חובת השמאי להתייחס לטבלאות איזון בענין התכנית

לטענתו, הועדה המקומית סבורה כי אין בתכנית משום "פגיעה". ב"כ הערייה ציין לגבי חוות הדעת של היועצת המשפטית של הועדה, בדבר החובה לקבל החלטה במועצת העיר, כי המדובר בחוות דעת משפטית הנותנת פרשנות להוראות החוק, שאין בהן ולו במילה, הדרישה כי תיתקבל החלטה במועצת העיר להגשתה של תכנית.

כשהשינוי נוגע לזהות מגיש התכנית יש להתייחס לטעמי לשינוי כאל הגשה של התכנית מחדש, ולמצער מתחייב קיומה של "שמיעה משנית" (סעיף 106(ב) לחוק התכנית והבניה).

ולעצם הטענה כי תקן 15 של מועצת שמאי המקרקעין, הנוגע לטבלאות איזון והקצאה בתכניות איחוד וחלוקה, חל גם ביחס לסעיף 61א(ב1) לחוק, איני רואה לנכון להדרש לשאלה זו ולהכריע בה. הועדה המחוזית העלתה טענה זו רק בבקשת ההבהרה שהוגשה בתום הדיונים בעתירה, בשלב כתיבת פסק הדין.

...

מתוך החומר שלפניי, אין בידי לקבוע כי השאלה האם התכנית עומדת בתנאי של העדר "פגיעה" כמובנה בחוק, נבחנה על ידי היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית טרם הדיון הנוסף בוועדת המשנה להתנגדויות.

מדובר בשאלה מורכבת, ובעלת השלכות ניכרות, ואני סבורה כי העלאת הטענה בשלב כה מאוחר, לאחר תגובה מקדמית, השלמת טיעון ושני דיונים בבית המשפט, אינה ראויה.

נוכח כל האמור, אני מקבלת את העתירה ומורה על ביטול ההחלטה מיום 24.4.2017.

טענותיו של העותר מתייחסות להחלטות שניתנו על-ידי המועצה בעיניינם של השמאים בקשר לחלק שנטלו בהכנת טבלת איזון והקצאה בתכנית מק/14295 - גבעת המטוס בירושלים (להלן - התכנית), שהיא תכנית בסמכות ועדת תיכנון מקומית, כאמור בסעיף 62א לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן - חוק התיכנון והבנייה או החוק).

לטענת העותר, בהתנהלות השמאים בעיניין הכנת טבלת האיזון וההקצאה, בכל הנוגע לרישום דרכים על-שם המדינה למרות שלא היו בבעלותה אלא בבעלות הערייה, ובכך לקפח את יתר הבעלים של המקרקעין בתכנית, ביצעו השמאים עבירות פליליות כדלהלן: זיוף, הנפקת תעודה כוזבת, הפרת חובה חקוקה, קשירת קשר להונות, סיוע לרמ"י לקבל דבר במירמה, הורדת ערך נכסים, וכן מירמה והפרת אמונים.

...

על-כן, דין העתירה להידחות לגופה; ולנוכח תוצאה זו, מתייתר הצורך לדון בטענות הסף שהעלו השמאים, ובין-השאר בטענות בדבר אי-ניקיון כפיים, השתק ומניעות.

התוצאה על-יסוד האמור לעיל, העתירה נדחית.

בהתחשב במכלול הנסיבות, ישלם העותר למשיבה 1 הוצאות בסך כולל של 10,000 ₪, ולכל אחד מהמשיבים 4-2 שכ"ט עו"ד בסך כולל של 8,000 ₪ (ובסך הכל 24,000 לשלושתם).

עוד פורט כי שמאי הועדה המחוזית אכן העביר ביום 25.9.2019 הערות ראשוניות לגבי טבלאות האיזון ללישכת התיכנון המחוזית, ולאחר שהטבלה תוקנה בהתאם להערות, נתן שמאי הועדה המחוזית את אישורו לטבלאות האיזון ולנספח המלל, במסגרת מכתב מיום 13.11.2019, אלא שמסמכים אלו אינם "חוות דעת" שמאיות, אלא התכתבות פנימית שאין חובה או מקום להעביר לידיעת בעלי הקרקעות.

טענתה היא כי שקולי צדק חלוקתיים מחייבים היתייחסות לצרכי הקיום של מי שתכנית פלונית חלה עליו או שהוא עשוי להיות מושפע ממנה, וכי במסגרת שקולי התיכנון יש חובה לבחון היבטים של צפיפות הדיון, נגישות לשירותים, נגישות למקורות תעסוקה וכיוצא באלו שיקולים – על מנת להגשים גם עקרונות של צדק חלוקתי לעת הכנת תכנית, קל וחומר תכנית כה נרחבת של שכונה גדולה כפי שמתוכננת במקרה דכאן.

אמנם, שמאי התכנית הנו למעשה השמאי מטעם רמ"י, שהנה בעלת אינטרס שכן היא אחת מהבעלים של הקרקע שעליה חלה התכנית, אלא שלא שוכנעתי שקיים ניגוד עניינים מובנה בכל הנוגע לשווי הקרקעות הנכנסות בכלל, ובודאי שלא בכל הנוגע לסוגיה בה עסקינן והיא קביעת המקדם שישמש לצורך קביעת שווי הקרקע הנכנסת בטבלאות האיזון.

...

לא הונח כל בסיס לסברה כי שיטת השומה שגויה, או כי יש עדיפות לעקרונות הנטענים לגבי היטלי השבחה, לא הודגם מה השוני, לא הוסבר מדוע שיטת השומה לגבי היטלי השבחה מתיישבת עם תקן 15 בהקשר של תכנית איחוד וחלוקה – והטענה נדחית.

מהאמור מתחייבת גם המסקנה כי לא היה מקום לקבל את טענת בעלי המקרקעין כי נוכח המחלוקות בין השמאים, היה על הועדה המחוזית לשקול לפנות לבורר בטרם מתן החלטתה.

סיכום – אשר על כן, העתירות נדחות.

לתכנית השנייה צורפה טבלת הקצאה ואיזון (להלן: "טבלת האיזון"), אשר נערכה על ידי שמאי וכוללת חישוב של השטחים שעתידים לשוב לבעלי המקרקעין השונים בייעוד חקלאי וכן את השטחים שיש להשיב לג'ת. בשנת 2019 הוגשה לבית משפט זה עתירה (עת"מ 21684-07-19 אניס נ' המועצה המקומית ג'ת ואח', אשר התברר בפני כב' השופט רניאל, להלן: "העתירה הקודמת"), העוסקת בתכנית השנייה.

בנוסף, העותר מתייחס לעניין השהוי שבהגשת העתירה ומנמק כי העיתוי המאוחר נובע ממצבו הרפואי אשר מנע ממנו לפעול בנושא במועד מוקדם יותר (והוא אף צירף מסמכים לגבי מצבו הרפואי, אודותם לא אפרט מחמת צינעת הפרט).

תמצית טענות המשיבים – המשיבים סבורים כי יש לדחות את העתירה על הסף, ובטיעוניהם נשענים על מספר נימוקים: העתירה הוגשה בשיהוי ניכר כנגד תכנית שאושרה לפני כ-6 שנים ובג"ץ כבר דחה את העתירה המוזכרת לעיל בין היתר על יסוד נימוק השהוי; לעותר אין זכות עמידה ואינו בא בגדר 'עותר צבורי' המתאים לניהול ההליך; אין המדובר בעתירה מתוקנת, אלא בחזרה על העתירה המקורית ולא חלה כל תמורה עניינית; העתירה אינה ברורה ונעדרת פרטים הנדרשים להבנת טענות העותר; העתירה חסרה תשתית משפטית ברורה שתאפשר מענה עינייני; העותר לא צירף לעתירה צדדים שלישיים להם עניין בהליך, כגון בעלי הקרקעות הפרטיים המופיעים בטבלאות האיזון; השתק פלוגתא, מעשה עשוי ואי־מיצוי הליכים.

בנוסף, חלק מהמשיבים ציינו כי ביום 06.06.2022 היתקיימה ישיבה אצל מתכנן מחוז חיפה, בהישתתפות מהנדס מרשות התיכנון בג'ת, במסגרתה בחנו את האפשרויות לתיקון הטעויות שקיימות בטבלת האיזון, משמע - שמוסכם כי אכן קיימות טעויות שיש חובה לתקן, ונכון להיום הצדדים מקדמים פיתרון תיכנוני לתיקון הנידרש, התואם את הדין, לאישור הועדה המחוזית.

...

עם זאת, בעניין דכאן, שוכנעתי כי מתקיימות מספר משוכות משמעותיות שהעותר לא צלח, העתירה אינה מגלה עילה להתערבות בית המשפט ויש לסלק אותה על הסף - מחמת הסיבות המצטברות להלן.

העותר ניסח בעצמו את כתבי בית הדין שהגיש, וזו כמובן זכותו, אלא שגם קריאה שנייה ושלישית של המסמכים מניבה את המסקנה כי השתלשלות עניינים מתוארת באופן לא ברור, לוקה בחסר וללא מיקוד בעובדות שיכולות לבסס את הטיעון המשפטי, וכן להסביר מדוע יש מקום להורות על ביטול ההחלטה לאשר את התכנית השנייה.

סיכום – לאור כל האמור במקובץ – העתירה נדחית על הסף.

פסק דין זה מתייחס אך לעניינם של העותרים כאן.

בהתנגדות העותרים לתכנית (מס' 102) העלו דרישות להכללת מלוא חלקתם במסגרת התכנית; לפרק את השתוף בין הבעלים במסגרת התכנית; להסדיר גישה לבתים הקיימים בחלקה; ולערוך שינויים במגרשי התמורה אל מול המדינה והעירייה וטענות לעניין האיזון בין כלל הבעלים.

נטען כי היה ראוי להקצות את שטח 79 במלואו לעותרים ולהעביר את השתוף למגרש התמורה 715, לפי שווי יחסי שניתן לחשבו בקלות לפי טבלת המחירים שקבע שמאי התכנית, כלומר לחזור ולאמץ את הסדר החלפת המגרשים שהוסכם קודם לכן בין העותרים לעריית טמרה.

גם העותרים מודים בעתירה כי אין חובה להקצאת מיגרש נפרד וכי הדבר נתון לשיקול דעת מוסד התיכנון שעליו רק להישתדל להפריד בין הבעלים ככל שניתן.

באשר להסדר אליו הגיעו העותרים עם העיריה להחלפת מגרשים ושינוי במגרשי התמורה טוענים המשיבים המדינתיים כי לאור היתנגדות שהוגשה על ידי רמ"י ומתוך הנחה כי לעריית טמרה הוקצו מיגרשי תמורה בגין חלקות מתרוכה, ולאחר בדיקה שבוצעה על ידי הועדה והשמאי של הועדה, התברר כי הערייה אינה זכאית למגרשי תמורה ולפיכך ההסדר שהוצע כלל אינו בר מימוש בנוגע למחלוקת נשוא עתירה זו. לא מדובר בקבלת ההיתנגדות של רמ"י שכן החלקות של המתרוכה לא הועברו לרמ"י. ההחלטה שרמ"י תקבל את החלק השני של מיגרש 79 הנה סבירה ומקצועית ואין מקום להתערב בה. ההחלטה לא קשורה למתרוכות אלא לעובדה שרמ"י הפרישה שטחים צבוריים בהקף גבוה לאין שיעור מיתר הבעלים בתכנית ומאחר שלא ניתן היה לרשום את החלקה על שם הערייה נכון וסביר היה לרשום אותה על שם רמ"י. דיון והכרעה: לאחר עיון בכתבי בית הדין השונים ולאחר שניתנה הסכמת הצדדים למתן פסק דין על בסיס הטיעונים בכתב ועל בסיס הטיעונים שהושמעו בפני כב' השופט ג'השאן, הגעתי למסקנה כי יש לדחות את העתירה מהטעם שלא נפל בהחלטת הועדה פגם המצדיק היתערבות של בית המשפט לעניינים מינהליים.

...

באשר להסדר אליו הגיעו העותרים עם העיריה להחלפת מגרשים ושינוי במגרשי התמורה טוענים המשיבים המדינתיים כי לאור התנגדות שהוגשה על ידי רמ"י ומתוך הנחה כי לעיריית טמרה הוקצו מגרשי תמורה בגין חלקות מתרוכה, ולאחר בדיקה שבוצעה על ידי הוועדה והשמאי של הוועדה, התברר כי העירייה אינה זכאית למגרשי תמורה ולפיכך ההסדר שהוצע כלל אינו בר מימוש בנוגע למחלוקת נשוא עתירה זו. לא מדובר בקבלת ההתנגדות של רמ"י שכן החלקות של המתרוכה לא הועברו לרמ"י. ההחלטה שרמ"י תקבל את החלק השני של מגרש 79 הינה סבירה ומקצועית ואין מקום להתערב בה. ההחלטה לא קשורה למתרוכות אלא לעובדה שרמ"י הפרישה שטחים ציבוריים בהיקף גבוה לאין שיעור מיתר הבעלים בתכנית ומאחר שלא ניתן היה לרשום את החלקה על שם העירייה נכון וסביר היה לרשום אותה על שם רמ"י. דיון והכרעה: לאחר עיון בכתבי בית הדין השונים ולאחר שניתנה הסכמת הצדדים למתן פסק דין על בסיס הטיעונים בכתב ועל בסיס הטיעונים שהושמעו בפני כב' השופט ג'השאן, הגעתי למסקנה כי יש לדחות את העתירה מהטעם שלא נפל בהחלטת הוועדה פגם המצדיק התערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים.

סיכום: מכל המפורט לעיל אני סבור כי גם לגופו של עניין העותרים לא הניחו בסיס לטענתם כי נפל בהליך או בהחלטה פגם המצדיק את התערבותו של בית משפט לעניינים מנהליים.

אשר על כן העתירה נדחית.

לאחר עיון בטיעון המשלים, וכדי לחסוך בעלויות ההתדינות ובהוצאות העותרים, החלטתי לתת את פסק הדין בטרם תוגש תגובת המשיבים.