חובת פירוט מידות נכסים לצורכי ארנונה

אפרט את הדברים בקצרה במידת הנידרש; ביום 18.8.17 הוגשה השגה מטעם שלושת המשיבים.

נטען כי לפיכך מאותו יום חלה החובה לעדכן את הערייה באשר למחזיקים בנכסים על עו"ד ריכטר.

איני רואה צורך לפרט את מלוא החומרים שהוצגו ואסתפק במס' דוגמאות; · הוצג הסכם שכירות אשר נחתם ביום 15.5.14 ואשר המשכיר בו הוא מר דוד און והשוכרת היא חברת פיצוחי מורנו בע"מ. בהתאמה גם הוצג סקר נכסים המלמד כי פיצוחי מורנו היתה במקום עוד טרם לכן (הסקר הוא משנת 2009).

משעולה כי נוהל ולו הליך קודם נגד חלק מאחי מישפחת און ומטעם יהודה און אף הוגשה שם בקשה לביטול פסק דין שניתן כנגדו בהיעדר הגנה, ממילא ברי כי מר יהודה און ידע על כך שהמערער רואה בו ובאחיו בעלי חוב בגין הארנונה של הנכסים.

...

בנסיבות אלה אני סבורה כי יש מקום לפסיקת הוצאות ריאליות להשבת הוצאות המערער.

אשר על כן הערעור מתקבל, ההחלטה מבוטלת וההכרעה תושב לפתחה של וועדת הערר לענייני ארנונה בירושלים, הכול כאמור לעיל.

כן ישלמו המשיבים למערער בגין שכר טרחת באת-כוחו סך של 15,000 ₪, בתוך 30 יום מהיום.

במקרה שלפנינו, במכתב ההתראה שנשלח לחברה ובעל השליטה בה, הוא הנתבע, לא ציינה המועצה הפרטים החיוניים, למעט סכום החוב (קרן והוצאות בנפרד), וכל שצוין בה הוא שמדובר בחוב תשלומי ארנונה ותשלומי חובה נוספים שלא סולקו, בגין נכסים אשר בחזקתם באיזור התעשייה אלון תבור, באופן שאינו ממלא אחר הפרוט הדרוש של מלוא יסודות השומה (צוינה כתובת הנכס, אך לא צוין מספר הזיהוי של הנכס, מספר חשבון הארנונה, מספר אסמכתא, השנים המדויקות של החוב וסיווג הנכס, והחשוב מכל לענייננו- לא הודע בדבר האפשרות להגיש השגה למנהל הארנונה, או עתירה מנהלית ולא נימסרה הודעה באשר לעילות התקיפה וכדומה).

גם כאשר נתבקש הלה לאשר, האם מאז ועד היום הוא לא שילם מאומה מתשלומי הארנונה בהם הוא חויב אישית, חזר ותלה את סיבת אי התשלום במצבו הכלכלי והבטיח שבמידה ויושכר הנכס הנידון הוא ידאג לפרעון חוב הארנונה.

...

סוף דבר לשיטה אחרונה, התביעה מתקבלת בחלקה.

אני קובעת כי הנתבע חייב אישית בתשלום חוב החברה וזאת מכוח הוראות סע' 8 לחוק ההסדרים וסע' 6 לחוק החברות לאחר שהתנאים שנקבעו בחוקים הללו התקיימו בענייננו.

אשר לגובה החוב, אני קובעת כי דין התביעה בעניין זה להתקבל באופן חלקי, כך שהנתבע יחויב בתשלומי הארנונה בגין התקופה שבין השנים 2010-2012, בעוד שתשלומי הארנונה לגבי התקופה שבין השנים 2004-2009 לא תוטל עליו חובת תשלום אישית למועצה בגינם.

בהקשר זה טוען מנהל הארנונה כי יש לבחון את שאלת סיווגו של נכס לפי אמות המידה והעקרונות המנחים מתחום דיני הארנונה, לצד שאיבת נורמות תכנוניות מתחום דיני התיכנון והבנייה.

לרשות המקומית נתון שיקול דעת בהתקנת צו הארנונה, בין השאר לעניין קביעת סווגי משנה, וזאת בכפוף להסדרים בחוק ההסדרים ובתקנות שפורטו כאמור (סווגם הנקבעים על ידי הרשות המקומית יכונו להלן: סווגי משנה) (ראו: בר"ם 1676/15 ברודקאסט וידאו ש.ב בע"מ נ' מנהל הארנונה בתל אביב-יפו, פסקה 4 (9.6.2016) (להלן: עניין ברודקאסט); עע"ם 2503/13 זהר נ' עריית ירושלים, פסקות 17-16 (4.2.2015); הנריק רוסטוביץ, פנחס גלעד, משה וקנין ונורית לב ארנונה עירונית ספר ראשון 381-370 (2001) (להלן: ארנונה עירונית)).

בפסיקת בית משפט זה נקבע לא אחת כי יש לסווג נכס לצרכי ארנונה לפי השמוש שנעשה בו בפועל (ראו: עניין אפריקה ישראל, פסקה 12; עע"ם 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עריית תל אביב-יפו, פסקה 17 (להלן: עניין חלקה 6); עע"ם 305/15 עריית פתח תקווה נ' קונטאל אוטומאציה ובקרה בע"מ, פסקה 32 (13.9.2017); ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטין שותפות רשומה נ' עירית ראשון לציון, פסקה 13 (9.2.2003)).

החובה לתשלום ארנונה חלה אף כאשר הנכס עומד ריק (בכפוף לאפשרות לקבל הנחה בשיעור משתנה ולתקופות קצובות, כמפורט בתקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993).

...

כפי שאפרט להלן, בדומה לעמדת המדינה, סבורני כי יש לנקוט משנה זהירות וחלף קביעת כלל גורף בעניין זה, יש לבחון את השאלה אם ניתן להחיל סיווג משנה תלוי שימוש על נכס ריק בבחינת כל מקרה לגופו – וזאת בהתאם ללשון הסיווג, המטרה שלשמה הותקן, ומכלול השיקולים הרלוונטיים לאותו סיווג.

בהקשר זה, סבורני כי מתן אפשרות להחיל סיווג מופחת זה על נכס ריק עשויה להחליש את התמריץ של המחזיק לפעול לקידומה של פעילות בנכס שתאפשר ניצול יעיל שלו.

משכך, באתי לכלל מסקנה כי לא ניתן לסווג נכס ריק כ"בית תוכנה" לצרכי ארנונה.

המשיבה העלתה טענה חלופית, שלפיה יש לסווג את נכסיה תחת הסיווג "תעשייה". ואולם, טענה זו לא נטענה בכתב הערעור שהגישה המשיבה לבית המשפט לעניינים מינהליים; כמו כן, הן ועדת הערר, הן בית המשפט לעניינים מינהליים לא הכריעו בעניין זה. משכך, ומשהצדדים לא פרסו את התשתית הנדרשת להכרעה בשאלה זו, איני סבור כי עלינו להידרש אליה לראשונה בגלגול שלישי במסגרת הליך זה. סוף דבר כאמור, באתי לכלל מסקנה, כי אין לסווג לצרכי ארנונה נכס ריק בסיווג המשנה תלוי השימוש "בית תוכנה". מסקנה זו נובעת הן מלשונו של הסיווג האמור, הן מהתכלית שלשמה הותקן – עידוד וקידום בפועל של פעילות לייצור תוכנה.

העוררת פירטה בכתב הערר כי זמן רב חף עד שעלה בידה לאתר את 'סטאטוס' החיוב של הנכס בארנונה, אשר בו מופיע במפורש כי המדובר בארנונה למגורים.

כליאתם של הליכים אלה במסגרת סטאטוטורית פורמלית אגב קביעת לוחות זמנים ברורים עשויה להבטיח מידה ראויה של ודאות לניהול המשק הכספי של רשויות הציבור ולמעט מגורם חוסר הוודאות העשוי לפגום בתכנון פעילויות שהרשות אמורה לבצע בגדרי תפקידיה".

הטעם היחיד שהעלתה העוררת לכאורה בכתב הערר, בשפה רפה, היה הזמן שחלף עד שעלה בידה לקבל אישור על סיווג הנכס לצרכי ארנונה.

אין כל חובה או אפשרות לעריכת ביקור של המנהל בכל נכס שנמכר, ומעיון בהליכים שהתנהלו בפני המנהל ניתן להווכח שהמנהל היה קשוב לפניות חוזרות ונישנות מצד העוררת, תוך הארכת המועדים להגשת השגה, ועריכת ביקור בנכס.

...

אקדים ואציין כי לאחר עיון בטענות הצדדים מצאתי כי יש לקבל את בקשתו של המנהל ולדחות את הערעור על הסף.

העוררת תשלם למנהל את הוצאותיו בגין הליך זה בסכום כולל של 5,000 ₪.

אני סבור שבמקרה זה, שבו הוגש הערר באיחור רב, בחלוף יותר מחצי שנה מהמועד הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין וללא הגשת בקשה לועדת הערר להארכת המועד להגשתו הרי שיש לפסוק הוצאות גבוהות בסך של 5,000 ₪.

סוף דבר: בהתאם להחלטת יו"ר הוועדה ובהסכמת חבריה, נדחה בזאת הערר.

מנהל הארנונה הגיש תשובה לערר וחזר על טענותיו כפי שפורטו בתשובתו להשגה.

הלכה היא כי הנטל להוכיח את מצבו של הנכס, דהיינו כי הנכס "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו", מוטל על המחזיק בנכס (ראו עמ"נ (ת"א) 29825-10-11 גלגלי הפלדה 6 בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית הרצליה (18/12/2012); עמ"נ (חיפה) 13756-09-18 מלק נ' עריית חדרה (24/12/2018); בקשת רשות ערעור על פסק הדין נדחתה, בר"מ 560/19 מלק נ' עריית חדרה (12/5/2019)).

עם זאת, הלכה היא כי בנסיבות חריגות, במסגרת חובת ההגינות המוטלת על הערייה, יראו בידיעה של הערייה בדבר מצבו של הנכס כתחליף למתן הודעה (ראו והשוו ד' ברק ארז משפט מנהלי כרך א' 285-284 (2010); ה' רוסטוביץ לעיל בעמ' 597; בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (17/4/2008)).

סיווג הנכס הערייה סיווגה את הנכס לצרכי ארנונה בסווג של "עסקים אחרים" לפי צו הארנונה.

...

לאור כל האמור, דין הטענה לפטור על פי סעיף 330 לפקודה להידחות ואין צורך לבחון גם את התנאים הנוספים לפטור ובמיוחד את תנאי ההודעה לעירייה (יצוין כי לא הוכח שנשלחה הודעה שכזו לפני מועד הגשת ההשגה).

במצב זה דומה שלא נפל פגם בבחירת העירייה בסיווג השיורי של "עסקים אחרים" התואם את השימוש האחרון שנעשה בו. סוף דבר לאור כל האמור, אני דוחה את הערעור.

המערער ישלם למשיבה הוצאות בסך כולל של 4,000 ₪.