חובת זהירות מוגברת של מתווכים במקרקעין

השאלה אם ההסכם נידרש להיות בכתב, היא שאלה המצריכה עיון הואיל ועל פני הדברים סעיף 9 לחוק המתווכים מעלה על נס את דרישת הכתב בכל הנוגע לזכאותו של המתווך לדמי תיווך ומכאן אתה למד הסדר שלילי, כי מקום בו המתווך נותן שירות ללא תשלום ולא ידרוש מאוחר יותר דמי תיווך, ניתן להסתפק בהסכם בעל פה. יחד עם זאת, המסמך מהוה כלי להעיד על גמירות דעת בין הצדדים ביחס לדירה מסוימת לשיווק.

ודוק; חובה זו מעוגנת לא רק בדין הכללי אלא באופן ספציפי בסעיף 8 (ב) לחוק המתווכים, הקובע כי "במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך". בעניינינו, דומה כי אין חולק שמושא הבעלות במקרקעין מהוה פרט מהותי שהיעדר בירור לגביו לא רק יכול להכשיל עסקה ביחס לגביית דמי תיווך אלא להשליך על הקונה וכל שכן, על המוכר שיכול ולא נתן את הסכמתו לבצוע העסקה.

צא וראה, כי המחוקק דורש מהמתווך חובת הגינות וזהירות מוגברת.

...

יחד עם זאת, במבחן התוצאה – בין אם נייחס לתובעים אשם תורם באי בירור זהות החותם ביחס לדירה מושא העסקה ונחייב עקב כך בתשלום מופחת את הנתבעים וזאת לנוכח קיומו של מצג וכן מתן הרשאה לביצוע פעולה מכוח חוק השליחות, ובין אם נבטל את פעולת החתימה כמבטלת את העסקה בדבר תשלום דמי תיווך אולם נחייב את הנתבעים בפיצוי מכוח חובת תום הלב בהצגת המצג ומתן הרשאה כאמור לביצוע פעולות לרבות חתימה על טפסים או אף ניהול מו"מ שיכול וייחתם בזכרון דברים (שעל פני הדברים התרשמתי כי לו הייתה מסכימה הנתבעת 2 לסכום התשלום הייתה מתירה לבעלה לחתום על זכרון הדברים עד אשר תגיע ותחתום על חוזה המכר) ובסופו של דבר התובעים אכן היו "הגורם היעיל בעסקה"– היינו מגיעים לאותו סכום שמצאתי לנכון לפסוק, בין אם נקראה לו "דמי תיווך" ובין אם נקרא לו "פיצויים", וכל זאת תוצר של אותה אי הבנה ששני הצדדים שותפים לזאת, ומשכך סברתי כי שניהם צריכים לשאת בהשלכת מחדלם.

אשר על כן, ולנוכח האמור לעיל, הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 6100 ₪ וכן הוצאות משפט על סך של 600 ₪.

סך הכל ישלמו הנתבעים לתובעים סך של 6700 ₪ וזאת תוך 30 יום מהיום.

בהקשר זה, רואה אני להפנות לתא (נצ') 4532-02-12 תוגלילי נכסים בע"מ נ' יעקב טסלר [פורסם במאגרים] (ניתן ביום 14.8.14 - להלן: "עניין טסלר"], שם קבע בית המשפט, בין היתר, כי: "מקום בו קבע המחוקק כי בין המתווך במקרקעין ללקוחו מתקיימים יחסי אמון, הרי נובע מכך כי נידרשת מהמתווך מידה רבה של יושר והגינות כלפי הלקוח ומוטלות עליו חובות נוספות- מוגברות, מעבר לחובות הרגילות שבין צדדים לחוזה ובראשן חובת הגילוי, אותה קבע המחוקק באופן מפורש בחוק". אוסיף, כי היתנהלות זו של התובע, עולה כדי הפרה של סעיף 10 לחוק המתווכים, המטיל על מתווך חובה לגלות ללקוח אם יש לו עניין אישי בעסקת מקרקעין, ולקבל הסכמתו לכך בכתב: "10. מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעיסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים".

סעיף 12 לחוק המתווכים קובע, בין היתר, כי חל איסור על מתווך לערוך ו/או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי, הנוגעים לעסקה במקרקעין, וכי מתווך המפר הוראות הסעיף אינו זכאי לקבל דמי תיווך: "12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מיסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לישכת עורכי הדין, תשכ"א–1961". בע"א (י-ם) 17100-05-11 דליה כרמל נ' רפאל אסייג [פורסם במאגרים] (ניתן ביום 26.9.11), נקבע, בין היתר, כי: "סעיף 12 לחוק המתווכים אוסר על מתווך לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין. איסור זה אינו מתייחס לפועלו של המתווך בעת שהוא בא במגע עם לקוחותיו דוקא, אלא הוא מכוון את פעולותיו של המתווך בעת מילוי תפקידו". עוד נקבע שם כי: "הפרת החובה שבסעיף 12 לחוק המתווכים עולה כדי הפרה של חובת הזהירות של המתווך כלפי הצדדים לעיסקת מקרקעין, שנכרתה בעקבות מעורבותו של אותו מתווך. סעיף 12 משתרע על פועלו של מתווך המקרקעין בכל הנוגע לעיסקאות מקרקעין שבהן הוא מעורב וכאמור, חולש על יחסיו עם כל הצדדים לעסקה". על התכליות שביסוד ההוראה האמורה, עמד בית המשפט, בת"ק (י-ם) 5192/04 חזן סימה נ' אנגלו סכסון סוכנות נדל"ן ירושלים [פורסם במאגרים] (ניתן ביום 23.3.05): " ראשית, המחוקק ביקש להגן על זכויות הצדדים לעיסקה, ולמנוע סיכון כי אלה יתקשרו במסמך משפטי מחייב בלא שהיתה להם היזדמנות להתייעץ עם בעל מיקצוע, היינו, עם עורך דין. שנית, ההוראה נועדה למנוע ניגוד עניינים אפשרי בין תפקידו של המתווך, אשר בדרך הטבע מבקש להביא לכריתת עיסקה, ובין התפקיד של עורך דין, אשר מופקד בין היתר על איתור הקשיים והסיכונים האפשריים בהתקשרות, על מנת להגן על לקוחו, באופן העלול לגרום לכך שבמקרים מסויימים לא תיקשר עיסקה. שלישית, ההוראה נועדה לשמור על ייחוד מיקצוע עריכת הדין, הקבוע בחוק לישכת עורכי הדין, התשכ"א – 1961, ולהבטיח כי התפקידים השמורים למי שקבלו רישיון כדין לעריכת דין, יבוצעו רק על ידי מי שהורשו לכך. בהקשר זה, מן הראוי להפנות להוראת סעיף 20(3) לחוק לישכת עורכי הדין, הקובעת כי "עריכת מסמכים בעלי אופי משפטי בשביל אדם אחר, לרבות ייצוג אדם אחר במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מיסמך כזה" היא פעולה השמורה לעורך דין בלבד.

...

בהינתן מכלול האמור, אני קובעת כי התובע הוא שניסח וכתב את הסעיף הנוסף בנוסח זיכרון הדברים שצורף לכתב התביעה, ומשעשה כן, הרי שבהתאם לסעיף 12 לחוק המתווכים הוא אינו זכאי לקבל דמי התיווך מושא ההליך דנן, וגם מטעם זה, דין התביעה להידחות.

סוף דבר, אני מקבלת את ההתנגדות ודוחה את התביעה.

למען הסדר הטוב, אציין כי יתר טענות הצדדים, ובהן טענת התובע לפיה בשלב מסוים נאותה הנתבעת לשלם לו חלק מדמי התיווך, לא נעלמו מעיני, אלא שאין בהן כדי לשנות המסקנה האמורה לעיל.

נתונים אלו הוסתרו מהתובע לאור רצון הנתבעת והמתווך "למסמר" את התובע בשים לב למצב שוק הנדל"ן. בעת החתימה על זכרון הדברים במשרדו של המתווך, הוצג בפני התובע העתק מרישום מרוכז בפנקס הבתים המשותפים, שבו כלל לא היה רשום כי עסקינן ברשום של חנות ומחסן בתת חלקה 7 וברישום של חנות בתת חלקה 8.

הנתבעת אף הפרה את חובת הזהירות המוגברת בה היא חבה (דוקטרינת "ייזהר המוכר" שהחליפה את דוקטרינת "ייזהר הקונה") מכוח חוק המכר, התשכ"ח-1968 ובהתאם לפסיקת בית המשפט העליון.

מדברי המתווך אף לא ניתן להבין באופן חד-משמעי שהתובע לא יודע על המצב הרישומי שכן המתווך גם אמר באותה התכתבות: "הוא יודע מכל הסיפור אבל צריך לסדר את זה אחרת". הנתבעת, כפי שכבר הדגשנו, אינה חולקת על חובתה על פי זכרון הדברים לתקן את צו רישום הבית המשותף ולהפוך את שתי היחידות לדירה אחת בהתאם להיתר הבניה, והיא אף שכרה שירותיו של מודד לצורך תיקון הרישום, אלא שהתובע ורעייתו הם אלו המכשילים את שינוי צו רישום הבית המשותף והפיכת שתי היחידות לדירה אחת, בהתאם להיתר הבניה (סירבו לחתום על התשריט המתוקן, ואף נתנו הוראה לבעלי דירה נוספת בבניין שעמם התקשרו בעיסקה לרכישת דירה שטרם הושלמה, שלא לחתום על התשריט המתוקן), לאור עמדת התובע שהנתבעת התחייבה למכור לו שתי דירות הרשומות כיחידות עצמאיות בלישכת רישום המקרקעין.

...

נסכם אפוא ונאמר כי הן פרשנות סובייקטיבית של זיכרון הדברים (לאור גילוי הדעת החיצוני המשותף), והן מבחן אובייקטיבי, מוליכים למסקנה כי הממכר היה דירה, ולא שתי דירות.

אין לי צורך להכריע בשאלות אלו הואיל וחומר הראיות אכן מוליך למסקנה שלא הנתבעת ולא המתווך מטעמה, גילו את אוזנו של התובע שהנתבעת טרם השלימה את רישום הדירה בהתאם להיתר הבניה, וכי הדירה עדיין רשומה בלשכת רישום המקרקעין כשתי חנויות ומחסן.

"   סוף דבר, תביעת האכיפה נשוא התביעה העיקרית, נדחית על ידי.

לאמור, ככלל חלה חובת זהירות מוגברת על מעביד כלפי עובדיו, הכוללת את החובה לנקוט בכל אמצעי הזהירות הסבירים, ובכלל זה להכשיר, להדריך, לפקח ולספק לעובד כלי עבודה מתאימים לצורך ביצוע העבודה.

הנתבעת 4 – היא אשר סיפקה לתובע אישור עבודה בישראל והנפיקה לו תלוש שכר, שימשה מעין "מתווך" בין התובע לבין הנתבעים 1-2 ולא היתה לה זיקה ישירה למהות העבודה שבוצעה על ידי התובע, עובדה שנתמכה בעדות התובע והנתבעים 1-2.

נקבע כי בעל מקרקעין יצא ידי חובתו, אם מסר את ביצוע העבודה הדורשת מומחיות לידיו של קבלן עצמאי מומחה.

...

בהתחשב בנכותו התפקודית של התובע אותה קבעתי בשיעור 10%, בהתאם לשכרו ולגילו הנני קובע את הפסד השתכרות לעתיד לפי התחשיב הבא: 7,000 ₪ X 10% X 75.681 (מקדם ל 7 שנים) = 52,977 ₪.

סוף דבר הנתבעים יפצו את התובע בסכומים הבאים: א. הפסדי שכר לעבר 66,500 ₪ הפסדי שכר לעתיד 52,977 ₪ הפסדי פנסיה 6,622 ₪ כאב וסבל 77,000 ₪ עזרה 10,000 ₪ הוצאות רפואיות 7,000 ₪ ____________________________________ סה"כ 220,099 ₪ ניכויי מל"ל – מהסכום האמור ינוכו תשלומי המל"ל בסך 68,139 ₪, כך שיתרת סכום הפיצוי תעמוד בסך- 151,960 ₪ .

כמו כן ישלמו הנתבעים לתובע את הוצאות המשפט, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד תשלומם וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 19.89% .