכויות אלו הועברו לקק"ל ביפוי כוח 103/39 כאשר בשנת 2018 התקשרו יורשיו של נאיף עם נתבע 7 (בעיסקה מאוחרת) להעברת חלקים בחלקה זו. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברשום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". בע"א 8609/15 עמאר מוסטפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל (03/05/17) נאמר, בהקשר של סעיף 9 הנ"ל כי: "על פי סעיף זה, בתחרות בין התחייבויות סותרות, עדיפה זכותו של הקונה הראשון בזמן, אך אם פעל הקונה השני בתום לב, נתן תמורה והשלים את העסקה ברשום במירשם המקרקעין, זכותו תגבר. בפסק הדין בעיניין גנז נקבע חריג לכלל זה, ולפיו אם הפר הקונה הראשון את חובתו להפעיל את זכותו בתום לב, והוא נימנע מלרשום הערת אזהרה למרות שלא היתה לו כל מניעה לעשות כן, עשויה לגבור זכותו של הקונה השני בזמן על אף שלא השלים את העסקה ברשום. הגיונה של ההלכה טמון בכך שהמנעות מרישום הערת אזהרה מהוה הפרה של חובת תום הלב של הקונה הראשון, שכן בשל מחדלו זה נוצרה התשתית ל'תאונה המשפטית' ולעסקאות הנוגדות [...] חובתו של הקונה הראשון בזמן להפעיל את זכותו בתום לב, וזו גם חובתו של הקונה השני. לא פעל הקונה השני בתום לב תהא ידו על התחתונה, למרות מחדלו של הראשון. זאת, מכיוון שבמצבים כגון דא ניתק הקשר הסיבתי בין אי רישום הערת אזהרה לבין ההיתקשרות הנוגדת, והאשם בקיומן של העיסקאות הנוגדות אינו רובץ לפתחו של הראשון [...]            תום הלב הנידרש מהקונה השני הוא תום לב סובייקטיבי ואובייקטיבי. במסגרת תום הלב הסובייקטיבי תיבחן ידיעת הקונה השני על העסקה הראשונה בעת עריכת עסקת המקרקעין. אין הכרח כי הקונה השני ידע בפועל על העסקה, ודי בכך שפעל בעצימת עיניים וחשד בקיומה של עסקה כדי לבסס חוסר תום לב.". במקרה דנן העיד בפני מר סלמאן סלאמה (נתבע 2.2.6) אשר היתקשר בהסכם עם נתבע 8 (נספח א' לנ/4) נישאל: "אני מבין שאביך הסביר לך שהוא למעשה מכר את הקרקע למשפחת בשיר" הוא השיב בהמשך כי: "דיברו על מכירה, בסוף לא שילמו את התמורה וההסכם מבוטל וזהו. היה יפוי כוח אבל לא קוים" (עמ' 43 שורות 17, 20).

...

לסיכום דין התביעה של קק"ל בת"א 34347-03-19 להתקבל.

כמו כן קק"ל זכאית לרישום בעלות בחלקות שלהלן ובאופן שלהלן: בחלקה 15557/6 העברת כל הזכויות הרשומות בחלקה על שם מוחמד שיני או יורשיו, על שם מתעב בשיר ולאחר מכן העברתן ממתעב בשיר לקק"ל. בחלקה 15556/12 העברת כל הזכויות הרשומות בחלקה על שם נאיף חסן סלאמה ו/או נאיפה חסן סלאמה או יורשיהם, על שם מתעב בשיר ולאחר מכן העברתן ממתעב בשיר לקק"ל. בחלקה 15556/13 העברת כל הזכויות הרשומות בחלקה על שם רשיד סלאמה או יורשיו, על שם מתעב בשיר ולאחר מכן העברתן ממתעב בשיר לקק"ל. בחלקה 15556/17 העברת כל הזכויות הרשומות בחלקה על שם נאיף חסן סלאמה ו/או נאיפה חסן סלאמה או יורשיהם, על שם מתעב בשיר ולאחר מכן העברתן ממתעב בשיר לקק"ל. דין התביעה בת"א 48812-06-19 ככל שהיא מופנית כלפי הנתבעים 2-8 להתקבל באופן שלהלן: הערות האזהרה שנרשמו לטובת קייסר סיזר ומוזלבט עלאא בחלקה 15556/17 תבוטלנה.

לאור תוצאת פסק הדין אני מחייב את הנתבעים 2-8, יחד ולחוד, לשלם הוצאות כדלקמן: לקק"ל- סך כולל של 30,000 ₪.

(להלן – "ענין מוסטפא"): "על פי סעיף זה, בתחרות בין התחייבויות סותרות, עדיפה זכותו של הקונה הראשון בזמן, אך אם פעל הקונה השני בתום לב, נתן תמורה והשלים את העסקה ברשום במירשם המקרקעין, זכותו תגבר. בפסק הדין בעיניין גנז נקבע חריג לכלל זה, ולפיו אם הפר הקונה הראשון את חובתו להפעיל את זכותו בתום לב, והוא נימנע מלרשום הערת אזהרה למרות שלא היתה לו כל מניעה לעשות כן, עשויה לגבור זכותו של הקונה השני בזמן על אף שלא השלים את העסקה ברשום. הגיונה של ההלכה טמון בכך שהמנעות מרישום הערת אזהרה מהוה הפרה של חובת תום הלב של הקונה הראשון, שכן בשל מחדלו זה נוצרה התשתית ל'תאונה המשפטית' ולעסקאות הנוגדות.... " [שם בפיסקה 8].

...

לאור החלטתי עתרו ה"ה חביש בבקשה לתיקון כתב ההגנה וכתב התביעה שכנגד שבה נטען כי לאחר שנחסמה דרכם לטעון לזכויות קנייניות או זכויות לרכישת המקרקעין, הם יטענו כי הם בגדר נושה מובטח במקרקעין וכי הם זכאים להיפרע מהמקרקעין עד לגובה הפיצוי הכספי שמגיע להם מחאקא בסכום של 185,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק משנת 2005 וזאת בהתאם לסעיף 7.5 לפסק הדין בתיק האחר שבו נקבע כי לה"ה חביש זכות להיפרע בחלקה 1 "כדי הפיצוי הכספי שהם סבורים שמגיע להם". עוד נטען בבקשה כי אין מקום למחיקת הערת אזהרה חביש כל עוד לא שולם להם הפיצוי לו הם זכאים במיוחד בנסיבות בהן הערת אזהרה חביש נרשמה לטובתם 9 חודשים לפני שנרשמה הערת האזהרה לטובת המנוח.

כמו כן ניתן בזאת צו הצהרתי המורה כי הערת אזהרה חביש שנרשמה ביום 28.8.08 על פי שטר 19024/2008/1 (להלן- "הערת אזהרה חביש"), על זכויות חאקא בחלקה 1 בגוש 19027 (להלן –"חלקה 1"), לא תבוטל ולא תימחק עד שישולם הסך האמור בסעיף א' לעיל לה"ה חביש, ובהתאם אני מורה גם לרשם המקרקעין מכח הוראות סעיף 127(א) לחוק המקרקעין שלא לרשום עסקה כלשהי בזכויות חאקא כל עוד לא תימחק הערת אזהרה חביש מכח צו שיפוטי או מסמך אחר שיאשר את ביצוע תשלום הסך האמור בסעיף א' לעיל לה"ה חביש.

לאור קבלת חלקה העיקרי של התביעה שכנגד המתוקנת והתניית זכות המנוח לרישום המבוקש בתביעה העיקרית, בתשלום הפיצוי המגיע לה"ה חביש ולאור התנהלות התובעת ובא כחה אשר צירפו לסיכומים ללא רשות מסמכים שלא ניתן היה לצרפם (תצהיר עמאד עטאללה והעתק חתום של הסכם המכר), ומאידך לאור דחיית טענות ה"ה חביש כנד התובעת לפיהן אין תוקף לעסקה על פי הסכם המכר, אני מחייב את התובעת לשלם לה"ה חביש הוצאות משפט כולל שכ"ט עו"ד בשיעור מתון בסכום של 12,000 ₪ עד ליום 20.9.23.

כמו כן אני מחייב את חאקא והנתבע 2 לשלם לתובעת ולה"ה חביש הוצאות משפט כולל שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ לכל אחד מהם דהיינו סה"כ 30,000 ₪ עד ליום 20.9.23.