חוב למשרד השיכון על מימון בניית בית דיון בבג"ץ

רקע עובדתי ודיוני ביום 03.03.2010 זכתה חברת ש.א.ג. (ולול) בניה ופיתוח בע"מ (להלן: "ש.א.ג.") במיכרז מס' בש/3/2010 ובמכרז מס' בש/4/2010 של מנהל מקרקעי ישראל (היום: רשות מקרקעי ישראל) ומשרד הבינוי והשיכון לפיתוח וחכירת מגרשים ביישוב ירוחם לצורך הקמת בתי קרקע למגורים.

על כך נאמר: "זה דרכו של שילטון, שמאתר הוא צמתים שבהם עובר ממון מיד אל יד; מעמיד הוא על אותם צמתים רשויות שילטון הנושות באזרח; והאזרח לא יוכל להמשיך בדרכו אלא אם ישקול על ידה של הרשות את חובו לה." (בג"ץ 779/92 סלאמה נ' ראש עריית נצרת פ"ד מז(5) 183, 186).

אמנם המבקשת בסיכומיה תלתה דבריה באתר האנטרנט של המשיבה (סע' 16-19 לסיכומי המבקשת), וזאת שלא כדין, מאחר שתוכנו לא הוצג במסגרת ההליך, אך הדברים אינם אלא יישומם של סע' 157א(ה3) לחוק התיכנון והבניה, הקובע, כחובה, כי האישור לא יונפק בטרם יושלמו כל התשלומים שלא שולמו בשלב הנפקת ההיתר, וחזקת התקינות המנהלית, שהמשיבה עצמה ניסתה להיתלות בה בהיבט אחר, מובילה למסקנה המתבקשת כי הרשות המקומית ביצעה את בדיקותיה כנדרש, ולא היו חובות במועד הנפקת האישור.

יחד עם זאת, בשים לב למצב החוזי בין הצדדים, היינו לעובדה שבמסגרת ההסכם בין החברה למינהל מקרקעי ישראל לקחה על עצמה החברה את החבות הפוטנציאלית בהיטל ביוב (כפי שציינה המשיבה בסע' 16-18 לסיכומיה), כמו גם נשאה בתשלומים המממנים את עבודות הבצוע שביצע משרד הבינוי והשיכון בפועל, שהם שני חלקי ההסכם שנכרת בין מדינת ישראל למועצה המקומית, נדמה כי ניתן להכריע בעיניין נפקות בטלות ההסכם במסגרת תובענה זו ולמצער במישור היחסים שבין הצדדים לתובענה, לבין עצמם.

...

המסקנה היא אפוא כי במכלול הנסיבות, חרף אי-החוקיות שבחוזה 2003, אין מקום להורות על בטלותו המלאה ועל ביצוע השבה הדדית.

סיכום בהתחשב בכל האמור, אני קובע כי המועצה המקומית פטרה את החברה מהיטל הביוב.

משכך, אני מקבל את המרצת הפתיחה ומצהיר כי דרישת החוב של התאגיד מיום 21.02.2018, וכל דרישת חוב אחרת הנוגעת להיטלי הביוב במתחמים 8740 ו-8750 בטלה.

בית משפט לעניינים מינהליים בבאר שבע עת"מ 49390-03-19 ש.י.א רפאל פרויקטים בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון בפני כבוד השופטת גאולה לוין העותרת ש.י.א רפאל פרויקטים בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד אוריאל פרינץ, אילן גולוב ויהושע חורש המשיבים 1.משרד הבינוי והשיכון 2.רשות מקרקעי ישראל - מחוז דרום ע"י ב"כ עו"ד נירה גלעד 3.עריית באר שבע ע"י ב"כ עוה"ד לילך ברקאי ואורן סרוסי 4.ארזי הנגב ייזום ובניה בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד יורם זמיר ואלון קדוש 5.אביסרור משה ובניו עבודות בנין ופתוח בע"מ פסק דין

יובהר כי אין שוני מהותי בין מסמכים אלו, למעט התאמות שנעשות לגבי נתוני המיכרז הספציפיים, ואין חובות כספיות נוספות מכוחו של הסכם התשתית המותאם, לפיכך לא ברורה טענת הזוכה בעיין התשלום הנוסף הנידרש ממנו.

לצורך תשלומו, היא נדרשה לקבל מימון מתאים כנהוג וכמקובל בפרויקטים מסוג זה. העותרת תיכננה, כך נטען, להסתייע בגורם מממן, אשר ילווה את המיכרז והפרויקט שעתיד להיבנות, על דרך של לווי פינאנסי.

באותו סעיף הובהר כי התשלום על ידי הזוכה ישולם בכל מצב, בין אם תאושר תכנית חדשה, בין אם תאושר באופן שונה מהמוצע ובין אם לא תאושר כלל, וליזם לא תהיה שום טענה או זכות בעיניין זה. המדינה מציינת כי המסלול הנורמאטיבי בו נבחנות בקשות לשינוי תיכנוני הוא באמצעות הגשת התכניות המוצעות במשרד הבינוי והשיכון, שם נערך תהליך סדור שבסופו מתגבשת עמדת וועדת מכרזים עליונה, והנושא מובא לדיון והכרעה בועדת המכרזים של רמ"י. לטענת המדינה, רק לאחר שהמציע מסיים את כל התחייבויותיו, לרבות מלוא התשלום, מגיעה העת לידון ביישום המיכרז.

הלכה, היא, כי הסתייגות מתנאי מיכרז יש להעלות לפני הגשת ההצעות, וכי מציע הסבור כי נפל פגם במיכרז, אך אינו טוען נגדו אלא לאחר פירסום תוצאות המיכרז, יהיה מנוע מלהישמע בנידון, זאת מטעמי ההגינות והשוויון כלפי מציעים אחרים, לרבות מציעים פוטנציאליים (בג"ץ 126/82 טיולי הגליל בע"מ נ' ממשלת ישראל – משרד התחבורה פ"ד לו (1982) 47-48, 44 (4); בג"ץ 430/89 מאור שלוט ופירסום חוצות מואר בע"מ נ' עריית כפר-סבא פ"ד מג (1989) 269(3); ע"א 1368/02 צמנטכל ב.קוטיק נ' מדינת ישראל פ"ד נז 516(1) (2002); בר"ם 6571/05 אהוד מאיר שאיבות בע"מ נ' עריית תל אביב ניתן ביום 25.7.05).

...

נוכח כל האמור, אין מקום לבטל את ההחלטה ולהחזיר הדיון לוועדת המכרזים לדיון מחודש.

העתירה נדחית איפוא.

העותרת תשלם למשיבים 1-2 הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 25,000 ₪; למשיבה 3 סך כולל של 15,000 ₪; ולמשיבה 4 סך כולל של 15,000 ₪.

הוראות סעיפים אלו מקנות לרשות המקומית סמכות להטיל, באמצעות חוקי עזר, היטלים ואגרות לשם מימון פעילותה של הרשות מכוח סמכויותיה וחובותיה בדין הכוללות, בין היתר, סמכויות וחובות בעיניין ביצוע עבודות פיתוח מוניציפליות.

. הצד השווה בין פרשתנו והעניין שנידון בע"א 65/76 הנ"ל הוא שבאין חוק עזר תקף שיסמיך את העיריה לכך, אין היא רשאית לגבות כספים מהציבור, אך בשל קיומו של צורך צבורי במימון עבודות בניה שהעירייה מתכוונת לבצע" (עניין אילנות הקריה, בעמ' 589).

בבג"ץ 1195/10 מרכז השילטון המקומי נ' הרשות הממשלתית למים ולביוב (13.11.2014) (להלן: עניין רשות המים) נדונה הסוגיה בהרחבה.

בפסק דינו קבע בית המשפט העליון שני הבדלים עקריים להבחנה בין מס לבין מחיר: האחד – התמורה, שכן מס נועד לממן צרכי ציבור כלליים, בעוד שמחיר מהוה תמורה עבור שירות או מצרך מסוימים; והשני – הרצון החופשי – שכן מס מהוה תשלום כפוי, בעוד שמחיר יסודו בהסכמה (רצון).

מכאן עולה כי משרד השיכון מימון את הפרויקט במלואו, ואף נותר עודף שנותר בקופת המשיבה.

...

סוף דבר סיכומם של דברים, מן הטעמים שהטעמתי, אני מורה כלהלן: אני מאשר את התובענה כייצוגית.

בהתאם להוראות סעיף 14 לחוק תובענות ייצוגיות אני קובע, כי הקבוצה כוללת "כל תושב ו/או בעל נכס במגדל העמק אשר שילם דמי השתתפות במסגרת הפרויקט להסרת גגות אסבסט בשכונת נוף העמק". אציין כי לפי סעיף 21 לחוק תובענות ייצוגיות, וכמתיישב עם שנקבע ברע"א 6340-07 עיריית תל אביב נ' חגי טיומקין (13.02.2011), בהגדרת הקבוצה יש למנות את אלה אשר שילמו את דמי ההשתתפות בתקופה של 24 חודשים עובר להגשת הבקשה הנוכחית ביום 19.10.20 (סעד השבה).

המשיבה תשלם למבקשת הוצאות ההליך עד כאן בסך של 10,000 ₪.

בדיון התברר כי הנתבעים הגישו נגד התובע במסגרת הליכים נפרדים תביעה לתשלום חובו בגין השכירות.

עוד התברר כי מאחר שהתובע ובנו היו זכאים לסיוע בשכר דירה ממשרד השיכון, ההסכם אותו צירף התובע לתצהירו, הוגש על ידו למשרד השיכון לצורך קבלת הסיוע.

בעיניין זה יש לציין כי על פי גרסת התובע, הוא נהג להשכיר את החדר הנוסף בדירה בה התגורר עם בנו, עת זה היה מאושפז למשך תקופות ארוכות לדיירים מזדמנים בכדי לסייע לו במימון שכר הדירה וכי הנתבע אף ידע על כך (ראו עמוד 10 שורה 19 עד עמוד 11 שורה 2).

ובסעיף 19 שכותרתו "החזרת גזלה": "מי שמוציא מקרקעין מידי המחזיק שלא כאמור בסעיף 18(ב) חייב להחזירם למחזיק; אולם אין בהוראה זו כדי לגרוע מסמכות בית-המשפט לידון בזכויות שני הצדדים בעת ובעונה אחת, ורשאי בית המשפט להסדיר את ההחזקה, ככל שייראה לו צודק ובתנאים שימצא לנכון, עד להכרעה בזכויותיהם". כפי שעולה מסעיף 18 (ב) לחוק שהובא לעיל, המחוקק אפשר למחזיק כדין לפעול בכוח במידה סבירה על מנת להוציא ממקרקעין שלו מחזיק שלא כדין בתוך 30 יום מיום תפיסת המקרקעין על ידי אותו מחזיק שלא כדין ולא כאשר מדובר בשוכר אשר מחזיק בדירה משך כ- 17 שנים.

"בכך מושג איזון בין האנטרס הצבורי, השולל דרך כלל עשיית דין עצמית העלולה לפגוע בסדר הצבורי, לבין ההכרה בצורך לתת הגנה מוגדרת למחזיק כדין במקרקעין בדרך של מתן אפשרות פעולה מיידית כלפי פולשים המאיימים לגזול את רכושו, או כלפי אלה שכבר פלשו ונישלו אותו מהקרקע"( ראו סעיף 26 לפסק דינה של כב' השופטת פרוקצ'יה בבגץ 10302/07 טל בניה והשקעות קרני שומרון נ' שר הבטחון (פורסם במאגר משפטי).

...

על פי ההסכם עליו מסתמך התובע שני הנתבעים הם צד לו. הנתבעת אמנם העידה כי מי שניהל את הדברים היה בעלה הנתבע וכי לא הייתה מעורבת בפרטים הקטנים, אך בסופו של דבר לא עשתה דבר כדי למנוע את פינויו ולמעשה שיתפה פעולה עם התנהלות זו של הנתבע (ראו עדותה בעמוד 22).

לסיכום, פינויו של התובע נעשה בניגוד לדין.

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובע הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ת"א 46512-06-21 משרד הבינוי והשיכון/המשרד הראשי נ' ל.א. שמשון נכסים בע"מ ואח' לפני כב' השופט הבכיר (עמית) יהודה פרגו תובעים משרד הבינוי והשיכון/המשרד הראשי ע"י ב"כ עו"ד: מאיר לפלר נתבעים 1.ל.א. שמשון נכסים בע"מ 2.משהר יזמות בע"מ 3.יעד מיטב דרום בע"מ 4.יעקב שמשון 5.אשר אוקנין 6.נחמן דברת ע"י ב"כ עו"ד:משרד עוה"ד זילברבוים – הרפז. החלטה

הוצאת הכספים מנאש, שהוקמה לצורך העסקה בלבד ולמעשה חוסלה מיד אחריה, בידיעה כי קיים חוב עצום למשרד השיכון, נעשתה תוך שימוש לרעה במסך ההיתאגדות של החברה, תוך נטילת סיכון בלתי סביר ביחס לאפשרות החברה לעמוד בחובותיה, באופן המהוה בין היתר, "מימון דק", ומקים עילה להרמת מסך ההיתאגדות בין נאש ובעלי מניותיה.

בבג"צ 2148/94 גלברט ואח' נ' יו"ר ועדת החקירה לבדיקת ארוע הטבח בחברון פד"י מח(3) 573, 605: "מבחן האפשרות הממשית משמעותו שהשופט גיבש לעצמו עמדה (סופית) בעיניין נושא הדיון השפוטי, באופן שאין עוד טעם בהמשך הרגיל של המשפט ("המשחק המכור").

כך גם מבהיר וטוען ב"כ התובעת בתגובתו לבקשת הנתבעים: "לפיכך, ככל שמדובר בתביעה לחיוב הנתבעים מכוח הרמת מסך, הרי שבית המשפט הנכבד הוא בעל סמכות עניינית לידון בה, כחלק מהתובענה העיקרית העוסקת בקביעת חיובה של נאש בחוב הוצאות הפיתוח- הוא אותו חוב מבוקש לחייב את הנתבעים דכאן.

...

סוף דבר אני דוחה את הבקשה לפסילת שופט.

אני דוחה את הבקשה להעביר את הדיון למחלקה הכלכלית של בית המשפט.

אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת את הוצאותיה לרבות שכ"ט בסך כולל של 10,000 ₪.