חובת גילוי ליקויי בנייה על ידי מוכר דירה

חובת הגילוי המוטלת על מוכר דירה לפרט בפני הקונה את הליקויים הקיימים בדירה, מומים נסתרים, וכל מידע אחר רלוואנטי למכר נשענת על שני אדנים: סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים") שעניינו חובת תום הלב וסעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח – 1968 (להלן: "חוק המכר").

בהתאם, על המוכר מוטלת חובת גילוי מוגברת, והקונה רשאי להסתמך על תאור הממכר על ידי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה, גם אם הייתה לקונה היזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר (ראו תא 27328-11-13 הלל מסגנאן מששה נ' אלירן פרץ (10.1.2016)).

לפיכך, וכאמור, הסכמת הקונה לקנות את הדירה " as is" אינה פוטרת את המוכר מחיוביו על פי חוק המכר, ובכלל לאחריותו לליקויים בבנייה או לאי התאמה בדירה (וראו תא 13698-03-11 נינט בובליל נ' גדילן חברה להשקעות ונכסים בע"מ (6.11.2014); תא"מ 20029-08-13 אורי צרפי נ' מצפור אדומים בע"מ (22.1.2015)).

...

על כן, אני סבורה כי יש להפחית מסכום הפיצוי 25%.

לטענת הנתבע לא היה צורך בהחלפת כל הריצוף אולם אני מקבלת את טענת מר שמעון גואטה כי היה צורך לאטום את כל המרפסת ולא איטום נקודתי, כדי לשרש את הבעיה.

לכן, בעניין זה אני מקבלת את טענת הנתבע בדבר פיצוי ע"ס של 200 ₪.

בנסיבות בלתי אפשריות ובלתי אנושיות אלה נאלצתי – מבלי לפגוע בעובדה כי קבלתי פוזיטיבית קודם לכן את המפתחות – לעזוב את הדירה, שזה עתה נכנסתי אליה, למען בטיחותי ושלום משפחתי, ואין צורך להכביר במילים כי לא ניתן לגור בדירה הנמצאת הלכה למעשה בהליך בנייה, עם ליקויי בנייה רבים ובעיקר ללא חשמל, דירה בקומה 4, ללא מעלית, שלא נדבר כי במועד זה אסור היה לקבלן לאכלס את הדירה שכן לא היה אז טופס 4.

"הפרה" על פי סעיף 1 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 הנה: "מעשה או מחדל שהם בנגוד לחוזה". מובן, כי החובה למסירת החזקה בדירה היא חובתו של המוכר כלפי הקונה, וניתן לומר כי זוהי חובתו העיקרית של כל מוכר כלפי כל קונה, כאמור בסעיף 7 לחוק המכר, התשכ"ח – 1968 (להלן – "חוק המכר"): "המוכר חייב למסור לקונה את הממכר ולהעביר לו את הבעלות בו". חובתו העיקרית של הקונה היא לשלם למוכר את מלוא התמורה עבור הרכישה (סעיף 19 רישא לחוק המכר).

המסקנה הנובעת מכך היא שביטול חוזה מכר על ידי מוכר דירה, בשל כך שהקונה מסרב לקבל את החזקה דירה, ולמרות שהקונה שילם למוכר את מלוא תמורת הרכישה, הנו סעד בלתי מידתי, שניתן להצדיקו ולאשרו לעיתים נדירות וחריגות בלבד, שכן ההנחה היא שהאינטרס העקרי של המוכר בעסקת המכר – קבלת התמורה – היתקיים, ואם נגרם לו נזק כספי מסוים בשל סרובו של הקונה לקבל את החזקה בנכס , הוא ניתן להיתבע כפצוי כספי בלא להזקק לצעד מרחיק הילכת של ביטול החוזה.

בעניינינו, היתה בין הצדדים מחלוקת בשאלה, האם מסירת הדירה על הליקויים שלדברי הנתבע התגלו בה, נחשבת מסירה כדין ובהתאם הסכם.

...

התוצאה היא דחיית התביעה.

התביעה נדחית, אפוא.

התובעת תשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪ והוצאות משפט בסכום כולל של 5,000 ₪.

תמצית ההליכים שהתקיימו עד כה במשך עשר שנים התובעים הגישו בשנת 2010 תביעה לסעד כספי וכן לצוו עשה, שיחייב את הנתבעת לתקן ליקויים קשים שנפלו בבניית הדירה שנמכרה לתובעים על ידי הנתבעת כדירה חדשה ואשר נימסרה להם בשנת 2004.

זאת ועוד - יתכן ונוכח חלוף הזמן הרב, התובעים כבר שכחו כי הם עתרו לפצוי בגין ירידת ערך על בסיס חוות דעת מומחה מטעמם, אשר ציינה כי נגרמה ירידת ערך לדירה, לא רק בשל ההיסטוריה שלה מבחינת ליקויי הרטיבות הרבים והצורך לגלות עובדה זו בעת מכירתה (מה שקרוי ירידת ערך מסחרית או פסיכולוגית), אלא גם בשל העובדה שמדובר כנראה בפגם מובנה שסביר להניח כי יחזור על עצמו וראה התייחסותי לעניין זה בפסק הדין החלקי שניתן (עמ' 29), בו הפניתי במפורש לדברי מומחה התובעים כמפורט להלן: "על פי חוות דעתו של מומחה התובעים ארז אריה, שהנו מהנדס אזרחי וגם שמאי מקרקעין, נקבעה ירידת ערך לדירה בסכום של 147,500 ₪. המומחה מנמק את מסקנתו בדבר ירידת ערך שתגרם בדירה, בהיסטוריה הארוכה של ליקויי הרטיבות, בעובדה שבמקרים רבים, גם לאחר תיקון מערכתי כולל, הרטיבות חוזרת בחלוף הזמן, בעובדה שכפי שנימסר לו, ככל הנראה מדובר בפגם מובנה בבניין כולו, שכן בעיות רטיבות טופלו בדירות נוספות, בעובדה כי קיים חשש לא רק פסיכולוגי אצל קונים פוטנציאליים, שהרטיבות עלולה לחזור וכי בנוסף, תמיד יהיו סימנים ועכבות לתיקונים הרבים שבוצעו. המומחה מציין כי על רקע חובת הגילוי שחלה על התובעים בעת מכירת הנכס, המסקנה הנה כי הדירה תהיה בעלת תוית של דירה בעייתית מבחינת רטיבות אשר תתורגם להפחתת ערכה". כזכור, אימצתי בפסק הדין החלקי את חוות דעתו של מומחה התובעים והכרתי במלוא ירידת הערך שתבעו לפי חוות הדעת האמורה, בסך של 147,500 ש"ל ולאחר שיערוך ליום פסק הדין, סך של 168,955 ₪ (לפני הפחתת 5% בגין רשלנות תורמת של התובעים ביחס להחרפת הנזקים).

גם למוכר דירה יש אחריות מוגבלת בזמן לליקויי בנייה.

לאחר שיינתן אישור המומחה לגמר העבודות ואישור בית המשפט לכך, תיחשב חובת ואחריות הנתבעת לליקויי הבנייה בדירה כעניין שתם ונשלם ואם יחזרו הליקויים, או יהיה צורך בעתיד לבצע יישום סילר מחדש או כל עבודה אחרת, הנושא כבר יהיה באחריות התובעים ועל חשבונם.

...

ערעור התובעים על החלטתי מיום 5.1.16 ועל פסק דיני הנ"ל התקבל ביום 4.4.17, עת הצדדים הסכימו להצעת ערכאת הערעור שלפיה "...התיק יוחזר לבית משפט קמא אשר ימשיך לדון בו בהתאם לפסק הדין החלקי ויבחן את כל השאלות שנצרכות להכרעה וכשאין באמור לפגוע בזכות או טענה של מי מהצדדים לרבות הטענות שנטענו היום הן על ידי המערערים והן על ידי המשיבה, וכשאם אכן יסבור בית משפט קמא שיש להמשיך בביצוע התיקונים, יורה כל המתחייב מכך ולא באופן של הפניית המערערים להגשת תביעה כספית". לאחר חזרת התיק מערכאת הערעור, ונוכח המחלוקת בין הצדדים, כשהתובעים טוענים כי טרם בוצעו כל התיקונים ואילו הנתבעת טוענת ההפך, ניתנה על ידי ההחלטה הבאה ביחס להמשך ההליכים, במסגרתה מיניתי מומחה למתן חוות דעת במחלוקת שנותרה בין הצדדים ביחס לליקויים בדירה (ההחלטה ממנה את המומחה גיל, אולם הנ"ל הוחלף מיד לאחר מכן במומחה צבי רון, עקב קשרי עבודה בין המומחה גיל לנתבעת אולם ההוראות למומחה נותרו זהות): "לפיכך, אני ממנה בזה את המומחה רפי גיל, לבדוק את הדירה ואת דירות 15 ו-20 ולתת חוות דעת האם קיימת בדירה בעיית רטיבות, מה מקורה וכיצד יש לתקנה. המומחה גיל יתייחס גם לתיקונים נוספים שהנתבעת טרם השלימה, ככל שישנם כאלה וזאת בהתייחס לרשימת תיקונים שתועבר אליו ואל הנתבעת על ידי התובעים עד יום 15.5.17, ככל שתועבר.

בהתחשב בכך שחרף צו העשה שניתן בפסק הדין החלקי, נדרש היה למנות שוב מומחה לבחינת הליקויים ונמצאו כאלה, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שכר טרחת עו"ד עבור ההליכים בתקופה שלאחר פסק הדין החלקי ועד היום, בסך של 35,100 ₪, בהתאם לשכר הטרחה ששילמו בפועל, שהנו סביר וריאלי.

כעת, אני מורה, אפוא, על תיקון התביעה באופן המצרף לתביעה דנא את התביעה הכספית בגין התקופה 7.5.12 עד תחילת ביצוע התיקונים, ללא צורך בתיקון כתב התביעה בפועל.

התובעים ישלמו השלמת אגרה על הסכום הנ"ל. בית המשפט מפציר בצדדים להגיע לסיכום על הסכום הכולל שעל הנתבעת לשלם בגין שתי התקופות הנ"ל ולחילופין להסכים להגשת טיעונים קצרים ומסמכים בנושא והכרעת בית המשפט בנושא בפסק דין בפשרה ללא נימוקים.

ככלל, כאשר טוען קונה לליקוי בנייה בדירה, עומדת למוכר הזכות לבצע את התיקון בעצמו.

לצערנו, אין זו הפעם הראשונה בה נתגלו ליקויי בנייה בדירות אשר נימסרו לידי רוכשים תמימים.

לאחר שנימצא שאין למוטיב אחריות לליקויים באבני החיפוי עצמן, ולאחר שנימצא שנפלו ליקויים באופן בו בוצעו עבודות החיפוי על ידי מוטיב, יש לבחון את המחלוקת באשר לאחריות מוטיב לנזקים שנתגלו ובהם חויבה הנתבעת.

כך גם מציין פרופ' יצחק אנגלד: "...סעיף 64(2) [מבטא] מבחן סיבתי גמיש, המשאיר בידי השופט חופש הכרעה ניכר. בבחנו את קיומו של הקשר הסיבתי נוכח אשמם של שני אנשים או יותר שהביאו לידי הנזק, זכאי בית המשפט, וגם חייב, להיתחשב בשיקולים שונים. כך ישקול בית המשפט את הקף החובה המוטלת על כל אחד מבעלי האשם (שיקול של מדיניות); את מידת הצפיות של מעשה הזולת (מבחן הצפיות), וכן את יעילותם היחסית של הגורמים השונים בהשתלשלות הנזק (מבחני השכל הישר). כללו של דבר: בית המשפט רשאי לחתוך את שאלת הקשר הסיבתי במקרה של ריבוי אשמים על פי כל המבחנים האלה" (י' אנגלרד, "יסודות האחריות בנזיקין", דיני הנזיקין – תורת הנזיקין הכללית, מהדורה 2, 119, 203) נוכח הוראה זו בדין, ככל שסבורה מוטיב שיש לפטור אותה כליל מחבות בפצוי למרות הליקויים שנתגלו בעבודתה, ומאחר והנזק נובע דוקא מהליקויים בטיב האבן, שומה עליה להראות שאותם הליקויים באבן הם לבדם גרמו לנזק.

...

בנוסף, אני מחייב את מוטיב לשאת בעלויות הנתבעת בגין בירור ההודעה לצד ג' בסך של 20,000 ₪.

מאחר ועיסא לא הגיש כתב הגנה מפני ההודעה לצד ג' ועל יסוד נזקי הנתבעת כפי שהתבררו, אני מקבל את ההודעה לצד ג' שהגישה הנתבעת ומחייב את עיסא לשלם לנתבעת סך של 1,265,443 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 13.2.19.

בנוסף, אני מחייב את עיסא לשאת בחלק יחסי מהוצאות הנתבעת בגין בירור ההודעה לצד ג', בסך של 50,000 ₪.

יש בכך להפר את חובת הגילוי וחובת תום הלב המוטל עליהן, ואף הטעה בניסיון לקבל מהתובעים כספים שלא כדין.

בסעיף 3 להסכם, שבו מפורטים הצהרות הקונה, התובעים הצהירו כי הם בדקו היטב את מצב הדירה, את מיקומה וסביבתה, את מצבה הפיזי, המשפטי והתכנוני, ואת זכויות המוכר בדירה, וכי עשו את כל הבדיקות הנחוצות החלות עליהם כרוכש סביר, ובכפוף להצהרות המוכר ולאמיתות תוכנן, מצאו את הדירה מתאימה לצרכיהם, במצבה הנוכחי – as is , וכי הם מוותרים על כל טענה, טענת פגם, מום ואי התאמה, מכל סוג ומין שהם בדירה, למעט פגם ו/או מום ו/או אי התאמה, אשר המוכר ידע עליו, ולא דיווח על כך לקונה.

יתרה מזו, התובעים מצאו ליקויי בניה בנכס ודרשו מהם להפחית בגינם 60,000 ₪ מהתמורה, דבר שהנתבעות הסכימו לעשות.

משבוטלה העסקה, על כל צד ללכת לדרכו מבלי שיש עליו חובה לפצות את הצד השני על נזק שניגרם לו. יש להורות על השבה של התשלום הראשון שבוצע על ידי התובעים.

...

בסופו של דבר הצדדים הגיעו להסכמה בדבר ביטול העסקה ודיווח על כך הועבר לרשויות המתאימות, כך שמבחינה זו לא נגרם נזק.

תוצאה: התביעה נדחית בכפוף לחובת ההשבה של הנתבעות כלפי התובעים.

הנתבעות ישלמו לתובעים סכום של 50,000 ₪.