חובת הודעת המוכר לקונה על תביעת זכות לגבי ממכר

נייר חדרה הפניתה להוראות סעיף 28 לחוק המכר בנוגע לכך שאי-תיקון הפגם במכר, והפרת חיובי המוכר, מזכה את הקונה להפחית מהמחיר של המוצר את הסכום שבו פחת שווי המוצר עקב אי-ההתאמה.

(ב) הוסכם על הובלת הממכר, על הקונה לבדוק אותו מיד לאחר שהגיע למקום הייעוד, ואם הועבר הממכר למקום אחר בלי שהקונה בדק אותו והמוכר ידע או היה עליו לדעת על אפשרות של העברה כזאת - מיד לאחר שהגיע הממכר למקום האחר.

] חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד.

] הפר המוכר חיוב כאמור בסעיף 11 ולא תיקן את הדבר תוך זמן סביר אחרי שהקונה נתן לו הודעה על כך, ואין הקונה רוצה לתבוע את ביצוע החוזה או לחזור בו ממנו, זכאי הוא לנכות מן המחיר את הסכום שבו פחת שווי הממכר עקב אי-ההתאמה לעומת שוויו לפי החוזה.

...

בחינת התביעה שהוגשה על-ידי נייר חדרה כנגד ליעד מביאה למסקנה שמרבית התביעה אינה נכללת בהגדרת "מקרה ביטוח" בהתאם למי מהפוליסות שהיו קיימות לליעד.

מקובלת עלי טענת הראל כי תביעת נייר חדרה איננה מתייחסת למקרה ביטוח כמשמעותו בפוליסת חבות המוצר.

לסיכום - נייר חדרה תשלם לליעד הסכומים המפורטים בסעיף 131 לפסק-דין זה, והראל תשלם לליעד הסכום המפורט בסעיף 138 לפסק-דין זה. המזכירות תמציא העתק מפסק-הדין לבאי-כח הצדדים.

מוסיף סעיף 16 לחוק המכר וקובע: "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובילבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה". בצד החובה החל על המוכר למסור את מלוא המידע, מטיל חוק המכר חובה על הרוכש, במסגרתה הוא נידרש להודיע למוכר על אי ההתאמה מיד כשנודע לו על-כך. סעיף 14(א) לחוק המכר קובע בעיניין זה כך: "על הקונה להודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר מועד הבדיקה לפי סעיף 13(א) או (ב) או מיד לאחר שגילה אותה, הכל לפי המוקדם יותר". החובה למסור מידע מלא אודות הנכס, גלומה גם בחובת תום הלב בניהול משא ומתן לקראת כריתת הסכם.

היות שלא נידרש כל סעד בכתב התביעה ובסיכומים, הרי שניתן לקצר בעיניין זה ולומר, כי אכן עולה מעדותם של עו"ד דהאן ומר שפירא, ומן המסמכים שצורפו על ידם לתצהירי העדות הראשית מטעמם, כי שרביקר לא עשו את כל הנידרש על מנת לרשום במהירות הנדרשת את הזכויות בדירה על שמם של שרביקר (ראו סעיפים 12(טו') עד 12(יח') לתצהירו של עו"ד דהאן ונספחים ה' ו- ו' לתצהירו, וכן סעיפים 55 - 60 לתצהיר שפירא ונספח כא' לתצהירו).

...

היות שעל-פי עדותו של מר שפירא טרם הסתיים טיפולו של האדריכל כוינה בקבלת היתר עבורם (ראו עמ' 11 לפרוט'), ומאידך לא ברור באם בסופו של דבר יבצע האדריכל כוינה את כל הפעולות הכלולות בהצעות המחיר שהעביר לזוג שפירא, אני מוצא מקום לפסוק סכום הגבוה מן הסכום ששולם עד כה (בשים לב לכך שחלק מן התשלום אמור להיות משולם רק עם קבלת היתר), אך נמוך מן הסכום המלא הכלול בהצעות המחיר (בשים לב לכך שאין בפני ראיה כי סוכם בסופו של יום שהאדריכל כוינה יבצע את מלוא הפעולות אותן הציע בשלוש הצעות המחיר).

לפיכך, בהעדר ראיה סותרת, אני מקבל את טענתם של שפירא בעניין זה, ופוסק לה סך של 10,000 ₪ בגין הוצאות עקיפות בהן נאלצו לשאת לצורך הסדרת המצב החוקי.

סוף דבר לאור האמור לעיל, התביעה מתקבלת ועל בני הזוג שרביקר (הנתבעים), ביחד ולחוד, לשלם לבני הזוג שפירא (התובעים) פיצויים בסכום של 125,000 ₪.

בסעיף 2.1 צוין כי הנכס המוצע הנו בקומת הגג וכי מוצמדים לו גג בשטח של 65 מ"ר ומרפסת בשטח של 7 מ"ר. בסעיף 2.4 נכתב "שידוע לזוכה/ מציע כי הנכס נמכר במצבו התיכנוני, המשפטי והפיזי הנוכחי (as (is. הזוכה/מציע מצהיר כי בדק את מצבו התיכנוני והמשפטי של הנכס, מצא אותו מתאים לצרכיו ואין לו ולט תהיה לו כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי המזמינה בעיניין זה. ידוע לזוכה/מציע כי מצבו הפיזי והתחזקותי של הנכס ירוד. על הזוכה/מציע לבדוק את חיבור הנכס לרשת המים, החשמל והביוב. באחריות הזוכה/מציע לבדוק בכל הרשויות המוסמכות את אפשרויות השמוש בנכס, מכל בחינה שהיא לרבות מבחינה תכנונית ומבחינה פיזית והזוכה/מציע לא יבוא בכל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי המזמינה בשל כל מיגבלה שתתגלה, אם וככל שתתגלה, הנוגעת ליכול השמוש בנכס." בסעיף 2.5 נכתב "מבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל ידוע לזוכה/מציע , כי עליו לבדוק ברשות המקומית ו/או אצל כל גורם רלוואנטי אחר את התאמת הבנוי בפועל להיתר הבניה והוא לא יבוא בכל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כנגד המזמינה ו/או רשות הפיתוח ו/או רשות מקרקעי ישראל בגין בניה שבוצעה ללט היתר, לרבות באם ייצאו בגין תוספת הבניה הנ"ל צוי הריסה". בסעיף 2.6 נכתב "ידוע לזוכה/מציע , כי אין בחוזה זה משום הסכמה ו/או אישור לתוספת הנייה כלשהיא מצד המזמינה, ידוע לזוכה/מציע כי עליו להשגת האישורים המתאימים מאת הרשויות המוסמכות. הזוכה/מציע לא יבוא בכל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כנגד המזמינה לרבות בגין אם ייצאו בגין תוספות הבנייה הנ"ל צוי הריסה." בסעיף 2.7 נכתב כי "ידוע לזוכה/מציע , ומקובל עליו, כי בכל מקום שנכתב במיכרז זה, כי הממכר הנו דירה אין הדבר בא להעיד על-כך שניתן בפועל לעשות שימוש בנכס למגורים וכי קיימת בו התשתית הנדרשת לשם מגורים. באחריות הזוכה/מציע לבחון היבט זה לגבי כל נכס ונכס והוא, לא יבוא בכל טענה כלפי המזמינה ו/או רשות הפיתוח ו/או רשות מקרקעי ישראל גם אם יתברר כי לא ניתן בפועל לעשות שימוש בנכס לשם מגורים." וראו הצהרת הקונה בסעיף 3ג לחוזה: "הקונים מצהירים כי הם מעוניינים לרכוש את זכויות הבעלות בנכס במצבו כפי שהוא. המוכר מבהיר כי ייתכן שחלקים מהנכס הנם תפוסים על ידי אחרים ולפיכך הנכס נמכר במצבו כפי שהוא במועד חתימת הסכם זה. והקונה מצהיר ומאשר כי ידועים לו מצבו התיכנוני, המשפטי, הפיזי ומצב התפיסה של הנכס וכי לאחר שביצע את כל הבדיקות שמצא לנכון, מצא כי הנכס מתאים לצרכיו וכי אין לו והוא מוותר על כל טענה בקשר למצבו של הנכס." די היה באזהרות הברורות בהצעה ובהצהרות התובע, עת חתם על ההצעה ועל החוזה, כדי לקבוע שאם התובע רכש את הנכס, הוא עשה זאת תוך לקיחת סיכון מחושב שמחיר הנכס משקלל האמור באזהרה ובהצהרות.

אולם, למעלה מן הדרוש, ביהמ"ש ידון בהוראות החוק הנוגעות לקביעות העובדתיות של ביהמ"ש עד כה. הוראות חוק המכר התובע הסתמך בכתב התביעה על הוראת סעיף 11 לחוק המכר תשכ"ח 1968 (להלן: "חוק המכר") הקובע כלהלן: "המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –

לא היו פגמים נסתרים סעיף 15 לחוק המכר מתייחס לפגם נסתר וקובע כלהלן: "לא היתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובילבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה; " לענייננו, אין מדובר בליקויי איטום נסתרים, או ליקוי ביסודות הדירה והבניין, אלא בפגמים ששמאי או מהנדס, ויתכן שאף התובע, ולענייננו דוד, היה מגלה על נקלה, אם היה סר למינהל ההנדסה לצורך קבלת מידע, לנוכח האזהרה במסמכי המיכרז.

מכאן שהודעתו על אי התאמה ארבע שנים וחצי מאוחר יותר אינה מתיישבת עם חובתו על פי סעיף 16 ליתן הודעה "מיד". אשר על כן, ביהמ"ש קובע כי התובע אינו זכאי להסתמך על ידיעת הנתבעת על העידר היתר.

...

לא זו אף זו, מקובלת על ביהמ"ש טענת הנתבעת, כי גם אם בימ"ש זה היה מגיע למסקנה שיש לבטל ההסכם, אין לו סמכות לקבוע כך שכן הסמכות העניינית לקבוע ביטול הסכם במקרקעין מסורה לביהמ"ש המחוזי.

אם הייתה טעות בעסקה היא טעות בכדאיות לנוכח כל האמור לעיל, ביהמ"ש קובע כי לא הייתה הטעייה, אלא טעות של דוד בכדאיות העסקה ועל פי סעיף 14 (ד) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973, טעות בכדאיות אינה מקנה לטועה סעדים ביחס לצד השני.

סוף דבר ביהמ"ש דוחה התביעה.

מלבד התיקון הנ"ל, מדובר בהסכם סטנדרטי בו המוכרים מצהירים כי "לא ידוע להם על כל פגם מהותי נסתר עליו לא נימסר לקונים" (ס' 2.1) ואילו הקונה מצהיר כי עשה את כל הבדיקות הנדרשות ובחן את "הנתונים העובדתיים המשפטיים והתכנוניים הנוגעים לממכר ולבנין ומצאו אותו מתאים לצורכיהם במצבו הנוכחי" (ס' 3.1), וכי הוא מוותר "בכפוף להצהרות המוכרים כאמור לעיל על כל טענה של אי התאמה ו/או פגם" (ס' 3.3).

לטענתו, על אף שלא עשה שום בדיקה טרם רכישת הנכס, אין להשית עליו כל אשם תורם חוזי, באשר הפסיקה מטילה אחריות על המוכר ולא על הקונה.

השאלות השנויות במחלוקת השאלות הבאות שנויות במחלוקת ותוכרענה בפסק הדין: · האם המוכרים הפרו חובת גילוי בנוגע לסדקים וסיבת הווצרותם? · האם המוכרים הפרו חובת גילוי בנוגע לתוספות הבניה שלא קיבלו היתר? · האם התובע ידע שתוספות הבניה לא קיבלו היתר · ככל שלתובע מגיע פיצוי, מה סכום נזקיו המוכחים · ככל שהנתבעת תצא חייבת, האם יש לחייב גם את הנתבע ביחד ולחוד · האם לנתבע זכות שיפוי מגרושתו (הנתבעת).

סעיף 28 לחוק המכר מאפשר לקונה "לנכות מן המחיר את הסכום שבו פחת שווי הממכר עקב אי-ההתאמה לעומת שוויו לפי החוזה", בכפוף למסירת הודעה למוכר, מתן אפשרות לתקן אי ההתאמה, כאמור בסעיפים 14-16 לחוק.

היתה זו טעות של הנתבעת שניסתה להטיל על המוכר גם חיוב זה, ובכך העלתה את חמתו של התובע, שאמר למתווך בשיחה המוקלטת כי "יקרע אותה". אני דוחה את תביעת התובע לשפותו בהוצאות שהוציא עד כה לצורך הכשרת החריגות ואף בסכום שנקב בו מומחה בית המשפט, באשר לא הוכח כי על הנתבעים היה לשאת בסכומים אלו, בהתאם להסכם ביניהם.

...

אני מקבלת את הטענה לפיה משוויתר על הוצאת אישור עיריה כתנאי למסירת החזקה המשפטית ולקח על עצמו את הכשרת המדרגות החיצוניות שבנה, ומשהגיש בקשה להיתר בניה וכלל בה גם את שתי התוספות הקודמות, הסכים מכללא לטפל בכך על חשבונו.

היתה זו טעות של הנתבעת שניסתה להטיל על המוכר גם חיוב זה, ובכך העלתה את חמתו של התובע, שאמר למתווך בשיחה המוקלטת כי "יקרע אותה". אני דוחה את תביעת התובע לשפותו בהוצאות שהוציא עד כה לצורך הכשרת החריגות ואף בסכום שנקב בו מומחה בית המשפט, באשר לא הוכח כי על הנתבעים היה לשאת בסכומים אלו, בהתאם להסכם ביניהם.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע את הסכומים הבאים: סך של 107,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום חתימת הסכם המכר (יום הערך לפיו חושבה ירידת הערך, 11.8.15), ועד התשלום בפועל.

(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון" (ההדגשות שלי, א"ס) מסעיף 4ב. לחוק המכר (דירות) עולה כי על הקונה מוטלת חובה להודיע למוכר על ליקויים ואי התאמות שהתגלו בדירה ועליהם לתת לו היזדמנות נאותה לתקנם, ונטל ההוכחה בעיניין זה מוטל עליו [ת"א (מחוזי חי') 948/98 שלמה ודפנה גיגי נ' פנורמה הצפון – חברה לבניה בע"מ (07/01/2009), פסקה 34], ועל המוכר מוטלת חובה לבצע את התיקונים בתוך זמן סביר.

אשר לתוצאות הנובעות מאי מתן היזדמנות נאותה לקבלן לתיקון הליקויים, נקבע ב-ע"א 656/99 ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ (13/05/2003), כי זכאותו של הקונה לקבלת פיצוי כספי אינה נשללת רק על שום כך שהוא מסרב לבצוע התיקון על ידי הקבלן, אולם מקום שלא ניתנה לקבלן היזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, יש להפחית את הפצוי לעלות התיקון שהיה נושא בה הקבלן, אשר ככלל נמוכה יותר מעלות התיקון על ידי קבלן מזדמן: "הינה ־כי ־כן, השאלה מתי זכאי הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון), איננה שאלה שיש לה תשובה חד ־משמעית. הכול תלוי בנסיבות המקרה. כך למשל נפסק שכאשר בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפצוי יחושב על ־פי עלות התיקון לקבלן ... המלומד איל זמיר עמד לאחרונה בהרחבה על סוגיית תיקון אי ־ההתאמה במכר דירות, ובסוגיית הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי ־ההתאמה... ככלל, כך מציין המחבר, הקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את אי ־ההתאמה ולמוכר אין זכות לתקנה. על ־פי רוב, בידי הקבלן יכולת לתקן את אי ־ההתאמה בעלות נמוכה יותר מאשר קבלן שהוזמן במיוחד לבצוע התיקון... על כן נקבע הנטל לאפשר למוכר לתקן את אי ־ההתאמה בטרם יזכה את הקונה לתרופות אחרות. ואולם, על אף השיקולים שבגללם תיקון אי ־ההתאמה בידי מוכר הדירה הוא בדרך ־כלל הפיתרון ההוגן והיעיל לאי ־ההתאמה, ישנם מקרים שבהם פיתרון זה איננו בא בחשבון, או שאין בו כדי לענות במידה מספקת על צורכי הקונה. המחבר עומד על פסקי ־דין שונים בסוגיה אם ועד מתי על הקונה לשוב ולתת לקבלן הזדמנויות נוספות לתיקון אי ־התאמה, לאחר שניתנה לקבלן היזדמנות נאותה לתקן את אי ־ההתאמה, והוא לא ניצל אותה, או שניסה לתקן, והדבר לא עלה בידו. לדעת המחבר, אם לפני הגשת התביעה נתן הקונה למוכר היזדמנות נאותה לתיקון אי ־ההתאמה, אין לידרוש ממנו מתן היזדמנות נוספת במסגרת ההליך השפוטי. דברים אלה מקובלים עלי" (עניין בר שירה, פסקה 17) בספרות המשפטית צוין בהקשר זה, כי הקונה אינו חייב לאפשר לקבלן לתקן את הליקויים בדירה, והתנגדות לתיקונים אינה גורמת לביטול זכותו של הקונה לפיצויים.

הפרשנות שמבקשת הנתבעת להעניק להסכם, שלפיה עומדת למוכר זכות בלתי מוגבלת לבצוע התיקונים, אשר מחייבת את התובעים לאפשר המשך תיקונים על ידי הנתבעת גם בחלוף פרק זמן סביר וגם לאחר שניתנה על ידם היזדמנות נאותה לבצע תיקונים ותיקונים חוזרים, ואשר שוללת מהקונים זכות פיצוי, אינה הגיונית, אינה סבירה ואף אינה עולה בקנה אחד עם הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) לעניין חובת המוכר לבצע תיקונים תוך פרק זמן סביר מאז מסירת ההודעה על הליקויים, כאמור בסעיף 4ב(א) לחוק, וזכות הקונה לבצע תיקונים בעצמו בתנאים המנויים בסעיף 4ב(ב) לחוק.

...

כאמור, בהתאם לפסיקה גם במקרה של אי מתן הזדמנות נאותה, ממילא אין מקום לכפות תיקון בפועל אלא רק להפחית מגובה הפיצוי לעלות שהיה נושא בה הקבלן, אולם נוכח המסקנה אליה הגעתי לא מצאתי כי יש מקום להפחתה שכזו במקרה שלנו.

סיכום התוצאה אשר על כן, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: סך של- 51,795 ₪ בגין עלות תיקון ליקויי הבנייה בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית משפט (סכום זה כולל גם עלות פיקוח הנדסי וכן עלות תיקון על ידי קבלן מזדמן), וכן סך של- 8,000 ₪ בגין הנזק הלא ממוני, ובסך הכול סכום של- 59,795 ₪.

כמו כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בסכום כולל של- 7,000 ₪ (בין היתר, בשים לב לסכום שנפסק לעומת הסכום שנתבע), וכן שכ"ט עו"ד בסך כולל של- 8,500 ₪ (כולל מע"מ).